De Gouden Aankooptips!
Er is hier al het een en ander over geschreven, en ook google bied veel antwoorden. Nu heb ik het even voor mijzelf neergezet en vraag me af of ik zo op het goede spoor zit.
Momenteel wonen mijn vriendin en ik in een appartement waar we geen huur voor betalen. Om die reden hebben we een goed gevulde bankrekening. Gezien de lage hypotheekrente en een voldoende salaris zijn wij aan het kijken of we toch niet iets willen kopen, voor de verhuur. Via een contactpersoon bij onze bank weten we dat zei daar niet onwelwillend tegenover staan.
We hebben enkele appartementen gezien voor circa 180.000euro. Als we een deel van ons spaargeld aanspreken kunnen we een appartement kopen met een hypotheek van 100.000euro. Deze willen we in 5 of 10 jaar aflossen dmv een lineaire hypotheek, zonder renteaftrek. De hypotheekrente is 2,5%, wat dus neer komt op gemiddeld 2500euro rente per jaar. De gemiddelde huurprijs voor een dergelijk appartement hier in de omgeving is ongeveer Ôé¼650,- per maand.
De woning zal in Box3 terecht komen en zodoende aan belasting circa 1656euro per jaar kosten.
Er is 42.000euro onbelast in box3. Daarvan is 4% 'rendement' (180.000 - 42.000) = 5520euro. Daar 30% belasting over komt neer op 1656euro. Daarnaast zetten we 2500euro per jaar aan onderhoud apart. Dit maakt een kostenpost van grofweg 4200euro per jaar. Voor de eerste 5jaar is dat inclusief rente dus 6700euro per jaar.
De huurinkomsten van deze woning komen op 7800euro, wat ons een winst geeft van 3600euro per jaar. De eerste vijf jaar slechts 1100euro per jaar.
Zolang er nog hypotheek op de woning zit zal de belasting uit box3 lager uitvallen omdat de openstaande hypotheekschuld er nog tegen weg valt, ik ga hier echter uit van de lange termijn.
Mijn vragen nu:
- kloppen mijn aannames, of mis ik nog (grote) kostenposten?
- kunnen mijn vriendin en ik een hypotheek nemen zonder gebruik te maken van rente aftrek, zodat dit later nog beschikbaar is.
- kan ik dit als ZZPer beter op de zaak doen, met het oog op het idee dat er in de toekomst wellicht nog 1 of 2 appartementen bij kunnen komen
Alvast bedankt!
Groetjes Bas
Kopen van woning voor verhuur
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
Re: Kopen van woning voor verhuur
Je hebt nog te maken met verzekeringen en met belastingen (bv ozb). En mogelijk laten voor de vve.
Verder reken je wel redelijk naar jezelf toe. Als je, na onderhoud etc., uiteindelijk 4500 per jaar overhoudt, dan geeft dat op de investering van 180.000 in feite een rendement van slechts 2,5%. Daar bovenop komt natuurlijk nog wel de waardestijging van de woning. Of de waardedaling!
Verder reken je wel redelijk naar jezelf toe. Als je, na onderhoud etc., uiteindelijk 4500 per jaar overhoudt, dan geeft dat op de investering van 180.000 in feite een rendement van slechts 2,5%. Daar bovenop komt natuurlijk nog wel de waardestijging van de woning. Of de waardedaling!
Re: Kopen van woning voor verhuur
Goedenavond, bedankt voor de reactie.
U claimt dat ik erg naar mijzelf toereken. Waar snij ik volgens u de bocht af?
De ozb komt op circa 175euro per jaar, vve is niet van toepassing. De opstalverzekering komt op circa 200euro. Met deze bedragen zal er ipv 3600euro, circa 3200euro overblijven. Geen hoog rendement, maar het rendement zal groeien bij een huurverhoging, plus eventuele waarde toename van het pand. Daarnaast voelen wij ons hier prettiger bij dan 'ouderwets' beleggen.
Klopt dat ongeveer?
U claimt dat ik erg naar mijzelf toereken. Waar snij ik volgens u de bocht af?
De ozb komt op circa 175euro per jaar, vve is niet van toepassing. De opstalverzekering komt op circa 200euro. Met deze bedragen zal er ipv 3600euro, circa 3200euro overblijven. Geen hoog rendement, maar het rendement zal groeien bij een huurverhoging, plus eventuele waarde toename van het pand. Daarnaast voelen wij ons hier prettiger bij dan 'ouderwets' beleggen.
Klopt dat ongeveer?
Re: Kopen van woning voor verhuur
Dan heb je dus aan kosten, even zonder de financieringskosten, 2500 plus ong 400 is 2900. Inkomsten zijn bij 100% verhuur 7200, maar je moet wel rekening houden met bv 10% an de tijd zonder huurinkomsten. Niet alleen de periode tussen twee huurders in, maar ook bijvoorbeeld tijdens (groot) onderhoud. (Om nog maar te zwijgen van niet betalende huurders). Je kunt dus het beste rekenen met 6500 inkomsten per jaar. Na aftrek van de kosten blijft dan 3600 over op een investering van 180.000.
Je gaat er vanuit dat de huren en waarde van de woning zullen stijgen en dat daar de winst in zit. Je moet daarbij niet vergeten dat ook de kosten zullen stijgen, mogelijk net zo snel als de huren. Maar je hebt allicht te maken met stijgende huuropbrengsten. Voor de waarde van de woning geldt ook dat die misschien zal stijgen, maar dat dit pas zeker is op het moment dat de woning verkocht is. Ook als de waarde van de woning is gestegen, is het de vraag hoe snel en tegen welke prijs je de woning kunt verkopen.
Eigenlijk kun je daar dus alleen vanuit gaan als je zeker weet dat je de woning heel lang wil houden. En dus ook dat de woning ook in de toekomst gewild blijft voor huurders (en kopers!).
Je hebt dus op korte termijn te maken met een laag inkomsten rendement. Bij een hypotheek van een ton en rentelasten van 2500 houd je 1100 over op je investering van 80.000. Dat rendement zal allicht stijgen, maar zal de eerste tijd nog niet snel beter worden dan bij sparen of een deposito. Pas op de lange termijn wordt het interessant en kun je winst gaan maken. Maar je kunt dan ook verlies maken. Het is dan de vraag of het risico en het feit dat je geld vast zit in de stenen opwegen tegen de mogelijke waardestijging. En of je dan wellicht niet beter je geld op een andere manier vast zou kunnen zetten.
Je gaat er vanuit dat de huren en waarde van de woning zullen stijgen en dat daar de winst in zit. Je moet daarbij niet vergeten dat ook de kosten zullen stijgen, mogelijk net zo snel als de huren. Maar je hebt allicht te maken met stijgende huuropbrengsten. Voor de waarde van de woning geldt ook dat die misschien zal stijgen, maar dat dit pas zeker is op het moment dat de woning verkocht is. Ook als de waarde van de woning is gestegen, is het de vraag hoe snel en tegen welke prijs je de woning kunt verkopen.
Eigenlijk kun je daar dus alleen vanuit gaan als je zeker weet dat je de woning heel lang wil houden. En dus ook dat de woning ook in de toekomst gewild blijft voor huurders (en kopers!).
Je hebt dus op korte termijn te maken met een laag inkomsten rendement. Bij een hypotheek van een ton en rentelasten van 2500 houd je 1100 over op je investering van 80.000. Dat rendement zal allicht stijgen, maar zal de eerste tijd nog niet snel beter worden dan bij sparen of een deposito. Pas op de lange termijn wordt het interessant en kun je winst gaan maken. Maar je kunt dan ook verlies maken. Het is dan de vraag of het risico en het feit dat je geld vast zit in de stenen opwegen tegen de mogelijke waardestijging. En of je dan wellicht niet beter je geld op een andere manier vast zou kunnen zetten.
Re: Kopen van woning voor verhuur
Klopt, maar die rentelast neemt in 5 jaar af naar 0 euro. Daarna zal je dus netto meer overhouden. Daarnaast is het inderdaad zo dat we dit pand voor vele jaren aan willen houden. Het is een vrij recent appartement wat in een centrum van een vrij druk drop ligt. Wat dat betreft zal het dus wel interessant blijven.
Verder klopt mijn berekening dus wel?
Verder klopt mijn berekening dus wel?
Re: Kopen van woning voor verhuur
Daarom heb ik ├│├│k het rendement zonder financiering erbij gezet. Begint bij ongeveer 2% en zal na 5 jaar misschien tot 3% zijn gestegen. Daar zal het rendement met financiering ook naartoe convergeren, als de hypotheek wordt afgelost. Begint bij ongeveer 1,4% en gaat richting 3% van de koopsom. Als je alleen daar naar zou kijken is dat dus niet echt om over naar huis te schrijven. Dat zou je zonder echt risico ook met bijvoorbeeld een deposito kunnen halen.
Dan blijft dus het lange termijn rendement en de speculatieve waardeontwikkeling over, waar dan echt de meerwaarde uit moet komen. Dat biedt zeker mogelijkheden, maar je moet je wel realiseren dat daar wel degelijk risico's in zitten. Je zult zelf de inschatting moeten maken hoe de lange termijn risico's zijn. Houd er daarbij rekening mee dat de meerwaarde van nieuwbouw over vijf jaar wel weg is. En dat de gewildheid van een dorp ook vergankelijk is.
Wees je dus bewust van de risico's. Dan kan het een leuke investering zijn voor de lange termijn. Maar reken je niet te snel rijk.
Dan blijft dus het lange termijn rendement en de speculatieve waardeontwikkeling over, waar dan echt de meerwaarde uit moet komen. Dat biedt zeker mogelijkheden, maar je moet je wel realiseren dat daar wel degelijk risico's in zitten. Je zult zelf de inschatting moeten maken hoe de lange termijn risico's zijn. Houd er daarbij rekening mee dat de meerwaarde van nieuwbouw over vijf jaar wel weg is. En dat de gewildheid van een dorp ook vergankelijk is.
Wees je dus bewust van de risico's. Dan kan het een leuke investering zijn voor de lange termijn. Maar reken je niet te snel rijk.