Lager getaxeerd dan verkocht

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Ginger
Berichten: 5
Lid geworden op: ma 16 nov, 2009 8:12 pm

Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Ginger »

Wij hebben onlangs onze woning verkocht voor 189.000 euro.
Nu zitten we echter nog in de periode dat de kopende partij nog van de woning kan afzien indien ze niet kunnen financieren met NHG (ontbindende voorwaarde).
Om de NHG te krijgen moeten ze de woning laten taxeren wat deze week zal gebeuren.

Wat ik mij afvroeg is, als uit de taxatie nu blijkt dat de woning een waarde heeft van bv. 180.000 euro.
Kan het dan zo zijn dat ze geen NHG kunnen krijgen?
Of anders gezegd wat mag het verschil zijn tussen onze verkoopwaarde en de taxatiewaarde??

Is gewoon een vraag uit nieuwsgierigheid aangezien ik hier helemaal nergens iets over kan vinden!

Alvast bedankt!

Gr Ginger
Houston
Berichten: 1379
Lid geworden op: do 11 dec, 2008 10:40 pm
Locatie: Eindhoven

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Houston »

Ginger, dat zou kunnen. Op basis van het onderpand kunnen ze financieren: de waarde (180) + 12% = 201600. Ze hebben nodig 189 +8.5% = 205000.
Hangt er wel vanaf wat je als ontbindende voorwaarde hebt opgenomen.
Ginger
Berichten: 5
Lid geworden op: ma 16 nov, 2009 8:12 pm

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Ginger »

Maar mag er dan daadwerkelijk wel een verschil zitten tussen de getaxeerde waarde en de verkoopwaarde van de woning?
Ik kan me niet goed voorstellen dat de makelaar die de taxatie doet precies op dezelfde taxatiewaarde uitkomt als dat de verkoopwaarde van de woning was(in ons geval 189.000 euro)???

Gr Ginger
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Makukoe »

Jazeker, daar mag een verschil in zitten. Sterker nog, daar zit meestal een verschil tussen. Vandaar dat de NHG uitgaat van de laagste van de verkoopwaarde en de taxatiewaarde. Is de verkoopwaarde 189.000 en de taxatie 180.000, gaan ze uit van 180.000. Is de verkoopwaarde 189.000 en de taxatiewaarde 190.000, gaan ze uit van 189.000.

Zoals Houston voorrekende zal een NHG-financiering maximaal 201.600 kunnen bedragen. Of ze daarmee de financiering rond kunnen krijgen is een ander verhaal. En vervolgens is het weer een ander verhaal (precieze tekst ontbindende voorwaarden) of dat voor jou consequenties zou kunnen hebben.

Maar er kunnen nog hele andere redenen zijn waardoor ze de hypotheek niet rond zouden kunnen krijgen (te laag inkomen, BKR-achterstandscoderingen, problemen met werkgeversverklaring). Dat zeg ik niet om je ongerust te maken, maar juist om te benadrukken dat het geen zin heeft om je zorgen te maken over eventuele gevolgen (wat als....) van een taxatierapport. Niet doen. 8) (het is even spannend maar dat hoort er helaas bij....)
Ginger
Berichten: 5
Lid geworden op: ma 16 nov, 2009 8:12 pm

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Ginger »

Begrijp ik dan goed, dat als de taxatiewaarde lager is dan de verkoopwaarde je al geen NHG kunt krijgen?
Of snap ik het nu nog niet??
Zijn misschien domme vragen maar vindt het moeilijk te begrijpen!

Gr Ginger
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Makukoe »

Ginger schreef:Begrijp ik dan goed, dat als de taxatiewaarde lager is dan de verkoopwaarde je al geen NHG kunt krijgen?
(Domme vragen bestaan niet)

Nee, dat is verkeerd begrepen.

Als de taxatiewaarde lager is dan de verkoopwaarde, gebruikt NHG de taxatiewaarde om te berekenen wat de maximale financiering mag zijn om nog aan de NHG-normen te voldoen. Dat is dan taxatiewaarde plus 12%. Dus bij een taxatiewaarde van 185.000 wordt dat een maximale NHG-financiering van 207.200 euro.

Dus je kunt bij een lagere taxatiewaarde w├®l een NHG-financiering krijgen.
Ginger
Berichten: 5
Lid geworden op: ma 16 nov, 2009 8:12 pm

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Ginger »

Maar.....
De verkoopwaarde is 189.000 euro
De taxatiewaarde 185.000 euro.

Het huis wordt dan verkocht voor 189.000 euro,je zit met je financiering toch al boven de 207.200 euro als de NHG uitgaat van de laagste waarde. Dus de taxatiewaarde van 185.000 euro.
Met mijn financiering zit ik er dan toch boven en dus niet in aanmerking voor NHG , toch????
Of zie ik u weer iets over het hoofd?
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Makukoe »

Dat hangt er vanaf wat je allemaal mee moet/wilt financieren. Bij 189.000 heb je in ieder geval 6% overdrachtsbelasting van 11.340, totaal 200.340. Bij een maximale NHG-financiering van 207.200 (bij een taxatie van 185.000) houdt de koper dan nog 6.860 euro over voor notaris- en bijkomende kosten.

De koper komt in dit voorbeeld wel in aanmerking voor een NHG-financiering; of die financiering vervolgens voldoende is voor de aankoop + kk is stap twee. Stap drie is pas de vraag of dat een probleem is voor de koper. En zo ja, hangt het af van de precieze tekst van het financieringsvoorbehoud of daarmee het koopcontract kan worden ontbonden of niet.

Ik zou zeggen: wacht eerst rustig af. De drie dagen wettelijke bedenktijd heb je waarschijnlijk al overleefd, deze periode van afwachten is helaas iets langer. 8)
Ginger
Berichten: 5
Lid geworden op: ma 16 nov, 2009 8:12 pm

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Ginger »

Oke bedankt voor de reacties!
Afwachten dan dus maar.

De letterlijk tekst van de ontbindende voorwaaren is :
Deze overeenkomst kan door de koper ontbonden worden indien uiterlijk:
a. op ...... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 210.000 euro geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft gekregen.
b. op ...... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende NHG heeft verkregen



Hier snap ik dus heel weinig van (beetje dom he)?????????
Gebruikersavatar
Makukoe
Berichten: 936
Lid geworden op: vr 26 jun, 2009 11:02 am

Re: Lager getaxeerd dan verkocht

Bericht door Makukoe »

Ginger schreef:Hier snap ik dus heel weinig van (beetje dom he)?????????
Nee hoor. Dit soort juridische teksten is nu eenmaal amper te snappen. :)
Plaats reactie