gevolgen inwonen ouders

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

arjanv
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 20 sep, 2015 8:27 pm

gevolgen inwonen ouders

Bericht door arjanv »

Wij hebben al een tijd het plan om een huis te kopen om samen met mijn schoonouders in te gaan wonen.
De hypotheek komt op onze naam te staan. Schoonouders verkopen hun huis en financieren een aanbouw om het huis groot genoeg voor ons, kinderen en schoonouders te maken van de overwaarde (winst) van hun huis.

Wat wij konden bedenken is dat dit gevolgen kan hebben voor:
AOW/ pensioen
Hypotheekrenteaftrek
Kinderopvangtoeslag
Wordt het bedrag wat hun bijleggen per maand aan vaste lasten (huur) gerekend als inkomen bij ons.
Ik heb ergens gelezen dat ouders +/- 5 procent van woz moet betalen aan huur


Weet iemand wat dit voor financiele gevolgen heeft voor beide partijen?
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door schakel »

Het inwonen van de schoonouders heeft geen invloed op hun AOW. Zij hebben een AOW voor gehuwden. Het korten op de AOW betreft de situatie van een alleenstaande ouder (AOW-er) die inwoont bijvoorbeeld bij een kind. De ouder krijgt nu nog een AOW voor alleenstaanden. Maar dat zou per 1 juli 2016 een AOW voor gehuwden worden. Ruim Ôé¼ 300 per maand netto minder. Deze in de volksmond genoemde 'mantelzorgboete' is voorlopig uitgesteld naar 1 januari 2018. En zolang uw schoonouders beide nog leven is deze korting dus niet van toepassing.

Kinderopvangtoeslag ÔÇô u bent fiscaal partners van elkaar evenals uw schoonouders. Er zijn geen gevolgen voor de kinderopvangtoeslag.
De huur die uw schoonouders aan u als eigenaar / eigenaren betalen is onbelast

Tot zover de gemakkelijke vragen.
Het verhuurde deel waar de schoonouders komen te wonen valt voor u in box 3. U geeft de waarde van het gedeelte dat u verhuurt en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan in box 3. De waarde wordt vastgesteld volgens de leegwaarderatio. Lees hier De rente over het verhuurde deel mag u niet aftrekken.

Maar hoe stelt u zich het een en ander voor? Schenken de ouders pakweg een ton aan u (de dochter)? Dan zal er schenkbelasting over de verkrijging moeten worden betaald. Lees echter verder. Misschien komt u in aanmerking voor de eenmalige verhoogde vrijstelling van Ôé¼ 52.752 Lees hier Optie: In 2017 zal wederom de eenmalige Ôé¼ 100.000 schenking tbv woningbezit mogelijk worden. En als ik het belastingplan 2016 goed gelezen heb, is deze schenking met terugwerkende kracht ook mogelijk voor 2015 of 2016.

Dan is er nog de vraag over de door uw schoonouders te betalen huur. We gaan er even vanuit dat het u lukt de gehele woning met behulp van de schenking schoonouders en de lening van de bank op naam te zetten van u en uw fiscaal partner. Stel dat u als verhuurders met uw schoonouders een huurprijs overeen komt die ongebruikelijk laag is. Een huurprijs die niet met derden zou zijn overeengekomen. In deze situaties is de leegwaarderatio (waarde uitbouw in bewoonde staat) altijd 62% van de werkelijke WOZ-waarde. De door u genoemde 5% is in werkelijkheid 6%.

Als u de uitbouw aan uw schoonouders verhuurt, moeten uw schoonouders u minimaal zes procent huur betalen van de WOZ-waarde in onverhuurde staat, Een lagere huurprijs wordt gedeeltelijk als schenking gezien. Maar so what: stel dat de WOZ-waarde uitbouw Ôé¼ 120.000 is. 6% huur is Ôé¼ 7200 hetgeen neerkomt op een marktconforme rente van Ôé¼ 600 per maand. Stel dat u Ôé¼ 200 vraagt. De fiscus ziet Ôé¼ 400 x 12 mnd. als schenking. Hiermee blijft u onder de vrijstelling van maximaal Ôé¼ 5277 ouder ÔÇô kind

Mijn reactie op uw vraag gaat in op uw vraagstelling en aannames. Niet besproken zijn hier de eventuele opties van:
1. Uw schoonouders kopen zelf de uitbouw. Dit gedeelte van de woning komt op hun naam. De uitbouw valt in box 3 voor zover de aankoop gefinancierd wordt vanuit de overwaarde. Er is t.a.v. box 3 geen verschil met bij huur / verhuur door u aan schoonouders. Er is geen belastingteruggave voor u, noch voor uw schoonouders.
2. De familiebanklening.
Uw ouders lenen het bedrag van de uitbouw aan u. U koopt de gehele woning o.a. met behulp van de lening schoonouders. Een goede constructie als er hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Dat is hier niet het geval, omdat de uitbouw in box 3 valt. Waarmee deze mogelijkheid feitelijk niet interessant lijkt te zijn.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door M_1 »

Bij een ongebruikelijke huurprijs bijvoorbeeld in de situatie kind - ouder moet inderdaad een leegwaarderatio worden gehanteerd van 62%. Maar bij het vaststellen van de hoogte van de jaarlijkse huur wordt hierbij uitgegaan van 3 % tot 4% van de WOZ-waarde. De huur kan/mag dus lager liggen dan die 6%. Bovendien is het natuurlijk lastig te bepalen wat de waarde is van hun deel van de woning, zeker als het om lastig te vergelijken bouwwerken gaat. Als het simpelweg een verdieping in een bestaande woning zou betreffen, dan kun je de waarde nog naar rato doen, maar bij een heel nieuwe uitbouw aan een bestaande woning is het moeilijk om de waarde van specifiek dat deel te bepalen. Mede daarom zal de fiscus m.i. niet echt vallen over honderd euro meer of minder huur. Het wordt natuurlijk een ander verhaal als er maar een symbolische huur zou worden betaald of juist een heel hoge huur.

Ik denk zelf dat het in deze situatie het simpelste en ook het voordeligste is om eerst de woning 'gewoon' te kopen voor jezelf (scheelt gedoe met de geldverstrekker) en vervolgens het geld voor de verbouw bij de ouders te lenen en te gaan verbouwen. Houd er dan rekening mee dat de waardestijging van de woning niet 1 op 1 loopt met de kosten van de verbouw. De lening is in eerste instantie gewoon aftrekbaar (immers geld voor verwerving of verbetering van de woning) en op het moment dat de ouders het nieuwe deel gaan huren is het deel van de woning(-waarde) dat wordt verhuurd ├®n een gelijk deel van de hypotheek niet meer aftrekbaar. Dus bijvoorbeeld als je een huis van 2 ton koopt en je leent ook 2 ton, verbouwing/aanbouw kost 160.000 euro die je volledig bij de schoonouders leent, dan heb je een lening van 360.000 die in eerste instantie volledig aftrekbaar is. En bij de schoonouders zit die uitgeleende 160.000 natuurlijk gewoon in box 3. Stel de waarde na verbouw is 3 ton, de schoonouders huren 1/3 van de woningwaarde, dan is 240.000 aftrekbaar (2/3 van de lening) en de overige 120.000 geldt als niet aftrekbare lening. En die ton woningwaarde (1/3 van de woningwaarde) gaat naar box 3. Gevolg is dan dat je minder aftrek hebt maar dat het box-3 saldo ook met 20.000 omlaag gaat. En je hebt nog steeds meer aftrek (en lasten...) dan wat je zonder verbouw zou hebben.

Aan rente moet over die lening bijvoorbeeld 450 euro per maand bruto worden betaald en de huur kan ook zo'n 450 euro zijn. Geen extra lasten voor de schoonouders dus, en van de betaalde rente is ong. 110 euro aftrekbaar (120.000 van de lening viel immers in box 3 en is niet aftrekbaar). Ook kan het in sommige gevallen zo zijn dat er recht is op huurtoeslag, maar dan moet het deel van de schoonouders ook echt als zelfstandige woonruimte ingericht zijn. Dus bijvoorbeeld eigen sanitair en een eigen keuken. Het hoeft dan nog geen apart huisnummer te krijgen. Houd er wel rekening mee dat die lening wel annuitair moet worden afgelost voor de aftrek. De schoonouders zouden vervolgens, als ze dat zouden willen, jaarlijks ruim 5.000 van de lening kunnen kwijtschelden en waarschijnlijk kunnen ze in 2017 dus een ton kwijtschelden.

Maar belangrijk lijkt mij in deze situatie ook de vraag of het inwonen in het eigen huis moet worden of dat je een aparte woning zou willen voor de schoonouders. Zoals aangegeven betekent het inwonen vooralsnog dat als ├®├®n van beide schoonouders zou komen te overlijden, de overgebleven schoonouder nog steeds een gehuwden-AOW krijgt in plaats van ongehuwden. Dat scheelt een paar honderd euro per maand. Als het formeel een andere woning zou zijn, dan zou de overgebleven schoonouder in die situatie dus een paar honderd euro meer AOW krijgen. Maar je moet dan natuurlijk ook apart gemeentelijke lasten betalen en de gemeente moet ermee akkoord gaan dat de woning wordt gesplitst.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door schakel »

@M_1:
Uw antwoord hierboven met genoegen gelezen. Een goede aanvulling op mijn reactie.
Wat betreft de eventuele huurtoeslag: de uitbouw moet behalve de door uw genoemde zaken zoals eigen keuken en toilet ook een eigen toegangsdeur hebben die van binnen en buiten op slot kan.

Wat betreft de Ôé¼ 100.000 schenking tbv de woning:
Deze kan, in tegenstelling tot wat ik hierboven vermeldde, pas weer m.i.v. 2017. Dus niet met terugwerkende kracht naar 2015 of 2016. Lees punt 8 ÔÇô verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning in het Belastingplan op bladzijde 29 hier
arjanv
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 20 sep, 2015 8:27 pm

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door arjanv »

Bedankt voor de uitgebreide reacties. Dit maakt een hoop duidelijk(er).

Bedoeling is: Wij kopen een huis. +/- 280.000 woz waarde. Schoonouders verkopen hun huis en stoppen overwaarde (+/- 70.000) in aan en verbouw. In het huis 2 woningen, gescheiden door een tussendeur en maar 1 huisnr.

Het deel van de opvangtoeslag en aow snap ik. De overwaarde van hun huis wordt gezien als schenking zoals ik het lees. Dit zou dan eenmalig 52.752 euro mogen zijn. Meer geld van de winst van hun huis mogen hun er dus niet in steken van de belastingdienst

Een bijdrage die schoonouders per maand zouden betalen wordt gezien als huur, en moet dan 6 procent zijn van de woz waarde van het deel wat hun gebruiken / huren.
Is dit verplicht? of mag je zelf een bedrag betalen? Als hun gaan inwonen worden ze gezien als huurders en dan kan ik 6 procent van de woz waarde niet aftrekken als hypotheekrenteaftrek.
het voorbeeld van 600 laten betalen en dan 400 rekenen als schenking per maand zal dan dit jaar niet kunnen ivm de schenking voor de verbouwing.
Volgend jaar kan dit dan weer wel.

Klopt dit wat ik schrijf?
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door schakel »

Uw conclusies zijn wat kort door de bocht. Mijns inziens kan er meer finetuning plaatsvinden o.a. door de informatie van M_1 nog eens goed door te nemen.

Er mag in 2015 of 2016 best meer geld geschonken worden door de schoonouders, alleen moet er dan over het meerdere boven Ôé¼ 52.752 10% schenkbelasting worden betaald. Het is handiger dit meerdere als lening aan jullie te verstrekken. Vanaf 2017 mag dit meerdere belastingvrij aangevuld en geschonken worden tot Ôé¼ 100.000

Dat de huur 6% van de WOZ-waarde uitbouw zou moeten zijn is door M_1 terecht genuanceerd. Een ongebruikelijke huur tussen familieleden van bijvoorbeeld 3 a 4% van de WOZ-waarde uitbouw zal waarschijnlijk door de Belastingdienst worden geaccepteerd. Zeker omdat het het moeilijk is precies af te bakenen wat uw deel van de woning is en welk deel van de schoonouders is. Een huur van Ôé¼ 300 a Ôé¼ 400 per maand lijkt goed mogelijk zonder dat de fiscus moeilijk gaat doen.

Omdat de uitbouw niet van de orde van grootte van een 'kangoeroewoning' lijkt te gaan worden is er wellicht nog een andere optie. Een mogelijkheid die nog niet ter sprake is gekomen. Dat is de zogenaamde kamerverhuurvrijstelling. U koopt de gehele woning. Uw schoonouders komen inwonen en betrekken een relatief (klein) deel van de woning. Er is wat voor te zeggen dat dit deel valt onder de genoemde kamerverhuurvrijstelling van maximaal Ôé¼ 4954 huur per jaar. Alle door u betaalde hypotheekrente is aftrekbaar, mits aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling wordt voldaan - zie link. De uitbouw bestaat bijvoorbeeld uit maximaal 2 kamers + badkamer + toilet. Het ontbreken van een eigen voordeur of keuken is 1 van de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling. Anders gezegd: de uitbouw mag geen compleet zelfstandige woonunit zijn. Het voordeel voor u is dat de gehele woning in box 1 valt met volledige aftrek van de door u betaalde hypotheekrente. Er hoeft geen lastige splitsing te worden gemaakt in box 1 en box 3 gedeelte van de woning. En daarmee ook niet de moeilijke berekening welk deel van de hypotheekrente aftrekbaar is en welk deel niet.
Lees hier en lees hier
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door M_1 »

Vergeet ook niet dat er verschil is tussen de kale huur die je normaal rekent en de inclusief huur bij de kamerhuur regeling.

Dat de ouders maar ong 50.000 in het huis zouden mogen steken is wat kort door de bocht. Ze mogen je de overige 20.000 namelijk wel lenen en de rente daarover is net zo aftrekbaar als de andere hypotheekrente. Dat geld kunnen de komende vier jaar in stukjes kwijtschelden. En ze kunnen nadien ook nog de rente die jullie hebben moeten betalen terugschenkem. In plaats van dat je 10% schenk belasting moet betalen heb je dan juist extra geld van de belastingen teruggekregen.
huispiet
Berichten: 4
Lid geworden op: ma 28 nov, 2016 3:29 pm

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door huispiet »

Ik heb een vraag over de fiscale gevolgen. Mijn situatie is als volgt: Wij wonen op een bovenwoning en de benedenwoning komt nu te koop. Wij willen deze graag voor mijn 75 jarige vader kopen zodat hij zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Het huis komt te koop voor 375 en zowel wij als mijn vader als wij hebben de helft van dit bedrag als spaargeld. Samen kunnen we de woning dus contant betalen. Voor ons wordt dit dan echter de tweede woning. Mijn vader verkoopt zijn huidige woning. We kunnen ook een hypotheek op de woning zetten in combinatie met onze bestaande bovenwoning en het mogelijk samentrekken door middel van samenvoegen huisnummer, maar het pand in zijn geheel op onze naam zetten en een deel verhuren aan mijn vader. Heeft u een advies wat het voordeligste is, ook in verband met erfbelasting op lange termijn en vermogensbelasting op korte termijn. Onze huidige woning heeft een hypotheek van 200, maar momenteel wel overwaarde van 150 (350 marktwaarde) Hartelijke groet.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door M_1 »

Voor de belastingen maakt het weinig uit of je de woningen samenvoegt of niet. Als jij een aparte woning koopt, dan valt die woning in box 3, maar ook als je een deel van je eigen woning zou verhuren, dan valt dat deel in box 3. (Tenzij je onder de kamerverhuur vrijstelling valt, naar dat zal bij deze waarde van de woning niet het geval zijn.)

Als jij de woning koopt, dan zou je vader de helft van het geld tegen een vriendelijke rente aan jou kunnen lenen. Bijvoorbeeld 175.000 tegen 250 euro per maand. Levert hem meer op dan de spaarbank. Hij kan vervolgens van jou gaan huren tegen bijvoorbeeld 1750 per maand. Op deze manier kan langzaam maar zeker een deel van zijn kapitaal naar jou gaan. Jij kunt dan elk jaar bijvoorbeeld 15.000 van de schuld aflossen, die hij vervolgens weer kan gebruiken om de huur te betalen. Nadeel: jij bent dan ook verantwoordelijk voor al het onderhoud. Maar eventuele waardestijging is wel volledig voor jou.

Andere optie is andersom, dat hij het huis koopt en juist van jou leent. Dan kun jij juist een hoge rente rekenen, bv 700 per maand, die hij dan weer kan aftrekken. Maar mogelijk heeft hij een laag IB tarief en je hebt ook te maken met het eigenwoningforfait, waardoor de eerste 280 euro per maand niet aftrekbaar. Op deze manier wordt er veel minder kapitaal overgeheveld.
huispiet
Berichten: 4
Lid geworden op: ma 28 nov, 2016 3:29 pm

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door huispiet »

Alvast bedankt voor het antwoord! Wat ik nog niet helemaal goed begrijp is waarom de belastingdienst de woning dan als aparte woning aanmerkt. Want als je de woning samenvoegt dan is er maar een huisnummer en is het bijvoorbeeld mogelijk om het hele pand onder een hypotheek onder te brengen. Of maakt dat dan alsnog niet uit, als mijn vader in een deel van de woning woont. Ook al laat ik hem er gratis wonen en schenkt hij mij bijvoorbeeld jaarlijks een schenkingsvrij bedrag.
huispiet
Berichten: 4
Lid geworden op: ma 28 nov, 2016 3:29 pm

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door huispiet »

Als aanvulling, het voordeel van samenvoegen kan zijn dat het deel waarin mijn vader woont officieel kan verkleinen en ons deel kan vergroten. Bijvoorbeeld een verdieping voor hem en drie voor ons.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door M_1 »

huispiet schreef:Wat ik nog niet helemaal goed begrijp is waarom de belastingdienst de woning dan als aparte woning aanmerkt. Want als je de woning samenvoegt dan is er maar een huisnummer en is het bijvoorbeeld mogelijk om het hele pand onder een hypotheek onder te brengen. Of maakt dat dan alsnog niet uit, als mijn vader in een deel van de woning woont. Ook al laat ik hem er gratis wonen en schenkt hij mij bijvoorbeeld jaarlijks een schenkingsvrij bedrag.
Voor de belastingdienst maakt het niet uit of je een stuk van je eigen woning verhuurt, of een helemaal losstaande woning verhuurt. In beide gevallen valt het verhuurde deel in box 3. Dus ook als je de woningen samenvoegt, blijft dat deel van de nieuwe woning in box 3 vallen.

Als je hem laat wonen in een stuk van jouw woning, dan zul je van de belastingdienst een marktconforme huur moeten rekenen. Als je hem gratis laat wonen, dan ziet de belastingdienst dat als een schenking van jou aan je vader (Omdat je dan dus de marktconforme huur die je anders had kunnen ontvangen aan hem kwijtscheld, en hem in feite die huur waar je recht op zou hebben dus 'schenkt'.) Je zult dan dus mogelijk schenkbelasting moeten gaan betalen. Om de zelfde reden kun je ook geen 'te lage' huur rekenen om onder de kamerverhuurvrijstelling te blijven: de belastingdienst zal dan alsnog zeggen dat de marktconforme huur boven die grens ligt en je impliciet een deel van die marktconforme huur aan je vader hebt teruggeschonken.
huispiet
Berichten: 4
Lid geworden op: ma 28 nov, 2016 3:29 pm

Re: gevolgen inwonen ouders

Bericht door huispiet »

Ik ben net deze link tegengekomen, waarin staat als je de bewoning gedoogd maar de bewoner geen rechte heeft de schenkbelasting dan niet van toepassing is.

http://www.vooruitkijken.nl/blogs/23012 ... n-verhuren

In het geval wij de benedenwoning kopen en mijn vader gewoon huur betaalt, zoals u aangaf 1750 per maand dan is zijn geld op na 8 jaar. En komen wij in een situatie dat wij nog steeds huur moeten vragen, maar hij de huur niet meer kan betalen. Wij kunnen tussentijds natuurlijk aan hem schenken waardoor we 1 a 2 jaar kunnen rekken voordat zijn geld op is. Of is het mogelijk dat ik naast een jaarlijkse schenking bijvoorbeeld geld aan mijn zoon of zus schenkt die dat weer door schenkt aan mijn vader. Of is dat een verkapte schenkingsroute?
Of mag mijn vader in dat geval een schuld bij ons op papier hebben die na zijn overlijden vervalt.

In het geval we de woning samen moeten kopen omdat de bank het op beide namen wil hebben staan vanwege de financiering, bijvoorbeeld 50/50% is het dan mogelijk om in eerste instantie een hoge huur af te spreken ookal is de helft dan al van hem, (huurwaarde = 6% van woz 300000/ 2 is 750) bijvoorbeeld 1000 euro per maand en als hij de huur niet meer kan betalen omdat hij minsten 95, inshallah!, wordt hij 'gratis' kan wonen wat ons betreft maar op papier dan een schuld bij ons opbouwt. Deze schuld kunnen wij dan inzetten in het geval de woning veel meer waard is geworden door de schommelingen van de huizenmarkt ten gunste van het verminderen van de erfbelasting.
Plaats reactie