Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwoningres

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Eric79
Berichten: 2
Lid geworden op: di 07 apr, 2015 10:28 pm

Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwoningres

Bericht door Eric79 »

Beste allen,

Ik heb een vraag mbt eigenwoningreserve, waar ik nergens het antwoord op kan vinden. De situatie:
- per 1 jan 2014 verhuur ik mijn koophuis onder de leegstandswet;
- per 1 jan 2014 woon ik zelf in een huurhuis;
- 1 dec 2015 verhuis ik naar een nieuw koophuis;
- mijn oude huis wil ik nu definitief verhuren en definitief in box 3 laten.

ik heb nu de volgende vragen:
- per welke datum moet ik de eigenwoningreserve bepalen?
- kan ik de woz-waarde gebruiken als waarde van het huis?
- heeft het feit ik ik nu verhuur onder de leegstandswet nog invloed?
- wanneer moet ik aan de fiscus aangeven dat het huis definitief wordt verhuurd (en dus een berekening eigenwoningreserve overhandigen)?

Zijn er nog andere fiscaliteiten waar ik rekening mee moet houden?

Alvast veel dank voor jullie hulp! Groe,

Eric
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwonin

Bericht door schakel »

U begint gelijk met de moeilijkste vraag: per welke datum moet de eigenwoningreserve (overwaarde) worden bepaald.
Het programma geeft bij de volgende vraag bij eigen woning deze informatie:
Heeft u de eigen woning verkocht? Onder het vraagteken is het volgende te lezen:
De volgende situaties stellen wij gelijk aan verkoop van een woning:
* De eigen woning is niet langer uw hoofdverblijf, maar werd uw tweede woning. De woning gaat van box 1 over naar box 3.
* U gaat de woning verhuren
De laatste situatie betreft echter niet de tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet. Deze vorm van verhuur valt niet onder permanente verhuur waar u het over heeft. Essentieel bij tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet is immers dat de woning te koop staat. Als dat bij u niet langer het geval is, wijzigt de tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet in permanente verhuur. Met de nodige fiscale gevolgen.

Zolang er verhuurd wordt onder de Leegstandswet vindt geen vervreemding plaats. M.a.w.: de overwaarde wordt nog niet vastgesteld. Er zijn dientengevolge geen fiscale gevolgen vanwege de bijleenregeling en de hypotheekrenteaftrek van uw nieuwe woning wordt niet vanwege de overwaarde verminderd.

Bij permanente verhuur gaat de woning echter definitief naar Box 3 en moet de overwaarde worden vastgesteld. In tegenstelling tot verhuur onder de Leegstandswet met de WOZ-waarde als waarde voor Box 3, is er nu waardevermindering met de zogenaamde leegwaarderatio. De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van een woning. Deze leegwaarderatio is van toepassing op woningen die worden verhuurd en waarvan de huurder huurbescherming geniet. Lees hier en lees hier
Eventuele hypothecaire schulden van de verhuurde woning mogen bij schulden Box 3 worden opgenomen.

Uw vragen 2, 3 en 4 hangen onlosmakelijk met het bovenstaande samen.
Vraag 2: als u permanent gaat verhuren, is niet langer de WOZ-waarde leidend, maar mag de leegwaarderatio worden toegepast.
Vraag 3: als de woning niet langer te koop staat, kan er geen sprake meer zijn van verhuur onder de leegstandswet. Verhuren onder de Leegstandswet van een niet langer te koop staande woning is een contradictio in terminis.
Vraag 4: Zodra u hypotheekrente voor uw nieuwe woning gaat betalen, alsmede eenmalige hypothecaire kosten te betalen hebt, moet de overwaarde worden vastgesteld en daarmee het percentage dat aftrekbaar is. Dit percentage of breukgetal hebt u nodig voor uw aangifte 2015.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwonin

Bericht door M_1 »

1. Op het moment dat de woning naar box 3 gaat, vindt er al een fictieve vervreemding plaats en wordt de eigenwoningreserve gerealiseerd. Dit is dus per 1 januari 2014.
Belastingdienst: "U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht of als deze door een andere reden dan verkoop geen eigen woning meer is in box 1. U moet in die situatie de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen." Door de verhuur is de woning geen eigen woning meer in box 1.

2. 'D├® waarde' van de woning bestaat niet. Er zijn verschillende waardes. Voor de bepaling van de eigenwoningreserve moet een realistische waarde worden gebruikt, waarbij de WOZ waarde wel een voor de hand liggende keuze is. Voor de box 3 waardering van het verhuurde huis geldt dat er bepaalde berekeningsmethodes zijn, ondermeer afhankelijk van de ontvangen huur. Zie ook Schakel.
Eric79
Berichten: 2
Lid geworden op: di 07 apr, 2015 10:28 pm

Re: Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwonin

Bericht door Eric79 »

Beste Schakel en M1,

Dank voor jullie reacties. Op basis daarvan is mijn conclusie als volgt;
- de fictieve vervreemding vindt plaats op moment dat het huis van box 1 naar box 3 gaat. In mijn geval 1 jan 14. De eigenwoningreserve wordt dus met terugwerkende kracht per dat moment bepaald.
- ik kan dus nu aangeven dat de woning onder de leegstandswet (fiscaal flexibele structuur) verhuurd wordt. Indien blijkt dat ik na 3 jaar de woning niet verkocht heb, blijft de woning fiscaal definitief in box 3. Alsdan zal ik een eigenwoningreserve moeten bepalen obv 1 jan 14.
- mocht het toch lukken om binnen de 3 jaar de woning te verkopen dan geldt ook de datum van 1 jan 14 als datum van fictieve vervreemding.
- eventuele aflossingen die ik na 1 jan 14 op de woningschuld heb gedaan hebben dus geen invloed op de eigenwoningreserve. Ik ga er dan vanuit dat de woning niet tussentijds weer in box 1 komt omdat het (tijdelijk) niet verhuurd wordt.

Mochten jullie het oneens zijn met bovenstaande conclusie dan hoor ik het natuurlijk graag.

Groet,

Eric
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwonin

Bericht door schakel »

U trekt mijns inziens te snel conclusies. Als de eigenwoningreserve per 1 januari 2014 zou worden vastgesteld, kan dit consequenties hebben voor uw huidige hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling treedt dan immers per die datum in werking.

Uw woning is vanaf het moment van verhuur onder de Leegstandswet verhuisd van Box 1 naar Box 3. De hypotheekrenteaftrek vervalt m.i.v. de datum van verhuur. De overgang van Box 1 naar Box 3 vanwege verhuur (hier onder de Leegstandswet) is een situatie die de Belastingdienst in principe gelijk stelt aan verkoop. Maar de Belastingdienst merkt deze overgang niet aan als een vervreemdingsmoment voor de bijleenregeling. Voor de bijleenregeling is de overgang van Box 1 naar Box 3 op het moment van (tijdelijke) verhuur dus geen situatie die gelijk is aan een verkoop. Evenzo is de terugkeer van Box 3 naar Box 1 na afloop van de verhuurperiode voor de bijleenregeling geen situatie die gelijk is aan aankoop. Vanwege de mogelijkheid van terugkeer naar Box 1 worden de gevolgen van de bijleenregeling geacht niet te zijn ingetreden. Anders gezegd: de verhuurperiode wordt vanaf 2010 niet meer gezien als vervreemding. Hierdoor is er vanaf het moment dat de woning tijdelijk onder de Leegstandswet wordt verhuurd een hogere renteaftrek van de nieuwe woning mogelijk. Na 3 jaar is het afgelopen. Dan komt de woning definitief in Box 3 en gaan de gevolgen van de bijleenregeling wel in.

Voorbeeld:
Woning staat leeg en te koop vanaf 1 mei 2012. Op 1 oktober 2012 wordt de woning verhuurd onder de Leegstandswet. De verhuur onder de Leegstandswet duurt tot 1 juli 2015. De woning keert per 1 juli 2015 terug in Box 1. De hypotheekrenteaftrek herleeft. Vanaf 1 januari 2016 komt de woning definitief in Box 3. De bijleenregeling gaat vanaf deze datum in. De aanwezige overwaarde beïnvloedt vanaf deze datum de hypotheekrenteaftrek van de nieuwe woning. Lees hier en hier en hier
xandervdb
Berichten: 1
Lid geworden op: ma 30 mei, 2016 4:29 pm

Re: Tijdelijke verhuur wordt permanente verhuur / eigenwonin

Bericht door xandervdb »

Goede discussie, ik zit precies met hetzelfde dilemma: extra aflossen tijdens de verhuurperiode om de lasten te drukken of niet?

Ik heb een appartement in bezit en verhuis binnenkort naar een nieuwbouwwoning. Het appartement staat flink onderwater, dus van de bijleenregeling heb ik vooralsnog geen last. Het idee is om het appartement eerst fictief te vervreemden naar box 3 en uiteraard dan pas de schuld te gaan aflossen teneinde de woning vrij van hypotheek te krijgen. Daarvoor heb ik 5 jaar de tijd is mijn idee omdat ik de woning 5 jaar lang onder de leegstandswet kan verhuren zodat de bank hiervoor toestemming geeft. Zodra de hypotheek is afgelost heb ik met de bank niets meer te maken en kan ik regulier gaan verhuren.

De vanuit de overheid goedbedoelde uitzondering in de fiscale wetgeving die stelt dat een woning in geval van verhuur onder de leegstandswet pas na drie jaar definitief naar box 3 verhuist en dat op dat moment pas de eigenwoningreserve mag worden bepaald pakt voor mij natuurlijk bijzonder slecht uit.

Maar er is hoop: in de wet staat dat je aannemelijk moet maken dat de woning voor verkoop bestemd is om van deze uitzondering gebruik te mogen maken. Dat impliceert dat het een recht is en geen plicht. Ik wil dus uiteraard geen gebruik maken van deze uitzondering. Ik wil dat de eigen woning reserve, in mijn geval dus een restschuld, direct bij start verhuur bepaald wordt. Op dat moment verhuist de woning naar box 3 en de schuld slechts voor zover deze gelijk is aan de waarde van de woning. De rest van de schuld blijft achter in box 1 en daarvan is en blijft de rente 15 jaar lang aftrekbaar omdat dit immers een restschuld is.

Hoe zien jullie dit?

Eric, wat heb je hier nu uiteindelijk mee gedaan?
Plaats reactie