De Gouden Aankooptips!
Beste allemaal,
Mijn vriend en ik hebben een woning gekocht en druk bezig verschillende aanbieders te vergelijken.
Wij willen in ieder geval 50% aflossingsvrij en 50% spaar.
De Rabobank heeft nu een voorstel gedaan om het rentepercentage van het spaargedeelte hoger te stellen (┬┤want dat rendeert┬┤) en het percentage van het aflossingsvrije gedeelte lager (┬┤want dat kost geld┬┤) zodat het rentepercentage gemiddeld wel hetzelfde blijft, maar de maandlasten gunstiger uitvallen.
Vervolgens hebben wij navraag bij de andere banken gedaan of dit bij hen ook mogelijk zou zijn teneinde een goede vergelijk te kunnen maken. Echter, de reactie van een van hen was dat deze constructie niet door de fiscus geaccepteerd zou kunnen worden en bovendien in strijd is met de zorgplicht (WFT).
Wij zijn bekend met de fiscale regels inzake de KEW (bandbreedte, verplichte aflossing eigenwoningschuld aan einde looptijd e.d.) maar dit kunnen we even niet meer plaatsen...
Als jullie hier iets meer over kunnen vertellen: graag!!
Verschillende rentepercentages spaar / aflossingsvrij
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
-
Danielle-G
- Berichten: 4
- Lid geworden op: zo 02 dec, 2007 1:41 am
Over wat voor verschil heb je het dan? 0,2%hoger voor spaar en 0,2% lager voor aflvrij, of een verschil van bijvoorbeeld 2%?
Zolang het binnen de redelijke grenzen blijft is het geen probleem bij de fiscus. Als je de rente nu op 7% zet voor de spaarlening dan zal de inspecteur boos worden
, maar als je kijkt naar de verlengingsrentes van verschillende banken (6% voor 10/15 jaar), dan mag jij ook gewoon 6% vangen.
Nogmaals afhankelijk dus van het verschil dat de adviseur heeft voorgesteld, maar sec roepen dat het uberhaupt niet mag is onzin.
Zolang het binnen de redelijke grenzen blijft is het geen probleem bij de fiscus. Als je de rente nu op 7% zet voor de spaarlening dan zal de inspecteur boos worden
, maar als je kijkt naar de verlengingsrentes van verschillende banken (6% voor 10/15 jaar), dan mag jij ook gewoon 6% vangen.Nogmaals afhankelijk dus van het verschil dat de adviseur heeft voorgesteld, maar sec roepen dat het uberhaupt niet mag is onzin.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
-
Danielle-G
- Berichten: 4
- Lid geworden op: zo 02 dec, 2007 1:41 am
Bedankt voor de reactie!
Het gaat om de volgende percentages:
- Rentevaste periode 10 jaar: rente op spaargedeelte: 5,8% nominaal (6,0% effectief) en op het aflossingsvrije gedeelte 3,85% nominaal (4,00 effectief). Gemiddeld komt dit dus uit op 4,825% om precies te zijn.
- Rentevaste periode 20 jaar: rente op spaargedeelte: 6,0% nominaal (6,20% effectief) en op het aflossingsvrije gedeelte 4,25% nominaal (4,40 effectief). Gemiddeld komt dit dus uit op 5,125% om precies te zijn.
Nog even een vraag: wat zijn 'redelijke grenzen'? En wat is de reden dat dit buiten die grenzen niet is toegestaan?
De adviseur heeft het op dat punt nl. niet over de fiscus gehad; hij vertelde alleen dat de maandlasten op deze manier omlaag konden en het uiteindelijk gemiddeld toch hetzelfde rentepercentage bleef. Wij gingen er dan ook eigenlijk vanuit dat als een dergelijke constructie niet zonder meer kan dit wel verteld wordt (de fiscale gevolgen m.b.t. extra storting in de spaarhypotheek i.v.m. de bandbreedte is nl. wel aan bod gekomen).
Alvast bedankt voor de moeite![/quote]
Het gaat om de volgende percentages:
- Rentevaste periode 10 jaar: rente op spaargedeelte: 5,8% nominaal (6,0% effectief) en op het aflossingsvrije gedeelte 3,85% nominaal (4,00 effectief). Gemiddeld komt dit dus uit op 4,825% om precies te zijn.
- Rentevaste periode 20 jaar: rente op spaargedeelte: 6,0% nominaal (6,20% effectief) en op het aflossingsvrije gedeelte 4,25% nominaal (4,40 effectief). Gemiddeld komt dit dus uit op 5,125% om precies te zijn.
Nog even een vraag: wat zijn 'redelijke grenzen'? En wat is de reden dat dit buiten die grenzen niet is toegestaan?
De adviseur heeft het op dat punt nl. niet over de fiscus gehad; hij vertelde alleen dat de maandlasten op deze manier omlaag konden en het uiteindelijk gemiddeld toch hetzelfde rentepercentage bleef. Wij gingen er dan ook eigenlijk vanuit dat als een dergelijke constructie niet zonder meer kan dit wel verteld wordt (de fiscale gevolgen m.b.t. extra storting in de spaarhypotheek i.v.m. de bandbreedte is nl. wel aan bod gekomen).
Alvast bedankt voor de moeite![/quote]
3,85% voor 10 jaar vast is ver onder de inkoop van de bank zelf. Ik ben geneigd te zeggen dat de constructie niet in orde is. Het differentieren in tarieven moet een zakelijke reden hebben (bij spaarhypotheek bv om de adviesvergoeding te financieren). Dan gaat het om verschillen van maximaal 0,3%. In dit geval heeft het sterk de schijn van dat de enige doelstelling is dat de fiscus benadeeld wordt.
Iets soortgelijks speelt bijvoorbeeld ook bij notarissen. De hypotheekakte wordt vaak duurder gemaakt dan nodig is om het weer als korting terug te geven in de leveringsakte. De klant kan de hypotheekakte namelijk aftrekken. De meeste notarissen waken er wel voor dat de leveringsakte duurder blijft dan de hypotheekakte, omdat de leveringsakte meer werk is. Als ik de baas van je Rabobank-adviseur was, zou ik hem op het matje roepen. Hij begeeft zich met dit advies op glad ijs.
Iets soortgelijks speelt bijvoorbeeld ook bij notarissen. De hypotheekakte wordt vaak duurder gemaakt dan nodig is om het weer als korting terug te geven in de leveringsakte. De klant kan de hypotheekakte namelijk aftrekken. De meeste notarissen waken er wel voor dat de leveringsakte duurder blijft dan de hypotheekakte, omdat de leveringsakte meer werk is. Als ik de baas van je Rabobank-adviseur was, zou ik hem op het matje roepen. Hij begeeft zich met dit advies op glad ijs.
of een verschil van bijvoorbeeld 2%
Dit verschil lijkt me dus idd veel te groot.
Tukker, gemiddeld is het weliswaar 4,8%, maar het is een ongebruikelijke verdeling met als doel een hoger/goedkoper onbelast vermogen op te bouwen, dus ik denk dat de belastinginspecteur graag de confrontatie met je aangaat. Ik durf m'n geld er iig niet op in te zetten dat je 't wint.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Beste Danielle,
Mijn advies is: constructie accepteren en profiteren van het voordeel. Mocht de fiscus daar niet mee akkoord gaan, dan claim indienen bij de Rabobank die het voorgesteld heeft. Zorg ervoor dat je voldoende documentatie van de Rabo-adviseur meekrijgt als basis voor de eventuele claim.
Mijn advies is: constructie accepteren en profiteren van het voordeel. Mocht de fiscus daar niet mee akkoord gaan, dan claim indienen bij de Rabobank die het voorgesteld heeft. Zorg ervoor dat je voldoende documentatie van de Rabo-adviseur meekrijgt als basis voor de eventuele claim.
-
Danielle-G
- Berichten: 4
- Lid geworden op: zo 02 dec, 2007 1:41 am
Bedankt voor jullie reacties, hier hebben we sowieso wel wat aan!
Steven: ook jij bedankt voor je advies maar persoonlijk vind ik dit wat te 'gevaarlijk'.
Wij zitten niet echt te wachten op problemen met de Belastingdienst en gezien de recente ophef over de Opmaat Hypotheek mogen we wellicht achteraan in de rij aansluiten als een claim neerleggen bij de Rabobank nodig is
Daarbij zal het wel eens een langdurig gedoe kunnen worden en de vraag is of wij dat wel de moeite waard vinden (we hebben momenteel slechts de uitgedraaide 'hypotheekplannen', vraag me af of dit als 'voldoende documentatie voor de eventuele claim' zal kunnen dienen).
Ik ga in ieder geval even informatie opvragen bij de Belastingdienst zelf, wordt vervolgd!
Gr. Daniëlle.
Steven: ook jij bedankt voor je advies maar persoonlijk vind ik dit wat te 'gevaarlijk'.
Wij zitten niet echt te wachten op problemen met de Belastingdienst en gezien de recente ophef over de Opmaat Hypotheek mogen we wellicht achteraan in de rij aansluiten als een claim neerleggen bij de Rabobank nodig is
Daarbij zal het wel eens een langdurig gedoe kunnen worden en de vraag is of wij dat wel de moeite waard vinden (we hebben momenteel slechts de uitgedraaide 'hypotheekplannen', vraag me af of dit als 'voldoende documentatie voor de eventuele claim' zal kunnen dienen).
Ik ga in ieder geval even informatie opvragen bij de Belastingdienst zelf, wordt vervolgd!
Gr. Daniëlle.
Hoi Danielle,
Contact opnemen is uiteraard de veiligste weg.
Ter info: een Rabobank in de Achterhoek gaf enkele jaren geleden zonder verdere toelichting een partnerverklaring mee aan klant. Klant wist niet wat het was, maar tekende omdat hij dacht het moest van de bank. Gevolg was dat nabestaanden van klant later meer belasting moesten betalen over de erfenis dan zonder de partnerverklaring. Uiteindelijk werd de Rabobank veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Argumentatie rechter: bank heeft zorgplicht en moet klant behoeden voor fouten. In jouw situatie sta je zelfs met een uitdraai al heel sterk. Helemaal mooi is het als de adviseur zijn verhaal over belastingbesparing op papier wil zetten
Ik kan me ook goed voorstellen dat jij geen zin heb het gezeur als de fiscus moeilijk gaat doen. Verstandig keus dus
Steven
Contact opnemen is uiteraard de veiligste weg.
Ter info: een Rabobank in de Achterhoek gaf enkele jaren geleden zonder verdere toelichting een partnerverklaring mee aan klant. Klant wist niet wat het was, maar tekende omdat hij dacht het moest van de bank. Gevolg was dat nabestaanden van klant later meer belasting moesten betalen over de erfenis dan zonder de partnerverklaring. Uiteindelijk werd de Rabobank veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Argumentatie rechter: bank heeft zorgplicht en moet klant behoeden voor fouten. In jouw situatie sta je zelfs met een uitdraai al heel sterk. Helemaal mooi is het als de adviseur zijn verhaal over belastingbesparing op papier wil zetten
Ik kan me ook goed voorstellen dat jij geen zin heb het gezeur als de fiscus moeilijk gaat doen. Verstandig keus dus
Steven
-
Danielle-G
- Berichten: 4
- Lid geworden op: zo 02 dec, 2007 1:41 am
Daar was ik weer even!
Ik heb namelijk een e-mail naar de desbetreffende adviseur gestuurd en hem (overigens met een kleine omweg) gevraagd of de voorgestelde constructie op ├®├®n of andere manier problemen zou kunnen opleveren, bijvoorbeeld met de Belastingdienst.
Daarnaast heb ik hem verzocht, indien de constructie geen probleem zou opleveren, een globale weergave te schetsen wat het (belasting)voordeel zou zijn ten opzichte van het toepassen van de 'normale' rente.
Zijn reactie was als volgt:
"Als er gezorgd wordt dat de rentepercentages niet al teveel afwijken van de normaal gangbare rentepercentages is er fiscaal gezien niets aan de hand. Het wordt anders als de totale rente bijvoorbeeld gesteld wordt op 10%, puur en alleen om de fiscus te benadelen. Dit is hier niet aan de orde, de totale aftrekbare rente ligt immers op een lager nivo dan gangbaar. Ook binnen de KEW regels is er niets aan de hand, die houden namelijk geen rekening met rendement, er zou tenslotte ook een beleggingspolis met een rekenrente van 8% kunnen worden gesloten.
Het grote voordeel van deze constructie is dus het feit dat er minder premie hoeft te worden betaald, in jullie situatie scheelt dit maandelijks
Ôé¼ 23,01 bij 10 jaar vaste rente en Ôé¼ 19,69 bij 20 jaar vaste rente. Dit is ook direct het verschil in de netto maandlasten."
Als het goed is weet ik morgen hoe de Belastingdienst hier over denkt!
Gr. Daniëlle.
Ik heb namelijk een e-mail naar de desbetreffende adviseur gestuurd en hem (overigens met een kleine omweg) gevraagd of de voorgestelde constructie op ├®├®n of andere manier problemen zou kunnen opleveren, bijvoorbeeld met de Belastingdienst.
Daarnaast heb ik hem verzocht, indien de constructie geen probleem zou opleveren, een globale weergave te schetsen wat het (belasting)voordeel zou zijn ten opzichte van het toepassen van de 'normale' rente.
Zijn reactie was als volgt:
"Als er gezorgd wordt dat de rentepercentages niet al teveel afwijken van de normaal gangbare rentepercentages is er fiscaal gezien niets aan de hand. Het wordt anders als de totale rente bijvoorbeeld gesteld wordt op 10%, puur en alleen om de fiscus te benadelen. Dit is hier niet aan de orde, de totale aftrekbare rente ligt immers op een lager nivo dan gangbaar. Ook binnen de KEW regels is er niets aan de hand, die houden namelijk geen rekening met rendement, er zou tenslotte ook een beleggingspolis met een rekenrente van 8% kunnen worden gesloten.
Het grote voordeel van deze constructie is dus het feit dat er minder premie hoeft te worden betaald, in jullie situatie scheelt dit maandelijks
Ôé¼ 23,01 bij 10 jaar vaste rente en Ôé¼ 19,69 bij 20 jaar vaste rente. Dit is ook direct het verschil in de netto maandlasten."
Als het goed is weet ik morgen hoe de Belastingdienst hier over denkt!
Gr. Daniëlle.
Inderdaad een interessant vraagstuk om uit te (laten) zoeken.
Fiscus ondervindt wel degelijk nadeel van de constructie. Daar begon het mee: lagere nettolasten door belastingbesparing. Vraag is m.i. vooral over hoe ver je kunt gaan met het subsidieeren een leningdeel door een ander leningdeel.
Het mag duidelijk zijn dat de constructie
- helft aflossingsvrij tegen 0% en
- helft spaar tegen 10%
niet wordt geaccepteerd. Netto betaalt consument bij 52% marginaal tarief niets.
Waarom zouden banken niet standaard met dergelijke arrangementen komen, als dat allemaal geen problemen zou opleveren?
Fiscus ondervindt wel degelijk nadeel van de constructie. Daar begon het mee: lagere nettolasten door belastingbesparing. Vraag is m.i. vooral over hoe ver je kunt gaan met het subsidieeren een leningdeel door een ander leningdeel.
Het mag duidelijk zijn dat de constructie
- helft aflossingsvrij tegen 0% en
- helft spaar tegen 10%
niet wordt geaccepteerd. Netto betaalt consument bij 52% marginaal tarief niets.
Waarom zouden banken niet standaard met dergelijke arrangementen komen, als dat allemaal geen problemen zou opleveren?
JaPlanners-achtergrond denk ik
Ook de mening van de fiscalist is een mening. Het standpunt dat de fiscus geen hinder van deze constructie zou ondervinden ben ik het niet helemaal mee eens; bij gelijke rente afl/spaarhypo zou client meer spaarpremie moeten betalen om op hetzelfde eindkapitaal te komen. Door kunstmatig te schuiven betaalt de fiscus m.i. wel degelijk indirect mee.
Ik denk dat het meer van belang is wanneer de belastinginspecteur vindt dat het renteverschil tussen de 2 leningdelen te groot wordt. Dat zal bij de ene inspecteur 2% zijn, de andere 3%? Staat nergens expliciet omschreven, dus afhankelijk van de persoon.
Helemaal mee eens. En ik zou mijn oordeel niet willen laten afhangen van de uitspraak van iemand van de belastingtelefoon.Overigens navragen bij de fiscus is zoveel als te biecht gaan bij de duivel. Het antwoord zal ook afhangen van het niveau waarop de veraag wordt behandeld. (belastingtelefoon?)
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Rente is voor mij ook geen punt van discussie, dat is gemiddeld idd marktconform. Waar het mij om gaat is de spaarpremie, die wordt kunstmatig lager gemaakt door de hogere rentevergoeding op de spaarpolis. Hogere vergoeding = lagere premie. Deze ontstaat feitelijk door de rente op de aflvrije lening 'niet-marktconform' te maken.De weliswaar gemiddelde rente is marktconform, dus de renteaftrek ook. Verder heeft de fiscus geen enkel nadeel door de goedkopere belastingvrije opbouw in de KEW polis.
Maw, indirect betaalt de fiscus dan toch mee aan het 'goedkoper fiscaal onbelast vermogen opbouwen'. Hier gaat het om 20 euro per maand (lees ik nu ook pas, maar dat ligt aan mij
), dus verwacht ik idd dat het allemaal wel mee zal vallen, maar als een inspecteur principieel is, dan zal hij zeker de discussie aan willen gaan. Iemand kan dit ook gaan doen met 2x vrijstelling per persoon waarmee het verschil (veel) groter zal worden. Waar ligt dus de grens?Hoe dan ook, ik vind em leuk van de Rabo knul. Misschien weet ie trouwens al dat ie weggaat daar.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Tukker schreef:
Netto betaalt consument bij 52% marginaal tarief niets.
Steven?
Sorry, ik had het moeten toelichten. Pas op: het wordt een technisch verhaaltje.
Laten we uitgaan van 100.000 euro spaarhypotheek. Betaalde nettorente (afgerond): 50% x 10% x 100.000 euro = 5000 euro per jaar
Ontvangen rente bij normale premiepolis zonder hoge storting:
- ongeveer 50 per maand inleg
- gemiddel kapitaal in spaarhypotheek over 30 jaar: ongeveer 25.000 euro, dus gemiddeld ontvangen rente is 25.000 euro x 10% = 25000 euro per jaar
In dit voorbeeld betaalt je nog wel.
Nu gaan we de trukendoos openhalen: spaarverzekering in box 3 en een eenmalige storting van 50.000 euro. In deze situatie speel je in het eerste jaar quit en daarna sta je op winst. Indien het spaarsaldo over de 100.000 euro gaat waardoor de spaarvergoeding lover het meerdere lager wordt, een deel ervan afkopen.
Het is een beetje gekunsteld, maar dit ging door mij hoofd toen ik die opmerking plaatste. Grappige is dat dit kan bij sommige verzekeraars (Interpolis). De partiele afkoopkosten bedragen daar 27 euro (uit mijn hoofd).
Mede vanwege de mogelijkheid dergelijk truukjes uit te voeren denk ik dat er grenzen zijn aan het schuiven met de rentes.