janflorijn schreef:Het betreft hier een woning die achter een winkel stond en waar een stukje van een schuur is bijgetrokken en de 1ste verdieping is uitgebreid. De CV installatie is 15 jr oud.
Er is dus in elk geval CV, wat er 100 jaar geleden nog niet zal zijn geweest. Een ketel van 15 jaar is natuurlijk niet heel nieuw, maar de rest van de CV-installatie (leidingwerk, radiatoren etc.) heeft een veel langere houdbaarheid dan de ketel.
janflorijn schreef:De keuken is een standaard blokje. De badkamer is gewoon.
Standaard vooroorlogs of standaard 'neutraal/simpel' maar wel modern? De 'waarde' van de keuken (en badkamer) zit hem ook niet alleen in de kastjes, maar (vooral) ook in aanwezige aan- en afvoerleidingen, mogelijk steviger vloer dan de rest van het huis etc. Het vervangen van een simpele keuken die misschien niet je smaak is door kasten/aanrecht die wel je smaak zijn kost maar een fractie van wat het kost om van een simpele kamer (of een keuken van een eeuw oud) een moderne keuken te maken. Daarom zal de aanwezigheid van een keuken/badkamer/... altijd leiden tot een hogere waarde van het huis, of in elk geval een hogere prijs per m┬▓ hebben. Maar
hoeveel hoger is dan weer de vraag.
janflorijn schreef:Het pand is in zoverre gerenoveerd dat het op de goedkoopste manier geschikt is gemaakt voor de verhuur. Het is verhuurd aan een aantal gastarbeiders. Er is beperkt dubbel glas.
Da's al meer dan een eeuw geleden... Als de kozijnen niet al te slecht en verrot zijn, dan hoef je het in elk geval niet à la minute meteen te vervangen.
janflorijn schreef:De buitenkant toont niet echt mooi. De dakgoten zijn slecht. De vloer boven is van hout met laminaat er op. Dat wiebelt. In de gevel zit een scheur. Er komt een flink stuk voeg in de voorgevel uit.
Is het ook constructief slecht of ziet het er gewoon minder mooi uit? Is nog wel even een verschil. En als er simpelweg laminaat op de vloer geplempt is, dan is dat ook weer eenvoudig eruit te halen, toch? Is meer een inrichtingspunt dan een probleem met het huis. (Bij nieuwbouw zit er sowieso geen interne afwerking in.)
Al die punten die je aangeeft, van zaken die er een eeuw geleden nog niet waren, hoe slecht of niet volgens de huidige standaard dan ook, maken dat je niet kunt werken met simpelweg een afschijving op de oorspronkelijke prijs. Natuurlijk zijn het allemaal punten die de waarde van de woning lager maken dan een nieuwbouwwoning, maar
hoe veel lager? Aan de andere kant zijn veel punten zaken die er 100 jaar geleden nog niet waren, en de waarde van de woning hoger maken dan de waarde 100 jaar geleden
hoe veel hoger?
janflorijn schreef:Ik neem aan dat je inderdaad op basis van vervangingswaarde kan gaan rekenen, maar dan toch met afschrijving zult moeten werken, om tot een actuele waarde te komen. Ik neem aan dat je onder vervangingswaarde niet verstaat het zelfde oud, maar dan nieuw.
Nou, je komt nu juist bij de kern van de zaak. Het grote probleem is namelijk dat moeilijk 'DE' waarde te bepalen is, omdat een huis van een eeuw oud zo totaal anders is gebouwd dan de huizen tegenwoordig worden gebouwd. En dat de 'waarde' van die afwijkingen van persoon tot persoon verschilt.
Als voorbeeld, de een vindt het totaal niet relevant als er geen (of oud) dubbel glas in zit en zal de afwijking hooguit waarderen tegen de waarde van het meerverbruik aan gas, de ander wil dat meteen vervangen door HR++ glas (plus bijbehorende kozijnen). De een rekent dan bv. 5.000 voor het extra verbruik, de ander rekent 20.000 voor het vervangen van glas en kozijnen. Als je de waarde van een huis met de eigenschappen van 100 jaar geleden zou moeten vergelijken met de waarde van een huis met de standaarden van nu, dat nu nieuw gebouwd wordt, dan moet je dus op de een of de andere manier de afwijkingen waarderen.
En bovendien, even heel simpel gezegd, iemand die een huis met die oude eigenschappen wil kopen, zal het niet zo heel relevant vinden dat het niet het comfort van een nieuw huis heeft. (Anders zou je immers wel op zoek gaan naar een comfortabeler huis?). En die zal de waarde van die afwijkingen dus ook laag inschatten.
janflorijn schreef:
Omdat ik als leek moeilijk kan bepalen wat een vervangingswaarde is, zoek ik een wel te hanteren vuistregel. Dus dat is een bedrag voor de grond en een bedrag voor opstal. Je kunt dan redelijkerwijs een marge in bouwen.
Dat is dus juist het grote probleem, omdat de verschillen door iedereen anders worden gewaardeerd, is er geen harde vuistregel te bepalen.
janflorijn schreef:Ik denk dat de markt niet goed werkt. Enerzijds is het moeilijk om een wonig te verkopen, maar anderzijds daalt de prijs niet, zoals deze dat op grond van de actuele markt zou behoren te doen. Daar zit de pijn.
Tsja, zo werkt de markt... In de markt gaat het niet om de prijs waarvoor alles te verkopen is, in een gewone markt gaat om de prijs waarvoor de winst wordt gemaximaliseerd. Worden er veel tomaten aangeboden, dan gaat de prijs niet oneindig door met dalen, maar blijft de prijs op een bepaald niveau en wordt maar een deel verkocht. Het overschot dat niet wordt verkocht wordt simpelweg doorgedraaid.
Bij huizen worden de huizen natuurlijk niet doorgedraaid, maar zie je ook dat de prijs op een bepaald niveau blijft en dat maar een deel wordt verkocht. Maar bij huizen kun je niet simpelweg de helft van je eigen voorraad verkopen, omdat huizen geen tomaten zijn. Het is per verkoper een alles-of-niets markt. Dan heb je niet alleen te maken met wat koper en verkoper een huis waard vinden, maar ook met of het geld of juist de woonruimte echt nodig is of niet. En dan krijg je dus pieken omhoog en omlaag. Net als bij andere schaarse en individueel dure producten, zoals bv. schilderijen, kun je dan te maken hebben met een koper die het product echt kwijt moet of juist met een heel gewild product.
janflorijn schreef:
In mijn voorbeeld zou je op basis van de huidige theorie dat er in een vraagprijs gemiddeld 15% onderhandelingsruimte zit dus kunnen stellen dat er tussen de waarde die ik aan deze woning toeken en de gewenste verkoopprijs een gat van EUR 35000 zit. Je kunt over de berekening van mening verschillen, maar ik dan dat deze berekening in elk geval aantoont dat er een luchtbel in de huizenmarkt zit. Het is daarbij in ieder geval weer de vraag in hoeverre kopende en verkopende partij bereid zijn te bewegen.
Dat hangt dus helemaal af van de waarde die jíj aan de woning toekent. Iemand anders zal een andere waarde geven. Bijvoorbeeld: 20.000 voor het feit dat het een zelfstandige woning is, plus 200 per m² grond (12.000) plus 15.000 voor keuken/badkamer/douche plus 60 m² à 1000 per m² maakt 107.000
Bij de andere woning kom je dan op 20.000 voor het feit dat het een zelfstandige woning is, plus 200 per m² grond (20.000) plus 25.000 voor keuken/badkamer/douche plus 80 m² à 1000 per m² maakt 145.000
Dan is de vraagprijs juist hoger dan je zou verwachten. Ook als je de oude woning per m² lager waardeert, bv. 800 per m², wat mij een reële verlaging lijkt, kom je nog uit op 95.000. Maar: hoeveel lager de waarde per m² is, dat is dus zeer subjectief.