Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

Ik probeer duidelijk te krijgen of het gunstiger is om een woning aan te kopen zonder hypotheek (volledig vanuit het spaargeld) of toch deels met een aflossingsvrij hypotheek.

Rekengegevens:
Aankoopbedrag = marktwaarde: EUR 200.000
WOZ: 180.000
Eigenwoningforfait 0,75% x 180.000 = 1350
Hypotheekrente: 2%
Kosten koper bij aankoop met hypotheek: 8.000
Kosten koper bij aankoop zonder hypotheek: 5000
Spaarrente: 0,5%
Spaartegoeden in box 3: 500.000

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aankoopbedrag en kosten koper geheel voldoen uit het spaargeld:
Aflossing: n.v.t.
Hypotheekrente: n.v.t.
Box 1 aftrek: n.v.t.
Box 1 bijtelling: 0 (Eigenwoningforfait wordt weggestreept o.g.v. Wet Hillen)
Rentederving spaargeld: 0,5% x (200.000 + 5.000) = - 1025
Vermindering rendementsheffing box 3 op spaargeld: 1,2% x (200.000 + 5.000) = + 2460

Totaal jaarlijks: - 1025 + 2460 = 1435 Voordeel

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

50% van de marktwaarde aflossingsvrije hypotheek + overige 50% alsmede kosten koper uit spaargeld
Aflossing: n.v.t.
Hypotheekrente: 2% x 100.000 = - 2000
Box 1 aftrek: n.v.t. (hypotheekrente is niet aftrekbaar)
Box 1 bijtelling: 0 (Eigenwoningforfait wordt weggestreept o.g.v. Wet Hillen)
Rentederving spaargeld: 0,5% x (100.000 + 8.000) = - 540
Vermindering rendementsheffing box 3 op spaargeld: 1,2% x (100.000 + 8.000) = + 1296
Vermindering rendementsheffing box 3 door de aflossingsvrije lening als schuld in box 3 aan te merken: 1,2% x 100.000 = + 1.200

Totaal jaarlijks: - 2000 - 540 + 1296 + 1200 = - 44 kosten

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ik maak volgens mij ergens (consequent) een toepassingsfout, maar het is mij niet duidelijk welke. Graag zou ik advies willen.

Alvast bedankt Erik.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

In beide situaties Verlag je het box 3 saldo inderdaad met 2 ton. In de tweede situatie ontvang je over een ton nog spaargeld, naar moet je over de geleende ton ook rente betalen. Kost je per saldo dus 1,5% over een ton
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

M_1 schreef:In beide situaties Verlag je het box 3 saldo inderdaad met 2 ton. In de tweede situatie ontvang je over een ton nog spaargeld, naar moet je over de geleende ton ook rente betalen. Kost je per saldo dus 1,5% over een ton
Dus mijn berekeningen en beredeneringen zijn toch correct?

Dus zijn er twee vragen die ik mijzelf moet stellen:
Het netto jaarlijkse verschil is ongeveer EUR 1500....wil ik daarvoor de directe beschikking over ongeveer EUR 100.000 voor opgeven?
Indien ik het volledige bedrag uit eigen middelen voldoe, houdt dit ook in dat bij verkoop ik een overwaarde heb van EUR 200.000 en heb ik over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek......en mocht de rente behoorlijk stijgen in de toekomst, zou dit dan nadelig voor mij kunnen zijn?
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

Voor de bijleenregeling maakt het niet uit. De eigenwoningschuld is het deel van de hypotheek of lening waarover je de rente mag aftrekken. Die is in beide gevallen niet aanwezig, dus zul je in beide gevallen de volledige verkoopopbrengst moeten inbrengen bij aanschaf van een andere woning.

Het is dus alleen de vraag hoeveel eigen geld je in de stenen wilt stoppen, en hoeveel die extra vrijheid je waard is, en wat je in geval van rentestijging zou willen doen. Waarbij je natuurlijk ook alsnog de lening kunt aflossen als de rente stijgt.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

Volgens mij is het doel om geen box 1 aftrek te hebben, maar verlaging van box 3. Met een box 3 lening van een ton verlaagt de vrh met ongeveer 1400. De aftrek in box 1 is, na aftrek van eigenwoningforfait, 650 euro en zou dus de inkomstenbelasting met maximaal ong. 325 verlagen. Een box 3 lening is hier dus zo'n 1000 voordeliger dan een box 1 lening.
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

Tukker schreef:Erik, de vraag is (misschien heb ik er overheen gekeken) of je nu met een aflossingsvrije hypotheek recht hebt op rente aftrek.
Heb je vorig of dit jaar je woonhuis verkocht en had je een woninghypotheek?
Nee, dit wordt mijn eerste koopwoning, daarvoor 25 jaar in diverse huurwoning gezeten.
M_1 schreef:Volgens mij is het doel om geen box 1 aftrek te hebben, maar verlaging van box 3. Met een box 3 lening van een ton verlaagt de vrh met ongeveer 1400. De aftrek in box 1 is, na aftrek van eigenwoningforfait, 650 euro en zou dus de inkomstenbelasting met maximaal ong. 325 verlagen. Een box 3 lening is hier dus zo'n 1000 voordeliger dan een box 1 lening.
Indien mijn berekening inderdaad klopt (ik dacht dat het verschil groter zou zijn en dat ik daarom een fout had gemaakt), dan is verlaging van de vermogensrendementsheffing (box 3) inderdaad voordeliger. Echter nu het verschil 'slechts' ong. EUR 1500 netto bedraagt is het wellicht toch verstandiger om - met de bijleenregeling in gedachten - toch te opteren voor 50% aflossingsvrij, zodat ik in de toekomst toch recht heb op hypotheekrenteaftrek over dit gedeelte.....en als de rente stijgt, kan dit gunstig zijn lijkt mij.
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

Tukker schreef:Als je dus nu een aflossingvrije hypotheek afsluit, heb je dus geen recht op hypotheekrenteaftrek http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/c ... vanaf_2013
Hier is rekening mee gehouden in de berekeningen in de OP
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

Echter nu het verschil 'slechts' ong. EUR 1500 netto bedraagt is het wellicht toch verstandiger om - met de bijleenregeling in gedachten - toch te opteren voor 50% aflossingsvrij, zodat ik in de toekomst toch recht heb op hypotheekrenteaftrek over dit gedeelte...
Dat heb je dan niet. Dat heb je alleen als je annuïtair of lineair aflost. Als je nu aflossingsvrij neemt, kan je dat later niet zomaar omzetten naar annuïtair. Althans, je hebt dan niet ineens alsnog aftrek.
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

M_1 schreef:
Echter nu het verschil 'slechts' ong. EUR 1500 netto bedraagt is het wellicht toch verstandiger om - met de bijleenregeling in gedachten - toch te opteren voor 50% aflossingsvrij, zodat ik in de toekomst toch recht heb op hypotheekrenteaftrek over dit gedeelte...
Dat heb je dan niet. Dat heb je alleen als je annuïtair of lineair aflost. Als je nu aflossingsvrij neemt, kan je dat later niet zomaar omzetten naar annuïtair. Althans, je hebt dan niet ineens alsnog aftrek.
Dus als ik het goed begrijp:

Stel ik neem nu voor 100.000 een aflossingsvrije hypotheek en over 10 jaar verkoop ik de woning voor 220.000 (en los de aflossingsvrije hypotheek af), dan heb ik dus een overwaarde van 120.000. Ik koop kort daarna een woning van 300.000 en wil 180.000 lenen via een lineaire hypotheek. Mag ik dan de hypotheekrente aftrekken van 180.000 of van 180.000 - 100.000 (oude aflossingsvrije hypotheek) = 80.000?
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

Tukker schreef: Misschien moet je toch die link van de belastingdienst in mijn vorige post nog eens lezen.
De rente van de aflossingsvrije hypotheek zoals je nu wilt is niet fiscaal aftrekbaar, dus de gehele lening komt in box 3.

Verkoop je het huis straks voor Ôé¼ 220.000,--, dan heb je een eigen woningreserve van Ôé¼ 220.000,--.
Koop je vervolgens binnen 3 jaar een nieuw huis van Ôé¼ 300.000,-- dan is de rente van een hypothecaire lening van (300 -/- 220) Ôé¼ 80.000,-- fiscaal aftrekbaar in box 1.

Waarom zul je dit allemaal willen?
Het principe niet aflossen, dan ook geen hypothecaire aftrek is duidelijk. Echter mij werd duidelijk gemaakt tijdens beide hypotheekadviesgesprekken, dat:

1) Indien ik het volledige bedrag uit eigen middelen voldoe, de volledige verkoopprijs als overwaarde zal worden aangemerkt bij verkoop en indien ik binnen 3 jaar een nieuwe annuïtaire- of lineaire hypotheek afsluit ik over deze overwaarde geen hypothecaire aftrek heb o.g.v de bijleenregeling; EN.....
2) Indien ik nu een hypothecaire lening afsluit (annuïtair, lineair of aflossingsvrij) dat alleen de nog openstaande schuld (dus dat gedeelte waar niet op is afgelost) in aanmerking komt voor hypothecaire aftrek in een volgende annuïtaire- of lineaire hypotheek! Dus de aflossingvrije lening zou ik om kunnen zetten naar een nieuwe aflosbare hypotheek en over dat gedeelte ook recht krijgen op hypothecaire aftrek. In het voorbeeld: verkoop voor 220.000 > overwaarde 120.000 > aflosbare hypotheek voor 300.000 > hypotheekrenteaftrek over 180.000.

Het eerst advies is duidelijk, maar blijkt nu dat het 2de advies niet juist is? (en zou ik daar > EUR 2000 voor moeten betalen!)
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

Nou, dat is een punt waarover je zou kunnen discussiëren.

De belastingdienst zegt zelf: "De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken." Je hebt dus in eerste instantie geen eigenwoningschuld, alleen een box-3 schuld. Op het moment dat je bv. 10 jaar later alsnog een annuitaire lening zou aangaan, dan sluit je die niet af voor het verwerven of verbeteren van de eigen woning en ook niet voor het oversluiten van een eigenwoningschuld. En zou de rente over die nieuwe schuld dus ook niet aftrekbaar zijn.

Maar aan de andere kant, in de wet zie ik zo gauw ook niet staan dat het niet-voldoen aan de aflossingseis betekent dat recht op aftrek permanent vervalt. Er staat juist "Voor de toepassing van dit artikel wordt onder het aangaan van een nieuwe schuld als bedoeld in artikel 3.119a, eerste lid, mede verstaan het gaan kwalificeren van een bestaande schuld als eigenwoningschuld." Dat lijkt dus te impliceren dat een schuld toch alsnog een eigenwoningschuld kan worden, zodra de resterende schuld lager is dan wat volgens het annuitaire schema zou moeten.

Of even heel simpel gezegd, er zijn grofweg vier eisen aan een eigenwoningschuld (gebruikt voor aanschaf eigen woning, contractuele plicht tot aflossen, daadwerkelijk aflossen en informatievoorziening), maar er staat volgens mij niet in de wet dat je ook aan alle vier de eisen tegelijk zou moeten voldoen.

Je zou dus waarschijnlijk inderdaad op een voor jou gewenst moment de lening alsnog kunnen 'ombouwen' naar een eigenwoningschuld, maar het is de vraag of dat is wat de wetgever bedoelde en of de wet op dat punt niet wellicht aangepast zal gaan worden.
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

M_1 schreef:Nou, dat is een punt waarover je zou kunnen discussiëren.
Tijdens telefonisch overleg met de Belastingdienst is er aangegeven dat:

De overwaarde = de verkoopopbrengst - de eigenwoningschuld (het bedrag waarover u rente mag aftrekken).

Op grond hiervan zou een aflossingsvrij schuld niet aangemerkt kunnen worden als Eigenwoningschuld.....ergo de overwaarde zou dan gelijk zijn aan de verkoopopbrengst.....echter, men gaf ook direct aan dat deze ogenschijnlijk eenvoudige vraag toch nader onderzoek verlangt (wellicht ook o.g.v. dezelfde argumenten als naar voren gebracht door M_1) en deze week zal ik door een specialist van de Belastingdienst teruggebeld worden voor uitsluitsel.


Na afloop van dit gesprek zal ik deze informatie hier natuurlijk delen.....wordt vervolgd.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door M_1 »

Ik ben zeer benieuwd. Zo zou er namelijk onbewust een mogelijkheid van 'box hoppen' zijn gecreëerd.
ErikBuur
Berichten: 8
Lid geworden op: zo 16 okt, 2016 12:07 pm

Re: Volledige eigen middelen of toch deels aflossingsvrij?

Bericht door ErikBuur »

Ik heb bericht gekregen van de Belastingdienst.

Zodra de (aflossingsvrije) lening aan de fiscale eisen voldoet (max. 30 jaar aflossen, annuïtair of lineair) mag U de rente weer in aftrek brengen. Daarbij moet wel de oorspronkelijke looptijd worden gerespecteerd.

Het voorbeeld: Aflossingsvrije hypotheek van EUR 100.000 - 20 jaar vast en na 8 jaar wordt de woning verkocht. Kijken we niet naar de bijleenregeling (dat komt hieronder), dan verkrijgt men 12 jaar recht op hypotheekrenteaftrek in box 1. De openstaande schuld na die 12 jaar verhuist dan naar box 3. De geldverstrekker zal natuurlijk wel kosten in rekening brengen voor het omzetten en wellicht de rente van de aflossingsvrije hypotheek nog maar voor de resterende rentevasteperiode (i.c. 8 jaar) hanteren.

Verder geeft de belastingdienst aan:
Indien de woning wordt verkocht en de aflossingsvrije lening zit nog in box 3, deze voor de bijleenregeling niet kwalificeert als eigen woning schuld.

De overwaarde = de verkoopopbrengst - de eigenwoningschuld (het bedrag waarover u rente mag aftrekken).

Stel aankoop woning in 2016 voor EUR 220.000: aflossingsvrije hypotheek EUR 100.000 en Eigen middelen EUR 120.000. Verkoop woning in 2020 voor EUR 250.000. Over de aflossingsvrije lening mag men geen rente aftrekken en zit gedurende deze 4 jaar in box 3. Overwaarde = 250.000 - 0 = EUR 250.000

Bij aankoop van een nieuwe woning van EUR 375.000, komt men maar voor EUR 125.000 (375.000 - 250.000) in aanmerking voor hypothecaire aftrek in box 1.

Echter indien men vóór de verkoop van de woning de aflossingsvrije lening omzet naar een annuïtaire- of lineaire hypotheek, dan kwalificeert deze wel als eigen woning schuld. Deze laatste oplossing vind ikzelf erg creatief van de belastingdienst!.
Plaats reactie