Verdeling huis vaststellen

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Rozemarijn
Berichten: 2
Lid geworden op: vr 02 apr, 2010 10:10 am

Verdeling huis vaststellen

Bericht door Rozemarijn »

Dag allemaal,

Mijn partner ligt al een tijd in scheiding. Het is een moeizaam proces en dat bereikt nu een hoogtepunt bij de taxatie van het huis.

Er is een tijd terug een eerste taxatie uitgevoerd. Schrikbarend veel lager dan de huidige hypotheekwaarde. Het betekende een onderwaarde van Ôé¼15.000 die door beide partijen moest worden verdeeld. Omdat de taxatie zeer afweek van de huidige vraagprijzen in de buurt en omdat er veel langer dan het toegestane aantal jaren was geindexeerd, heeft mijn partner met instemming van zijn ex-to-be een hertaxatie laten uitvoeren. Deze taxateur kwam op een overwaarde van Ôé¼ 1000 uit. Beide taxaties zijn automatisch doorgestuurd naar het NWWI. Beide taxaties waren akkoord omdat er een bandbreedte van 10% blijkt te gelden.

Zijn ex wil het huis overnemen en heeft een nieuwe hypotheek aangevraagd. Hiervoor is ├®├®n van de twee taxaties nodig. De bank heeft de intentie de eerste (lage) taxatie te gebruiken. De hypotheekadviseur geeft daarbij aan dat mijn partner en zijn ex echter vrij zijn om voor de verdeling te kiezen voor de tweede taxatie. Dat kan door dit vast te laten leggen in de akte van verdeling bij de notaris.

Wij voorzien problemen. In het eerste geval zou zijn ex 7000 euro (van hem) krijgen. In het tweede geval moet ze 500 euro (aan hem) betalen. Haar eis zal dus zijn: de eerste optie of, in het gunstigste geval, middelen. Mijn partner is niet van plan om geld bij te leggen, zeker niet omdat op basis van de indexatie de tweede taxatie veel reeeler is. daarnaast is het geld er ook gewoon niet. Hoe moeten we dit oplossen? De tweede taxatie is toch zeker ook gunstiger in háár geval? De hypotheekadviseur zegt dat het niet uitmaakt, maar dat snap ik niet.

- Hoe kan er een verschil zijn tussen de door de bank gekozen taxatie en keuze voor de tweede taxatie bij verdeling?
- Betekent kiezen voor optie 1 bij de bank niet automatisch ook kiezen voor optie 1 bij de verdeling?
- Wat betekent het belastingtechnisch? Mag dit zomaar? (geen schenking?).Of is taxatie twee voldoende argument op zich?
- Wat kunnen de gevolgen zijn? Kan mijn partner besluiten om dan maar niet akkoord te gaan en over te gaan tot verkoop van het huis en die waarde te verdelen?
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Verdeling huis vaststellen

Bericht door Makukoe »

Rozemarijn schreef:- Hoe kan er een verschil zijn tussen de door de bank gekozen taxatie en keuze voor de tweede taxatie bij verdeling?
De bank kijkt naar de waarde van het onderpand en gaat daar aan de voor de bank veilige (= lage) kant zitten.
De ex kijkt naar de waarde van haar helft van het huis dat zij aan jouw partner gaat verkopen. En die wil voor die helft natuurlijk (net als iedere andere verkoper) een zo hoog mogelijke prijs. De waarde van de helft van de hypotheek ligt vast. Maar de waarde van de helft van het huis is een kwestie van onderhandelen (lastig in dit soort situaties) en in dit geval getouwtrek over welke taxatie zal worden gehanteerd.
Rozemarijn schreef:- Betekent kiezen voor optie 1 bij de bank niet automatisch ook kiezen voor optie 1 bij de verdeling??
Nee, de bank kan niet bepalen welke waarde je partner en zijn ex moeten overeenkomen. Vertaald naar een "gewone" koopsituatie: als je een huis wil kopen en het taxatierapport geeft 200.000 aan, dan staat het je op zich vrij om daar 220.000 (of voor mijn part 3 ton) voor te gaan betalen. Alleen zal de bank dat niet volledig willen financieren, die vindt dat het niet meer dan 2 ton waard is.
Rozemarijn schreef:- Wat betekent het belastingtechnisch? Mag dit zomaar? (geen schenking?).Of is taxatie twee voldoende argument op zich?
Nee, waar je ook op uitkomt (de hoge of de lage taxatie of ertussenin), het valt binnen de taxatiemarges zoals je zelf al aangeeft, daar krijg je geen schenkingsdiscussie over.
Rozemarijn schreef: - Wat kunnen de gevolgen zijn? Kan mijn partner besluiten om dan maar niet akkoord te gaan en over te gaan tot verkoop van het huis en die waarde te verdelen?
Je kunt een patstelling krijgen. De ex kan besluiten om het huis toch niet over te nemen en kan vervolgens jouw partner in het uiterste geval via de rechter proberen te dwingen tot medewerking aan een verkoop. Je partner kan haar niet dwingen om het huis over te nemen. Ook al zou verkoop financieel gezien waarschijnlijk een nadeel voor de ex betekenen. Ten eerste is de woningmarkt nog dalende, ten tweede kost verhuizen altijd geld. Maar ja, rancune kan hardnekkig zijn.

Natuurlijk is het voor haar een stuk prettiger om 7000 te ontvangen dan om 500 te betalen, de tweede taxatie is helemaal niet gunstiger voor haar. En natuurlijk heeft je partner geen zin om 7.000 te betalen. Nog even een vraag:
Rozemarijn schreef:heeft mijn partner met instemming van zijn ex-to-be een hertaxatie laten uitvoeren.
> hebben ze toen de harde (aantoonbare) afspraak gemaakt dat die tweede (= recentere) taxatie zou gaan gelden bij de verdeling? Zo niet, dan wordt zoiets al snel een welles-nietes discussie. En de ex gokt waarschijnlijk op een compromis in haar voordeel omdat jouw partner gewoon van het ge**** af wil zijn.
Kan er nog iemand bemiddelen? Als overleg niet mogelijk is en bemiddeling ook niet, kan je partner de zaak nog proberen te forceren door te roepen dat hij het zat is en wil verkopen (en dat desnoods via de rechter afdwingen). De rollen omdraaien dus, in de hoop dat zij schrikt (want zij wil misschien helemaal niet verhuizen, het enige wat ze wil is een paar duizend euro) en inbindt.
Rozemarijn
Berichten: 2
Lid geworden op: vr 02 apr, 2010 10:10 am

Re: Verdeling huis vaststellen

Bericht door Rozemarijn »

Dank je wel voor je snelle reactie.
Er is inderdaad in de mail wel het een en ander vastgelegd, maar of dat genoeg is..? Het gaat dan om zinnen als: "Ik vind het prima (een nieuwe taxatie) en "Het is uiteraard ook in mijn belang dat de taxatie hoger uitvalt". Da's wellicht wat summier...

We kunnen eventueel de scheidingsmakelaar nog laten bemiddelen, maar de ervaringen daarmee waren ronduit slecht. Ik verwacht dat mijn partner voor de harde route gaat, aangezien hij al het ge******* idd meer dan zat is. Als je alles hebt gedaan om zaken goed te regelen voor je ex (de hogere taxatie - op zijn kosten - was bedoeld om haar in het huis te kunnen laten blijven wonen. Er was nl sprake van dat ze een onderwaarde van 50% x Ôé¼ 14000 niet meegefinancierd zou kunnen krijgen. Daarnaast heeft ze werkelijk ├ílles mogen houden), dan houdt het ergens op.

Groet!

Rozemarijn
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Verdeling huis vaststellen

Bericht door Makukoe »

Tja, toen dacht ze waarschijnlijk dat die hogere taxatie zou betekenen dat de bank daar vervolgens vanuit zou gaan. Maar nu beseft ze dat ze beter af is met 7000 cash. Een praktisch lastigheidje kan zijn dat ze die 7 mille hard nodig heeft om als "eigen geld" te gebruiken.
De harde aanpak ("luister, we zouden uitgaan van de nieuwe taxatie omdat het ook in jouw belang was, nu niet gaan terugkrabbelen. Ik doe een aanbod om je maximaal tegemoet te komen: we verdelen zodanig dat jij mij niet hoeft te betalen, dus geen 500 betalen maar nul. Aanbod is x dagen geldig, take it or leave it") zou inderdaad kunnen helpen. Tenzij dat ├®cht zou betekenen dat ze het niet rondkrijgt. Maar dat zal wel meevallen, schat ik zo.
Plaats reactie