Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingsplan

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingsplan

Berichtdoor mister_tb » za 23 okt, 2010 10:31 am

Beste lezer,

Ik zit met een probleem m.b.t. het inschatten van de waarde van een woning + grond.
Het gaat om een stuk grond van 1000m2 (33x30) waar een hele kleine woning uit 1935 op staat in een hoek (waarde nihil). Het plan was om twee percelen van 33x15 te maken, waarbij wij het deel met huis kochten en tevens kopers zochten voor het andere perceel. Vervolgens wilden wij het huisje na zeg maar een jaar slopen en een nieuwe mooie vrijstaande woning bouwen. De vraagprijs voor het geheel was 395.000. De grondprijs in de omgeving ligt rond de 450/480 euro per m2 v.o.n. (dus 450.000 voor 1000m2 bouwgrond.).

Na wat onderzoek te hebben uitgevoerd ben ik erachter gekomen dat het perceel in het bestemmingsplan de bestemming "kleinschalige bedrijvigheid" heeft. In de bijbehorende akten staat dat op het perceel alleen een bedrijfswoning mag staan behorende bij een aannemersbedrijf. Conclusie is dus ook dat er niet gebouwd mag gaan worden, zelfs het huisje mag niet worden gesloopt en herbouwd omdat ik geen aannemersbedrijf heb.

Er dient dus een bestemmingsplan wijziging te komen. Een wijzigingsaanvraag voor het bestemmingsplan zal 10 a 15.000 euro kosten, daarbij is het natuurlijk ook helemaal niet zeker dat het bestemmingsplan überhaupt gewijzigd gaat worden, dit beslist de gemeenteraad (maar de kosten zullen wel betaald moeten worden). Vervolgens zal na wijziging nog verschillende bijdragen aan gemeentelijke fondsen moeten worden gedaan(a 6.000 euro) en zullen de kosten van planschade getaxeerd moeten worden (2 a 3000 euro). Als laatste zal de uiteindelijke werkelijke planschade moet worden betaald (kan zomaar 20.000 euro zijn) en dient een bouwvergunning te worden aangevraagd.

Totaal kunnen de kosten voor mij zo oplopen tot 50.000 euro en bestaat er grote onzekerheid over het feit of het bestemmingsplan gewijzigd gaat worden. Aangezien de verkoper heeft aangegeven geen extra moeite en kosten te willen steken in de verkoop (vandaar dat hij het ook in het geheel wilde verkopen). Ik ben in principe bereid om de bovenstaande procedures incl kosten en risico's te gaan doorlopen, alleen is de waarde van het perceel natuurlijk bij lange na niet het bedrag dat gevraagd wordt, wel heb ik de indruk dat de verkoper ook niet op de hoogte is van bovenstaande feiten. Ik zal dit dan ook aan hem gaan voorleggen...

Ik heb inmiddels een uiterste prijs in mijn hoofd en ben benieuwd naar jullie mening.
Graag zou ik van jullie willen weten wat in jullie ogen een reële prijs zou zijn rekening houdend met alle kosten, onzekerheden en risico's, zeg maar wat zouden jullie in dit geval maximaal willen betalen.

Bedankt!
mister_tb
 
Berichten: 6
Geregistreerd: ma 18 okt, 2010 3:06 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor rambagts » za 23 okt, 2010 11:19 am

Ik zie twee opties:
1. Biedt lager bedrag en je neemt zelf risico dat je de benodige vergunningen t.z.t. krijgt. Hou rekening met lange tijd en mogelijk negatief resultaat of

2. Biedt een reeele prijs maar dan met ontbindende voorwaarde dat je van de koop kunt afzien als je binnen ... (jaar?) niet de benodigde vergunningen verkrijgt.

Verder:
Begrip kleinschalige bedrijvigheid is vaag. Misschien kun je huis laten bouwen met extra ruimte voor (bij wijze van spreken) een pedicure salon, adviesbureau of iets dergelijks. Later kun je dan mogelijk besluiten om die ruimte toch maar niet te gebruiken of om te bouwen in een garage. Vraag eens advies aan een creatieve jurist in die gemeente.
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor mister_tb » za 23 okt, 2010 4:26 pm

Bedankt voor je reactie! Om op je genoemde punten terug te komen:

1. Dit is precies zoals ik het in gedachten heb, ik was alleen benieuwd welk bedrag jullie denken dat reëel is?? (ik heb zelf wel een idee en een max, maar wil graag weten wat jullie in deze situatie zouden bieden.)

2. Deze optie heb ik ook overwogen, ik wil de eigenaar laten kiezen, of hij regelt alles en koop het voor een reeele prijs, of zoals hierboven omschreven.

Voor je verdere opmerking, ik heb hier een kopie van het bestemmingsplan naast me liggen. Op de kaart is het perceel ingekleurd als kleinschalige bedrijvigheid, als ik dan kijk wat daaronder wordt verstaan. Staat per perceel specifiek aangegeven welke bedrijvigheid bedoeld wordt. Dus dat dit perceel bestemd is voor een aannemersbedrijf met bedrijfswoning. Het is dus eigenlijk niet vaag maar heel specifiek, stamt ook van heel vroeger, het is namelijk nog een handgetekende kaart. Maar dit maakt verder niet zoveel uit, ik wil het perceel opsplitsen in 2 kavels. Hiervoor moet het plan hoe dan ook gewijzigd worden naar een woonbestemming.

Nogmaals mijn vraag, als jullie in deze situatie zouden zitten en zeer geïnteresseerd bent in het perceel, wat zou je dan bieden?
mister_tb
 
Berichten: 6
Geregistreerd: ma 18 okt, 2010 3:06 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor rambagts » za 23 okt, 2010 6:03 pm

Nogmaals mijn vraag, als jullie in deze situatie zouden zitten en zeer geïnteresseerd bent in het perceel, wat zou je dan bieden
?

Ik vrees dat dit forum geen zinnig bedrag kan noemen. Waarde hangt o.m. af van de lokatie, exacte gemeentelijke bepalingen, kosten afbreken bouwval, etd. Ik adviseer je in dit specifieke geval een aankoopmakelaar in de hand te nemen.
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor mister_tb » za 23 okt, 2010 6:53 pm

Een makelaar is juist wat ik wilde voorkomen omdat die dezelfde informatie heeft als jullie.
De locatie en gemeentelijke bepalingen zijn niet belangrijk, ik heb namelijk de prijs van vergelijkbare kavels 100m verderop als referentie. De locatie en de bepalingen zijn daar hetzelfde (zie eerste post).
De kosten voor het afbreken ben ik nog aan het uitzoeken maar dat is voor nu verwaarloosbaar...

Anders gezegd, de grond zou met de bestemming wonen een waarde van 460.000 hebben. Echter is het nu geen bouwgrond maar moeten al die procedures doorlopen worden waarbij de kosten kunnen oplopen tot wel 50.000 euro, tevens is het dan nog onzeker of het ook bouwgrond wordt.

Gezien de kosten en risico's, hoeveel denken jullie dat de grond in waarde daalt? (20%, 30%, 80%???)
Ik hoef geen officiële waardebepaling die precies moet kloppen, ik wil gewoon een indicatie waarin ik kan zien of mijn idee (dus van een leek) ook in die lijn ligt...
mister_tb
 
Berichten: 6
Geregistreerd: ma 18 okt, 2010 3:06 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor rambagts » za 23 okt, 2010 9:52 pm

Een makelaar is juist wat ik wilde voorkomen omdat die dezelfde informatie heeft als jullie.


Ja: maar alleen een goede makelaar kan een waarde bepalen. Hij/zij weet immers uit ervaring hoe de kansen op wijziging van het bestemmingsplan, verkrijgen van 2 bouwvergunningen (je wilt immers perceel splitsen en later doorverkopen) zijn en die kansen (of risico's zoals je wilt) zal hij verwerken in de adviesprijs. Het staat me ook bij dat gemeenten alleen leges mogen heffen voor verzoeken tot wijziging van bestemmingsplannen en bouwvergunningen.
rambagts
 
Berichten: 2091
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: Waarde grond+tijdelijke woning bij onjuist bestemmingspl

Berichtdoor mister_tb » di 26 okt, 2010 9:55 am

Ok dan ga ik maar een makelaar inschakelen als de interesse concreet wordt...

Toch bedankt! :?
mister_tb
 
Berichten: 6
Geregistreerd: ma 18 okt, 2010 3:06 pm


Keer terug naar Taxatie

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 2 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling