Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

Ik heb een vraag over de eigenwoningreserve en het effect daarvan op de aftrekbaarheid van hypotheekrente.

De situatie:

Ik ben in 2004 gescheiden en het gezamenlijke huis werd verkocht met een overwaarde van ongeveer 100.000 euro, oftewel 50.000 euro per persoon.

In 2005 heb ik voor mijzelf een nieuw huis gekocht, totale kosten 250.000 euro.
Vanwege de ontvangen overwaarde van 50.000, die ik consumptief heb gebruikt en NIET in het nieuwe huis heb geïnvesteerd, heb ik op advies van mijn tussenpersoon de volgende hypotheek afgesloten (aflossingsvrij):

een leningdeel van 200.000 waarvan de hypotheekrente aftrekbaar is
+
een leningdeel van 50.000 waarvan de hypotheekrente niet aftrekbaar is.

Door het splitsen in twee leningen kon ik de rente op de lening van 50.000 kort vastzetten, om zodoende een zo laag mogelijk rentepercentage te betalen. Deze rente was immers niet aftrekbaar.

Tot op de dag van vandaag heb ik elk jaar bij mijn belastingaangifte de betaalde rente op de lening van 50.000 NIET AFGETROKKEN.
Het ging hier om een bedrag betaalde rente van ongeveer 3.000 euro per jaar.

Nu lees ik bij de eigenwoningreserve regeling dat dit na 3 of 5 jaar komt te vervallen.

Betekent dit dat ik na 3 of 5 jaar de betaalde rente op de lening van 50.000 WEL GEWOON HAD KUNNEN AFTREKKEN?
Of is deze rente voor altijd niet aftrekbaar?

In het geval dat de bedoelde rente na een aantal jaren wel weer afgetrokken had mogen worden, kan ik dan alsnog de belastingaangiftes van de afgelopen jaren wijzigen? Tot hoever gaat dat terug? En wie kan mij daarbij helpen?

Ik zou zeer blij zijn met iemand die mij hierin duidelijkheid kan verschaffen,want als het inderdaad zo is dat ik ten onrechte jarenlang betaalde hypotheekrente niet heb afgetrokken kan het om een aanzienlijk bedrag gaan. En aangezien ik mijn baan ben kwijtgeraakt zou dat zeer welkom zijn.

Alvast dank voor jullie reacties.

Fred
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door webka »

de eigewoningreserve vervalt na 3 jaar, en dat geldt voor de situatie wanneer je geen nieuwe woning had gekocht, maar bijvoorbeeld was gaat huren.
Dus bijvoorbeeld: Huis verkocht in 2005, Ôé¼ 50.000 ovewaarde, vervolgens ga je huren, en in 2010 heb je weer een neiuwe woning gekocht. Je bent dan niet meer verplicht de overwaarde in te brengen om renteaftrek te verkijgen.

Jouw situatie is anders, je hebt gekocht binnen de termijn en de overwaarde niet ingebracht. Je hebt vervolgens, terecht, de rente niet afgetrokken.
De rente hierover wordt ook nooit meer aftrekbaar. Er hoeft en kan dus niets gecorrigeerd te worden.
delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

OK.

Bedankt Webka voor je verhelderende reactie.

Jammer dat ik nu voor de rest van de huidige hypotheek vastzit aan het niet aftrekbaar zijn van de rente op de 50.000 euro lening.
Maar goed een en ander is nu wel duidelijk en ik kan hier rekening mee houden door bijvoorbeeld de 50.000 euro lening steeds zo kort mogelijk vast te zetten qua rente zodat de te betalen rente zo laag mogelijk blijft.

Nogmaals bedankt voor de snelle en verhelderende reactie.
delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

Hallo Webka en overige lezers,

toch nog even een nabrander i.v.m. de voorgaande informatie:

Ik heb de papieren nog eens opgezocht (onderin de kast...) en heb de afrekening van de verkoop van ons huis na de scheiding teruggevonden.

Nu blijkt dat de daadwerkelijk uitgekeerde overwaarde geen 50000 is geweest maar 40717. Dit op een nota van een notaris waar ook de makelaarskosten e.d. in verrekend waren.

Dit betekent nu volgens mij dat ik ten onrechte de rente van de 50000 euro lening in zijn geheel nooit heb afgetrokken, terwijl het had volstaan om de rente van 40717 niet af te trekken.

Op dit verschil van een kleine 10000 euro betekent dit bij een rentestand van 6,35% (ja ik weet het, te duur vastgezet destijds) dat ik ten onrechte jaarlijks een bedrag van rond de 600 euro niet heb afgetrokken.

Ik zal dit in de aangifte over 2014 verwerken (had gelukkig nog geen aangifte gedaan) maar kan ik deze correctie ook nog doorvoeren over voorgaande belastingjaren?
Zo ja, tot hoever terug en hoe moet ik dat aanpakken?

gr. Fred
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door M_1 »

Handiger is dan natuurlijk om dat deel zo snel mogelijk af te lossen... Maar dat zul je zelf ook wel begrijpen.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door schakel »

In principe kunt u uw destijds ingevulde aangifte op dit punt corrigeren, ook al is de aangifte definitief. Het ambtshalve verzoek tot ambtshalve vermindering aanslag wordt als een bezwaarschrift behandeld. Tenzij de inspecteur de destijds ingediende aangifte heeft gecorrigeerd. U voegt de extra lening toe in de aangifte. 9283/50000 deel van de betaalde hypotheekrente over de tweede lening zou volgens uw verstrekte informatie aftrekbaar zijn. Want dit deel behoort niet tot de overwaarde.

Ambtshalve verzoeken tot vermindering aanslagen kunnen nog met 5 jaar terugwerkende kracht worden ingediend. Dus voor de jaren 2010 t/m 2013 (2014). De Belastingdienst geeft op de site aan dat er een schriftelijk verzoek moet worden ingediend. Zie hier
N.B: Het is niet altijd nodig om het verzoek tot ambtshalve vermindering aanslag schriftelijk in te dienen. Zoals hierboven al aangegeven: als de inspecteur de aangifte niet heeft gewijzigd, is digitale inzending voldoende. Voor alle zekerheid kunt u de bezwaarcheck uitvoeren, om te controleren of het volstaat de aangifte digitaal te verzenden. Lees hier
N.B; de bezwaarcheck is tijdelijk niet beschikbaar. Eind april naar verwachting weer wel.
delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

OK beantwoorders, dank voor de gegeven informatie.

Ik ben blij dat ik nu toch nog iets terug kan (proberen te) halen.

Heb het ook al direct in de aangifte 2014 aangepast en dan scheelt het toch zo'n 259 euro minder te betalen.

Nogmaals vriendelijk dank.

Mochten er nog bijzondere ontwikkelingen in dezen zijn dan zal ik ze met jullie delen.
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door webka »

kort vastzetten, en dan 6,35%?
En wat bedoel je met e.d.? Je kunt de verkoopkosten verrekenen ( makelaarskosten)... niets anders.
delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

Ik heb in 2008 de fout gemaakt om de rente van deze lening voor 7 jaar vast te zetten omdat het telkens hoger werd.
Daar heb ik nu idd spijt van maar per 1-10-2015 kan ik het rentepercentage op deze lening veranderen, Zal bijna halveren denk ik....

Qua kosten bedoel ik idd makelaarskosten.

gr. Fred
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door webka »

Maar de makelaarskosten waren toch geen Ôé¼10.000 mag ik hopen...
delaugre
Berichten: 6
Lid geworden op: za 25 apr, 2015 11:20 am

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door delaugre »

Nee hoor.

Zoals gezegd, ik heb jarenlang rente over 50000 niet afgetrokken terwijl het deel over goed 40000 niet aftrekbaar was.
Maar ik ga het proberen te regelen met de belastingdienst ook over de voorafgaande 5 jaar.

Bedankt voor de adviezen
HJV
Berichten: 280
Lid geworden op: zo 27 jan, 2008 10:45 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door HJV »

Sorry ik kijk er iets anders tegen aan n.l.
Na Verkoop woning, rekent men af over de eigenwoningschuld etc, kosten die zijn gemaakt tot verkoop kan men in mindering brengen, het saldo dat dan overblijft is de overwaarden, welke men inbrengt bij de nieuwe aankoop eigen woning, laat men deze achterwegen dan is er over dit bedrag geen aftrek HR mogelijk, wel kan men bij aankoop aftrekbare kosten hebben gehad, welke u reeds binnen de aangifte van het jaar van aankoop nieuwe eigenwoning.U dient eerst de verkoop van de 1e woning met de gemaakte kosten te berekenen en dan komt men aan de overwaarde en kan men vervolgens de cijfers bij nieuwe aankoop in de aangifte inbrengen.
1e bepalen over 1e woning de overwaarde
2e hypotheeksplitsing maken over de 2e woning welke het percentage in % aangeeft het recht op hypotheekrente
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door webka »

ok, en welk gedeelte is nu anders...? Graag in cijfers.
HJV
Berichten: 280
Lid geworden op: zo 27 jan, 2008 10:45 pm

Re: Overwaarde (eigenwoningreserve) na verkoop in 2004

Bericht door HJV »

Ik geef even een summiere uitleg hoe het zou moeten zijn geweest. Getallen zijn fictief

Verkoop 1e woning 2014.
1. Verkoopprijs 2.gemaakte kosten 3.eigenwoningschuld 4. 0verwaarde

215.000 ÔÇô 5.000 ÔÇô 125.000 = 85.000 [overwaarde] door scheiding 50% 42.500


Aankoop woning 2015
1.Geleend bedrag inc. Gemaakte kosten ter verkrijging woning 2.niet aftrekbare kosten)*
3. overwaarde

235.000 ÔÇô 5.000 ÔÇô 42.500 = 187.500

U krijgt elk jaar een overzicht over de rente van de aankoop 2e woning, door overwaarde heeft u geen recht op de volle 100% aftrekHR de volgende berekening kunnen we volgen
187.500/235.000 * 100 = 79,78% recht op aftrek over de aangegane hypotheek(en)

Jaar overzicht geeft aan de rente bv 8.600 volgende berekening

8.600/100 * 79,78 = 6.881 recht op aftrek HR

U weet dan gedurende de looptijd van de hypotheek het percentage van de aftrek HR
Het is niet zo moeilijk voor iemand met kennis van zaken DAAROM geef ik u het advies laat deze maken. Bij een Ambshalf verzoek zal de inspecteur ook van zo een berekening uitgaan.


)* Kosten die binnen de hypotheek zijn gemaakt ter verkrijging van de lening worden niet gezien als een aftrekpost
Plaats reactie