Afschrijving woning

De WOZ en woningtaxatie in het algemeen.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Afschrijving woning

Berichtdoor janflorijn » ma 29 apr, 2013 7:47 pm

Goedenavond,

Er zit een heel verhaal achter mijn vraag.

Als je op een woning wilt bieden, hoeveel schrijf je dan van de nieuwprijs af voor een woning van bijv. 100 jaar oud?

Ik heb een rekensommetje gemaakt.

Een nieuwbouwwoning kost € 145000,--
De inhoud van de woning is 292 m3
De perceeloppervlakte 102m2
De grondprijs schat ik op € 200,-- maal 102 m2 is 20000
Voor de opstal resteert er dan € 125000
Dan kost de opstal dus per m3: € 428,--

Nu heb ik een woning van 100 jaar oud op het oog.
Perceeloppervlakte 85 m2 maal € 200,-- is € 17000,--
Wooninhoud 140 m3 maal € 428 min afschrijving 50% is € 29960,--
Dan zou dus een redelijk bod zijn 17000+29960 is € 46960,--

Laten we stellen dat ik een juiste grondprijs hanteer.
De nieuwwaarde is dan ook correct. Je kunt hooguit stellen dat de nieuwwaarde van een woning van 100 jaar oud lager is. Maar dat zou de rekensom nog verder verlagen.

Ik denk dat het knelpunt in mijn verhaal dus is: Is in bijv. dit geval voor een woning van 100 jr. oud een afschrijving van 50% redelijk?
Zijn daar vuistregels voor?

M.vr.gr.

JanFlorijn
janflorijn
 
Berichten: 5
Geregistreerd: ma 29 apr, 2013 7:23 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor Jean henri » di 30 apr, 2013 2:00 am

Makelen is niet mijn vak, maar afschrijven doe je op een nieuwwaarde, niet op een marktwaarde.

Je gedachte gaat dus niet op.

Een marktprijs ontstaat op grond van tal van factoren, waar je zelf al de belangrijkste van noemt.

Wat is de markt bereid te betalen per m3 inhoud en per m² grondoppervlak en woonoppervlak.
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1329
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor janflorijn » di 30 apr, 2013 6:30 am

Daar heb je gelijk in.

Maar, als markt zou ik toch gek zijn om meer voor een huis te betalen dan dat het nieuwwaarde min afschrijvng waard is.

Sterker nog, men vraagt EUR 100000 voor een huis wat nieuw gebouwd EUR 75000 kost.

Is het dan gek om voor een huis wat nieuw gebouwd EUR 75000 kost en 100 jaar oud en goed goed gerenoveerd is bijv. EUR 50000 te bieden ?

M.vr.gr.

Jan Florijn
janflorijn
 
Berichten: 5
Geregistreerd: ma 29 apr, 2013 7:23 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor janflorijn » wo 01 mei, 2013 8:31 am

Waarom zou je in een tijd van economische crisis, een woningmarkt die op slot zit, een hypotheekmarkt die op slot zit, zo veel betalen voor een woning?

Er zit in dei markt niet alleen een enorme luchtbel, maar ook gekte.
janflorijn
 
Berichten: 5
Geregistreerd: ma 29 apr, 2013 7:23 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor pault » wo 01 mei, 2013 10:27 am

een huis van 140 m3 is wel erg klein natuurlijk, bij 35 m2 is het dan maar 4 meter hoog? praat je over een hoogte van 3 meter, hebben we het over 42 meter woonoppervlak, pfff.

moet een heel apart object zijn, aangenomen dat het geen appartement is, want dan praat je over iets heel anders.

wellicht zit er een stuk waarde in het verhaal dat dat huis te slopen/verbouwen is en er een groter huis op te bouwen is, op 85 m2 moet iets groters kunnen staan zou je zeggen.
dan praat je over grondwaarde
minus sloopprijs
plus bouwkosten.

is het niet te slopen, niet te verbouwen etc, dan is 50.000 / 60.000 meer dan genoeg, maar ik weet natuurlijk niet waar en wat voor iets het exact is.

pault
pault
 
Berichten: 521
Geregistreerd: vr 13 maart, 2009 3:48 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor janflorijn » wo 01 mei, 2013 10:39 am

Ik zie dat ik een verkeerde perceeloppervlakte noem.
Dit zijn de juiste gegevens:
Vraagprijs: € 99.800 k.k.
Soort Object: Woonhuis
Soort woning: tussenwoning
Bouwjaar: 1900
Perceel oppervlakte: 60 m2
Woon oppervlakte: 85 m2
Inhoud woonhuis: 140 m3
Aantal Verdiepingen: 2
Totaal aantal kamers: 4
janflorijn
 
Berichten: 5
Geregistreerd: ma 29 apr, 2013 7:23 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor M_1 » vr 03 mei, 2013 7:20 am

In je verhaal over afschrijving op een woning moet je niet (alleen) uitgaan van de situatie bij de bouw, maar je moet ook de aanpassingen/verbeteringen in de loop der tijd meenemen. Ik neem aan dat bv. keuken, badkamer, electrische installatie, verwarmingsinstallatie e.d. niet meer zijn wat ze 100 jaar geleden waren. En misschien is er ook iets aan isolatie gedaan. Als dat allemaal nog wel zoals 100 jaar geleden zou zijn, dan zou de woning inderdaad een stuk minder waard zijn.

Ook zijn er voor normale zaken nog verschillende manieren van waarderen. Afhankelijk van het 'doel' van de waardering kun je kijken naar de restwaarde, maar ook naar de vervangingswaarde.

Verder is niet alleen het woonoppervlak relevant, maar ook voorzieningen zoals keuken/badkamer en subjectieve zaken zoals het uiterlijk of de 'sfeer' van een woning. Ook bij nieuwbouwwoningen zie je immers dat niet alle woningen die even groot zijn even veel kosten. Het maakt daarbij ook nog eens zeer veel verschil of het gaat om een woning uit een groot project van identieke woningen of om een 'unieke' woning. En natuurlijk moet ook de locatie/grondwaarde vergelijkbaar zijn.

Bij een nieuwbouwwoning van 145.000 lijkt het erop dat het gaat om een 'standaard' dertien in een dozijn woning, Als je dan vergelijkt met een woning van 100 jaar oud uit een groot uitbreidingsplan van begin vorige eeuw, dan kun je ze wel zo vergelijken, maar als het om een 'uniek' gebouwde woning gaat, dan is het een heel ander verhaal.

De prijs/waarde van een nieuwbouwwoning zou je misschien ook beter nog wat verder kunnen opsplitsen. Bv. 10.000 voor de badkamer, 10.000 voor de keuken, 5.000 voor de WC en dan houd je nog zo'n 100.000 over voor bv. 80 m² resterend woonoppervlak. Kom je op 125 per m².

Voor de bestaande woning kom je dan uit op iets van 20.000 grond + bv. 15.000 voor keuken/WC/badkamer (zal waarschijnlijk minder zijn dan bij nieuwbouw) + bv. 50 of 60 m² × 125 euro, dan kom je wel uit op een waarde rond de ton.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor janflorijn » vr 03 mei, 2013 9:15 am

Dag M_1,

Bedankt voor je reactie. Deze reactie is interessant, omdat er een aantal punten in zitten waar het gesprek mee verder kan gaan.

Het betreft hier een woning die achter een winkel stond en waar een stukje van een schuur is bijgetrokken en de 1ste verdieping is uitgebreid. De CV installatie is 15 jr oud. De keuken is een standaard blokje. De badkamer is gewoon. Het pand is in zoverre gerenoveerd dat het op de goedkoopste manier geschikt is gemaakt voor de verhuur. Het is verhuurd aan een aantal gastarbeiders. Er is beperkt dubbel glas.De buitenkant toont niet echt mooi. De dakgoten zijn slecht. De vloer boven is van hout met laminaat er op. Dat wiebelt. In de gevel zit een scheur. Er komt een flink stuk voeg in de voorgevel uit.

Ik neem aan dat je inderdaad op basis van vervangingswaarde kan gaan rekenen, maar dan toch met afschrijving zult moeten werken, om tot een actuele waarde te komen. Ik neem aan dat je onder vervangingswaarde niet verstaat het zelfde oud, maar dan nieuw.

Restwaarde is inderdaad een factor.

Omdat ik als leek moeilijk kan bepalen wat een vervangingswaarde is, zoek ik een wel te hanteren vuistregel. Dus dat is een bedrag voor de grond en een bedrag voor opstal. Je kunt dan redelijkerwijs een marge in bouwen.

Ik besef dat de nieuwbouw anders is dan een woning van 100 jaar geleden. Die nieuwbouw is inderdaad 13 uit een dozijn, maar die 100 jaar oude woning aan de onderkant van de markt is vaak 13 uit een dozijn ellende.

Ik denk dat de markt niet goed werkt. Enerzijds is het moeilijk om een wonig te verkopen, maar anderzijds daalt de prijs niet, zoals deze dat op grond van de actuele markt zou behoren te doen. Daar zit de pijn.

In mijn voorbeeld zou je op basis van de huidige theorie dat er in een vraagprijs gemiddeld 15% onderhandelingsruimte zit dus kunnen stellen dat er tussen de waarde die ik aan deze woning toeken en de gewenste verkoopprijs een gat van EUR 35000 zit. Je kunt over de berekening van mening verschillen, maar ik dan dat deze berekening in elk geval aantoont dat er een luchtbel in de huizenmarkt zit. Het is daarbij in ieder geval weer de vraag in hoeverre kopende en verkopende partij bereid zijn te bewegen.
janflorijn
 
Berichten: 5
Geregistreerd: ma 29 apr, 2013 7:23 pm

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor M_1 » vr 03 mei, 2013 1:27 pm

janflorijn schreef:Het betreft hier een woning die achter een winkel stond en waar een stukje van een schuur is bijgetrokken en de 1ste verdieping is uitgebreid. De CV installatie is 15 jr oud.

Er is dus in elk geval CV, wat er 100 jaar geleden nog niet zal zijn geweest. Een ketel van 15 jaar is natuurlijk niet heel nieuw, maar de rest van de CV-installatie (leidingwerk, radiatoren etc.) heeft een veel langere houdbaarheid dan de ketel.
janflorijn schreef:De keuken is een standaard blokje. De badkamer is gewoon.

Standaard vooroorlogs of standaard 'neutraal/simpel' maar wel modern? De 'waarde' van de keuken (en badkamer) zit hem ook niet alleen in de kastjes, maar (vooral) ook in aanwezige aan- en afvoerleidingen, mogelijk steviger vloer dan de rest van het huis etc. Het vervangen van een simpele keuken die misschien niet je smaak is door kasten/aanrecht die wel je smaak zijn kost maar een fractie van wat het kost om van een simpele kamer (of een keuken van een eeuw oud) een moderne keuken te maken. Daarom zal de aanwezigheid van een keuken/badkamer/... altijd leiden tot een hogere waarde van het huis, of in elk geval een hogere prijs per m² hebben. Maar hoeveel hoger is dan weer de vraag.
janflorijn schreef:Het pand is in zoverre gerenoveerd dat het op de goedkoopste manier geschikt is gemaakt voor de verhuur. Het is verhuurd aan een aantal gastarbeiders. Er is beperkt dubbel glas.

Da's al meer dan een eeuw geleden... Als de kozijnen niet al te slecht en verrot zijn, dan hoef je het in elk geval niet à la minute meteen te vervangen.
janflorijn schreef:De buitenkant toont niet echt mooi. De dakgoten zijn slecht. De vloer boven is van hout met laminaat er op. Dat wiebelt. In de gevel zit een scheur. Er komt een flink stuk voeg in de voorgevel uit.

Is het ook constructief slecht of ziet het er gewoon minder mooi uit? Is nog wel even een verschil. En als er simpelweg laminaat op de vloer geplempt is, dan is dat ook weer eenvoudig eruit te halen, toch? Is meer een inrichtingspunt dan een probleem met het huis. (Bij nieuwbouw zit er sowieso geen interne afwerking in.)

Al die punten die je aangeeft, van zaken die er een eeuw geleden nog niet waren, hoe slecht of niet volgens de huidige standaard dan ook, maken dat je niet kunt werken met simpelweg een afschijving op de oorspronkelijke prijs. Natuurlijk zijn het allemaal punten die de waarde van de woning lager maken dan een nieuwbouwwoning, maar hoe veel lager? Aan de andere kant zijn veel punten zaken die er 100 jaar geleden nog niet waren, en de waarde van de woning hoger maken dan de waarde 100 jaar geleden hoe veel hoger?

janflorijn schreef:Ik neem aan dat je inderdaad op basis van vervangingswaarde kan gaan rekenen, maar dan toch met afschrijving zult moeten werken, om tot een actuele waarde te komen. Ik neem aan dat je onder vervangingswaarde niet verstaat het zelfde oud, maar dan nieuw.

Nou, je komt nu juist bij de kern van de zaak. Het grote probleem is namelijk dat moeilijk 'DE' waarde te bepalen is, omdat een huis van een eeuw oud zo totaal anders is gebouwd dan de huizen tegenwoordig worden gebouwd. En dat de 'waarde' van die afwijkingen van persoon tot persoon verschilt.

Als voorbeeld, de een vindt het totaal niet relevant als er geen (of oud) dubbel glas in zit en zal de afwijking hooguit waarderen tegen de waarde van het meerverbruik aan gas, de ander wil dat meteen vervangen door HR++ glas (plus bijbehorende kozijnen). De een rekent dan bv. 5.000 voor het extra verbruik, de ander rekent 20.000 voor het vervangen van glas en kozijnen. Als je de waarde van een huis met de eigenschappen van 100 jaar geleden zou moeten vergelijken met de waarde van een huis met de standaarden van nu, dat nu nieuw gebouwd wordt, dan moet je dus op de een of de andere manier de afwijkingen waarderen.

En bovendien, even heel simpel gezegd, iemand die een huis met die oude eigenschappen wil kopen, zal het niet zo heel relevant vinden dat het niet het comfort van een nieuw huis heeft. (Anders zou je immers wel op zoek gaan naar een comfortabeler huis?). En die zal de waarde van die afwijkingen dus ook laag inschatten.
janflorijn schreef:Omdat ik als leek moeilijk kan bepalen wat een vervangingswaarde is, zoek ik een wel te hanteren vuistregel. Dus dat is een bedrag voor de grond en een bedrag voor opstal. Je kunt dan redelijkerwijs een marge in bouwen.

Dat is dus juist het grote probleem, omdat de verschillen door iedereen anders worden gewaardeerd, is er geen harde vuistregel te bepalen.
janflorijn schreef:Ik denk dat de markt niet goed werkt. Enerzijds is het moeilijk om een wonig te verkopen, maar anderzijds daalt de prijs niet, zoals deze dat op grond van de actuele markt zou behoren te doen. Daar zit de pijn.

Tsja, zo werkt de markt... In de markt gaat het niet om de prijs waarvoor alles te verkopen is, in een gewone markt gaat om de prijs waarvoor de winst wordt gemaximaliseerd. Worden er veel tomaten aangeboden, dan gaat de prijs niet oneindig door met dalen, maar blijft de prijs op een bepaald niveau en wordt maar een deel verkocht. Het overschot dat niet wordt verkocht wordt simpelweg doorgedraaid.

Bij huizen worden de huizen natuurlijk niet doorgedraaid, maar zie je ook dat de prijs op een bepaald niveau blijft en dat maar een deel wordt verkocht. Maar bij huizen kun je niet simpelweg de helft van je eigen voorraad verkopen, omdat huizen geen tomaten zijn. Het is per verkoper een alles-of-niets markt. Dan heb je niet alleen te maken met wat koper en verkoper een huis waard vinden, maar ook met of het geld of juist de woonruimte echt nodig is of niet. En dan krijg je dus pieken omhoog en omlaag. Net als bij andere schaarse en individueel dure producten, zoals bv. schilderijen, kun je dan te maken hebben met een koper die het product echt kwijt moet of juist met een heel gewild product.
janflorijn schreef:In mijn voorbeeld zou je op basis van de huidige theorie dat er in een vraagprijs gemiddeld 15% onderhandelingsruimte zit dus kunnen stellen dat er tussen de waarde die ik aan deze woning toeken en de gewenste verkoopprijs een gat van EUR 35000 zit. Je kunt over de berekening van mening verschillen, maar ik dan dat deze berekening in elk geval aantoont dat er een luchtbel in de huizenmarkt zit. Het is daarbij in ieder geval weer de vraag in hoeverre kopende en verkopende partij bereid zijn te bewegen.

Dat hangt dus helemaal af van de waarde die jíj aan de woning toekent. Iemand anders zal een andere waarde geven. Bijvoorbeeld: 20.000 voor het feit dat het een zelfstandige woning is, plus 200 per m² grond (12.000) plus 15.000 voor keuken/badkamer/douche plus 60 m² à 1000 per m² maakt 107.000
Bij de andere woning kom je dan op 20.000 voor het feit dat het een zelfstandige woning is, plus 200 per m² grond (20.000) plus 25.000 voor keuken/badkamer/douche plus 80 m² à 1000 per m² maakt 145.000

Dan is de vraagprijs juist hoger dan je zou verwachten. Ook als je de oude woning per m² lager waardeert, bv. 800 per m², wat mij een reële verlaging lijkt, kom je nog uit op 95.000. Maar: hoeveel lager de waarde per m² is, dat is dus zeer subjectief.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Afschrijving woning

Berichtdoor M_1 » vr 03 mei, 2013 2:09 pm

Trouwens, wat óók belangrijk is, is niet alleen wat er in het verleden aan gedaan is, maar ook hoeveel er nodig is om het huis leefbaar/bewoonbaar te maken. Als er een nette, moderne maar misschien saaie keuken/badkamer in zit, zeg maar type woningbouwvereniging, dan zul je daar weinig aan hoeven te doen voordat je er in trekt. Je zult bij zo'n goedkope woning ook niet gauw een kapitaal (willen) uitgeven aan een extreme keuken/badkamer. Als dat allemaal in orde is, en bijvoorbeeld ook het schilderwerk nog OK is, dan kan het dus zijn dat je voor minder dan een ton een huis hebt waar je zo in kunt trekken. OK, trek nog 1000 euro extra uit voor ander laminaat/vloerbedekking op de bovenverdieping...

En andere zaken, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van authentieke suitedeuren, kunnen ook waardeverhogend zijn.

Maar als dit allemaal niet in orde is, of je zou het allemaal anders willen, dan ben je nog een hoop extra geld kwijt aan verbouwen. Kan zo in de tienduizenden lopen. Zeker als het gaat om een goedkope woning zoals deze, dan zou je in dat geval beter een andere woning kunnen kopen waar een en ander wél in orde is.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am


Keer terug naar Taxatie

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 4 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling