Huis nu kopen of afwachten?

De stand van de huizenmarkt en wat gaan de huizenprijzen doen?

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door M_1 »

Er zijn genoeg mensen die wel wíllen huren, maar prijzen van bv 1350 zijn voor de meeste mensen onbetaalbaar. Dit vanwege bijbehorende inkomenseisen. Er is dus een behoorlijke discepantie tussen vraag en aanbod.

Maar de hamvraag blijft wanneer mensen weer dúrven te kopen. Het is jarenlang zo geweest dat mensen het prima vonden om bv 4 ton te betalen voor een huis dat 3 ton waard is, zolang ze in de veronderstelling zaten dat ze dat huis na 5 jaar toch wel weer met minstens een halve ton winst konden verkopen. Nu dat niet meer zo is, willen ze weer alleen vetalen wat het huis echt waard is, zonder de geakken lucht. Maar die daling zal ook tijdelijk weer doorschieten, zodat een huis dat 3 ton waard is, op een gegeven moment waarschijnlijk maar 2 of tweënhalf ton gaat kosten. Hoe ver die daling zal doorschieten is natuurlijk de vraag, net als dat je niet weet waar we nu zitten. Zitten we nu nog veel te hoog? Zijn we al doorgeschoten tot onder de realistische waarde? Wie zal het zeggen. Wat wel zeker is, is dat veel mensen zulk kuddegedrag vertonen, dat ze pas weer durven te gaan kopen als de prijzen (en de vraag) alweer flink zijn gestegen.
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Michel »

Moesker schreef:
Michel schreef:En die mensen wonen nu in een kartonnen doos??? Als dit je beeld is van de huidige wereld dan kan ik je vertellen dat deze redelijk verknipt is. Die mensen moeten ook nu wonen en nadat de schuldsanering voorbij is. Maar ja iedereen kent altijd wel mensen van horen zeggen........... Want een vriend van een vriend en daar weer een vriendin van heeft een goedkope hypotheek....................
Verknipt beeld? Van horen zeggen? Ik begrijp je niet helemaal vrees ik. Die mensen met die grote restschuld zijn in een sociale huurwoning en in de schuldsanering beland, wat is daar zo bijzonder aan? Nee, je hebt het niet meer voor het uitzoeken en je zit al relatief snel in een appartement op een ongewilde plek van een grote stad, maar in een kartonnen doos hoeft echt niet hoor.
En jij denkt serieus dat je meteen een sociale huurwoning kan krijgen? Het ergste is nog dat je er waarschijnlijk werkelijk in gelooft ook.
Moesker schreef:
Michel schreef:Och wat dapper. Ik roep al 5 jaar dat we in een crisis zitten. Niet echt een prestatie talent. Maar nog even on topic. Of de huren de komende 10 jaar wel hetzelfde blijven? Ga toch fietsen met je molensteen. Als je een hogere rente niet kan betalen na 10 jaar heb je of zelf iets verkeerds gedaan of je hebt niet goed opgelet dat je een hypotheek afsloot.
Ik met het helemaal met je eens dat we sinds 2007/2008 in een crisis zijn beland en dat deze nog steeds voortduurt. Alleen manifesteert het zich nu pas goed in Nederland. Nu pas worden we echt geconfronteerd met een situatie zonder noemenswaardige economische groei en oplopende werkloosheid.
Daarom begrijp ik je verwijzing naar die molensteen niet. Mensen gaan vaak financiele overeenkomsten aan op basis van hun huidige situatie en hopen dat bij het oversluiten over 10 jaar, dat ze wat meer verdienen. Daarbij zijn een hoop mensen financieel all-in gegaan om een huis te kunnen kopen. Bij langdurige economische stagnatie en sowieso in het leven, kan je na 10 jaar ineens voor vervelende verassingen komen te staan als blijkt dat je honderen euro's per maand meer moet gaan betalen.
Ja en al die mensen die 10 jaar geleden zijn gaan huren die betalen nu natuurlijk veeeeel minder dan al die mensen in een koopwoning.
Keessie schreef:
Michel schreef:Nee hoor valt best mee. Ga jij maar lekker vrije sector huren. Of ga jij een leuke eensgezinswoning voor een redelijke prijs vinden. En dan wel 1 met dubbele beglazing en fatsoenlijke isolatie. Succes!!!

Edit: grappig de link die jij erbij zet heeft als goedkoopste huur 1350 euro en het gemiddelde is grofweg genomen op pagina 1 ruim 2200,00. Per maand wel te verstaan.
Grappig is dat landelijk 700.000 huishoudens liever huren dan kopen, maar dit niet voor Amsterdam blijkt te gelden gezien het grote aantal woningen dat te huur staat. Als je daar de te koop staande woningen bij optelt heb je de keuze uit bijna 10.000 woningen zonder de sociale sector lastig te vallen!

De vrije sector te duur? Sinds Nederland ziel en zaligheid aan Europa heeft verkocht, is dit de prijs die je betaald als je meer dan 34.000 bruto verdient. In onze gemeente worden bij beschikbare woningen in de sociale huursector twee prijzen weergegeven. Verdien je meer dan Ôé¼ 34.000 betaal je gemiddeld Ôé¼175 in de maand meer, daarmee wordt een simpele tussenwoning ook Ôé¼700 in de maand.

Als jij er prijs opstelt dat ik 'n betaalbare woning voor je zoek op huurwoningen.nl?

Nico Snijdersstraat - Amsterdam
Ôé¼ 832,- per maand
4 kamers (3 slaapkamers)

http://www.huurwoningen.nl/foto/amsterd ... ersstraat/
Knap hoor. 1 betaalbare woning. Ik ben inderdaad afgehaakt bij de aanblik van pagina 1 met een vanafprijs van Ôé¼ 1.350,- per maand excl servicekosten nog wel.

Ps heb je ooit wel eens nagekeken wat je voor Ôé¼ 832,- per maand kan kopen?
Ik zal je 1 ding verklappen dan heb je meer ruimte en luxe dan de woning in Geuzenveld Slotermeer en zoals ik al eerder aanhaalde heb je dan misschien wel dubbel glas en fatsoenlijke isolatie.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door M_1 »

Keessie schreef:
Michel schreef:Nee hoor valt best mee. Ga jij maar lekker vrije sector huren. Of ga jij een leuke eensgezinswoning voor een redelijke prijs vinden. En dan wel 1 met dubbele beglazing en fatsoenlijke isolatie. Succes!!!

Edit: grappig de link die jij erbij zet heeft als goedkoopste huur 1350 euro en het gemiddelde is grofweg genomen op pagina 1 ruim 2200,00. Per maand wel te verstaan.
Grappig is dat landelijk 700.000 huishoudens liever huren dan kopen, maar dit niet voor Amsterdam blijkt te gelden gezien het grote aantal woningen dat te huur staat. Als je daar de te koop staande woningen bij optelt heb je de keuze uit bijna 10.000 woningen zonder de sociale sector lastig te vallen!

De vrije sector te duur? Sinds Nederland ziel en zaligheid aan Europa heeft verkocht, is dit de prijs die je betaald als je meer dan 34.000 bruto verdient. In onze gemeente worden bij beschikbare woningen in de sociale huursector twee prijzen weergegeven. Verdien je meer dan Ôé¼ 34.000 betaal je gemiddeld Ôé¼175 in de maand meer, daarmee wordt een simpele tussenwoning ook Ôé¼700 in de maand.

Als jij er prijs opstelt dat ik 'n betaalbare woning voor je zoek op huurwoningen.nl?

Nico Snijdersstraat - Amsterdam
Ôé¼ 832,- per maand
4 kamers (3 slaapkamers)

http://www.huurwoningen.nl/foto/amsterd ... ersstraat/
Voor een woning van 54 m2. Dat is dus ongeveer 15 euro per m2. De goedkoopste koopwoning daar in de buurt is al de helft groter en daar betaal je zo'n 180.000 voor. Dan zit je, ook zonder hra e.d., met een koopwoning dus voor het zelfde geld een stuk ruimer.

En zegt dat meer over de huurmarkt of over de koopmarkt? Zijn die koopwoningen dan wel te duur geprijsd? Volgens mij zou de verhouding tussen koopprijs n huurprijs zo ongeveer zo moeten zijn dat de maandelijkse huurprijs ong. een half procent van de koopprijs is. Dan zouden die koopwoningen dus in verhouding tot de huur zeker niet te duur zijn. Of zou het misschien toch zo zijn dat de huurprijs (ook) wat hoog is, omdat er zo weinig aanbod is dat ze kunnen vragen wat ze willen?

Bovendien heb je voor die huurwoning een inkomen nodig dat de helft hoger is dan wat je voor die hypotheek nodig zou hebben. Iemand die die koopwoning makkelijk zou kunnen kopen, komt dus misschien niet eens in aanmerking voor die huurwoning. Hoezo keuze hebben? Pas als je met het zelfde inkomen vergelijkbare woningen kunt huren als kopen, tegen vergelijkbare lasten, kun je een gezonde woningmarkt krijgen. Een markt waar je de keuze tussen huur en koop kunt baseren op wat de werkelijke redenen voor huren danwel kopen zou moeten zijn.
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Moesker »

M_1 schreef:Het is jarenlang zo geweest dat mensen het prima vonden om bv 4 ton te betalen voor een huis dat 3 ton waard is, zolang ze in de veronderstelling zaten dat ze dat huis na 5 jaar toch wel weer met minstens een halve ton winst konden verkopen. Nu dat niet meer zo is, willen ze weer alleen vetalen wat het huis echt waard is, zonder de geakken lucht. Maar die daling zal ook tijdelijk weer doorschieten, zodat een huis dat 3 ton waard is, op een gegeven moment waarschijnlijk maar 2 of tweënhalf ton gaat kosten. Hoe ver die daling zal doorschieten is natuurlijk de vraag, net als dat je niet weet waar we nu zitten. Zitten we nu nog veel te hoog? Zijn we al doorgeschoten tot onder de realistische waarde?
Het grappige is dat de waarde van een huis bepaald wordt door de markt en dat dit nooit een constante is. Een huis is pas 4 ton waard, als de eigenaar voor dat bedrag verkoopt.

Nu we na 2009 (-6,6%) in 2012 (-6,0%) het 2e jaar van dalende huizenprijzen meemaken, betekent dit niet dat we zijn doorgeschoten onder de 'realistische waarde'. De realistische waarde van een huis is de waarde die aanvaard wordt door de verkoper en die is nu gemiddeld Ôé¼226.000 (ongeveer het niveau van 2005). Ik vind het aannemelijk dat door de 100% annu├»taire hypotheek voor nieuwe hypotheken, in 2013 de prijzen nog procenten zullen dalen.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door M_1 »

Ja, het is wel een erg open deur om te zeggen dat de waarde van de huizen door de markt worden bepaald. Volgens die zekfde redenering betaal je nooit te veel, omdat je immers de marktprijs betaalt en dus per definitie de waarde.

Maar er is tot op zekere hoogte wel een lange-termijn trend in de huizenprijzen. Een prijs die onder meer samenhangt met de kosten van het bouwen van een woning (materiaal, arbeid etc.). Die weer afhankelijk zijn van inflatie, loonstijgingen etc. En daarnaast is er natuurlijk de invloed van schaarste en vraag/aanbod. En fiscale regels en rentetarieven. Maar mijn mening is dat uiteindelijk op de lange termijn de prijzen rond de lange-termijn trend zullen schommelen. Iets wat ik dan maar de realistische waarde noem.

De prijzen hebben voor veel woningen een aantal jaar flink boven die realistische prijzen gezeten. Die bubbel is/wordt lekgeprikt, zodat de prijzen nu flink dalen en waarschijnlijk ook weer door die lange termijn trend heen zullen schieten. De vraag is dan wel wanneer we in het dal zitten en welke huizen 'buitenkansjes' zijn. Ik denk dat veel nieuwbouw/vinex-woningen flink te duur zijn verkocht. En dat in die markt, waar veel nagenoeg identieke huizen op de markt komen, je als koper flink laag zou kunnen proberen te gaan bieden. Die huizen kunnen nog flink naar beneden doorschieten. Andere huizen, bv 'unieke' woningen in het centrum van een stad (of dorp) kunnen daar minder onder te lijden hebben en zouden minder door hoeven te schieten. Natuurlijk wel afhankelijk van hoe courant zo'n woning is.
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Michel »

Moesker schreef:
M_1 schreef:Het is jarenlang zo geweest dat mensen het prima vonden om bv 4 ton te betalen voor een huis dat 3 ton waard is, zolang ze in de veronderstelling zaten dat ze dat huis na 5 jaar toch wel weer met minstens een halve ton winst konden verkopen. Nu dat niet meer zo is, willen ze weer alleen vetalen wat het huis echt waard is, zonder de geakken lucht. Maar die daling zal ook tijdelijk weer doorschieten, zodat een huis dat 3 ton waard is, op een gegeven moment waarschijnlijk maar 2 of tweënhalf ton gaat kosten. Hoe ver die daling zal doorschieten is natuurlijk de vraag, net als dat je niet weet waar we nu zitten. Zitten we nu nog veel te hoog? Zijn we al doorgeschoten tot onder de realistische waarde?
Het grappige is dat de waarde van een huis bepaald wordt door de markt en dat dit nooit een constante is. Een huis is pas 4 ton waard, als de eigenaar voor dat bedrag verkoopt.

Nu we na 2009 (-6,6%) in 2012 (-6,0%) het 2e jaar van dalende huizenprijzen meemaken, betekent dit niet dat we zijn doorgeschoten onder de 'realistische waarde'. De realistische waarde van een huis is de waarde die aanvaard wordt door de verkoper en die is nu gemiddeld Ôé¼226.000 (ongeveer het niveau van 2005). Ik vind het aannemelijk dat door de 100% annu├»taire hypotheek voor nieuwe hypotheken, in 2013 de prijzen nog procenten zullen dalen.
En wat is nu je punt en een bijdrage hier? Je standpunt over huren boven kopen is nu wel duidelijk maar voornamelijk gestoeld op jouw onderbuikgevoel. Vooral lekker blijven huren zou mijn advies zijn.
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Moesker »

In februari 2009 werd hier de vraag gesteld of het verstandig was om dat dat moment een huis kopen. Die vraag is nog steeds relevant want er is nogal een trendbreuk geweest t.o.v. de periode v├│├│r 2009.

Waar voor 2009 de huizenprijzen bleven stijgen, daalde die in 2009 ineens met 6,6%, bleef even constant in de jaren 2010 en 2011 (+0,7%) en daalde weer 6% in 2012.
Voor de doorstromer maakte het allemaal niet zoveel uit, als hij maar niet te veel onder water staat natuurlijk. Als starter was het begin 2009 verstandig geweest om de koop uit te stellen en pas tegen het einde van 2012 te kopen. De overdrachtsbelasting was 4% lager en er was nog net geen verplichte annuïteitenhypotheek. Maar dat is achteraf kijken.

Wat als je nu starter of doorstromer bent? Wat belet de mensen om nu niet te kopen? Weer vaker te verhuizen zoals gebruikelijk was? Ik denk dat veel mensen willen afwachten wat de gevolgen zijn van de nieuwe maatregelen en dat in de loop van 2013 de verkopen zullen aantrekken. De gemiddelde huizenprijs zal daarentegen voorlopig blijven dalen.

Tot januari 2014.
andru
Berichten: 24
Lid geworden op: vr 14 dec, 2012 5:59 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door andru »

Moesker schreef:... daalde die in 2009 ineens met 6,6%, bleef even constant in de jaren 2010 en 2011 (+0,7%) en daalde weer 6% in 2012....
Volgens CBS, de prijzen daalde ook in 2010 en 2011, maar minder hard dan in 2009 en 2012. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bou ... 21-m11.htm
Er was nooit een "stijging" geweest, niet op jaar basis. Kijk maar de animatie op dezelfde site, die per jaar per provincie de data laat zien.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door M_1 »

Moesker schreef:In februari 2009 werd hier de vraag gesteld of het verstandig was om dat dat moment een huis kopen.
Dát was inderdaad de vraag. Het was dus niet de vraag of je verwacht dat de prijzen verder zullen dalen. Dat is namelijk een heel andere vraag.

Essentieel is dat je niet op de zelfde manier een huis moet kopen in een overspannen markt als in een 'kopersmarkt', zoals die er nu is. Op dit moment heb je heel veel keus en kun je (mede daardoor) flink onder de al verlaagde vraagprijs gaan bieden. Het kan dus zijn dat je een veel beter passend huis kunt uitzoeken en daar een leuke deal voor kunt krijgen.

Misschien dat over een paar jaar de prijzen verder gedaald zijn. Maar het kan zijn dat de markt dan ook gaat omslaan en je minder keuze hebt en er ook sneller bij moet zijn. Met als gevolg dat je misschien wel een goedkoper huis kunt vinden, maar dat dat huis misschien minder goed past. Of dat je weer langer moet zoeken naar 'jouw' droomhuis. Of dat de verkopers 'voelen' dat de markt inmiddels wel zowat de bodem bereikt heeft en wel een lagere vraagprijs hebben, maar veel minder ver willen zakken dan in de huidige markt.

Het kan ook zijn dat je op zoek bent naar een 'soort' huis dat eerder weer uit het dal raakt dan andere huizen. Zodat 'jouw' huis misschien alweer in prijs stijgt op het moment dat de gemiddelde woning nog aan het dalen is.

Vooral omdat het kopen van een huis zo'n lange-termijn keuze is (als het goed is...), vind ik het zelf belangrijker dat je huis goed past dan dat je huis een paar procent goedkoper is. Omdat je nu een betere keus hebt, vind ik het voor een bepaald soort huizen nu een goed moment om te kopen. Dan denk ik niet aan een standaard nieuwbouw-huis, omdat die nog flink zullen/kunnen dalen, maar denk ik eerder aan bv. de bijzondere, unieke, 'antieke' huizen uit de centra van steden en dorpen. Al kun je misschien juist nu ook voor tweedehands nieuwbouw een leuke deal sluiten...
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door rambagts »

Misschien dat over een paar jaar de prijzen verder gedaald zijn
Als huizenprijzen verder gaan dalen en de hypotheekrente gaat stijgen kunnen de uiteindelijke woonlasten wel eens tegen gaan vallen.
Voorbeeld:
Een huis van 200.000 kopen tegen 5% hyp. rente is goedkoper dan zelfde huis dat 10% in waarde is gedaald (dan 180.000) tegen rente van 6%.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door M_1 »

Inderdaad, dat is nog een reden om niet sec naar de ontwikkeling van de huizenprijzen te kijken.
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Moesker »

andru schreef:
Moesker schreef:... daalde die in 2009 ineens met 6,6%, bleef even constant in de jaren 2010 en 2011 (+0,7%) en daalde weer 5,8% in 2012....
Volgens CBS, de prijzen daalde ook in 2010 en 2011, maar minder hard dan in 2009 en 2012. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bou ... 21-m11.htm
Er was nooit een "stijging" geweest, niet op jaar basis. Kijk maar de animatie op dezelfde site, die per jaar per provincie de data laat zien.
Kijk maar even op de site van het Kadaster waar de werkelijke koopsommen worden bijgehouden, dus zonder correcties.

In 2010 en in 2011 steeg de gemiddelde koopsom lichtjes, zoals in onderstaande tabel duidelijk is:

2002: Ôé¼200.000
2003: Ôé¼205.000 (+2,5%)
2004: Ôé¼213.000 (+3,9%)
2005: Ôé¼223.000 (+4,7%)
2006: Ôé¼236.000 (+5,8%)
2007: Ôé¼248.000 (+5,1%)
2008: Ôé¼255.000 (+2,8%)
2009: Ôé¼238.000 (-6,6%)
2010: Ôé¼239.500 (+0,5%)
2011: Ôé¼240.000 (+0,2%)
2012: Ôé¼226.500 (-5,8%)
Laatst gewijzigd door Moesker op do 17 jan, 2013 3:09 pm, 3 keer totaal gewijzigd.
andru
Berichten: 24
Lid geworden op: vr 14 dec, 2012 5:59 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door andru »

andru schreef:Laten wij eens naar positieve ontwikkelen kijken:
1) huizenprijzen in VS stijgen. :)
3) sheefhuurders worden hard(er) aangepakt (hoop ik, tenminste)Nee, 1ste kamer denkt anders over
4) woning corporaties zijn in problemen, mischien lijdt het tot snellere huurprijsstijging?
ik hoor vandaag 1ste kamer besloten om zeker te maken dat de prijzen gaan dalen.
In plaats, wij gaan alemaal onze belasting betalen voor de sheefhuurders
:cry:
Keessie
Berichten: 16
Lid geworden op: vr 10 aug, 2012 6:41 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Keessie »

andru schreef: ik hoor vandaag 1ste kamer besloten om zeker te maken dat de prijzen gaan dalen.
In plaats, wij gaan alemaal onze belasting betalen voor de sheefhuurders
:cry:
Een zware beperking levert zelfs 10 miljard op, dat genoeg zou zijn om voor iedereen de belasting met 2,75 procentpunt te verlagen. 2,75 procentpunt over een modaal inkomen van 32.500 euro, betekent 893 euro minder belasting per persoon.

http://financieel.infonu.nl/hypotheek/5 ... affen.html
Volgens de berichten is de HRA inmiddels opgelopen naar 14,5 miljard euro op jaarbasis!
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: Huis nu kopen of afwachten?

Bericht door Moesker »

Keessie schreef:Volgens de berichten is de HRA inmiddels opgelopen naar 14,5 miljard euro op jaarbasis!
De totale fiscale aftrek was in 2011 dik 32 miljard wat inderdaad ruim 14 miljard aan voordeel voor huiseigenaren opleverde. (Ôé¼290/maand per koophuis)

Het is wel zo dat de groei van de fiscale aftrek de afgelopen 3 jaar al flinkt is afgevlakt.

Met dalende huizenprijzen, een verplichte annuïtaire hypotheek van maximaal 100% en een langzaam maar gestaag afnemend maximaal aftrekbaar tarief gaat dat natuurlijk wel naar beneden.
Eens kijken wat een volgend kabinet weer gaat veranderen.
Plaats reactie