Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingsplan
Geplaatst: za 23 okt, 2010 11:31 am
Beste lezer,
Ik zit met een probleem m.b.t. het inschatten van de waarde van een woning + grond.
Het gaat om een stuk grond van 1000m2 (33x30) waar een hele kleine woning uit 1935 op staat in een hoek (waarde nihil). Het plan was om twee percelen van 33x15 te maken, waarbij wij het deel met huis kochten en tevens kopers zochten voor het andere perceel. Vervolgens wilden wij het huisje na zeg maar een jaar slopen en een nieuwe mooie vrijstaande woning bouwen. De vraagprijs voor het geheel was 395.000. De grondprijs in de omgeving ligt rond de 450/480 euro per m2 v.o.n. (dus 450.000 voor 1000m2 bouwgrond.).
Na wat onderzoek te hebben uitgevoerd ben ik erachter gekomen dat het perceel in het bestemmingsplan de bestemming "kleinschalige bedrijvigheid" heeft. In de bijbehorende akten staat dat op het perceel alleen een bedrijfswoning mag staan behorende bij een aannemersbedrijf. Conclusie is dus ook dat er niet gebouwd mag gaan worden, zelfs het huisje mag niet worden gesloopt en herbouwd omdat ik geen aannemersbedrijf heb.
Er dient dus een bestemmingsplan wijziging te komen. Een wijzigingsaanvraag voor het bestemmingsplan zal 10 a 15.000 euro kosten, daarbij is het natuurlijk ook helemaal niet zeker dat het bestemmingsplan ├╝berhaupt gewijzigd gaat worden, dit beslist de gemeenteraad (maar de kosten zullen wel betaald moeten worden). Vervolgens zal na wijziging nog verschillende bijdragen aan gemeentelijke fondsen moeten worden gedaan(a 6.000 euro) en zullen de kosten van planschade getaxeerd moeten worden (2 a 3000 euro). Als laatste zal de uiteindelijke werkelijke planschade moet worden betaald (kan zomaar 20.000 euro zijn) en dient een bouwvergunning te worden aangevraagd.
Totaal kunnen de kosten voor mij zo oplopen tot 50.000 euro en bestaat er grote onzekerheid over het feit of het bestemmingsplan gewijzigd gaat worden. Aangezien de verkoper heeft aangegeven geen extra moeite en kosten te willen steken in de verkoop (vandaar dat hij het ook in het geheel wilde verkopen). Ik ben in principe bereid om de bovenstaande procedures incl kosten en risico's te gaan doorlopen, alleen is de waarde van het perceel natuurlijk bij lange na niet het bedrag dat gevraagd wordt, wel heb ik de indruk dat de verkoper ook niet op de hoogte is van bovenstaande feiten. Ik zal dit dan ook aan hem gaan voorleggen...
Ik heb inmiddels een uiterste prijs in mijn hoofd en ben benieuwd naar jullie mening.
Graag zou ik van jullie willen weten wat in jullie ogen een reële prijs zou zijn rekening houdend met alle kosten, onzekerheden en risico's, zeg maar wat zouden jullie in dit geval maximaal willen betalen.
Bedankt!
Ik zit met een probleem m.b.t. het inschatten van de waarde van een woning + grond.
Het gaat om een stuk grond van 1000m2 (33x30) waar een hele kleine woning uit 1935 op staat in een hoek (waarde nihil). Het plan was om twee percelen van 33x15 te maken, waarbij wij het deel met huis kochten en tevens kopers zochten voor het andere perceel. Vervolgens wilden wij het huisje na zeg maar een jaar slopen en een nieuwe mooie vrijstaande woning bouwen. De vraagprijs voor het geheel was 395.000. De grondprijs in de omgeving ligt rond de 450/480 euro per m2 v.o.n. (dus 450.000 voor 1000m2 bouwgrond.).
Na wat onderzoek te hebben uitgevoerd ben ik erachter gekomen dat het perceel in het bestemmingsplan de bestemming "kleinschalige bedrijvigheid" heeft. In de bijbehorende akten staat dat op het perceel alleen een bedrijfswoning mag staan behorende bij een aannemersbedrijf. Conclusie is dus ook dat er niet gebouwd mag gaan worden, zelfs het huisje mag niet worden gesloopt en herbouwd omdat ik geen aannemersbedrijf heb.
Er dient dus een bestemmingsplan wijziging te komen. Een wijzigingsaanvraag voor het bestemmingsplan zal 10 a 15.000 euro kosten, daarbij is het natuurlijk ook helemaal niet zeker dat het bestemmingsplan ├╝berhaupt gewijzigd gaat worden, dit beslist de gemeenteraad (maar de kosten zullen wel betaald moeten worden). Vervolgens zal na wijziging nog verschillende bijdragen aan gemeentelijke fondsen moeten worden gedaan(a 6.000 euro) en zullen de kosten van planschade getaxeerd moeten worden (2 a 3000 euro). Als laatste zal de uiteindelijke werkelijke planschade moet worden betaald (kan zomaar 20.000 euro zijn) en dient een bouwvergunning te worden aangevraagd.
Totaal kunnen de kosten voor mij zo oplopen tot 50.000 euro en bestaat er grote onzekerheid over het feit of het bestemmingsplan gewijzigd gaat worden. Aangezien de verkoper heeft aangegeven geen extra moeite en kosten te willen steken in de verkoop (vandaar dat hij het ook in het geheel wilde verkopen). Ik ben in principe bereid om de bovenstaande procedures incl kosten en risico's te gaan doorlopen, alleen is de waarde van het perceel natuurlijk bij lange na niet het bedrag dat gevraagd wordt, wel heb ik de indruk dat de verkoper ook niet op de hoogte is van bovenstaande feiten. Ik zal dit dan ook aan hem gaan voorleggen...
Ik heb inmiddels een uiterste prijs in mijn hoofd en ben benieuwd naar jullie mening.
Graag zou ik van jullie willen weten wat in jullie ogen een reële prijs zou zijn rekening houdend met alle kosten, onzekerheden en risico's, zeg maar wat zouden jullie in dit geval maximaal willen betalen.
Bedankt!