Start 30-jaarstermijn

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

akuiken
Berichten: 3
Lid geworden op: ma 16 mei, 2016 9:35 pm

Start 30-jaarstermijn

Bericht door akuiken »

Ik ben bezig met een nieuwbouwwoning en financier deze onderhands, dus niet via een bank. Op verschillende tijdstippen gebeuren verschillende dingen.
1. Ik zeg ja tegen de makelaar en onderteken het koopcontract.
2. Ontbindende en opschortende voorwaarden vervallen.
3. Grond wordt geleverd en werkzaamheden worden uitgevoerd.
4. Facturen worden gestuurd.
5. Facturen wordt betaald door mijn financier.

Welke datum moeten we nu aanhouden voor de dertigjaarstermijn? Is dat het moment dat de financier de facturen voor mij betaalt? Maar voor die datum heb ik al even een openstaande schuld (de factuur) aan de aannemer, telt dat niet mee voor de dertig jaar? We willen graag formeel juist handelen voor de hypotheekrenteaftrek.

Bij voorbaat dank!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door SimpleMind »

Volgens mij is de site van de belastingdienst redelijk helder: Het gaat over een lening/hypotheek.
De ingangsdatum is dus de datum dat je hypotheek ingaat. (Vaak is dat tegelijk met de overdracht van de grond.)

Zie ook:
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/c ... heekrente/
U kunt alleen rente aftrekken voor een hypotheek of lening die u gebruikt voor:
  • de aankoop van een eigen woning
  • verbouwing of onderhoud (verbouwingsdepot of verbouwingslening)
  • afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming
  • de eenmalige (financierings)kosten
En http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/c ... re_kosten/
Aftrekbaar zijn de kosten voor het afsluiten van uw hypotheek:
  • bemiddelingskosten voor het krijgen van uw hypotheek of lening, zoals advies- en afsluitkosten
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief btw
  • taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen)
  • kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie
  • bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst
  • kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden)
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door M_1 »

Ik vind de site van de belastingdienst daar juist niet helder in. Precies wat TS zich afvraagt wordt niet behandeld.

Even een simpel -extreem- voorbeeld. Stel dat je 1-1-2017 twee ton voor de grond en de eerste termijnen moet betalen en een jaar later, op 1-1-2018 bij oplevering, nog eens twee ton. Is de rente over de totale 4 ton dan aftrekbaar tot 1-1-2047 of is de rente over 2 ton aftrekbaar tot 1-1-2047 en over de andere 2 ton tot 1-1-2048? En maakt het verschil of je nu ├®├®n hypotheek voor 4 ton afsluit, of er twee leningen van maakt, een per 1-1-2017 en een per 1-1-2018?

Dat zijn trouwens vragen die niet allen bij een onderhandse lening gelden, maar die je je ook kunt stellen bij een 'gewone' hypotheek.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door SimpleMind »

Volgens mij staat deze situatie ook uitgelegd: http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/c ... wbouwdepot
Normaliter sluit je de lening of hypotheek niet alleen voor de grond maar voor de nieuwe woning inclusief grond. Het gaat tenslotte om een eigen woning waarin je zelf kunt en gaat wonen.
Je sluit maar ook maar ├®├®n hypotheek af voor de aankoop van deze woning. Dat is het moment dat de lening gaat lopen. Meestal is er dan nieuwbouwdepot waaruit de latere betalingen worden gedaan.

Je zou je wellicht kunnen afvragen of je bijvoorbeeld bij een familielening de bedragen gefaseerd zou kunnen lenen. Maar ik vraag me af of er dan renteaftrek mogelijk is. Je gaat bij het 2e en volgende deel dan namelijk geen lening aan voor aankoop of verbouw van een eigen woning.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door M_1 »

In deze link gaat het alleen om hoe lang rente op een nieuwbouwdepot aftrekbaar is. Dit heeft weinig te maken met wanneer de 30-jaars termijn in gaat.

Bij het 'opsplitsen' van de kosten in meerdere leningdelen lijkt het mij dat de leningdelen juist bij uitstek worden gebruikt voor de verwerving of verbetering van de eigen woning.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door SimpleMind »

De link gaat inderdaad over hoe de aftrek bij een nieuwbouwdepot werkt. Er staat ook vermeld hoe het zit als je geen gebruik maakt van de 2-jaarstermijn. In geval van nieuwbouw is dit de manier om om te gaan met precies de vraagstelling. Bij gebruik 2-jaarstermijn is het denk ik helder. Zonder gebruik maken van 2-jaarstermijn is sprake van ├®├®n lening waarvan een deel al is gebruik (en de rest nog box 3).

Bij het aangaan van een tweede lening na een jaar kan geen sprake meer zijn van verwerving. Dat is namelijk al een jaar eerder gebeurd.
Verbetering zou je natuurlijk over discussiëren omdat er wordt betaald voor "deelleveringen" maar er is geen verbetering meer t.o.v. de verworven woning een jaar eerder.

Los van deze discussie is natuurlijk het maar de vraag of dit voor nieuwe hypotheken (minimaal annuitair) nog veel oplevert om voor een deel dat extra jaar aftrek te creëren.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door M_1 »

Aan het begin verwerf je helemaal nog niet de woning. Je krijgt alleen een stuk grond geleverd. Pas bij de sleuteloverdracht vindt ook de oplevering van de woning plaats en heb je de woning.
HJV
Berichten: 280
Lid geworden op: zo 27 jan, 2008 10:45 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door HJV »

Artikel 10bis.10 Aftrekbare kosten eigen woning
1. De renten van schulden die behoren tot de bestaande eigenwoningschuld als bedoeld in artikel 10bis.1, eerste lid, worden gedurende ten hoogste 30 jaren in aanmerking genomen als aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning. De duur van de termijn van 30 jaren vangt aan bij het begin van het eerste tijdvak waarop de renten van deze schulden, die als bestanddeel van het inkomen uit werk en woning in aftrek zijn gebracht, betrekking hadden en eindigt op het tijdstip waarop de gehele schuld wordt afgelost. Indien een tot de bestaande eigenwoningschuld behorende schuld wordt overgesloten als bedoeld in artikel 10bis.1, derde lid, worden de renten slechts in aanmerking genomen voor zover de termijn van 30 jaren nog niet is verstreken.
akuiken
Berichten: 3
Lid geworden op: ma 16 mei, 2016 9:35 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door akuiken »

Dank allen voor de reacties!

Even voor een goede situatieschets: er is geen sprake van een bouwdepot. Dat leek me ingewikkeld en daarom wilde ik voor elke termijn een nieuwe leningsovereenkomst afsluiten. Dus in het voorbeeld van M_1 van 10:35 uur een leningsovereenkomst van twee ton per 1-1-2017 en een leningsovereenkomst van twee ton per 1-1-2018. Het geld blijft tot die tijd bij de financier op de bankrekening staan.

Uit de berichten van Simple Mind begrijp ik dat kwalificatie van alle termijnen als eigenwoningschuld tot discussie zou kunnen leiden omdat er niet steeds sprake is van aankoop of verbouwing. Een nuttige eye-opener die me wel even deed schrikken. Maar artikel 3.119a van de wet IB 2001 definieert eigenwoningschuld echter als ÔÇÿVoor de toepassing van deze afdeling en de daarop berustende bepalingen wordt onder eigenwoningschuld verstaan het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige: a. die zijn aangegaan in verband met een eigen woning; ÔǪÔÇÖ Dat lijkt me toch breed genoeg, waardoor termijn voor termijn financieren gewoon kan? (Ik zal de intentie om alle termijnen via deze financier te financieren overigens wel vastleggen na deze opmerking.)

Blijft over de oorspronkelijke vraag. Ik twijfel of het wetsartikel van HJV helemaal geschikt is voor de beantwoording daarvan, omdat artikel 10bis.1 gaat over schulden van t/m 31-12-2012. Daarvan is hier geen sprake.

(Simple Mind maakt terecht een opmerking over het belang. De vraag is echter of een inkorting van de periode er niet aan de voorkant af gaat. Met andere woorden als tussen koopcontract en betaling een jaar zitten, word ik op het moment van feitelijke betaling dan al geacht het eerste jaar te hebben afgelost.)
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door SimpleMind »

Het wetsartikel van HJV is in zoverre relevant omdat hier de aanvang van de 30-jaars termijn in wordt beschreven voor de rente van een Eigen Woning Schuld (EWS).
De vraag hier is echter kun je de schuld in geval van nieuwbouw opknippen in delen die op verschillende momenten ingaan, dus iedere keer een nieuw stukje EWS toevoegen.
Naar mijn idee kan dit niet omdat er maar ├®├®n keer sprake kan zijn van verwerving, en er geen woningverbetering plaatsvindt. Maar misschien moet ik die redenatie anders formuleren. Kun je een EWS hebben op een leeg stuk grond? Naar mijn idee kan dat niet en dan zou de eerste lening niet afgetrokken kunnen worden.

Over de de vraag van de inkorting. Ja in principe moet je dan ook vanaf het eerste moment aflossen. Aflossing is in het begin relatief laag en de rente juist hoog. Je hebt hierdoor in het begin inderdaad wel hogere lasten. Ik weet niet hoeveel geld je zelf inlegt, wellicht kun je dit nog compenseren door iets minder zelf in te leggen en dat dan gebruiken voor aflossing.
Wat is bedoelde is de fiscale renteaftrek aan aan het einde, dan is de rente (en daarmee aftrek) dus zeer beperkt. In het laatste jaar waarin je de rente over de tweede lening Ôé¼200k dan niet meer mag aftrekken gaat het nog maar om Ôé¼100 tot Ôé¼400 rente (bij rentes tussen 2% en 5% en op dat moment nog maximaal 42% aftrek).
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door M_1 »

Het zal bij een gelijkblijvende situatie inderdaad meestal een theoretisch verhaal zijn, omdat in het laatste jaar de te betalen rente veel lager zal zijn dan het eigenwoningforfait. Maar het kan wel (juist) een rol spelen als je klein begint en een paar keer verhuist naar duurdere woningen, met daarbij steeds een extra stuk aftrekbare hypotheek. Dan zal het vaak wel zo zijn dat het laatste jaar de rente ook daadwerkelijk aftrekbaar is. Al zal het ook dan niet om gigantische bedragen gaan, aangezien er dan nog maar relatief weinig rente betaald hoeft te worden. Maar elke 100 euro is meegenomen.

Of je een EWS kunt hebben op een leeg stuk grond? Juist mede voor deze situatie wordt er in de wet aangegeven dat dit mag als je 'aannemelijk maakt' dat je de 'in aanbouw' zijnde woning binnen ruim drie jaar als eigen woning ter beschikking hebt.

En eigenlijk zie ik ook geen principieel verschil tussen de situatie dat je een krot koopt en daar een jaar later fors in gaat verbouwen en daarvoor een extra lening afsluit, en de situatie dat je bij begin van de bouw een eerste termijn betaalt en een jaar later, bij oplevering, de rest.
akuiken
Berichten: 3
Lid geworden op: ma 16 mei, 2016 9:35 pm

Re: Start 30-jaarstermijn

Bericht door akuiken »

Opnieuw dank voor de reacties.

Wellicht relevante info die ik had overzien toen de discussie een hele andere (maar wel nuttige) kant op ging dan mijn vraagstelling: de koopovereenkomst voor de grond en de aannemingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Ik kocht een huis uit een project en kon de grond niet kopen zonder de aannemingsovereenkomst erbij. De handtekeningen zette ik dus feitelijk voor grond en huis tegelijk en wat er uit zou rollen qua eindproduct (huis) was van tevoren al bekend (meerwerk daargelaten). Alleen de betalingen ervan zijn uitgesmeerd in de tijd (dat moet ook van Woningborg) en elke volgende termijn lost bij wijze van spreken een stukje in van de contractuele afspraken die ik maakte toen ik tekende voor het geheel.

Sowieso lijkt het me niet in de geest van de wet als bepaalde termijnen niet als eigenwoningschuld zouden kwalificeren omdat het geen aankoop of verbetering zou zijn, maar wellicht dat het voorgaande twijfels over de letter van de wet kan wegnemen, omdat je in principe ├®├®n geheel koopt?

En anders kunnen de grond en verdere termijnen dus nog worden gezien als woning in aanbouw en verbetering daarvan?
Plaats reactie