Fouten in een Taxatierapport!!??/WOZ

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Fouten in een Taxatierapport!!??/WOZ

Bericht door larachelocco »

Hallo allemaal,

Voor de aanvraag van een hypotheek is een taxatierapport gemaakt door een erkend taxateur.

Deze taxateur is door onze hypotheekadviseur (de hypotheker) aangewezen.

We hebben onlangs het rapport ontvangen (kosten iets meer dan 600 euro geloof ik ) en het is verzonden naar de hypotheekverstrekker, deze week krijgen we een go/no-go.

Even wat meer info:

het huis is gekocht in 2002 voor 199.000 euro Hierna heeft de toenmalige eigenaar extra geld geleend om te kunnen financieren: nieuwe keuken/badkamer en toilet/ nwe eiken houten vloer, en een stenen uitbouw in de woonkamer. Vooral deze laatste verandering zie ik als een verbetering en nuttige investering.

De vraagprijs van het huis was 240.000 en sinds kort 225.000 (i.v.m. crisis :)

Wij hebben het uiteindelijk gekocht voor 201.000, (gedwongen verkoop,+ beetje geluk i.v.m v sterke onderhandelingspositie)

W0Z waarde 1-1-2008 230.000
WOZ waarde 1-1-2009 226.000

De taxatie die is gedaan is uiteindelijk uitgekomen op 210.000 en de executiewaarde op 185.000

We hebben het huis dmv geluk/strke onderhandelingspositie kunnen kopen voor de prijs waarvoor het in 2002 is gekocht.
En dan ook nog eens MET extra verbeteringen die door de toenmalige bewoner zijn aangebracht.

Op zich prima, maar ik heb het gevoel dat de taxateur in zijn waardebepaling is vergeten dat het huis een uitbouw heeft.
Dit kan ik opmaken uit het feit dat hij in het rapport het huis gelijkwaardig vind met huizen in dezelfde straat maar dan zonder uitbouw.
Ook staat er in het rapport dat er recentelijk geen aanzienlijke verbouwingen hebben plaatsgevonden.

Kan het zijn dat hij dit heeft gemist? Of ben ik gewoon een leek en is er niks aan de hand?

Is het raar als ik bij deze taxateur langs ga en informeer hierover?

Wat kan ik bijvoorbeeld bereiken?

en kan ik evt. gebruiken om bezwaar aan te tekenen voor de hoge WOZ-waarde ?


iemand tips??
Laatst gewijzigd door larachelocco op vr 09 apr, 2010 7:06 pm, 2 keer totaal gewijzigd.
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door Makukoe »

Als je het gekocht hebt voor 200.000 en de taxatie is 210.000 dan zal het lastig zijn om te betogen dat de taxatie te laag is geweest. Neem je een NHG-hypotheek?

Voor een succesvol bezwaar tegen de WOZ-waarde zou je moeten kunnen aantonen dat de waarde per 1 januari 2009 lager was dan 226.000. Of dat lukt zal vooral afhangen of er vergelijkbare woningen in de buurt zijn verkocht rond die peildatum van 1 januari. Het taxatierapport dat je nu hebt zal daarbij niet echt kunnen helpen, sterker nog, de waarde van 210.000 lijkt het standpunt van de gemeente te ondersteunen ("slechts 7% daling in 2009"). De meeste gemeenten stellen zich op het standpunt dat de daling van de huizenprijzen pas in het laatste kwartaal 2008 is ingezet en dat de waarde per 1 januari 2009 voor de meeste woningen hoger was dan een jaar daarvoor (vanwege de prijsstijging in het eerste halfjaar 2008 toen we de bomen nog tot de hemel zagen groeien).

Daarbij moet je ook nog eens aantonen dat de waarde van 226.000 meer dan een drempelpercentage te hoog is. Dat drempelpercentage heeft wellicht zijn langste tijd gehad (wegens mogelijke strijdigheid met Europese regelgeving) maar voorlopig houden de gemeenten er wel aan vast.
larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door larachelocco »

idd met NHG.

Oke ik begrijp dat er voor de WOZ weinig valt te organiseren, maar hoe zit het met het feit dat ik denk dat ie alsnog te laag is getaxeerd.
Juist omdat het huis een aanbouw heeft en de rest van de woningen in de straat niet? In zijn taxatie heeft de taxateur dat volgens mij niet meegenomen.
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door Makukoe »

Daar kun je uiteraard de taxateur om uitleg over vragen. Taxaties zijn vaak "stampwerk". Ik wil geen enkele taxateur (en zeker geen "erkende" :) ) beschuldigen van een taxatie doen via googlemaps maar soms lijkt het er wel op. Voor je hypotheek zal het waarschijnlijk niet uitmaken, NHG gaat uit van het laagste bedrag van hetzij koopsom hetzij taxatie.

Wat wil je eigenlijk bereiken met een iets hogere taxatiewaarde - later gemakkelijker geld bijlenen voor een verbouwing o.i.d.?

Voor je WOZ 2011 met peildatum 1 januari 2010 (stel dat die volgend jaar op 220.000 gaat worden gezet) kun je met je aankoopprijs van 200.000 in de hand bezwaar maken. En dan niet je taxatierapport meesturen met een waarden van 210.000 of hoger. 8)
larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door larachelocco »

Makukoe schreef: Wat wil je eigenlijk bereiken met een iets hogere taxatiewaarde - later gemakkelijker geld bijlenen voor een verbouwing o.i.d.?

Voor je WOZ 2011 met peildatum 1 januari 2010 (stel dat die volgend jaar op 220.000 gaat worden gezet) kun je met je aankoopprijs van 200.000 in de hand bezwaar maken. En dan niet je taxatierapport meesturen met een waarden van 210.000 of hoger. 8)
Dank voor je bericht.

Het is niet zo dat ik er echt iets mee wil bereiken, het rapport is nu al richting hypotheek, dus daar kan ik sowieso geen verandering in brengen.
Het gaat mij meer om het feit dat een ZG. erkend taxateur een rapport voor dik 600 euro maakt, en dan helemaal over het hoofd ziet dat er een aanbouw bij zit.


Ps kun je mij uitleg geven waar/wanneer ik bezwaar kan maken tegen die WOZ? En welke voordelen/nadelen dit kan hebben?

alvast dank
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door Makukoe »

larachelocco schreef:Het gaat mij meer om het feit dat een ZG. erkend taxateur een rapport voor dik 600 euro maakt, en dan helemaal over het hoofd ziet dat er een aanbouw bij zit.
ach, taxaties.... :D
larachelocco schreef:[kun je mij uitleg geven waar/wanneer ik bezwaar kan maken tegen die WOZ? En welke voordelen/nadelen dit kan hebben?
Waar: bij de gemeente
Wanneer: binnen de bezwaartermijn die start op de datum van je WOZ-beschikking
Hoe: zie uitleg bij je WOZ-beschikking en op de website van je gemeente
Wat gebeurt er bij bezwaar: bezwaar wordt behandeld en hetzij toegewezen (lage kans) hetzij afgewezen (hoge kans). In dat laatste geval moet je kiezen of je in beroep gaat bij de Rechtbank.

Het belang van de WOZ waarde is:
- basis voor je bijtelling (eigenwoningforfait) inkomstenbelasting
- basis voor je OZB
- basis voor waterschapsheffingen en dergelijke
- basis voor erfbelasting
Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de belasting(en).
Eventuele voordelen: een hoge WOZ-waarde kan in sommige gevallen leiden tot een lagere hypotheekrente en/of meer ruimte om extra bij te lenen.
larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door larachelocco »

merci
larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door larachelocco »

Ik woon nog niet in het huis, als alles meezit volgende maand

moet ik dan nu alvast de bezwaarprocedure starten? De woz-waarde zal nu wel bekend zijn denk ik?
Of pas wanneer ik intrek? ben ik dan niet te laat?

grt
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door M_1 »

Bezwaar indienen moet binnen 6 weken na dagtekening van de beschikking. Als je weet wanneer de beschikkingen in de gemeente zijn verstuurd (en als je de nieuwe waarde weet...), dan weet je ook of je na je verhuizing nog op tijd bent. (Ik heb zelf trouwens nog geen nieuwe beschikking gekregen.)

Eventueel kun je ook een proforma bezwaar indienen. Dat kan als je niet binnen 6 weken het bezwaar goed te beargumenteren. Dat pro forma bezwaar moet ook binnen 6 weken na dagtekening worden ontvangen, maar in dat pro forma bezwaarschrift kun je bv. vragen om uitstel totdat je in de woning woont.

Ik weet trouwens niet of je als niet-eigenaar formeel al bezwaar kunt indienen.
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??

Bericht door Makukoe »

Je kunt geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking van de huidige eigenaar. Je moet, zodra je eigenaar bent, een nieuwe beschikking aanvragen bij de gemeente. Die moeten ze binnen 8 weken verstrekken. Vervolgens kun je daar binnen 6 weken bezwaar tegen maken.
larachelocco
Berichten: 18
Lid geworden op: di 16 feb, 2010 2:09 am

Re: Fouten in een Taxatierapport!!??/WOZ

Bericht door larachelocco »

Onderwerp: Fouten in een Taxatierapport!!??
Makukoe schreef:Je kunt geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking van de huidige eigenaar. Je moet, zodra je eigenaar bent, een nieuwe beschikking aanvragen bij de gemeente. Die moeten ze binnen 8 weken verstrekken. Vervolgens kun je daar binnen 6 weken bezwaar tegen maken.

Hallo Makukoe

Ik wilde je nog even 1 ding vragen, want het was mij niet helemaal duidelijk. Ik ben deze maand verhuisd. Ben bij de gemeente geweest voor een WOZ-beschikking. Toen werd mij verteld dat deze eenmalig per jaar wordt verstrekt. (Aan de vorige bewoner dus). De WOZ-waardeper 1-1-2009 was 226.000 en per 1-1-2010 235.000.

Ik wil bezwaar maken tegen deze beschikking (die ik dus nog niet heb ontvangen). Mijn vraag is eigenlijk of ik recht heb om een nieuwe beschikking te ontvangen of dat deze werkelijk maar 1XPERjaar wordt verstrekt en dat ik dus pas volgend jaar bezwaar kan maken. De dame bij de gemeente meende dat dit namelijk zo was en ik zou daar van de week over gebeld worden door iemand van die afdeling. Ik wil echter wel weten wat mijn rechten zijn in deze en in hoeverre ik een succesvol bezwaarschrift kan maken.
Hoor heel graag van je
Plaats reactie