Lening van ouders

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

beste forumgebruiker,

kunnen jullie mij helpen met de volgende situatie;
ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 275000 euro tegen een vaste rente van 4,6%, looptijd nog precies 10 jaar. nu zou ik vanzelfsprekend graag overstappen naar een lager rentepercentage maar dat gaat niet zomaar. ik heb de keuze om twee dingen te doen:
1- verkoop van het huis zodat ik de oude hypotheek kan afsluiten
2- mijn huis verkopen aan mijn ouders(die het totaalbedrag van 275000 in 1 keer aflossen) en de hypotheek bij hen afsluiten.

als ik voor optie 2 zou gaan wat zijn dan de gevolgen hiervan, zowel juridisch als financieel? denk hierbij aan: wat moet er notarieel vastgelegd worden, wat is mijn financiele voordeel, wat is het rendement van mijn ouders, tegen welke prijs kan ik het huis aan mijn ouders verkopen, wat is het rentepercentage wat is moet verrekenen met mijn ouders, kan er nog wat verrekend worden met het gedeelte wat je jaarlijks mag schenken?

ik weet dat als je het huis binnen een half jaar terugkoopt dat je de overdrachtsbelasting kan terugvorderen echter ziet de bank dit als "fraude".

bedankt voor de hulp in deze!
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door rambagts »

Wat staat er in je hypotheekakte inzake de verkoop van de woning? Staat daarbij dat je de woning daadwerkelijk moet verlaten (dus verhuizen) om boete niet te hoeven betalen?
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door rambagts »

M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Lening van ouders

Bericht door M_1 »

Er zijn nog wel meer keuzes, die minder frauduleus zijn. Zeker als je ouders dat geld beschikbaar zouden hebben.

Een mogelijkheid die je niet van het ene op het andere moment van de hele hypotheek zal afhelpen, maar niet gepaard gaat met veel extra kosten, is dat je jaarlijks maximaal aflost op de hypotheek en het geld daarvoor -aflossingsvrij- ieder jaar bij je ouders leent. Daarvoor hoef je niet langs de notaris te gaan en je hoeft ook geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt een heleboel in de kosten.

Bovendien kun je die familiebank ook optimaal 'opzetten' en gaat de betaalde rente zo niet verloren naar de bank, maar blijft het in de familie.
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

Dank voor de reacties.

Het gaat hier niet over iets frauduleus. Mijn ouders willen het huis kopen(hebben daar geen hypotheek voor nodig) en ik wil er dan in blijven wonen. Er staat niets in mijn overeenkomst met de hypotheekverstrekker dat dit niet mag. Waar mij het om gaat is ook de financiele voordelen; het geld wat nu op de bankrekeining van mn ouders staat krijgen ze niets over dus kunnen dit beter investeren. Mijn vraag hierin is of dit mogelijk is en wat voor beide het financiele voordeel (kan) zijn en wat zijn de eventuele gevolgen. Ik wil alles bij de notaris vast laten leggen zodat er niets mis kan gaan
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Lening van ouders

Bericht door M_1 »

Het huis kopen en er blijven wonen zal zeker mogen. Maar in de meeste hypotheekvoorwaarden komt de boete bij vervroegde aflossing alleen te vervallen als de woning wordt verkocht ├®n de schuldenaren ook werkelijk verhuizen. Ik zou de hypotheekvoorwaarden heel goed (laten) doorlezen op deze clausule.

Als je er helemaal zeker van bent dat je zonder boete kunt verkopen zonder het huis te verlaten, dan zou je de woning inderdaad aan je ouders kunnen verkopen en het vervolgens weer terugkopen. Daarbij zul je een marktconforme prijs moeten gebruiken, dus een taxatie is dan wel verstandig. De rente die je rekent zal ook min of meer marktconform moeten zijn, binnen een marge van plus of min 25%.

Leuke is dan dat wat jij betaalt binnen de familie blijft, maar dat die rente wel gewoon aftrekbaar is en dat je er dus een deel van terugkrijgt. Zo kun je dus eventueel wat 'spelen' met een iets hogere rente, waarbij je ouders zo af en toe wat geld terugschenken.
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

Zoiets had ik in gedachte met het verschil dat ik het niet terugkoop van mijn ouders maar dat ik het geld blijf lenen bij mijn ouders (die dan voor een soort van bank spelen) en zij dus in het bezig zijn van het huis. Is dat financieel aantrekkelijk en mag dat(indien de voorwaarden die hierboven worden geschetst van het laten vervallen van de huidige hypotheek en ik erin mag blijven wonen) ??
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Lening van ouders

Bericht door M_1 »

Hoe zie je dat? Als het huis op naam van je ouders blijft staan, heb je ook geen geld van je ouders nodig om te lenen. Het huis is voor je ouders dan gewoon een tweede woning en jij zult dan huur betalen voor de woning. Meestal niet echt de meest voordelige optie, tenzij je in aanmerking komt voor huursubsidie.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door rambagts »

Zoiets had ik in gedachte met het verschil dat ik het niet terugkoop van mijn ouders maar dat ik het geld blijf lenen bij mijn ouders (die dan voor een soort van bank spelen) en zij dus in het bezig zijn van het huis.
Als je het huis niet terugkoopt is het niet langer je eigen woning meer en dan vervalt het recht op de hypotheekaftrek.
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

M_1 schreef:Hoe zie je dat? Als het huis op naam van je ouders blijft staan, heb je ook geen geld van je ouders nodig om te lenen. Het huis is voor je ouders dan gewoon een tweede woning en jij zult dan huur betalen voor de woning. Meestal niet echt de meest voordelige optie, tenzij je in aanmerking komt voor huursubsidie.
Hmmm ja dat klopt. Ik zal dan een andere optie moeten kiezen
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

Tukker schreef:Misschien handig als je nog een probeert uit te leggen wat je bedoeling is.
Ik begrijp het ook niet meer na jouw antwoorden aan mijn forumcollega's
Mij is ter ore gekomen dat je je huis kan verkopen aan je ouders (als die in 1x het huis kunnen kopen zonder lening) dat dit fiscaal gezien voordelig kan uitpakken. Met de bovenstaande gegevens vroeg ik mij af of dit inderdaad gunstig kan uitpakken voor beide partijen. Misschien kunt u mij zeggen of dat juist is. Dank alvast
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

Tukker schreef:Als je je huis verkoopt aan je ouders, dien jij de hypothecaire lening af te lossen. Dus geen fiscale renteaftrek meer.
Als je dan blijft wonen, kan ik me voorstellen dat je huur gaat betalen.

Maar je schrijft ook dat je dan bij hen een nieuwe hypotheek wilt afsluiten. Dat kan natuurlijk alleen als jij het huis weer terugkoopt en dan is het eerste antwoord van Rambagts weer relevant en kom je daarmee op gevaarlijk terrein.

De kwestie is nl. dat op je op deze wijze de boete op je huidige hypotheek ontloopt.
Op zich zal die bank dat niet zo snel opmerken, maar de notaris wel.

Indien je het huis niet terugkoopt van je ouders is er geen sprake van een eigen woning, dus ook geen rente aftrek.

De gok is aan jou!


(ps. heb ik het nu goed begrepen?)
Je hebt gelijk. Ik zal dan het huis van mn ouders gaan huren. Rekening houdend met overdrachtsbelasting, terugkopen na, zeg, 2 jaar, notariskosten etc is het misschien toch niet zo voordelig??
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

M_1 schreef:Het huis kopen en er blijven wonen zal zeker mogen. Maar in de meeste hypotheekvoorwaarden komt de boete bij vervroegde aflossing alleen te vervallen als de woning wordt verkocht ├®n de schuldenaren ook werkelijk verhuizen. Ik zou de hypotheekvoorwaarden heel goed (laten) doorlezen op deze clausule.

Als je er helemaal zeker van bent dat je zonder boete kunt verkopen zonder het huis te verlaten, dan zou je de woning inderdaad aan je ouders kunnen verkopen en het vervolgens weer terugkopen. Daarbij zul je een marktconforme prijs moeten gebruiken, dus een taxatie is dan wel verstandig. De rente die je rekent zal ook min of meer marktconform moeten zijn, binnen een marge van plus of min 25%.

Leuke is dan dat wat jij betaalt binnen de familie blijft, maar dat die rente wel gewoon aftrekbaar is en dat je er dus een deel van terugkrijgt. Zo kun je dus eventueel wat 'spelen' met een iets hogere rente, waarbij je ouders zo af en toe wat geld terugschenken.
Ik denk dat je hier de meest voordelige optie hebt. Zijn er nog andere mogelijkheden?
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

Rjmeijer schreef:
M_1 schreef:Het huis kopen en er blijven wonen zal zeker mogen. Maar in de meeste hypotheekvoorwaarden komt de boete bij vervroegde aflossing alleen te vervallen als de woning wordt verkocht ├®n de schuldenaren ook werkelijk verhuizen. Ik zou de hypotheekvoorwaarden heel goed (laten) doorlezen op deze clausule.

Als je er helemaal zeker van bent dat je zonder boete kunt verkopen zonder het huis te verlaten, dan zou je de woning inderdaad aan je ouders kunnen verkopen en het vervolgens weer terugkopen. Daarbij zul je een marktconforme prijs moeten gebruiken, dus een taxatie is dan wel verstandig. De rente die je rekent zal ook min of meer marktconform moeten zijn, binnen een marge van plus of min 25%.

Leuke is dan dat wat jij betaalt binnen de familie blijft, maar dat die rente wel gewoon aftrekbaar is en dat je er dus een deel van terugkrijgt. Zo kun je dus eventueel wat 'spelen' met een iets hogere rente, waarbij je ouders zo af en toe wat geld terugschenken.
Rjmeijer
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 14 feb, 2016 6:18 pm

Re: Lening van ouders

Bericht door Rjmeijer »

M_1 schreef:Er zijn nog wel meer keuzes, die minder frauduleus zijn. Zeker als je ouders dat geld beschikbaar zouden hebben.

Een mogelijkheid die je niet van het ene op het andere moment van de hele hypotheek zal afhelpen, maar niet gepaard gaat met veel extra kosten, is dat je jaarlijks maximaal aflost op de hypotheek en het geld daarvoor -aflossingsvrij- ieder jaar bij je ouders leent. Daarvoor hoef je niet langs de notaris te gaan en je hoeft ook geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat scheelt een heleboel in de kosten.

Bovendien kun je die familiebank ook optimaal 'opzetten' en gaat de betaalde rente zo niet verloren naar de bank, maar blijft het in de familie.
Dit is de beste optie. Heb je er nog een paar als het geld direct beschikbaar is via mijn ouders?

Thanks
Plaats reactie