Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek berekenen?

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

joostg
Berichten: 6
Lid geworden op: di 08 mar, 2011 3:48 pm

Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek berekenen?

Bericht door joostg »

Allen,

Wij hebben momenteel een huis met flinke overwaarde (schenking). Tevens hebben wij een persoonlijke lening lopen. Voor de aanschaf van een nieuwbouwproject hebben wij een nieuwe hypotheek afgesloten. Omdat de hypotheek verstrekker wenste dat we nu reeds de persoonlijke lening zouden afbetalen, is er een overbruggingskrediet meegenomen.

Feitelijk komt het erop neer dat onze hypotheek is ingedeeld in 3 delen.

- 270k Annuitair
- 170k aflossingsvrij (mochten we meenemen met behoud van renteaftrek ivm een onze vorige afslossingvrije hypotheek)
- 38k overbruggingskrediet.

Daar het overbruggingskrediet en de post die is opgenomen voor bouwrente (12k), niet gebruikt wordt voor de aanschaf van de nieuwe woning, mogen wij de rente over deze 50k niet opgeven voor hypotheekrente aftrek. Tevens willen we ongeveer 10k van de opbrengst van de huidige woning gebruiken voor de aanschaf van meubelen. Op basis van taxatie is dit ongeveer gelijk aan de meerwaarde van het huidige huis, mocht er wat overblijven lossen we daar een gedeelte van de hypotheek mee af (voor hetgeen hieronder niet van belang geloof ik)

Concreet betekend dit dat we van de totale hypotheek van 478k slechts 428k gebruiken voor de aanschaf van onze nieuwe woning. Daarnaast gebruik ik 10k van de meerwaarde ook niet voor de nieuwe woning. Hoe moet ik dit nu straks op gaan geven bij de belasting?

270k annuitair heeft een rente percentage van 3,05%. Betekend dit dat ik mag invoeren 686,25 rente per maand (annuitair dus elke maand iets minder)?
Van de 170k aflossingsvrij trek ik vervolgens de hierboven genoemde 60k af. Over 110k bereken ik vervolgens de rente (3,25%) = 297 euro per maand. In totaliteit geef ik dan aan de belasting door dat ik Ôé¼984 * 12 = Ôé¼11.810 aan hypotheekrente kosten per jaar heb? Over dit bedrag wordt vervolgens mijn hypotheekrente aftrek berekend?

Of moet ik gewoon de totale rentelasten opgeven (686 voor annuïteit deel en 460 euro voor volledige aflossingsvrije deel = 13752 per jaar?) Dit heeft nogal impact op de hypotheekrenteaftrek per maand.

Ik wil niet de aangifte verprutsen straks.

Ik hoop dat jullie me verder kunnen helpen.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek bereken

Bericht door schakel »

Het bepalen van de overwaarde is een secuur werkje en vraagt kennis van zaken.
Mijn advies is voor dit lastige jaar de aangifte te laten doen door een belastingadviseur of belastingconsulent.
De overwaarde heeft invloed op de hypotheekrenteaftrek voor waarschijnlijk tientallen jaren.
Als u lid bent van een vakbond bijvoorbeeld FNV zal u mogelijk ook een verantwoorde aangifte in kunnen dienen.
joostg
Berichten: 6
Lid geworden op: di 08 mar, 2011 3:48 pm

Re: Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek bereken

Bericht door joostg »

Beste,

Onze huidige woning zal verkocht worden in 2016. Over 2015 gaat het eigenlijk enkel nog om de eenmalige aftrekposten voor de hypotheek.

Kunt u wellicht iets meer uitweiden over waarom overwaarde zoveel invloed heeft? Mijn aannames in de openingspost, die kloppen niet?

Alvast bedankt.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek bereken

Bericht door schakel »

U dient een hypotheeksplitsing te maken: welke kosten behoren tot de aftrekbare kosten en welke niet. Wat zijn de aankoopkosten, wat zijn de verkoopkosten, wat is de overwaarde. De overwaarde bepaalt het percentage dat aftrekbaar is. Deze berekening is zoals gezegd specialistenwerk. En niet of nauwelijks in een schema te vatten. Het FNV had een eigen programma hypotheeksplitsing, maar mede omdat dit (Exel)programma elk jaar moest worden aangepast, bestaat dit rekenprogramma niet meer. En moet er feitelijk weer handmatig gecijferd worden.

Uiteindelijk zal de berekening een percentage opleveren dat aftrekbaar is. Stel 90% van de betaalde hypotheekrente is aftrekbaar. Dat betekent ook dat de eenmalige hypothecaire kosten voor slechts 90% aftrekbaar zijn. Omdat het percentage jarenlang vaststaat, is het advies om dit percentage niet via 'God zegene de greep' vast te stellen, maar onder begeleiding van een professioneel.
HJV
Berichten: 280
Lid geworden op: zo 27 jan, 2008 10:45 pm

Re: Overwaarde huis niet volledig inbrengen - Aftrek bereken

Bericht door HJV »

joostg schreef: Kunt u wellicht iets meer uitweiden over waarom overwaarde zoveel invloed heeft?

Vervreemdingssaldo eigen woning (uw overwaarde of 'eigen geld')

Artikel 17a Uitvoeringsregeling inkomstenbelasting 2001

Het vervreemdingssaldo eigen woning is het bedrag van het door u uit uw voormalige eigen woning gerealiseerde ÔÇÿeigen geldÔÇÖ (ook wel ÔÇÿoverwaardeÔÇÖ of ÔÇÿverkoopwinstÔÇÖ genoemd); dit bedrag wordt u geacht te herinvesteren in uw nieuwe eigen woning. Onder het begrip ÔÇÿvervreemdingssaldo eigen woningÔÇÖ wordt verstaan de nettoverkoopopbrengst van uw eigen woning ÔÇô dwz. de verkoopprijs minus de aan de verkoop verbonden kosten ÔÇô, verminderd met uw daarop nog rustende eigenwoningschuld.
Plaats reactie