Slim extra aflossen

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

TomH
Berichten: 12
Lid geworden op: zo 21 apr, 2013 9:25 am

Slim extra aflossen

Bericht door TomH »

Goedemorgen,

Ik heb een casus die ik hier graag voor zou willen leggen.
Ik en mijn vrouw hebben ons ten doel gesteld om over 10 jaar hypotheekvrij te zijn. Ik ben niet op zoek naar advies of dat al dan niet fiscaal aantrekkelijk zou zijn of voor ons haalbaar of verstandig zou zijn. Ik ben op zoek naar advies hoe dit het slimst mogelijk aan te pakken.

De gegevens op een rij:
-ING Hypotheek gestart mei 2014 met NHG.
-Oorspronkelijke hypotheekschuld is 231.400 euro
-Actuele hypotheekschuld 218.622 euro
-Bestaande uit 3 leningdelen:
1)Bankspaarhypotheek 76.000
(originele schuld is hetzelfde, opgebouwd spaarbedrag 10.625)
4,3% rente tot medio 2021. Geen extra aflossingen of bijstortingen gedaan op dit leningdeel. Leningdeel is meeverhuisd van vorige woning, originele startjaar 2011).
2)Aflossingsvrij 82.000
(originele schuld 85.000)
1,79% tot medio 2027
3)Lineair 60.622
(originele schuld 70.400)
2,78% tot medio 2019

Huidige hypotheeklasten:
Leningdeel 1:
272,33 rente
102,77 inleg
Leningdeel 2:
122,59 rente
Leningdeel 3:
140,89 rente
195,56 aflos

Mijn vraag dus, uitgaande van de wens over 10 jaar hypotheekvrij te zijn, wie kan mij helpen een zo slim mogelijk aflosplan te maken om dit doel te bereiken.

Met vriendelijke groet,
TomH
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Slim extra aflossen

Bericht door SimpleMind »

Beste Tom,

De volgorde van aflossen (en storten) is op dit moment niet zo ingewikkeld denk ik: extra storten, aflossen op lineair, aflossen op aflossingsvrij... (Per 2021 moet dan eventueel worden bijgesteld ivm renteaanpassing spaardeel)
Maar alles valt en staat natuurlijk wel bij jullie mogelijkheden op dit moment en de komende 10 jaar...

Los van de discussie over belastingaftrek (en verdwijnen wet Hillen) raad ik ook aan om altijd een voldoende buffer achter de hand te houden voor onvoorziene omstandigheden.

Dus hoe staat het met inkomens, spaarsaldo, nieuwe autos, vakantieplannen, kinderen, etc....
TomH
Berichten: 12
Lid geworden op: zo 21 apr, 2013 9:25 am

Re: Slim extra aflossen

Bericht door TomH »

Dank voor je reactie.

Ik heb nog even zitten rekenen. Wat ik rekenkundig nog niet begrijp, is waarom het voordelig is om bij te storten in de bankspaar-hypotheek, om daarmee de looptijd te verkorten.

Als ik met de getallen reken van nu; dan kost het bankspaarhypotheekdeel mij 40.277 euro netto over de gehele resterende looptijd. Dan tel ik de inleg en de te betalen rente minus HRA bij elkaar op, en plus de te verdienen rente over de spaarpot.
Als ik de komende 5 jaar maximaal zou bijstorten (binnen de bandbreedte), kom ik met dezelfde rekensom (dan ben ik wel medio 2023 van dit hypotheekdeel af) op 61.322 euro...Met andere woorden, dan kost dit extra bijstorten op de bankspaarhypotheek mij netto ruim 20.000 euro... Of maak ik een fout?

Als ik extra aflos op de aflossingsvrije hypotheek, dan is elke aflossing directe winst (want ik betaal dan minder lang rente erover)

Vandaar dat ik het advies om als eerste bij te storten op de bankspaar nog niet goed snap...
Begrijp me niet verkeerd, ik ben vooral nieuwsgierig en leergierig :)

Ik hoor het graag!
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Slim extra aflossen

Bericht door M_1 »

Twee dingen. Je rekent volgens mij de netto lasten van het banksparen tot 2031 in plaats van tot 2041. Althans, het lijkt er op dat de netto lasten over ongeveer dertien jaar zijn gerekend, terwijl de opbouw uitgaat van nog 23 jaar opbouwen.

Tweede punt is dat het idee van bijstorten op de bankspaarrekening is dat je die hypotheek nog wel een tijd laat doorlopen. Dus nu een paar hoge stortingen en daarna nog wat jaren met een lage storting waarin de spaarpot flink kan groeien. En waarin je juist kunt profiteren van de belastingvrije groei van de spaarpot. Het liefst blijft die hypotheek daarom zo lang mogelijk doorlopen.

Als je doel is om over tien jaar van de hypotheek af te zijn, dan is het het meest logisch om eerst een paar stortingen te doen om de looptijd in te korten, maar daarna nog een paar stortingen te doen voor een lagere maandinleg.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Slim extra aflossen

Bericht door SimpleMind »

Nog even aanvullend op M_1. Heel kort door de bocht:

Extra storten levert je op dit moment direct een NETTO voordeel van 4,3% (in de vorm van lagere lasten, die je eventueel kunt gebruiken voor verdere optimalisatie)
Dit voordeel neemt langzaam af omdat je daarna ook minder inlegt (of inkort en minder lang rendement geniet). Wel zal de rente medio 2021 mogelijk lager worden waardoor voordeel daarna ook wat lager uitpakt.

Aflossen op aflossingsvrij levert BRUTO 1,79% op (blijvend) en netto dus ┬▒1% afhankelijk van belastingpercentage.

Aflossen op lineair levert BRUTO 2,78% op (deels in de vorm van lagere lasten) en netto dus ┬▒1,5% afhankelijk van belastingpercentage. (Percentage kan volgend jaar vermodelijk dalen...)
Deze lagere lasten kun je weer gebruiken voor verdere optimalisatie....
TomH
Berichten: 12
Lid geworden op: zo 21 apr, 2013 9:25 am

Re: Slim extra aflossen

Bericht door TomH »

M1, Simplemind,

Hartelijk dank voor jullie reacties. Omdat ik zelf -rekenkundig- een andere conclusie trek (bankspaar bijstorten = kost mij geld i.p.v. dat dit het oplevert over de hele looptijd geteld), heb ik deze casus ook voorgelegd aan mijn onafhankelijke hypotheekadviseur. Hij gaf mij hetzelfde advies als jullie hier op het forum. Toen ik hem mijn berekening stuurde, kwam hij op dat advies terug en gaf aan dat ik gelijk had, en dat bijstorten toch ongunstiger is in mijn geval t.o.v. aflossen op aflossingsvrij of lineair.

Ik wil graag mijn berekening met jullie delen om met mij mee te kijken. Ik vind het namelijk bere-interessant. Maar ik kan hier geen bijlage toevoegen zie ik, mag ik zo vrij zijn om deze naar jullie te versturen?

Alvast hartelijk dank,
TomH
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Slim extra aflossen

Bericht door SimpleMind »

Tom, Ik wil best naar je berekening kijken maar het zou me zeer verbazen als de conclusie echt anders is. (Tenzij je geen of weinig belastigaftrek hebt.)
Ik zal je een PB sturen waar je de bereking naar toe kunt sturen.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Slim extra aflossen

Bericht door SimpleMind »

Beste Tom,
Ik heb even naar je berekeningen gekeken en je een bericht gestuurd met de details.
Maar de belangrijkste conclusie is dat er toch echt een foutje in je berekening zit.
De conclusie is dat extra storten toch echt veel voordeliger is.
Succes verder!
Plaats reactie