Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Hooglander
Berichten: 2
Lid geworden op: do 10 sep, 2015 3:53 pm

Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door Hooglander »

Beste allemaal,

De volgende situatie. Wij (stel met 2 kinderen) kunnen het huis van mijn ouders kopen. Waarde van huis en grond is samen 900k euro. Het huis (de opstal) zelf is getaxeerd op 330k euro. Wij kunnen het huis en grond kopen voor 150k en sluiten daarvoor een hypotheek af. De belastingdienst zal het verschil tussen 900k en 150k ongetwijfeld zien als schenking, met dus een fors bedrag (75k) aan schenkbelasting. Een oplossing die we hadden bedacht is de volgende. We gaan er vanuit dat een nieuwe taxatie van het huis/pand een waarde op zal leveren van 300k, de grond houden we even op hetzelfde niveau. Wij kopen het alleen het huis/pand voor 250k. Het verschil 300k-250k is te zien als schenking en daarvoor maken we gebruik van de eenmalige schenkingsvrijstelling van afgerond 50k. De grond nemen wij in erfpacht voor een bepaald bedrag per jaar (kan 1 euro zijn, kan 5000 euro zijn die dan jaarlijks belastingvrij weer wordt teruggeschonken). Vooruitlopend/anticiperend op de verhoogde schenkingsvrijstelling per 1-1-2017, schenken mijn ouders dan weer 100k terug die we gebruiken om de hypotheek weer op 150k te krijgen. Er zitten een paar onzekerheden in, onder andere de mogelijkheid tot belastingvrij schenken in 2017: kun je eenmalig 50k belastingvrij schenken en in 2017 weer 100k belastingvrij schenken voor aflossing eigen woning schuld? Andere onzekerheid is de hypotheek op een huis waarvan de grond niet in bezit is, maarja, testamentair erven we op een bepaald moment toch die grond.

Ik ben benieuwd naar eventuele opmerkingen.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door schakel »

Hetgeen u schetst is zeker een reële optie. Heet ook wel duokoop en wordt bij commerciële partijen al toegepast. Het huis wordt door u aangekocht. U als koper van het huis heeft het recht de grond te huren alsof u eigenaar bent. De waarde van de grond wordt door middel van onafhankelijke taxatie vastgesteld. De hoogte van de canon wordt hierop gebaseerd.
In het contract met de grondeigenaar (uw ouders dus) kunnen bepalingen worden opgenomen dat de koper van het huis het recht heeft de grond te kopen tegen de (ge├»ndexeerde) taxatieprijs. De maandelijkse huurverplichtingen van de canon zijn net als de hypotheekrente aftrekbaar van het inkomen op basis van de huidige regelgeving en wetgeving. Let op: eventuele terugschenkingen door uw ouders van de rente aan u over de gehuurde grond worden meegenomen in het totaal maximum schenkingsvrijstelling per jaar. Dat is voor 2015 Ôé¼ 52.752.

Wat betreft de verhoogde vrijstelling van Ôé¼ 100.000 per 2017 rekent u zich rijk. De reeds geschonken Ôé¼ 50.000 in 2015 of 2016 zal in mindering moeten worden gebracht op deze vrijstelling. Lees hier een aantal vragen en antwoorden over de eenmalige schenking.Lees ook hier en hier
DJH77
Berichten: 59
Lid geworden op: zo 25 jan, 2015 12:30 pm

Re: Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door DJH77 »

Is het niet zo dat de verhoogde schenking niet meer alleen aan kinderen gedaan hoeft te worden. Zouden de ouders de E 100.000 kunnen schenken aan de schoonzoon/schoondochter?
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door M_1 »

Partners worden in zo'n situatie als ├®├®n gezien.

Het is mij trouwens niet duidelijk of het de bedoeling is dat de ouders het huis plus grond zo handig mogelijk aan kind overdragen/geven, of dat de ouders het willen verkopen en er dus geld voor willen hebben.

Je kunt je dan ook afvragen of het niet handiger zou zijn als je de grond al wel zou 'kopen', maar dan via een 'lening' van je ouders. Je kunt daar dan (aftrekbare) rente voor betalen en je ouders zouden je ieder jaar ruim een ton kunnen kwijtschelden. Dat kost dan tien procent schenkbelasting. Als de ouders de grond in ├®├®n keer zouden geven, of als je het zou erven, dan zou over het deel boven de ongeveer 120.000 namelijk 20% belasting moeten worden betaald. (De 75.000 die je noemt klopt dus ook niet.)

Ook gaat de grond dan van de box 3 van je ouders naar jullie box 1. De schuld die er dan bij de ouders is, valt nog wel in box 3, maar dat neemt dan ieder jaar af. Na iets van vijf jaar zou de schuld dan zijn afbetaald, wat ongeveer 60.000 belasting heeft gekost. Maar jullie (de ouders) besparen dan wel jaarlijks 7200 op box 3 belasting. Als de schenking in een keer was gedaan, of als de grond of de waarde daarvan in de erfenis zou vallen (bv via de erfpacht constructie), dan zou je meer dan een ton belasting moeten betalen. Via de erfpacht-constructie zouden de ouders dan ook jaarlijks 7200 vermogensrendementsheffing moeten blijven betalen.
Hooglander
Berichten: 2
Lid geworden op: do 10 sep, 2015 3:53 pm

Re: Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door Hooglander »

Bedankt voor de reacties. Om met de laatste vraag te beginnen: mijn ouders willen zowel geld in handen hebben, laten we het erop houden dat ze na hun pensioen de spreekwoordelijke boot willen kopen voor de 150k die wij voor het huis betalen. Tevens willen mijn ouders ervoor zorgen dat wij op een zo voordelig mogelijke legale wijze hun huis + grond in handen krijgen. Zij hebben niet meer nodig dan die 150k. De suggestie van M_1 om per jaar de grond te kopen is wel een interessante. Als we dat niet zouden doen en de grond dus hun eigendom zou blijven, dan zal zoals M1 al zegt op een later moment een flink bedrag aan erfbelasting moeten worden afgetikt als beide ouders zijn overleden (ik ben enigst kind). Zeker een optie om verder te onderzoeken.

Maar stel dat wij toch een erfpachtconstructie kiezen. Is het dan verplicht om een re├½el bedrag aan erfpacht te betalen, welk bedrag gerelateerd is aan de (getaxeerde) waarde van de grond? Of mogen mijn ouders bij wijze van spreken een bedrag van ├®├®n euro per jaar rekenen?
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Schenkingsbelasting minimaliseren dmv erfpacht

Bericht door schakel »

Het Box 3 verhaal van de ouders is in mijn reactie niet genoemd. Is echter wel relevant.
In de constructie van M_1 wordt er ieder jaar Ôé¼ 100.000 weggeschonken. In 5 jaar is dat 5 x 1,2% x Ôé¼ 100.000 is Ôé¼ 60.000 - bij bestaande wetgeving, wetgeving Box 3 wijzigt m.i.v. 2016 of 2017. Hoge vermogens worden dan zwaarder belast, lage vermogens worden minder belast. In elk geval is de constructie van M_1 heel serieus te nemen en wellicht te prefereren boven de duokoop.

Wat ik mis in het hele verhaal is waar de ouders gaan wonen. Zij verkopen hun huis, gaan ze nu huren?
In de erfpachtconstructie mag niet met 1 euro worden gerekend. Er zal een marktconforme rente moeten worden gevraagd. Het vragen van geen of veel te lage rente zal als jaarlijkse schenking worden gezien.

Gedegen financieel / fiscaal advies, waarbij de situatie op maat bekeken wordt voor ouders en kind, lijkt hier op zijn plaats.
Plaats reactie