Vervreemding eerste woning en aankoop nieuwe woning

[Maylin]

Beste forumleden, ik probeer zelf al een week uit te komen met onderstaand casus, maar ik kom nog steeds informatie tekort. Ik hoop dat jullie mij hierin kunnen adviseren.

Casus:
Ik heb op dit moment een appartement die ÔÇ£onder waterÔÇØ staat met een spaarhypotheek van 161.000,- tegen 4.6% en 43.000,- in de spaarpot. De WOZ-waarde hiervan is 129.000,-
Ik wil een nieuwe huis kopen voor 325.000,- en deze financieren met een hypotheek van 260.000,- en eigen middelen.

Beschikbare eigen middelen: 195.000,- (exclusief spaarpot)

Probleem: ik wil mijn appartement houden/ aflossen, verhuren (risicoÔÇÖs bekend) en misschien na een aantal jaren verkopen. Ik mag boetevrij aflossen tot aan de WOZ-waarde van 129.000,- waarna de boete voor het restant circa 3.000,- is.
Maar als ik eerst aflos en daarna een nieuwe hypotheek afsluit dan komt de eigenwoningreserve om de hoek kijken. Het nieuwe huis wordt gefinancierd met ten minste 65.000,- eigen middelen. Dus ik zou op mijn hypotheek van 260.000,- de rente over 64.000,- niet kunnen aftrekken.

Ik vraag me af wat ik het beste kan doen:
- Eerst een nieuwe hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning en de oude aanhouden, verhuizen naar nieuwe woning en het appartement verhuren (niet onder leegstandswet) zodat het in box 3 komt (fictieve vervreemding?). Omdat de oude hypotheek hoger is dan de vervreemdingswaarde (woz 129.000,-) is er geen sprake van eigenwoningreserve. Daarna oude hypotheek aflossen. Maar wat is hierbij de vervreemdingsdatum van het appartement, de datum van verhuizing, de startdatum van permanent verhuurcontract? Ik heb, denk ik, hierbij ook toestemming nodig van de oude hypotheekverstrekker.
- Oude hypotheek aflossen en de eigenwoningreserve voor lief nemen. Tegen de huidige rente zou mij dat maximaal 64.000,- * 0.03 = 1920 * 0.52 = 998,40 / 12 = 83,20 per maand kosten. De eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar, maar vervalt het alleen als je 3 jaar niks nieuws hebt gekocht of mag je na 3 jaar weer jouw volledige hypotheek aftrekken?
- Is er een andere oplossing?

Bij voorbaat dank.