De Gouden Aankooptips!
Het volgende voorbeeld:
Stel je wilt een eerste woning kopen van 500k en brengt zelf 300k in. Je sluit een lening af van 200k tegen 3% rente.
Je hebt een eigen vermogen van 700k en valt qua salaris in het 52% tarief.
Is het in dit geval niet handiger een aflossingsvrije hypotheek/lening te nemen, zonder HRA? Ik zeg ook 'lening', omdat natuurlijk van groot belang is in elke box uiteindelijk de schuld gaat vallen. Valt deze bij een hypotheek (ook zonder HRA) altijd in Box 1?
Ik kom op de volgende rekensom:
Bij een lening betaal je per jaar 6000 euro aan rente, minus 2400 VRH die je bespaart (als de lening dus in box 3 mag vallen) = 3600 euro aan kosten per jaar. Je betaalt volgens mij geen HWF omdat je geen HRA geniet.
Bij afsluiten hypotheek wordt het sommetje anders uit: Per jaar 6000 euro aan rente, minus 3120 euro HRA, plus 1950 euro HWF (0.75x500k x 0.52) plus 2400 euro aan VRH besparing (omdat hypotheekschuld niet in box 3 valt) = 7230 euro per jaar.
Is de eerste constructie mogelijk? Indien niet, is het dan eventueel aannemelijk te maken (gezien het eigen vermogen) dat een afgesloten lening van 200k voor aankoop aandelen is bijvoorbeeld, immers er is een vermogen van 700k, waarvan 400k overblijft aan eigen vermogen, waarvan 200k lening is.
Hypotheekschuld in box 3
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
Re: Hypotheekschuld in box 3
Het is in sommige situaties inderdaad handiger (en ook mogelijk) om de schuld in box 3 te hebben in plaats van box 1.
Maar je kunt je ook afvragen waarom je in de door jou geschetste situatie ├╝berhaupt een hypotheek zou nemen.
Een vergelijkbare situatie heb je trouwens met gepensioneerden met een klein pensioen, die kleiner willen gaan wonen. Met een laag inkomen ( en na de aow een laag belastingtarief) is het voordeel van de aftrek bij lage rente (en hoog eigenwoningforfait) soms maar klein. Dan kan een box 3 lening juist voordelig zijn. (en eigenlijk is dus ook de maximale 30 jaar aftrek in zulke situaties juist een voordeel in plaats van een nadeel)
Voorbeeld: huis met ton hypotheek en waarde 3 ton. Wil verhuizen naar kleiner huis, van 2 ton.
1. Geen lening: geen lasten, maar ook geen kapitaal.
2. Hypotheek van een ton en ton spaargeld.
Zonder aftrek: lening en kapitaal vallen beide in box 3. Kost je per saldo bv. 1500 per jaar, maar je hebt wel kapitaal ter beschikking. Voor een oudere senior soms handig.
3. Hypotheek van een ton en ton spaargeld.
Stel er was wel aftrek, dan valt lening in box 1 en bezit in box 3. Rente betaald bv 2500, maar eigenwoningforfait 1500. Blijft 1000 aftrek over, waarvan je maar een kwart terug krijgt
Je betaalt dan dus 2250. Bezit box 3 levert 1000 spaarrente, maar kost ook 1,2% vrh na vrijstelling, dus ongeveer 960. Per saldo heb je dan 2210 aan lasten.
De situatie met aftrek is in dit voorbeeld dus ongeveer 600 duurder dan de situatie zonder aftrek.
Maar je kunt je ook afvragen waarom je in de door jou geschetste situatie ├╝berhaupt een hypotheek zou nemen.
Een vergelijkbare situatie heb je trouwens met gepensioneerden met een klein pensioen, die kleiner willen gaan wonen. Met een laag inkomen ( en na de aow een laag belastingtarief) is het voordeel van de aftrek bij lage rente (en hoog eigenwoningforfait) soms maar klein. Dan kan een box 3 lening juist voordelig zijn. (en eigenlijk is dus ook de maximale 30 jaar aftrek in zulke situaties juist een voordeel in plaats van een nadeel)
Voorbeeld: huis met ton hypotheek en waarde 3 ton. Wil verhuizen naar kleiner huis, van 2 ton.
1. Geen lening: geen lasten, maar ook geen kapitaal.
2. Hypotheek van een ton en ton spaargeld.
Zonder aftrek: lening en kapitaal vallen beide in box 3. Kost je per saldo bv. 1500 per jaar, maar je hebt wel kapitaal ter beschikking. Voor een oudere senior soms handig.
3. Hypotheek van een ton en ton spaargeld.
Stel er was wel aftrek, dan valt lening in box 1 en bezit in box 3. Rente betaald bv 2500, maar eigenwoningforfait 1500. Blijft 1000 aftrek over, waarvan je maar een kwart terug krijgt
Je betaalt dan dus 2250. Bezit box 3 levert 1000 spaarrente, maar kost ook 1,2% vrh na vrijstelling, dus ongeveer 960. Per saldo heb je dan 2210 aan lasten.
De situatie met aftrek is in dit voorbeeld dus ongeveer 600 duurder dan de situatie zonder aftrek.
Re: Hypotheekschuld in box 3
Bedankt voor je reactie.
Is het door mij omschreven geval overigens goed doorgerekend of heb ik iets over het hoofd gezien?
Ik kwam later overigens onderstaande link tegen, waaruit zou blijken dat bij aankoop van een woning met aflossingsvrije hypotheek, de lening in box 3 mag. (immers geen HRA meer)
http://www.z24.nl/columnisten/paul-kwas ... trekkelijk
Is het door mij omschreven geval overigens goed doorgerekend of heb ik iets over het hoofd gezien?
Ik kwam later overigens onderstaande link tegen, waaruit zou blijken dat bij aankoop van een woning met aflossingsvrije hypotheek, de lening in box 3 mag. (immers geen HRA meer)
http://www.z24.nl/columnisten/paul-kwas ... trekkelijk
Re: Hypotheekschuld in box 3
Klopt niet helemaal. Vooral dat je bij de ene methode de Vrh optelt en bij de ander de besparing aftrekt is niet juist. Zo tel je dat verschil dubbel mee.
Inkomen uit woning: rente 6000 min 3750 maakt 2250. Maximaal aftrekpercentage daalt ieder jaar iets, dus is geen 52%. Reken voor het gemak met 1100. Kom je in totaal op 7300 ipv 6000 bij de box 3 variant. Verschil is dus ongeveer 1300.
Maar als je niet meer dan 3% rendement behaalt, dan is geen hypotheek nog altijd goedkoper. In feite ben je zo dus aan het beleggen met geleend geld.
Inkomen uit woning: rente 6000 min 3750 maakt 2250. Maximaal aftrekpercentage daalt ieder jaar iets, dus is geen 52%. Reken voor het gemak met 1100. Kom je in totaal op 7300 ipv 6000 bij de box 3 variant. Verschil is dus ongeveer 1300.
Maar als je niet meer dan 3% rendement behaalt, dan is geen hypotheek nog altijd goedkoper. In feite ben je zo dus aan het beleggen met geleend geld.
Re: Hypotheekschuld in box 3
Dank, dat is duidelijk.
Bij evt afsluiten van een dergelijke aflossingsvrije hypotheek, zijn de kosten van bijvoorbeeld een afsluitprovisie dan nog steeds aftrekbaar? Of vervalt dat ook als je de schuld in box 3 gaat plaatsen?
Bij evt afsluiten van een dergelijke aflossingsvrije hypotheek, zijn de kosten van bijvoorbeeld een afsluitprovisie dan nog steeds aftrekbaar? Of vervalt dat ook als je de schuld in box 3 gaat plaatsen?
Re: Hypotheekschuld in box 3
Die kosten zijn dan niet aftrekbaar, net als dat bij een normale hypotheek een deel van de kosten niet aftrekbaar is als een deel van de lening voor andere doelen wordt gebruikt.