Pagina 1 van 1

Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: wo 16 jun, 2010 9:03 am
door baldert
Hallo,
ik heb een huis op het oog dat ik wil kopen. De gegevens hiervan zijn:
* Het huis gekocht in 2002 voor 175.000.
* De keuken en badkamer waren toen 1 jaar oud (dus nu 9 jaar).
* De huidige bewoners hebben de 2e verdieping uitgebouwd (ik schat de verbouwingskosten hiervan op zo'n 15.000)
* Schilderwerk binnen en buiten is in 2007 gedaan.
* Riolering is vervangen.
* CV ketel vervangen in 2008
* De indexeringswaarde van het huis is (excl uitbouw) nu 206.675 (gebaseerd op de koopprijs van 2002 + 18.1%)
* WOZ waarde is 206.000 (2009)
* En nu komt het: de vraagprijs is 269.000!

Ik vind dit een erg leuk huis en heb het geld er eerlijk gezegd ook wel voor over, maar de vraagprijs is duidelijk te hoog. Wat heeft het voor gevolgen als het huis getaxeerd wordt op bv 220.000 en ik het heb gekocht voor veel meer dan dat (zeg 245.000?). Kan ik het huis laten taxeren voordat ik een bod uitbreng?

Adviezen zijn zeer welkom!

Re: Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: wo 16 jun, 2010 1:38 pm
door Makukoe
baldert schreef:Wat heeft het voor gevolgen als het huis getaxeerd wordt en ik het heb gekocht voor meer dan dat

Voor een NHG hypotheek is het maximum dat je kunt lenen gerelateerd aan het laagste bedrag van taxatiewaarde versus koopsom.
Verder zal de WOZ-waarde volgend jaar waarschijnlijk flink hoger worden vastgesteld dan het jaar ervoor - het huis is immers meer waard gebleken gezien de transactieprijs.
baldert schreef:Kan ik het huis laten taxeren voordat ik een bod uitbreng?

Natuurlijk kan dat. Maar het valt ook te overwegen een "aankoopmakelaar" in te schakelen om je a) een reële waarde voor te rekenen en b) een goede biedingsstrategie te bepalen.

Kijk wel uit hoe gedetailleerd je je gegevens op internet zet. Als de verkoper een regelmatige bezoeker van dit forum is en denkt: "hé, hij heeft het over ons huis, kan niet anders met die bedragen" dan is het niet handig als je jezelf teveel in de kaart laat kijken, kan zomaar je hele onderhandelingspositie om zeep helpen. :shock:

Verklaringen voor de hoge vraagprijs kunnen zijn:
- de indexering die je hanteert zou hoger moeten zijn voor dit type/deze locatie (bijv. omdat deze locatie gewilder is geworden)
- verkoper heeft "de hoofdprijs" nodig voor de financiering van een nieuwe woning
- verkoper heeft ruim 240.000 aan schulden en hoopt minstens daarop uit te komen
- verkoper heeft geen haast en hoopt op de hoofdprijs
- vergelijkbare huizen in de buurt zijn de afgelopen jaren voor zo'n prijs verkocht
- ze hopen op een koper die bij het bieden vooral naar de vraagprijs kijkt (en daar dan een bepaald percentage onder gaat zitten zonder zich te bedenken dat er flink overvraagd wordt)

Re: Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: wo 16 jun, 2010 2:13 pm
door baldert
Hoi Makukoe, bedankt voor je reactie. Ik verwacht niet dat de verkopers op deze site komen (ouder echtpaar zonder computer), maar toch bedankt voor je tip.

Is de taxatiewaarde afhankelijk van de koopsom?
Zo nee, is het een argument/onderhandelpunt dat de geindexeerde taxatiewaarde te laag is om een hypotheek te kunnen krijgen voor een bedrag hoger dan.. 0.9 x 206 x 1.3 = 241 oftewel koopsom 220? Of kun je dan alleen geen NHG krijgen?

De geindexeerde waarden die ik noemde waren overigens gebaseerd op verkopen in de straat, koopsom laatste overdracht, verkopen in het postcodegebied en verkopen in de gemeente (zal maar niet noemen welke ;)). Ik vermoed dat ze idd geen haast hebben en hopen op de hoofdprijs...

Re: Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: za 19 jun, 2010 5:28 am
door Makukoe
baldert schreef:ouder echtpaar

Dan zou het zomaar kunnen dat (al dan niet op termijn, dus idd geen haast) naar een duurder appartement op het oog hebben en gokken op "de gek die de hoofdprijs betaalt".

Het is voorlopig een kopersmarkt dus je argument ("het is heel simpel - voor meer dan bedrag X kan ik geen hypotheek krijgen") is prima bruikbaar. Waarschijnlijk loopt het bepaald geen storm qua bezichtigingen. Maar als het nog maar kort te koop staat moet dat besef misschien nog even doordringen bij de verkopers, dus vooral niet laten merken dat je het huis wel ziet zitten.....

De koopsom 2002 is niet bepalend voor de taxatiewaarde nu - oppervlak/inhoud/type woning en recentere verkopen van vergelijkbare panden in combinatie met de marktontwikkelingen wel.

Re: Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: za 19 jun, 2010 7:38 am
door baldert
Makukoe schreef:De koopsom 2002 is niet bepalend voor de taxatiewaarde nu - oppervlak/inhoud/type woning en recentere verkopen van vergelijkbare panden in combinatie met de marktontwikkelingen wel.

Hoi Makukoe,
ik had een "uitgebreide toetsing" bij de hypotheker opgevraagd. Resultaat:
Waarde op basis van vorige verkoop: 207.000
Waarde op basis van verkopen in de straat: 174.000
Waarde op basis van postcode: 176.000
Waarde op basis van specifieke kenmerken: 180.000
Waarde volgens deze toetsing: 194.000
(Vraagprijs: 269.000)

Om een beetje een beeld te krijgen heb ik van een aantal koopwoningen in de buurt de verkoopprijzen opgevraagd.
Van 1 huis weet ik bijvoorbeeld dat daar 4 jaar helemaal niets aan gedaan is, maar de vraagprijs is nu wel mooi 30.000 hoger dan waarvoor het 4 jaar geleden gekocht is (250 ipv 220). Heb ook van een kennis gehoord die zijn eigen huis in diezelfde buurt een half jaar geleden verkocht heeft dat hem dit gelukt is voor 24.000 meer dan wat de makelaar in eerste instantie als vraagprijs adviseerde :shock:
Het lijkt erop dat de vraagprijzen niet meer realistisch zijn in die buurt... of is dat overal zo?

Re: Verhoudingen WOZ waarde, indexeringswaarde en vraagprijs

BerichtGeplaatst: za 29 sep, 2012 12:48 pm
door betonkop
IK had een vraag.
Ik wil samen met mijn partner een huis kopen.
Het huis heeft een WOZ waarde van 228000.
De verkopende partij wil voor het huis nu 235000 hebben. ( laatste bod)

Is dit reeel of moeten we hier niet op ingaan, ook met het ook op dat de WOZ waarde volgend jaar gaat zakken!