overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Freddy1979
Berichten: 5
Lid geworden op: za 06 aug, 2016 12:50 pm

overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door Freddy1979 »

oude woning
verkoopprijs 210.000
hypotheek 110.000
overbruggingshypotheek voor nieuwe woning 60.000

Wij zijn verhuisd en hebben onze oude woning bijna verkocht. Voor de aankoop van onze nieuwe woning hebben we gebruik gemaakt van een overbruggingskrediet. Na aflossing van hypotheek en dit krediet blijft er nog 40.000 over. Het is de bedoeling dat dit wordt gebruikt om de hypotheek van de nieuwe woning af te lossen, anders verlies je een gedeelte van de hypotheekrenteaftrek. Hoe dit werkt is me duidelijk.

Het is echter niet verplicht. Deze 40.000 zouden we ook kunnen gebruiken voor andere zaken, bijvoorbeeld een investering in een vakantiehuisje of chalet. Vraag is echter wat er gebeurt als we na een aantal jaar dit vakantiehuisje weer verkopen en met het geld alsnog de hypotheek gaan aflossen. Krijg je dan weer volledige hypotheekrente aftrek? Of is het verlies aan hypotheekrenteaftrek blijvend?

Wanneer we dit geld aanwenden voor iets anders dan wordt het neem ik aan ook nog eens in box 3 belast.
Dus klopt het dat dit geld je kost (beter gezegd een nadelig fiscaal effect heeft van):
BOX1 50% (IB schaal) van 1,6% (hypotheekrente) = 0,8%
en
BOX 3 30% van 4% = 1,2% (vanaf 2017 0,87% ?? )

Totaal dus 2% ??
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door schakel »

U maakt wat rekensommen die ik niet goed kan volgen. U realiseert een overwaarde van Ôé¼ 100.000
De rente over het overbruggingskrediet was fiscaal aftrekbaar, zolang het krediet was afgesloten voor jullie eigen woning (het hoofdverblijf).
De rente over het overbruggingskrediet is niet (geheel) meer aftrekbaar zijn op het moment dat de bijleenregeling intreedt.
De eigenwoningreserve (overwaarde) is het bedrag dat ontstaat als u uw oude eigen woning verkoopt en de bijleenregeling van kracht gaat. Deze overwaarde beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening.

Grofweg gezegd: u mag vanaf het ogenblik dat er overwaarde ontstaat en de bijleenregeling van kracht gaat (als de oude woning wordt verkocht) slechts een deel van de betaalde rente nieuwe woning in aftrek nemen. Dat is de rente over het bedrag: hypotheek nieuwe woning minus de overwaarde van Ôé¼ 100.000. (aankoopkosten en verkoopkosten spelen ook een rol in het bepalen van de overwaarde)
Freddy1979
Berichten: 5
Lid geworden op: za 06 aug, 2016 12:50 pm

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door Freddy1979 »

oude woning
verkoopprijs 210.000
hypotheek 110.000
overwaarde 100.000

nieuwe woning
aankoopprijs 260.000
hypotheek 200.000
overbruggingskrediet 60.000 (60% van de overwaarde oude woning)

Wanneer de oude woning verkocht is, de oude hypotheek afbetaald is en het overbruggingskrediet is afbetaald, dan is er nog 40.000 over. Deze zou eigenlijk gebruikt moeten worden voor verdere aflossing van de nieuwe hypotheek, anders verlies je een deel van de hypotheekenteaftrek.

Mat wat nu als je die 40.000 voor iets anders gebruikt dan heb je 160.000 schuld in box 1 en 40.000 schuld in box 3. Vervolgens ga je (enige jaren later) een extra aflossing doen.
Kun je er dan voor kiezen om je schuld in box 3 te verminderen?
Of wordt dit automatisch box 1? Dan is je verlies aan hypotheekrenteaftrek dus feitelijk blijvend.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door M_1 »

Misschien moet je op een iets andere manier naar de hypotheken en aftrek kijken. Want je verliest op deze manier geen aftrek. Je zou namelijk nooit aftrek over die 40k hebben.

Bij verkoop van de woning is het verschil tussen verkoopopbrengst en hypotheek een ton. Als je dan een nieuwe woning koopt, dan betekent dat dat je de rente van de hypotheek daarvoor mag aftrekken voor een bedrag van maximaal de kosten voor die woning minus een ton. In dit geval heb je dus aftrek over maximaal 160k. Wat je precies doet met de verkoopopbrengst is daarbij niet van belang. Of je die nu meteen in het huis stopt of dat je er een chalet van koopt, maakt niet uit.

Wel is het zo dat de totale hypotheek natuurlijk hoger wordt als je het geld niet in de nieuwe woning stopt. Als je 40k in een chalet stopt in plaats van in de woning, dan zal de hypotheek ook 40k hoger worden en heb je dus een niet-aftrekbare lening van 40k. Op het moment dat je je chalet dan weer gaat verkopen, dan kun je zelf kiezen wat je met de verkoopopbrengst gaat doen. Je kunt dan bijvoorbeeld die niet-aftrekbare 40k aflossen. Of je kunt het op de bank zetten, of nog veel meer dingen. (Bijvoorbeeld kun je ook aflossen op het aftrekbare deel, maar dat is natuurlijk niet handig...) Maar het aftrekbare deel zal nooit hoger worden.

Voor de renteaftrek heeft het geen effect. Je mag immers over die 40k sowieso geen rente aftrekken. Dus dat 'negatieve fiscale effect' op box 1 is er niet. Dat is er alleen als je juist andersom een deel van je spaargeld gebruikt om een deel van de aftrekbare hypotheek af te lossen.

Als je het geld van de verkoopopbrengst gebruikt om een chalet te kopen, dan heb je een stuk schuld van 40k hypotheek dat in box 3 valt en je hebt een chalet met waarde van 40k in box 3. Dat valt (ongeveer) tegen elkaar weg. Maar je moet natuurlijk wel jaarlijks de extra hypotheekrente over die 40k betalen, dus 1,6% van die 40k.
Freddy1979
Berichten: 5
Lid geworden op: za 06 aug, 2016 12:50 pm

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door Freddy1979 »

Thanx M_1

Ik denk dat je reactie gelijktijdig is geschreven met mijn eerdere reactie. Maar het is het antwoord waar naar ik op zoek was.

Wat ik eigenlijk met het nadelig fiscaal effect trachtte te doen, is een vergelijking te maken met wanneer je een geldbedrag zou moeten lenen.

Door de 40.000 niet af te lossen kost het je bruto 1,6% want je hypotheek blijft immers hoger, maar netto kost het je natuurlijk minder (ongeveer de helft). De schuld en het bezit (bv chalet) valt in box 3 inderdaad min of meer tegen elkaar weg.

Dus je zou kunnen stellen dat je je chalet zo virtueel (of geef het maar een naam) heel goedkoop kan financieren. Je hebt 40.000 tot je beschikking terwijl je belastingaanslag maar ongeveer 0,8% daarvan hoger wordt. Toch??
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door SimpleMind »

Het is wel goedkoop financieren omdat je het geld leent tegen gunstige rente (als onderdeel van je hypotheek).
Maar het is zoals M_1 zegt, over die 40k heb je GEEN aftrek:
Als je het geld van de verkoopopbrengst gebruikt om een chalet te kopen, dan heb je een stuk schuld van 40k hypotheek dat in box 3 valt en je hebt een chalet met waarde van 40k in box 3. Dat valt (ongeveer) tegen elkaar weg. Maar je moet natuurlijk wel jaarlijks de extra hypotheekrente over die 40k betalen, dus 1,6% van die 40k.
De belasting aanslag wordt niet hoger. Er is geen aftrek over die 40k. En je leent 40k tegen 1.6%....
Freddy1979
Berichten: 5
Lid geworden op: za 06 aug, 2016 12:50 pm

Re: overwaarde (nog) niet gebruiken voor aflossing

Bericht door Freddy1979 »

Thanx SimpeMind.

Het 'kwartje is gevallen'

De 'virtuele' kosten zijn gewoon 1,6%

Het was even verwarrend omdat de beide huizen nu nog op onze naam staan. Nu hebben we nog hypotheekrenteaftrek over dit deel van 40.000. Verkoop van de oude woning is aanstaande. Vanaf moment van verkoop verlies je de aftrek over dat deel sowieso. Dus kun je het niet meer in de berekening van de 'virtuele' kosten meenemen.
Plaats reactie