schrikbarende taxatie, wat nu?

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor bijtje5 » do 15 sep, 2011 1:03 am

hallo,
taxateur ingeschakeld ikv interesse en mogelijk toekomstige verkoop.

55m2
1930
2 kamer, badkamer met ligbad, keuken is onderhandelingspunt, moet nieuwe in maar dat ga ik niet doen: ik stop er een witte en in de volgende wil rood..dubbel glas, vloeren, fundering, dak en riolering goed, muren eveneens. CV 10 jr oud met complimenten van de monteur. Rustige buurt, parkeergelegenheid werkgelegenheid, winkels nabij, bus metro en nwe afrit snelweg op gepaste dus niet storende afstand, uitkijk op dure woningen (vandaar hoge woz) en veel groen
2001: 68500 betaald
(executie toen: 53000 woz toen: 75000)
2008: 12000 bij gemeente voor dubbel glas kunststof
totaal dus 80500 nodig voor break-even.

taxateur stelt na inpandige taxatie, vlgs hem waarden gelijkwaardige woningen direct omgeving dat het huis...
70.000 martkwaarde?? Ofwel in 10 jr 2000 gestegen ondanks minimale input 12000?
60.000 executie?

2 woningen om de hoek 55 en 50 m2, zelfde bouwjr: vraagprijs 121.000 en 97.000
Boven mij woning met nok, dus "3 kamer potentie" 112.000 eu (overigens is het opp groter doch 2 kamerwoning)
Even verderop zeer slehct onderhouden "klussershuis" met weliswaar tuin, maar woonopp gelijk: 99500

ik snap hier niets van. De taxateur zegt op basis van zijn waarden, dat het huis met 3-6 mnd verkocht zou kunnen zijn. Internet zegt in deze buurt gemiddelde te koop stand van 15 maanden.

Taxateur heeft ook gesteld at ik het voor 61500 gekocht heb ipv 68500. Wat mij nog meer doet schrikken is dat ondanks ik tweemaal ontkende, hij in rapport stelt dat we een kelderberging hebben?? dus dat zou prijs zelfs nog meer verlagen?

Toeval wil dat we ook met renteherzieningsperiode bezig zijn. Kantoor wat me ooit hielp bij hypotheek, stelt op basis van woz waarde (94000!!!!) dat het pand executair zeker 75000 moet opleveren. (uit losse pols weliswaar) Internet leert mij dat de woz de economische waarde is en deze toch enigszins in de buurt mag komen van vrije verkoopwaarde? Vind ik overigens 94000 ook vrij hoog, daar niet van. Maar 85000 had ik zeker wel verwacht...

Tuurlijk ben ik mij bewust dat k taxateur niet hoef te volgen in zijn waarde bepaling. Maar als ik breakeven moet spelen met onderhandelingsruimte, moet ik dus minimaal 15000 boven zijn taxatie gaan zitten.
lijkt me irreeel.

Wat vinden jullie? mijn paranoia steekt de kop op..ik denk aan stromannen acties bijvoorbeeld, of desinteresse omdat taxateur weet dat we niet op de schopstoel zitten (naast de desinteresse tav verkeer info in rapport). dat een huizenmartk instort alla, maar deze woningen zouden door lage drempel redelijk buiten schot blijven...alleen deze drempel bezorgt mij nachtmerries, zo laag dat hij hem stelt.

Wij neigen nu naar second opinion...?
Of is dit reeel en ga ik keihard op mn gezicht?
hoor graag....tnx
bijtje5
 
Berichten: 4
Geregistreerd: do 15 sep, 2011 12:44 am

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor rambagts » do 15 sep, 2011 10:20 am

Ik zou het volgende doen:
1. Vraag ook eens aan een andere makelaar/taxateur een waardebepaling te doen.
2. Kijk na op www.kadaster.nl of er recentelijk identieke flats/huizen zijn verkocht en voor hoeveel.

Met de (te hoge??) vraagprijzen van 121.000 en 97.000 die misschien al 15 maanden geleden zijn vastgesteld is natuurlijk geen rekening gehouden met een waardedaling van een paar procent.
Een goede makelaar/taxateur kijkt niet alleen naar vraagprijzen van identieke flats versus staat van de woning maar kijkt ook naar zaken als:
-aantal vergelijkbare flats dat te koop staat,
-minimaal noodzakelijke herstelkosten voor de koper (ik begrijp o.a. nieuwe keuken). Deze kosten kun je direct aftrekken van de waarde.
-Zijn er wel potentiele kopers? Uit de prijzen en oppervlaktes leid ik af dat je in een soort starterswoning woont. Starters zonder eigen geld ondervinden al tijden problemen om een top-hypotheek te krijgen + nog eens extra geld voor verbouwing en om extra geld voor verbouwing te krijgen zijn er weer extra taxatiekosten (om waarde van flat na de verbouwing vast te stellen) nodig en de uitkomst is onzeker dus veel starters zullen mogelijk afhaken.

Er ontstaat dan al snel een situatie dat het aanbod veel groter is dan de vraag hetgeen de waarde negatief beïnvloedt. Ik denk dat je taxateur dit effect reëel heeft ingecalculeerd.

Een vervelend punt is ook dat investeringen in woningen voor zaken als dubbel glas meestal wel leiden tot een wat hogere waarde maar het gebeurt zelden dat je de gehele investering terugverdient. Een flat met een goede keuken verkoop mogelijk gemakkelijker dan een flat waarbij de keuken nog vervangen moet worden. Misschien verkoop je je flat sneller als je zelf de keuken vervangt en wat andere opknapwerkzaamheden doet. De kosten verdien je niet 100% terug maar je verkoopt mogelijk sneller en tijd is ook geld. Bespreek dit soort zaken ook met de makelaars als je wil verkopen.
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor bijtje5 » do 15 sep, 2011 11:43 am

Even gekeken hoe lang de andere twee te koop staan: 7 maanden. Geen prijswijzigingen tot nu toe.
In de gehele wijde omtrek zijn soortgelijke panden, staat, onderhoud, buurt (soms echt vele malen slechter), tussen de 82.000 en >100.000 eur!

De keuken is voor ons heel dubio wat u zegt: ik zet er een houten in en de volgende wil kunststof en ramt hem eruit, én gebruikt het ook nog eens als onderhandeling. Ik neig dit te zien tot risico op dubbel verlies...vandaar.
Uiteraard een lakje verf, een plintje vervangen, gewoon een fris huis, goed onderhouden alleen nwe keuken.

Potentiele kopers...mijn buurvrouw heeft dan een iets groter pand (nok erbij), maar trekt fiks kijkers aan. Overigens stond deze voor (!) 124.000 te koop en is gedaald naar 112.
Of dit dan potentieel voor ons zal zijn...Hier en daar hoor ik toch wel dat toch studenten ook dit soort panden aantrekkelijk vinden, evenals de mensen die uit elkaar gaan (want dit schijnt zelfs statistisch bewezen: een zomervakantie of feestdagen periode is funest en worden dit soort panden dus aantrekkelijk :shock: ) Hoe lousy ook, ik ga er maar vanuit...

Het is denk ik wel een starterswoning ja gezien oppervlakte. Op zich is het in goede staat hoor, alleen dus die keuken. Maar als ik dan even zonder ramen lening ingecalculeerd, op 70.000 nog eens moet gaan onderhandelen ivm keuken, terwijl het 10 jr geleden 68.500 kostte...leid ik alleen hier al verlies op. Laat staan dat ik dan nog rekening houd met de ramen..

auw.... :cry:
bijtje5
 
Berichten: 4
Geregistreerd: do 15 sep, 2011 12:44 am

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor rambagts » do 15 sep, 2011 11:59 am

Elk nadeel heeft ook een voordeel. Je vangt minder dan gehoopt voor je huidige huis maar het nieuwe huis waar je naar toe wil verhuizen is ook een stuk minder waard geworden. Per saldo kan de schade wel eens meevallen of zelfs nog in de plus eindigen!.
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor bijtje5 » do 15 sep, 2011 12:10 pm

dat is ook zo. Nu neigen we als 1e reactie hertaxatie en blijven plakken...onbekende wereld dit voor mij, teleurstellend, had eerder moeten verkopen :S...maar ja..achteraf ge***

Enige geruststelling bied mij nu dan nog dat evt verlies in nwe hypotheek mag. Niet voordelig, maar overkomelijk..

ik denk dat ik het ook even moet laten rusten en mn hartslag naar beneden moet krijgen...echt 10 jr van mijn leven dit...

Tnx in ieder geval voor het meedenken...als we allemaal positief denken schieten ze wel weer omhoog...hopelijk haha...
bijtje5
 
Berichten: 4
Geregistreerd: do 15 sep, 2011 12:44 am

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor Jean henri » do 15 sep, 2011 5:27 pm

Beste Bijtje,

Niet leuk om met nog een minder fijn bericht te komen, maar beter nu geinformeerd als later een grote teleurstelling.

Met betrekking tot
Enige geruststelling bied mij nu dan nog dat evt verlies in nwe hypotheek mag. Niet voordelig, maar overkomelijk..
de toevoeging dat bij een nieuwe hypotheek het meefinancieren van verkoopverlies vandaag de dag beperkt mogelijk is.

Het zou een wat technische uitleg worden, maar de meeste maatschappijen stellen het plafond van de totale nieuwe hypotheek (dus financiering van aankoop + kosten koper + meefinancieren restschuld) op 125% van de executiewaarde van de woning. Onder normale conditie's is dit gelijk aan 110% van de woningwaarde. Aangezien koopsom + kosten koper 106% bedraagt zal je globaal zo'n 4% van de nieuwe koopsom kunnen realiseren voor het wegsaneren van het verkoopverlies.

De enige (bekende) uitzondering is de ING die tot 115% van de woningwaarde gaat (hoger is voor te leggen) waardoro je een ruimte creeert van 9% van de nieuwe koopsom.

De regelgeving is nog pril dus de komende maanden kan er nog veel aangepast worden, maar vooralsnog zal je hiermee moeten doen.
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1329
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor andos » vr 16 sep, 2011 12:13 pm

Je hebt al een aantal nuttige reacties ontvangen, enig punt wat ik nog kan toevoegen is over de discussie rond de aanschafprijs. Misschien zit het verschil 61.500 / 68.500 er in dat jij rekent met de aanschafprijs inclusief alle bijkomende kosten zoals de 6% overdrachtsbelasting (dus het totale bedrag waar je een hypotheek voor genomen hebt)? De taxateur zou dat soort bijkomende kosten niet meenemen in het noemen van de aanschafprijs van de woning.
andos
 
Berichten: 101
Geregistreerd: wo 01 sep, 2010 4:24 pm
Woonplaats: Omgeving van Emmen

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor bijtje5 » wo 21 sep, 2011 9:18 am

tnx....2 goede dingen die ik nog lees (althans niet leuk maar wel waar ;))

Andos: je hebt gelijk. Ik heb inmiddels navraag gedaan en wat je zegt, daar heb ik geen rekening mee gehouden. Helaas dus het is niet anders...

Jean Henri...info die men meer weet altijd welkom, hoe minder in mijn voordeel dan ook.
Dus bedankt, scheelt me weer een zenuwinzinking bij een hypotheker in de toekomst haha


Inmiddels, na herhaaldelijk verzoeken, met 5 vragen omtrent inhoud rapport, mag ik dan vanochtend een vrij kort door de bocht antwoord krijgen..
mijn vragen waren waarom 61500
waarom meld u een berging terwijl ik tot 2 x toe heb gemeld dat deze er niet is
waarom meld u mogelijk asbest, terwijl u de vraag niet eens stelt aan de eigenaar die voor uw neus staat?
wordt er rekening gehouden met woz waarde 94000
en waarom in de buurt dergelijk hoge vraagprijzen, dit zou toch meegenomen worden in de waardering?

ik krijg een zeer kort antwoord:
61500 idd kk die ik vergeten was
berging is foutje
asbest, herhaalt de zaffel nogmaals dat de eigenaar dit niet weet?? HEEL bijzonder, hij HEEFT het tegen de eigenaar!!
woz gelooft hij mij niet?!! vindt hij te hoog...hallo? Hij zegt dat hij deze gegevens nagezocht heeft, waarom gelooft hij mij niet als hij dit zoals hij meldt zelf opgezocht heeft? waarom zou ik liegen over feiten die zwart op wit staan?
vraagprijzen zijn anders dan werkelijke verkoopprijzen in de buurt (eens; maar 50.000 verschil hierin?? raar...)

en derhalve weigert hij een nw rapport op te maken? (hier vroeg ik niet eens om)...

Kortom, écht een makelaar die ik mijn huis in de verkoop toe zou vertrouwen. Als hij al "foutjes" maakt in een rapport (en laat ik het vooral niet hebben over de spelfouten), waarom zou hij dan geen fouten maken met verkoop en zaken benoemen.

Wij hebben besloten tot 3 dingen: hertaxeren, of even rustig hier wachten, zitten niet op de schopstoel, of kop in het zand en gewoon wel hoger te koop zetten. Voorlopig laten we het helemaal even rusten...Niet goed voor mn gezondheid dit haha.
bijtje5
 
Berichten: 4
Geregistreerd: do 15 sep, 2011 12:44 am

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor john506 » di 04 maart, 2014 6:19 am

In oktober 2011 kocht ik een recreatiechalet.De taxatiewaarde was 138500.Het chalet is wederom getaxeerd en de taxatiewaarde was 57000 euro!Dus in pakweg twee jaar tijd 82000 euro in waarde gedaald! De taxateur baseert zich op het feit dat door gemeentelijke handhaving er een enorme prijsval is ontstaan. Moet ik dit zo maar accepteren of zijn de chalets gewoon te duur verkocht twee jaar geleden.
john506
 
Berichten: 31
Geregistreerd: zo 29 jan, 2012 9:24 am

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor SimpleMind » di 04 maart, 2014 12:04 pm

John,

Je kunt voor dit soort vragen beter een nieuw topic openen.

Dan je vraag. Het zit je niet echt mee met alles rondom dit chalet lijkt het.
Probleem met een taxatie is dat het een opname op een moment is. Het kan best zijn dat er twee jaar geleden meer interesse voor deze chalets was en dat dit nu, mede door handhaving, helemaal weg is. Het verschil zal in verschillende factoren te vinden zijn, factoren als handhaving naast de algemene prijsdaling in deze tijd.

Ik vrees dat je weinig andere keuze hebt en je het verlies moet accepteren. Je kunt natuurlijk een andere makelaar vragen een taxatie te laten doen maar de kans is natuurlijk groot dat het niet heel veel afwijkt. Zijn er nog ander chalets te koop of recentelijk verkocht? Ook dat kan een indicatie zijn.

Wat is de reden voor de taxatie? Ben je nog bezig de hoge hypotheek lasten aan te passen of wil je het verkopen? In dat laatste geval wordt het een zeer lastig verhaal vrees ik.
SimpleMind
 
Berichten: 1100
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor rambagts » di 04 maart, 2014 12:15 pm

Ik leid uit je vraag af dat 2 jaar geleden permanent verblijf door de gemeente werd gedoogd en dat de verkoper of makelaar toen de woning niet als een echte recreatiebungalow heeft verkocht maar als een volwaardige woning. Nu de gemeente gaat handhaven (ik leid hier uit af dat je woning alleen maar gedurende het recreatieseizoen van maart of april tot/met september mag worden bewoond) is woning veel minder waard geworden. Je zou de verkoopbrochure van 2 jaar gelden nog eens goed door kunnen lezen. Als je toen bent misleid zou je de schade kunnen proberen te verhalen. Vraag advies aan een jurist (of wetswinkel o.i.d.).
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor SimpleMind » di 04 maart, 2014 12:28 pm

@Rambagts,

Zie ook topic: http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopic.php?f=8&t=12107&start=15
Daar meldde John het volgende over het oude taxatierapport...
Ook in het taxatie rapport staat expliciet vermeld dat het een recreatiewoning betreft,en er niet permanent mag wonen!
SimpleMind
 
Berichten: 1100
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor rambagts » di 04 maart, 2014 12:54 pm

@SimpleMind.
dank je. Je hebt een beter geheugen dan ik!
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor SimpleMind » di 04 maart, 2014 1:00 pm

@Rambagts: weet niet of het geheugen nu een rol speelt. Ik had toevallig even de historie erbij gezocht... :D
Maar voor John wordt de situatie er niet beter op!
SimpleMind
 
Berichten: 1100
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: schrikbarende taxatie, wat nu?

Berichtdoor john506 » di 04 maart, 2014 7:49 pm

Kijk als een gemeente twintig jaar gedoogd,je de volle ozb betaalt etc etc.En de banken en makelaars jarenlang de chalets als volwaardige woningen hebben gekocht,dan is het natuurlijk een hard gelag als een wethouder ineens besluit om te gaan handhaven. 20000 prijsdaling is over heen te komen maar een ton jongens kom op zeg!
Komt bij dat het onderpand van de bank ook niets meer waard is,zelfs opkopers willen het geen eens hebben!
Ik ben inmiddels zo murw geslagen, dat het mij allemaal niets meer interresseert.
Het gaat hier wel om een hardwerkend iemand met baby van vijf maanden,die op straat dreigen gezet te worden.Tjongejonge ik heb ook een keer een fout gemaakt door in een woning te gaan wonen met een verkeerd bestemmingsplan!
:evil:
john506
 
Berichten: 31
Geregistreerd: zo 29 jan, 2012 9:24 am

Volgende

Keer terug naar Taxatie

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 1 gast

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling