Hypotheekrenteaftrek en eigendomsverhouding

[Deen]

Beste leden,

Wij zitten nu al weken te klooien met de bank en inmiddels is de notaris er ook bij betrokken. Mijn huis is inmiddels al verkocht en ik moet straks (15juni) het volledige bedrag aflossen en we hebben nog steeds geen nieuwe hypotheek. De restschuld kan ik niet in een keer betalen dus wordt de lening op 15juni omgezet naar een krediet. Oftewel extreem hoge rentes....Nu valt hier nog iets te regelen maar ik ben de bank inmiddels een beetje zat. Dit heeft te maken met een aantal andere zaken die gespeeld hebben maar is niet echt relevant voor onderstaande vraag. Onze situatie is als volgt:

Ik bezit een koopwoning met een bankspaarhypotheek van 126.500. Inmiddels heb ik een vriendin en wij willen samen een nieuw huis kopen. Dit gaat om nieuwbouw waarbij het totale plaatje uitkomt op ongeveer 173.000 euro. Ik wil graag mijn volledige bankspaarhypotheek meenemen. Hier lopen de onderhandelingen een beetje stuk want de bank geeft aan dat wij 50/50 moeten gaan lenen anders krijg ik straks fiscaal problemen in BOX3. 50/50 is in dit geval ongeveer 87.000 dat betekent dat ik ruim 1/3 van mijn bankspaarhypotheek moet "inleveren". De overige helft wordt dan volledig annuïteit plus een klein beetje restschuld (ook annuïteit en max 15 jaar).

De notaris geeft aan dat je ook bijvoorbeeld 70/30 kunt gaan lenen en dat je in een onderlinge akte de eigendomsverhouding aanpast naar 50/50. Ik betaal op papier dus meer aan de bank maar dit betaald mijn vriendin onderling weer terug. Nu levert dit problemen op voor de hypotheekrenteaftrek want dat moet (voor zover ik gelezen en begrepen heb) gelijk zijn aan de eigendomsverhouding. Ik kan in dat geval maar over 50% rente aftrekken. Kan mijn vriendin dan de andere 50% aftrekken?

Oftewel stel wij kopen de nieuwbouw zoals hierboven besproken heeft dit fiscale gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek? Hoe kunnen wij dit het beste gaan regelen met maximaal fiscaal voordeel?

Alvast bedankt!

[schakel]

Ik begrijp uw probleem niet. Informatie van de Belastingdienst:

Wanneer niet verdelen?
U kunt de inkomsten en aftrekposten van de eigen woning niet verdelen als u:
* een deel van het jaar een fiscale partner, en u er niet voor kiest om het hele jaar fiscale partners te zijn
* samen eigenaar bent, maar geen fiscale partners

Stel dat u slechts een gedeelte van het jaar samenwoont. Dan is het mogelijk om voor voljaars fiscaal partnerschap te opteren. En kunt u de hypotheekrenteaftrek verdelen zoals dat voor u het gunstigst is. Voorwaarde 2 zal niet van toepassing zijn, want u woont immers samen c.q. u gaat samenwonen. En daardoor bent u (voor een deel van het jaar) fiscaal partners van elkaar. Lees hier

[Deen]

Beste Schakel,

Dank voor uw reactie.

Ik begrijp het probleem ook niet. De bank zit moeilijk te doen. Ze zeggen dat indien wij de woning willen aankopen met een eigendomsverhouding van 50/50 ik een probleem krijg in box 3 omdat ik bij de bank een grotere lening heb dan 50%. In dit geval zal de lening ongeveer 70/30 zijn. Met een eigendomsverhouding van 50/50.

Het probleem is (volgens mij) dat ik een bankspaarhypotheek heb van 126.500 euro welke op mijn naam staat. Niet op de naam van mijn partner, die kan dus daar geen rente over aftrekken. Aangezien ik 50% eigenaar wordt van de woning kan ik maar 87.000 euro aftrekken van de 126.500. Mijn partner kan alleen aftrekken over het resterende bedrag - het bankspaar gedeelte. Dat is dus geen 50% oftewel ik mis in dit geval een aftrek van tientallen procenten. Klopt dit of kan de bankspaar ook gewoon verdeeld worden (of op 2 namen worden gezet)?

Als ik u goed begrijp (en volgens de site) kunnen wij dus gewoon de kosten 50/50 aftrekken?

[webka]

Ik begrijp de bank wel. Dit komt omdat de bank gewoon volledig gelijk heeft.

Het gaat in eerste instantie even niet om toedelen van de aftrekposten. Het gaat enkel en alleen om de persoonlijke eigenwoningschuld.

De woning is Ôé¼ 173.000. Jullie kopen 50-50. Dan is de persoonlijke eigenwoningschuld Ôé¼ 86.500. Dat staat vast.
Voor je partner is het voor het eerst dat er een woning wordt aangekocht. De nieuwe regels zijn van toepassing voor haar. Dus 100% annuitair aflossen voor haar deel.
Vooor jouw helft geldt dat er gebruik kan worden gemaakt van overgangsrecht. Dus maximaal Ôé¼ 86.500 Bankspaar.

En inderdaad, wannneer je en andere eigendomsverhouding kiest (jij 73,1% en partner 26,9%) is het mogelijk om de 126,5k mee te nemen als bankspaar.

[Deen]

Ik begrijp de bank wel. Dit komt omdat de bank gewoon volledig gelijk heeft.

Het gaat in eerste instantie even niet om toedelen van de aftrekposten. Het gaat enkel en alleen om de persoonlijke eigenwoningschuld.

De woning is Ôé¼ 173.000. Jullie kopen 50-50. Dan is de persoonlijke eigenwoningschuld Ôé¼ 86.500. Dat staat vast.
Voor je partner is het voor het eerst dat er een woning wordt aangekocht. De nieuwe regels zijn van toepassing voor haar. Dus 100% annuitair aflossen voor haar deel.
Vooor jouw helft geldt dat er gebruik kan worden gemaakt van overgangsrecht. Dus maximaal Ôé¼ 86.500 Bankspaar.

En inderdaad, wannneer je en andere eigendomsverhouding kiest (jij 73,1% en partner 26,9%) is het mogelijk om de 126,5k mee te nemen als bankspaar.

Dat is dan wel vreemd wat op de website van de belastingdienst staat:

"U vult allebei op de aangifte het totaal in van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten. Vervolgens verdeelt u het saldo van deze inkomsten en aftrekposten tussen u beiden. Elke verdeling mag, als het totaal maar 100% is."

Wat bedoelen ze hier dan precies mee?

Zie bijvoorbeeld ook het volgende voorbeeld: http://www.helderhypotheek.nl/weblog/20 ... erhouding/
Exact dezelfde situatie alleen gaat het om andere bedragen (fictief voorbeeld).

[schakel]

Ik begrijp nog steeds niet waar het over gaat. Uw vraag was:

Oftewel stel wij kopen de nieuwbouw zoals hierboven besproken heeft dit fiscale gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek? Hoe kunnen wij dit het beste gaan regelen met maximaal fiscaal voordeel?

Deze vraag is fiscaal. U bent fiscaal partners van elkaar. Wie de hypotheekrente betaalt, hoe de eigendomsverhouding is, allemaal irrelevant voor de verdeling van de hypotheekrenteaftrek. Die mag zoals u dat wilt. Elke verdeling is toegestaan: 100 / 0 of 0 / 100 of 50 / 50 of 70 / 30 of 99 / 1 enzovoort. Dus wat is het probleem?

[webka]

@ Schakel: Het probleem is de dat hij zijn hele bankspaardeel wil meenemen.... en dat kan gewoon niet. Het overgangsrecht wordt beperkt tot zijn aandeel in de eigenwoningschuld.

Vervolgens kan er inderdaad van alles worden gedaan met de toewijzing van de aftrek. Die staat daar volledig los van.
Dus stel: Jantje verdient 100.000, maar is geen eigenaar van de woning, maar wel fiscaal partner van marieke die 100% eigenaar is met 15.000 inkomen....dan kan jantje alle hypotheekrente aftrekken. Maar dit staat volledig los van de verdeling van de eigenwoningschuld en/of overgangsrecht.

De verdeling van de aftrekposten heeft er dus niets mee te makken. Je vriendin koopt voor het eerst een halve woning --> dus haar deel annuitair/lineair. Dus blijft er niet meer dan 50% over voor bankspaar. Vevrolgens kan jantje of marieke alle rente aftrekken, al na gelang het meest guntsige is.
Hier is echt geen enkele twijfel over. De bank heeft volledig gelijk.

[M_1]

Het gaat hier volgens mij mis met dat de belastingdienst het heeft over "aftrekbare kosten". Die kun je inderdaad in elke verhouding aftrekken.

Maar voordat je een bedrag kunt aftrekken, moeten eerst die "aftrekbare kosten" worden bepaald. En daar gaat het mis, want dan blijkt namelijk dat het aftrekbare deel van de bankspaarhypotheek kleiner is dan de volledige bankspaarhypotheek. En dat er dus een deel niet aftrekbaar is.

[Deen]

Dank voor de reacties. Ik begrijp nu waar de bank op doelt.

[Deen]

Dan als laatste toch nog een vraag:

Ik begrijp nu hoe de zaken tot stand zijn gekomen. De notaris vertelde mij het volgende:

Ik kan voor 70/30 lenen. Dit staat los van de eigendomsverhouding. Ik kan dus 70/30 lenen met een eigendomsverhouding van 50/50. Dit is echter niet gunstig omdat ik dan een schuld heb van 70% maar 50% eigenaar ben van de woning. Indien we dus uit elkaar gaan om welke reden dan ook moet ik meer betalen. Zoals webka ook aangeeft.

Nu geeft de notaris aan dat dit wel mogelijk is en mijn vriendin in het samenlevingscontract mij het verschil terug betaald. Oftewel ik leen 70/30 bij de bank dit is dan mijn eigenwoningschuld. Wij tekenen voor een eigendomsverhouding van 50/50. Mijn vriendin betaald het verschil aan mij terug zodat we uiteindelijk beiden 50/50 voor de schuld opdraaien. Dit laatste wordt opgenomen in het samenlevingscontract.

Dit is hoe de vork in de steel zit en mij is verteld door de notaris. Is deze constructie mogelijk?

Inmiddels de belastingdienst ook gebeld maar die kon geen antwoord geven, ik moest maar een brief sturen was het advies.

[M_1]

Is inderdaad mogelijk.

Het idee is dan: jullie kopen allebei voor de helft van 173.000 = 86.500 de helft van de woning. Naar de bank toe verdelen jullie de schuld vervolgens in 126.500 'voor jou' en de schuld van je vriendin 46.500. Of anders gezegd, jij bent verantwoordelijk voor ong. 73% van de schuld en je vriendin voor 27%. Vervolgens leent jouw vriendin op papier weer 40.000 van jou, zodat jullie allebei in totaal per saldo 86.500 schuld hebben: je vriendin 46.500 aan de bank plus 40.000 aan jou, jij hebt een schuld van 126.500 aan de bank en een vordering van 40.000 op je vriendin.

Als het mis gaat, en jullie gaan uit elkaar en moeten het huis verkopen, dan moet jij bij de bank opdraaien voor 126.500. Maar tegelijk kun jij dan van je vriendin die lening van 40.000 opeisen. Dus per saldo is jullie lening dan 50-50.

Denk wel goed na over hoe die onderlinge lening van 40.000 eruit komt te zien en hoe er eventueel verrekend moet gaan worden. Los je die lening in de loop der tijd (eventueel met gesloten beurs) langzaam maar zeker af, of blijft hij staan? Hoe ga je om met rente en/of waardeverandering van de woning? etc.

[Deen]

Is inderdaad mogelijk.

Het idee is dan: jullie kopen allebei voor de helft van 173.000 = 86.500 de helft van de woning. Naar de bank toe verdelen jullie de schuld vervolgens in 126.500 'voor jou' en de schuld van je vriendin 46.500. Of anders gezegd, jij bent verantwoordelijk voor ong. 73% van de schuld en je vriendin voor 27%. Vervolgens leent jouw vriendin op papier weer 40.000 van jou, zodat jullie allebei in totaal per saldo 86.500 schuld hebben: je vriendin 46.500 aan de bank plus 40.000 aan jou, jij hebt een schuld van 126.500 aan de bank en een vordering van 40.000 op je vriendin.

Als het mis gaat, en jullie gaan uit elkaar en moeten het huis verkopen, dan moet jij bij de bank opdraaien voor 126.500. Maar tegelijk kun jij dan van je vriendin die lening van 40.000 opeisen. Dus per saldo is jullie lening dan 50-50.

Denk wel goed na over hoe die onderlinge lening van 40.000 eruit komt te zien en hoe er eventueel verrekend moet gaan worden. Los je die lening in de loop der tijd (eventueel met gesloten beurs) langzaam maar zeker af, of blijft hij staan? Hoe ga je om met rente en/of waardeverandering van de woning? etc.

Dank voor je reactie. Indien dit inderdaad mogelijk is zal ik dit in eerste instantie voorleggen bij de bank en de notaris. Ik ben alleen bang dat de bank dan weer moeilijk gaat doen over de schuld die mij vriendin bij mij heeft. Ik ga het in ieder geval voorleggen.

Tijdens het typen contact gehad met de notaris. Deze heeft het e.e.a. uitgezocht en volgens hem kan het wel. Omdat mijn vriendin officieel per 2014 bij mij woont kunnen wij 2015 volledig als fiscaal partner opgeven voor de komende aangifte. Hij gaat het nu overleggen met de adviseur van de bank.

[webka]

je kunt de schuld bij de bank NIET verdelen. dat is echt kolder. Jullie zijn beiden 100% aansprakelijk voor de gehele schuld. Dat is de enige manier hoe de bank er naar kijkt en het vastlegt.
Je kunt in een samenlevingscontract uiteraard wel allerlei afspraken maken over waarde vermeerdering, en inbreng van meer eigen middelen van de ├®├®n etc, maar de schuld wordt bij de bank niet verdeeld: beide 100% ONGEACHT de eigendomsverhouding

Jouw Eigenwoningschuld is direct gekoppeld aan de eigendomsverhouding die je kiest. Bij een eigendomsverhouding van 50-50 is jouw EWS 50%, en is vervolgens 50% van je vriendin. Haar deel moet annuitair. Punt, klaar, uit. Pas wanneer jouw eigendomsdeel 73% kan je de hele bankspaar onder het overgangsrecht meenemen.
De bank doet dus niet moeilijk, die heeft het bij het rechte eind. Een notaris is geen specialist op het gebied van fiscaliteiten, en weet over het algemeen weinig van de (nieuwe) regels omtrent hypotheekverstrekking. Hij hoeft daar ook niet de verplichte diploma's voor te hebben.

Overigens, even over een hele andere boeg: Hoe erg is het dat je de Bankspaar niet geheel kan meenemen.? De rente is zo laag, dat dit voordeel erg beperkt, zo niet nihil is t.o.v. een stukje extra annuitair.

[Deen]

je kunt de schuld bij de bank NIET verdelen. dat is echt kolder. Jullie zijn beiden 100% aansprakelijk voor de gehele schuld. Dat is de enige manier hoe de bank er naar kijkt en het vastlegt.
Je kunt in een samenlevingscontract uiteraard wel allerlei afspraken maken over waarde vermeerdering, en inbreng van meer eigen middelen van de ├®├®n etc, maar de schuld wordt bij de bank niet verdeeld: beide 100% ONGEACHT de eigendomsverhouding

Jouw Eigenwoningschuld is direct gekoppeld aan de eigendomsverhouding die je kiest. Bij een eigendomsverhouding van 50-50 is jouw EWS 50%, en is vervolgens 50% van je vriendin. Haar deel moet annuitair. Punt, klaar, uit. Pas wanneer jouw eigendomsdeel 73% kan je de hele bankspaar onder het overgangsrecht meenemen.
De bank doet dus niet moeilijk, die heeft het bij het rechte eind. Een notaris is geen specialist op het gebied van fiscaliteiten, en weet over het algemeen weinig van de (nieuwe) regels omtrent hypotheekverstrekking. Hij hoeft daar ook niet de verplichte diploma's voor te hebben.

Overigens, even over een hele andere boeg: Hoe erg is het dat je de Bankspaar niet geheel kan meenemen.? De rente is zo laag, dat dit voordeel erg beperkt, zo niet nihil is t.o.v. een stukje extra annuitair.

Dank voor je reactie. Mag ik vragen hoe je dit weet? Ben je bijvoorbeeld fiscalist? Niet dat ik je niet geloof maar ik hoor van verschillende "adviseurs" verschillende antwoorden.

In een ander topic heb ik een reactie gekregen van iemand die in dezelfde situatie zat en voor 60/40 de hypotheek zonder problemen kon overzetten (in 2013). Het kan natuurlijk zijn dat de regels inmiddels veranderd zijn. Of de eigendomsverhouding in die situatie ook 50/50 is weet de persoon niet meer maar gaat dit even nakijken.

Zojuist nog even de belastingdienst gebeld. Ik wordt morgen teruggebeld door een fiscalist van de belastingdienst die mijn zaak gaat uitzoeken. Ik heb daarbij de vraag voorgesteld zoals jij het aangeeft: Is de eigenwoningschuld altijd gelijk aan de eigendomsverhouding. Daarnaast ken ik persoonlijk ook een fiscalist die bij de belastingdienst werkt hem heb ik dezelfde vraag gesteld. Het antwoord wat ik hieruit terug krijg zal het definitieve antwoord zijn.

Wat betreft de bankspaar zelf scheelt dit volgens de berekening in totaal ongeveer 5-6000 euro. Het bankspaar gedeelte staat voor 25 jaar vast ipv 30. De laatste 5 jaren betalen we dan de helft minder in vergelijking met 50/50 omdat de bankspaar dan al helemaal afgelost is. Daarnaast is een bankspaar voordeliger indien er rente wijzigingen (omhoog) ontstaan. Wij zetten het waarschijnlijk voor 20 jaar vast. Hoe de laatste 10 jaar gaan verlopen is natuurlijk gissen maar een bankspaar is dan voordeliger dan annuïteit omdat de rente over de inleg gebaseerd is op rente die je moet betalen. Tenminste dat is wat ik begrepen heb.

Ook al scheelt het maar een paar duizend euro. Indien de optie van 70/30 met een eigendomsverhouding van 50/50 wel kan zou het natuurlijk dom zijn om dat niet te doen. Daar probeer ik nu zekerheid in te krijgen. Dank voor het meedenken

Update:

Zojuist gesproken met een kameraad die fiscalist is bij de belastingdienst. Hij zegt vrijwel zeker te zijn dat de eigendomsverhouding direct gerelateerd is aan de schuld. Oftewel de eigendomsverhouding is gelijk aan de eigenwoningschuld (lening). Zoals webka ook aangeeft.

Ik wacht het telefoontje van morgen nog even af maar weet nu vrijwel zeker dat wat webka aangeeft inderdaad juist is.

[webka]

Ik ben geen fiscalist. Doe wel heel veel hypotheken per jaar, en dit is iets wat redelijke basiskennis zou moeten zijn voor iemand uit het vak.
Zelf ben ik FFP-er.

In een ander topic heb ik een reactie gekregen van iemand die in dezelfde situatie zat en voor 60/40 de hypotheek zonder problemen kon overzetten (in 2013). Het kan natuurlijk zijn dat de regels inmiddels veranderd zijn. Of de eigendomsverhouding in die situatie ook 50/50 is weet de persoon niet meer maar gaat dit even nakijken.

Veranderd in die zin: de hele vraagstelling betreft hoe het het overgangsrecht in elkaar zit, en de werking van de nieuwe hypotheekregels. Dus dit geldt vanaf 2013.
60-40 betekent ook een eigendomsverhouding van 60-40.. maar goed.. ik val in herhaling. En nogmaals, de renteaftrek kan vervolgen gewoon 0-100 of 99-1 worden toebedeeld. Die staat er los van.

T.a.v. die bankspaar: De vergelijking moet wel 1 op 1 worden gemaakt.
Dus wanneer je Ôé¼ 126.500 in 25 jaar aflost moet je dat vergelijken met Ôé¼ 86.500 banskpaar in 25 jaar + Ôé¼ 40.000 annitair in 25 jaar. Niets op 30 jaar zetten dan.
Heb je er overigens wel rekening mee gehouden dat de oorspronkelijke einddatum van de banspraar niet mag worden verlengd?