Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

nams
Berichten: 36
Lid geworden op: do 06 mei, 2010 5:28 pm

Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door nams »

Zoals zovelen ben ik op zoek naar een hypotheek voor mijn nieuwe huis. Ik weet in grote lijnen redelijk wat voor hypotheek ik wil. Maar ik moet zeggen dat alle secundaire voorwaarden mij nog grotendeels ontgaan. Wat zijn de belangrijke secundaire voorwaarden waar je op moet letten? Ik hoop dat ik hier wat hulp en antwoorden op kan krijgen. Om duidelijk te zijn geef ik nu een inzicht in alles wat ik nu weet.

Kwa hypotheek heb ik nu het volgende beeld:

Jaarinkomen : 54.000
Koopsom woning : Ôé¼ 245.500 (k.k)
Overdrachtsbelasting (6%) : Ôé¼ 14.730
Transportakte en hypotheekakte : Ôé¼ 900 (inclusief btw, kadaster kosten, administratiekosten etc)
Taxatiekosten : Ôé¼ 280 (NHG taxatie, incl btw)
Afsluitkosten : Ôé¼ 0
Bemiddelingsvergoeding : Ôé¼ 2.600 (schatting)
Bankgarantiekosten : Ôé¼ 245.5 (0.1% koopsom)
NHG kosten (ongeveer) : Ôé¼ 1.548 (0.55% totale hypotheeksom)
Verlies verkoop vorige woning : Ôé¼ 5.700
Gewenst verbouwingdepot : Ôé¼ 10.000 (het is een gewenst bedrag, dus lager is niet een echt probleem. Het is geld bedoeld voor nice-to-have verbouwingen, maar niet perse nodige verbouwingen. Het is een woning uit 2006, dus in goede staat.)

Totaal hypotheekbedrag : Ôé¼ 281.500

De taxatiekosten en hypotheek/transportakte kosten heb ik opgezocht via een notarisvergelijksite. Dit kan dus nog hoger uitvallen als na een telefoontje met de notaris/taxateur toch een ander verhaal blijkt. Maar voorlopig houdt ik deze (naar mijn mening) lage bedragen aan.

Verder gelden de volgende kenmerken in mijn situatie:
1) Ik sluit de hypotheek enkel op mijn naam af

2) Ik wil een rentevast periode van 10 jaar
  • Reden: Lagere rente en over 10 jaar wil ik misschien wel heel iets anders. 10 jaar in de toekomst kijken is al moeilijk genoeg.
3) Ik wil een hypotheek met NHG
  • Reden: rentekorting
4) Binnen de normen van de NHG wil ik het maximale gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij (dus maximaal 50%)
  • Reden: Dit dempt de maandlasten en over 30 jaar is het niet afgeloste deel van de hypotheek niet zoveel meer waard door inflatie.
5) Een minimale levensverzekering. Binnen de normen van de NHG betekent dit dus een levensverzekering dit het verschil dekt tussen de totale hyptoheeksom en 80% van de waarde van de woning. In het geval van de bovenstaande hypotheek zou je dus met een levensverzekering uit kunnen welke tussen de 75K en 80K dekt. Dit hoeft voor mij ook geen gelijkt blijvende dekking te zijn, het mag annuatair als dit de kosten dempt omdat ik ook waarde op bouw binnen de hypotheek.
  • Reden: Ik wil enkel het verschil tussen de totale hypotheeksom en de executiewaarde van de woning dekken, zodat bij mijn overlijden er geen schuld overblijft. De NHG norm eist dat je zelfs nog meer dekt, dus dan houden we de NHG norm aan.
6) Ik wil het waardeopbouw gedeelte (minimaal 50% volgens NHG normen) realiseren door middel van (bank)sparen.
  • Reden: Ik zie banksparen als een overzichtelijk en duidelijke manier van waarde opbouwen binnen een hypotheek.
7) Er MOET een koppeling zijn in het (bank)spaarproduct tussen de betaalrente en de spaarrente
  • Reden: Ik vindt het kostendempende effect van banksparen interessant en belangrijk.
8 ) Ik wil geen arbeidsongeschiktheids verzekering
  • Reden: Ik verwacht niet arbeidsongeschikt te worden en ook zijn de voorwaarden van zulke producten meestal slecht dat als je arbeidsongeschikt wordt je niet uitgekeerd krijgt.
  • Ik kan dit wel overwegen als er een rentekorting aangekoppeld is welke ervoor zorgt dat de kosten voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering binnen afzienbare tijd wordt terugverdiend. Met afzienbare tijd wordt een periode van +/- 3 jaar bedoeld.
9) Ik wil een andere (inkomensdekking) verzekeringen
  • Zie subpunten van de A.O verzekering.
10) Bij verkoop woning tijdens de rentevast periode wil ik geen boete als de hypotheek dan wordt afgelost.

11) Bij verkoop woning tijdens de rentevast periode wil ik de hypotheek zonder boetes kunnen meenemen naar een nieuwe woning.

12) Na de rentevast periode wil ik de hypotheek zonder boetes en andere bijkomende kosten kunnen oversluiten naar een andere verstrekker.
  • Dit is dus inclusief het tot dan gespaarde geld.
13) Ik wil duidelijk weten welke kortingen ik op de rente krijg gedurende de eerste rentevast periode. Van deze kortingen wil ik dan weten welke ik niet bij verlenging zou krijgen.

14) 2 sporig rente beleid maakt niet uit
  • Reden: Als ik zonder boetes na de rentevast periode kan kiezen voor een andere verstrekker, dan zoek ik dan wel uit welke verstrekker dan de beste keuze is. Het feit dat de huidige verstrekker met een hogere rente aankomt maakt dan niet uit. Zolang ik maar weg kan.
Mijn huidige insteek is dat zolang ik bij verkoop van de woning de hypotheek zonder boetes kan aflossen of meenemen naar een nieuwe woning. En zolang ik na 10 jaar de volledige keuzevrijheid heb om een andere hypotheek te kiezen dat ik dan goed zit.
Maar zijn er nog andere voorwaarden waarvan jullie zeggen dat ze goed zijn om rekening mee te houden?

Ik ben dus eigenlijk zeer geïnteresseerd in secundaire voorwaarden in het algemeen, als ik de belangrijke punten hierin weet, dan kan ik pas goede de offertes vergelijken die ik nu heb. Ik heb dus wel offertes liggen maar die wil ik in deze post nog niet vergelijken. Eerst meer informatie vergaren over belangrijke secundaire voorwaarden.
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door Superkees »

Volgens mij heb je alle belangrijke voorwaarden wel gevonden. Enig punt wat mij nog altijd duister is, is het fiscaalvriendelijk meeverhuizen van het gespaarde bedrag. Ik heb het idee dat het altijd maar van de welwillendheid van de bank afhangt, of dat daadwerkelijk gaat lukken.
Roma
Berichten: 5
Lid geworden op: di 25 mei, 2010 8:51 pm

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door Roma »

Inderdaad een mooie lijst, die afgezien van het niet afwijzen van een duaal rentebeleid, overeenkomt met de hypotheek die ik aan het zoeken ben.

Bij mij borrelt dan meteen de vraag op: welke bank/hypotheekverstrekker lijkt momenteel het beste aanbod te hebben? Of wijk ik dan te veel af van het topic...
fransjan
Berichten: 5368
Lid geworden op: do 10 apr, 2008 11:45 am
Locatie: midden nederland

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door fransjan »

ABN en indien je minimaal hbo hebt en geen 33 jaar bent ,of een Ôé¼ 5000 netto verdiend of Ôé¼ 50.000 op de bank hebt staan ,een extra leuke rente heeft ,indien NHG jou doel is

wil je langer vast of nieuwbouw ,wellicht nog meer partijen ..
nams
Berichten: 36
Lid geworden op: do 06 mei, 2010 5:28 pm

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door nams »

Superkees: Het meeverhuizen van het gespaarde bedrag is inderdaad meestal niet duidelijk, maar wel erg belangrijk dat dit kan zonder nare financiële consequenties. Ik neem dit punt op als een explicite vraag, bedankt voor je tip.

Roma:
Het niet afwijzen van een duaal rentebeleid komt omdat ik na de rentevast periode best bereid ben om me opnieuw te verdiepen in het hypotheekvraagstuk en dus niet per definitie accoord ga met een nieuw rentevoorstel. Natuurlijk geldt dit enkel als ik er na de rentevast periode zonder (te hoge) boetes bij weg kan. Anders is duaal rentebeleid een groot probleem.
Welke verstrekker het beste aanbod heeft, tja dat is moeilijk. Ik ben niet helemaal tevreden met de huidige adviezen die ik heb, omdat ik nog niet heb kunnen veriferen of ze voldoen aan mijn eisen pakket. Mijn huidige adviezen zijn van Delta Lloyd en ING (bankspaar variant 2). Maar ik moet hier nog meer data van krijgen (waaronder de algemene voorwaardes zodat ik kan nagaan wat eventuele boetes zijn e.d.) Ik ben momenteel nog aan het shoppen bij 2 adviseurs (hypotheker en een kleine financieel advies bureau). Maar ik ben van plan nog meer adviezen van deze 2 adviseurs te vragen voor andere maatschappijen. Maar ik ben wel aan het uitzoeken welke dat zouden moeten zijn. Mijn mening over de adviseurs is wel dat ze niet alles goed doen. De ene kwam als eerst met een fiscaal voordelige variant (omdat ik al een aantal jaar hypotheekrente aftrek heb gehad) welke mij netto meer zou kosten (nou lekker fiscaal voordeel dan...) en de andere kwam als eerste met ING variant 1 welke je spaarrente voor 30 jaar heeft vast staan wat niet echt aantrekkelijk is. m.a.w. ze maken allebei fouten (terwijl ze wel goed staan aangeschreven en aanbevolen). Het is moeilijk om een adviseur te vinden welke precies in jouw geval je het beste voorstel doet. Vandaar dat ik hier dus ook veel aan het lezen ben zodat ik zelf kan bepalen of een advies goed is of niet, ipv te vertrouwen dat de adviseur het helemaal goed heeft uitgezocht.

fransjan:
Ik had al eerder gehoord dat de ABN goed was, geen specifieke redenen gehoord. Maar ik voldoe aan de eisen iig van HBO en ben 29 jaar dus... Ik neem aan dat ABN dus goede voorwaardes heeft aangezien je het aanbeveelt. Weet jij misschien of ze voldoen aan de eisen m.b.t. hypotheek aflossen (eisen 10, 11 en 12 in het lijstje van de openingspost)
Ik ga iig een offerte via mn adviseurs aanvragen van de ABN.

Ik las ook in andere posts dat Obvion goede voorwaardes heeft, maar kwa spaarhypotheek wat minder is (ik las 0.2% rente hoger). Kun jij zo snel uitleggen wat er anders is aan de spaarhypotheek van Obvion in vergelijking met bijvoorbeeld ABN? Al zal ik deze vraag ook voorleggen aan mn adviseurs...
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door Makukoe »

nams schreef:Het niet afwijzen van een duaal rentebeleid komt omdat ik na de rentevast periode best bereid ben om me opnieuw te verdiepen in het hypotheekvraagstuk en dus niet per definitie accoord ga met een nieuw rentevoorstel. Natuurlijk geldt dit enkel als ik er na de rentevast periode zonder (te hoge) boetes bij weg kan.
Alleen niet vergeten dat je bij oversluiten ook afsluit/notaris/taxatiekosten kwijt bent. En je loopt het risico dat je bij het aflopen van je rentevastperiode simpelweg niet in staat bent om over te sluiten, omdat je situatie op dat moment (inkomensval, te strenge afm-eisen, waardedaling woning, BKR-achterstandsnotering, whatever) dusdanig is dat een andere bank geen hypotheek wil verstrekken en je moet blijven zitten waar je zit - een duur verlengingsvoorstel komt dan extra hard aan.
nams
Berichten: 36
Lid geworden op: do 06 mei, 2010 5:28 pm

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door nams »

mmm dat had ik me niet gerealiseerd, goede tip Makukoe. Vooral de kosten die je per definitie hebt met oversluiten zijn interessant om te weten. Inkomensterugval, bkr registratie e.d. zijn ook risico's maar iets daar heb je een kans op en ik kan ervoor kiezen de kans te nemen dat het niet gebeurd, maar zeker iets om rekening mee te houden wat ik nog niet had gedaan.

Ik ga dan mijn standpunt ten opzichte van duaal rentebeleid herzien. thx
fransjan
Berichten: 5368
Lid geworden op: do 10 apr, 2008 11:45 am
Locatie: midden nederland

Re: Wat zijn belangrijke hypotheekvoorwaarden?

Bericht door fransjan »

punt10,11,12 voldoen helemaal aan het lijstje ..

even voor je beeldvorming ,10 jaar vast 4,45 % is mogelijk ,daar kan men nog onder komen bij de ing qua rente ,maar alleen met minpunten ..

ik ga via mijn adviseurs een offerte,s aanvragen ,dat word een leuke ,je had het voorstel allang moeten hebben gehad en men had je op de feiten en gevaren kunnen wijzen ,die we je benoemd hebben ..

maar goed ,het is jou feestje ,blijf allert ,concentreer je niet alleen op bankspaar ,want banken zijn nou niet de clubs ,die bekend staan om cadeau,s ,ook een goede spaarhypotheek ,kan concurrend zijn ..

Obvion is inderdaad een mooie club ,alleen qua rente gecombineerd met de goede voorwaarden ,blijft het een te dure optie ,
Plaats reactie