Max Hypotheekrenteaftrek bij aanschaf goedkopere woning(en)

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Martijn

Max Hypotheekrenteaftrek bij aanschaf goedkopere woning(en)

Bericht door Martijn »

Hallo, onderstaand onze situatie. Wie kan ons hiermee helpen??

Momenteel ben in bezit van een woning (woning1) en hebben we onlangs een kavel gekocht waarvan de overdracht bij de notaris nog moet plaatsvinden (2008) en waarvan de nieuwe hypotheek nog niet is afgesloten.

Op deze kavel willen we een woning bouwen (woning2) en daar voor minimaal 6 maanden gaan wonen. Na afronding van woning2 willen we zo snel mogelijk weer een kavel gaan kopen om daarop een nieuwe woning (woning3) te gaan bouwen.

Ik zit momenteel met de volgende vragen waarop ik graag een antwoord zou willen hebben:
a. Zijn er belastingtechnisch voor- dan wel nadelen te behalen indien we woning2 en woning1 gelijk te koop aanbieden, maar woning2 eerder verkoop dan woning1? Of omgekeerd?
b. Zou in onderstaand verhaal een belastingvoordeel kunnen bestaan indien de aanneemovereenkomst/stichtingskosten worden gescheiden in een deel verbeterings- of onderhoudskosten, dat ik in dit jaar of het fiscaaljaar na de bouw (2008) moet gaan betalen aan onze aannemer of overige leveranciers?
c. Klopt onderstaande beschrijving? Is het juist dat we na de verkoop van woning3 (tijdelijk) een negatieve eigenwoningreserve overhouden?
d. Zijn er in onderstaande beschrijvingen nog optimalisaties mogelijk zodat een maximaal investeringsrendement gerealiseerd kan worden?
e. Welke consequenties heeft het feit dat wij getrouwd zijn op huwelijkse voorwaarden en dat woning1 op naam staat van 1 persoon? De belastingaftrek van de hypotheekrente voor woning1 is op basis van beide fiscaal partners.

Situatie vanuit ÔÇ£Als u een woning kooptÔÇØ van de Belastingdienst:
Als we woning2 kopen, maar woning1 nog niet heb verkocht, dan kunnen we de overwaarde van woning1 nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Als we voor woning2 een lening afsluiten, dan mogen we de rente aftrekken over de hele lening voor woning2. We moeten dan rekening houden dat de eigenwoningschuld voor onze nieuwe woning niet hoger mag zijn dan die voor de oude. Momenteel hebben we nog geen eigenwoningreserve staan.

We hoeven bij de financiering van woning2 dus nog geen rekening te houden met de overwaarde van woning1. Dit hoeven we pas te doen als we woning1 verkopen. We moeten dan de overwaarde vaststellen en alsnog tot onze eigenwoningreserve rekenen:

Netto-opbrengst woning1 Ôé¼ 401.000 (verkoopkosten zijn verekend)
Eigenwoningschuld woning1 Ôé¼ 201.000 ÔÇô
Overwaarde eigen woning Ôé¼ 200.000
ÔÇÿTijdelijkeÔÇÖ stand eigenwoningreserve Ôé¼ 200.000

We verwacht voor woning2 stichtingskosten ten hoogte van Ôé¼ 301.000 en sluit hiervoor een hypotheek af van Ôé¼ 201.000. De eigenwoningschuld mag hier uiteindelijk maximaal de oude eigenwoningschuld (Ôé¼ 201.000) zijn, en niet meer dan de leningen voor de aankoopsom van woning2. Hierbij is vereist dat woning1 meer dan zes maanden ons hoofdverblijf is. Omdat ik nu uiteindelijk Ôé¼ 100.000 eigen geld gebruik voor de aankoop van woning2, is onze eigenwoningschuld Ôé¼ 201.000. Onze eigenwoningreserve is nu Ôé¼ 100.000 (= Ôé¼ 200.000 - Ôé¼ 100.000). Voor de periode dat woning2 nog niet verkocht is sluiten we een overbruggingskrediet af van maximaal Ôé¼ 100.000 eventueel verminderd met eigen spaargeld. Dit krediet lossen we direct af na de verkoop van woning1. De rente over dit overbruggingskrediet is tot de verkoop van woning1 aftrekbaar.

We hebben dan inmiddels woning1 verkocht. Als we woning3 kopen, maar woning2 nog niet heb verkocht, dan kunnen we de overwaarde van woning2 nog niet bij de eigenwoningreserve tellen. Als we voor woning3 een lening afsluiten, dan mogen we de rente aftrekken over de hele lening voor woning3 minus de eigenwoningreserve van Ôé¼ 100.000.
Woning3 kost Ôé¼ 351.000 en we sluiten hiervoor dan weer een hypotheek af voor Ôé¼ 201.000, omdat woning2 duurder was dan woning3. We hadden een eigenwoningreserve van Ôé¼ 100.000. Deze kunnen we nu tijdelijk met maximaal Ôé¼ 150.000 verkleinen. We houden bij het afsluiten van de lening voor woning3 een negatieve eigenwoningreserve van Ôé¼-49.000 over.

Bij aankoop van woning4 krijgen we dus tijdelijk een negatieve eigenwoningreserve. De aftrekbare eigenwoningschuld is voor woning4 gelijk aan het aankoopbedrag zolang woning 3 niet verkocht is. Wanneer woning3 verkocht wordt voor Ôé¼ 451.000 wordt onze eigenwoningreserve verhoogd met Ôé¼ 100.000 (Ôé¼ 451.000-Ôé¼ 351.000) naar Ôé¼ 51.000. Vanaf de verkoop van woning3 mogen we de hypotheekrente over de eerste Ôé¼ 51.000 niet meer van ons inkomen aftrekken.
Martijn

Extra info

Bericht door Martijn »

Additionele info. Mocht bovenstaande nog niet genoeg zijn:
-Na trouwen zijn we gaan wonen in woning1
-woning2 en later komen in eigendom van mijn vrouw en ik
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Bericht door jari »

Je vragen roepen vragen op;

1 wat is de (fictieve/verwachte?) verkoopprijs van de tweede woning?
die zie ik nergens terug

2 misschien een domme vraag, maar wat is het nut om in no time twee of
drie woningen te gaan kopen/verkopen

3 Gezien de complexiteit van je voornemens; wat zegt je eigen adviseur?
Ik neem tenminste aan dat, gezien wat je hier allemaal neerzet, dat je
er toch al wel een adviseur naar hebt laten kijken?

4 Je geeft aan dat een van jullie de huidige woning in eigendom heeft.
Ben jij dat of je partner?

Ik moet de ewreserve nog uitwerken, maar zag al wel dat je berekening niet klopt. Je rommelt teveel met je overbrugging volgens mij, je kunt hier niet uitkomen op een negatief ewreserve. Bovendien heeft het feit dat jullie gehuwd zijn onder huw voorw gevolgen voor de verdeling van aftrekbaarheid.



Maar ben benieuwd naar je reactie.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Bericht door jari »

En zonder reactie op vraag 1 ook geen berekening van de bijleenregeling mogelijk.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Bericht door jari »

Martijn heeft geen belangstelling meer?
:roll:
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Martijn

Bericht door Martijn »

@Jari: wat later reactie. Maar bedankt voor je interesse/advies.
Kan me voorstellen dat er nog vragen zijn. Mijn antwoorden:

1 De (fictieve/verwachte?) verkoopprijs van de tweede woning is 410.000 euro

2 Geen domme vraag; het nut om in no time twee of
drie woningen te gaan verkopen is dat we verwachten dat we met de overwaarde voldoende kapitaal kunnen genereren om leuke dingen te gaan doen.

3 We hebben momenteel nog geen persoonlijke adviseur. Van woning1 naar woning2 moet niet zo heel complex zijn. Huidige Obvion hypotheek moet over te sluiten zijn. Na de verkoop van woning1 of 2 wordt het idd een stuk complexer.

4 De huidige woning in eigendom van mij.

Mijn laatste alinea was trouwens 'wishful thinking':
Bij aankoop van woning3 (ipv woning4) krijgen we dus tijdelijk een negatieve eigenwoningreserve. De aftrekbare eigenwoningschuld is voor woning3 (ipv woning4) gelijk aan het aankoopbedrag zolang woning3 niet verkocht is. Wanneer woning3 verkocht wordt voor Ôé¼ 451.000 wordt onze eigenwoningreserve verhoogd met Ôé¼ 100.000 (Ôé¼ 451.000-Ôé¼ 351.000) naar Ôé¼ 51.000. Vanaf de verkoop van woning3 mogen we de hypotheekrente over de eerste Ôé¼ 51.000 niet meer van ons inkomen aftrekken.

Btw: Van de Bijleentool van belastingdienst moet ik de 200K overwaarde van woning1 in zijn geheel in woning2 inleggen. Dat klopt toch echt niet met de voorbeelden die ze zelf geven. Leuk hoor.
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Bericht door jari »

Bij aankoop van woning3 (ipv woning4) krijgen we dus tijdelijk een negatieve eigenwoningreserve
Dat kan niet, dat heb je alleen als je in een periode van 5 jr een ewreserve nog hebt en vervolgens een woning met verlies moet verkopen. Dan kun je 'compenseren'. Ik zei al eerder dat je de ewreserve niet doorziet.
Btw: Van de Bijleentool van belastingdienst moet ik de 200K overwaarde van woning1 in zijn geheel in woning2 inleggen. Dat klopt toch echt niet met de voorbeelden die ze zelf geven. Leuk hoor.
Belastindienst gaat uit van de situatie dat huidige woning verkocht is.
Zolang je een overbrugging hebt gaat het dus nog niet op, maar na verkoop (of uiterlijk lopende jaar + 2 kalenderjaren) gaat het dan dus in.
Je ontkomt er iig niet aan. Hetzelfde geldt voor de andere woningen.
Zolang je je woningen met winst verkoopt bestaat het dus niet dat je een negatieve ewresve hebt.
De (fictieve/verwachte?) verkoopprijs van de tweede woning is 410.000 euro
En de aannemingsskom zou rond de 310.000 euro zijn.
Dat is een ton, ruim 30% in.....welke periode?
Zijn je uitgangspunten en verwachtingen realistisch?

Advies;
praat met je hypotheekadviseur en een makelaar over je plannen en bekijk of ze realistisch en haalbaar zijn.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
martijn

Bericht door martijn »

@Jari, bedankt voor je feedback en advies.
Zal zeker met wat adviseurs gaan praten.

Ben overtuigd dat de ewreserve idd niet negatief kan worden.

Of de verwachte verkoopprijs daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden is altijd afwachten. Laten we erop houden dat de kavels goedkoop waren en dat we zelf handig zijn in klussen.

Antwoorden op onderstaande vragen blijven welkom!
a. Zijn er belastingtechnisch voor- dan wel nadelen te behalen indien we woning2 en woning1 gelijk te koop aanbieden, maar woning2 eerder verkoop dan woning1? Of omgekeerd?
b. Zou in onderstaand verhaal een belastingvoordeel kunnen bestaan indien de aanneemovereenkomst/stichtingskosten worden gescheiden in een deel verbeterings- of onderhoudskosten, dat ik in dit jaar of het fiscaaljaar na de bouw (2008) moet gaan betalen aan onze aannemer of overige leveranciers?
Vraag a met name gerelateerd aan de huwelijkse voorwaarden van woning1
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Bericht door jari »

a nee
b nee


Bedoel je met B dat je in een volgend jaar meer opneemt uit het bouwdepot, zodat je in dat jaar meer hypotheekrente betaalt?
Enige voordeel wat je eventueel zou kunnen halen is een tariefsvoordeel, dus dat je ivm loonstijging/daling 52% ipv 42% kunt aftrekken (of andersom).
Laten we erop houden dat de kavels goedkoop waren en dat we zelf handig zijn in klussen.
Als je met o.g. gaat beleggen, ga dan je huidige woning verhuren als je daarmee een goed rendement kan halen ipv met je eigen woning. (maar da's mijn bescheiden mening weer).
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Plaats reactie