Eerst lenen, dan alsnog schenken?

[Zazou]

Beste lezers,

Mijn ouders geven aan 100.000 euro te hebben liggen zonder directe bestemming. Ze willen dit geld graag verstandig inzetten. Het mag gezien worden als (voorschot op de) erfenis.

We hebben pas een nieuwbouwhuis gekocht, maar nog niet gepasseerd bij de notaris.

Omdat lenen fiscaal meer voordeel schijnt op te leveren dan schenken, dachten we aan een volgende constructie:

In eerste instantie lenen mijn ouders ons het geld, zodat we met dit geld alvast (een deel van) de grond en termijnen van de aannemer kunnen betalen.
De rente die we dan aan mijn ouders betalen, kunnen we dan aftrekken van de belasting, toch?
- Vraag 1: Hoe bewijzen we aan de belastingdienst dat we de lening daadwerkelijk hebben besteed aan de woning? Door middel van facturen van de aannemer?
- Vraag 2: Blijft het bedrag wat we niet opnemen uit ons hypotheek-depot gewoon renteloos staan wachten op een moment van een soort van 'eindafrekening'? Of hoe werkt dit doorgaans?

Nog voor het einde van het jaar wordt deze lening dan omgezet in een definitieve schenking, om nog gebruik te kunnen maken van de mogelijkheid belastingvrij te schenken.
- Vraag 3: lossen we dan de lening naar mijn ouders af vanuit het hypotheek-depot om vervolgens met de schenking weer af te lossen op de hypotheek, of is het simpelweg mogelijk om het geleende bedrag alleen als schenking op te geven bij de belastingdienst?
- Vraag 4: Met welke haken en ogen krijgen we nog meer te maken?

Alvast bedankt voor het meedenken.

[Rense]

Gezien de haken en ogen aan het voorstel zou ik me vooraf goed laten voorlichten door notaris en hypotheekadviseur.

Ik denk dat je jezelf meer problemen dan voordeel op de hals haalt.

[Zazou]

Kun je aangeven waar de haken en ogen met name zitten?

(Mijn ouders hebben mij gevraagd of ik alvast zo veel mogelijk wil uitzoeken, zodat we met concrete vragen bij een adviseur kunnen komen. Maar als het inderdaad een zeer gecompliceerde constructie is waarbij de voordelen wegvallen tegen de nadelen, is het fijn als ik mijn ouders kan uitleggen waarom.)

[Rense]

Even in staccato dan;

** Nu nog geen eigenaar dus gevaar van hertoetsing hypotheek en door lening van ouders beperktere leenmogelijkheden
** Hierdoor niet verkrijgen van de benodigde financiering
** Lening is niet voordeliger (belastingteruggave is immers geen 100% dus kost je zelf altijd geld)
** Als ouders te betalen rente ook schenken dan moet dit bedrag in mindering worden gebracht op de totale schenking van Ôé¼ 100.00 anders totale schenking te hoog
** Lening moet voor 01-01-2015 zijn omgezet in schenking en ook voor deze datum daadwerkelijk zijn afgelost en geregistreerd
** Aftrekbaarheid van de rente is dus slechts voor een paar maanden mogelijk
** Na aflossing mogelijk aanpassing van de bestaande hypotheek nodig met wellicht extra kosten

Je haalt je dus veel werk op de hals met de nodige risico's voor een voordeel dat eigenlijk te verwaarlozen is.

Beter is te schenken voor aankoop en dus bij aanvang gelijk een lagere hypotheek.

[Zazou]

Kijk, hier heb ik wat aan! Bedankt!

In principe is het mogelijk om op korte termijn te passeren. De toezegging dat de financiering rond is, verwacht ik volgende week.

Neemt dit al een aantal bezwaren weg?

[Advies123]

De toezegging dat de financiering rond is, verwacht ik volgende week.

Hoe heb je nu de financiering aangevraagd?

Met schenking of met lening van je ouders? Of volledig bancair gefinancierd.

Op zich vind ik de gedachte die je hebt wel o.k en kan jou en/of je ouders geld opleveren op kosten van de belastingbetaler. Het is wel de moeite om dit uit te zoeken. Echter is het wel belangrijk dat je het op voorhand allemaal goed regelt. Tijdsdruk is dan niet prettig.

[Zazou]

Het geld van mijn ouders staat nog volledig los van de hypotheekaanvraag. Deze hebben we dus volledig 'op eigen kracht' aangevraagd. Het hele dossier is al compleet, inclusief ovr. Er moest alleen nog een meerwerkspecificatie aangeleverd worden. Op dat onderdeel na hebben we al de toezegging dat alles ok├® is.

Het fantastische gebaar van mijn ouders is pas sinds heel kort concreet geworden, omdat ook zij eerst wat uit wilden zoeken.

Kan iemand misschien iets zeggen over een mogelijk stappenplan? (Bijvoorbeeld wat ik me afvroeg over hoe de geldstromen dienen te gaan.)

[Zazou]

Ik heb vandaag flink wat tijd besteed aan wat uitzoekwerk. Is hier misschien iemand die mijn conclusies kan toetsen?

Ik heb me aanvankelijk nog even beperkt tot de belasing-component.
(Ik heb ook contact opgenomen met mijn hypotheekadviseur, maar hij moet mij nog terug bellen.)

Het plan / mijn gedachtengang:

Mijn ouders lenen mij per 1 april 2014 een bedrag van 100.000 euro.

Om voor belastingteruggave in aanmerking te komen, betaal ik aan hen maandelijks 8% rente (is dit reëel?) en een deel aflossing. Hiervoor heb ik op de site van de belastingdienst met hun rekenhulp een annuïtair schema gedownload.

Aan het einde van het jaar wordt de lening omgezet in een schenking. Hiervoor moeten mijn ouders aangifte doen bij de belastingdienst door middel van het formulier 'aangifte schenkbelasing'. Hierop kunnen zij aangeven dat ze van de tijdelijk verruimde vrijstelling gebruik maken.

Vraag: Is het voldoende om dan de overeenkomst geldlening onderling als ontbonden te verklaren, of er bijvoorbeeld een bijlage aan te hechten waarin partijen verklaren dat de lening als schenking wordt verklaard? Of moeten er daadwerkelijk geldstromen heen-en-weer gaan?

De winst voor de familie bestaat dan uit 2657 euro. Dit heb ik als volgt berekend: Renteopbrengst ouders (5983 euro) minus misgelopen spaarrente (op basis van 2% over 9 maanden = 1500 euro) , minus extra rentekosten (8% ipv 4,4% = 1826) voor ons.

Het handigste zou zijn dat we de rente en aflossing aan mijn ouders gewoon van ons spaargeld zouden kunnen doen. Is dat niet mogelijk, dan zouden mijn ouders ons dit bedrag kunnen schenken (bijvoorbeeld tot de belastingvrije voet van 5229, en dit in mindering brengen op de latere schenking, om zo het bedrag van 100.000 niet te overschrijden.)

Graag hoor ik van jullie waar mijn denkfouten zitten.

[Rense]

Vanaf 01-04 ontstaat een box 3 schuld van 100k. Door deze schuld zul je geen hypotheek meer kunnen krijgen.
Rente is niet aftrekbaar (tenzij je per 01-04 een eigen woning hebt en dan nog alleen over het aantoonbare box 1 deel).

Lening - terugschenking van te betalen rente en aflossing - nogmaals schenking.
Ik denk dat de belastingdienst erg geïnteresseerd is in de achterliggende constructie en zich zal afvragen waarom deze is gemaakt (fraus leges).

Nogmaals; je haalt je heel veel werk op de hals voor (mogelijk) een beperkt voordeel.

Kans is groot dat of geldverstrekker of fiscus niet akkoord gaan en dan is het probleem veel groter.

Mijn advies is dat deze constructie niet wenselijk is. Schenking niet uitstellen tot einde van het jaar maar gelijk bij aankoop van de woning.
De winst voor de familie bestaat dan uit 1.800 euro. Dit heb ik als volgt berekend: Misgelopen spaarrente (op basis van 2% over 9 maanden = 1500 euro) , minder rentekosten (4,4% over 9 maanden = 3.300) voor jullie.

Met deze constructie is het voordeel weliswaar wat lager maar wel risicoloos.

[Zazou]

Hoi Rense,

Ik typ mijn gedachten even door je post heen:

Vanaf 01-04 ontstaat een box 3 schuld van 100k. Door deze schuld zul je geen hypotheek meer kunnen krijgen.
De hypotheek is op die datum al rond.
Rente is niet aftrekbaar (tenzij je per 01-04 een eigen woning hebt en dan nog alleen over het aantoonbare box 1 deel).
De overdracht bij de notaris zal op die datum al plaats gevonden hebben, dus dan zijn we in bezit van een woning.

Lening - terugschenking van te betalen rente en aflossing - nogmaals schenking.
Ik denk dat de belastingdienst erg geïnteresseerd is in de achterliggende constructie en zich zal afvragen waarom deze is gemaakt (fraus leges)
Je bedoelt dat dit een vorm van fraude zou zijn? Op welke gronden? Het vooraf informeren bij de belastingdienst is dus aan te bevelen. (We willen op geen enkele manier iets doen wat in strijd is met de wet)

Nogmaals; je haalt je heel veel werk op de hals voor (mogelijk) een beperkt voordeel.

Kans is groot dat of geldverstrekker of fiscus niet akkoord gaan en dan is het probleem veel groter.
De geldverstrekker loopt minder risico, omdat er een kleinere hypotheek zal zijn. En de hypotheekverstrekker maakt het toch niet uit of het geld om de totale hypotheeksom te verminderen afkomstig is uit een lening of schenking?

Mijn advies is dat deze constructie niet wenselijk is. Schenking niet uitstellen tot einde van het jaar maar gelijk bij aankoop van de woning.
De winst voor de familie bestaat dan uit 1.800 euro. Dit heb ik als volgt berekend: Misgelopen spaarrente (op basis van 2% over 9 maanden = 1500 euro) , minder rentekosten (4,4% over 9 maanden = 3.300) voor jullie.
Je neemt hierbij niet mee dat we over die 3.300 nog 42% belastingteruggave krijgen, en de netto rentekosten 1914 euro zullen zijn, toch?

Met deze constructie is het voordeel weliswaar wat lager maar wel risicoloos.

Ik ben benieuwd naar welk risico je verwijst.

Alvast bedankt voor het delen van je kennis.

[Rense]

Als er op 01-04 al gepasseerd is dan vervallen mijn eerste opmerkingen. Er van uit gaande dat je de 100k gelijk aflost dan is de eerste vraag of dit boetevrij mag van de geldverstrekker.

Fiscaal is het weliswaar geen probleem maar dat betekent nog niet dat de geldverstrekker e.e.a. zonder kosten toestaat. Even uitzoeken dus.

Fraus legis is een door de Hoge Raad in het fiscale recht geïntroduceerd begrip dat 'misbruik van recht' verbiedt. Hiervan is sprake bij constructies die bedoeld zijn om belasting te besparen, verder geen niet-fiscale betekenis hebben en strijdig zijn met doel en strekking van de wet. Ik kan me voorstellen dat een inspecteur er op deze manier tegenaan kijkt. Hoeft niet maar kan.....

Dat fiscus of geldverstrekker niet akkoord zou gaan had te maken met de box3 opmerkingen. Dit is nu dus niet van toepassing.

Tot slot, voordeel is inderdaad bruto maar dat is het in jouw voorbeeld ook. Netto voordeel is dus inderdaad kleiner dan het bruto voordeel lijkt.

Kortom, zie mijn eerdere advies.

[Zazou]

Rense, het is mij inderdaad duidelijk wat je bedoelt.

Volgens mijn hypotheekadviseur kan het hypotheekbedrag nog zonder problemen worden aangepast, zo lang we nog niet bij de notaris zijn geweest.

Het lijkt me een logische volgende stap dat ik bij de belastingdienst zelf deze constructie voorleg, om alle mogelijke vervelende verrassingen in de toekomst te voorkomen.

[Rense]

Welke geldverstrekker krijg je?

[Zazou]

Aegon. De rente die nu geldt, is nog ongewijzigd ten opzichte van ons tarief. Volgens hun site zou er dan nog geen sprake zijn van boeterente. Maar ik hoop morgen de hypotheekadviseur te pakken te krijgen om dit te verifiëren.

[Rense]

Opmerking klopt.

Er zijn partijen die tot 60% marktwaarde ook 4,4% of lager hanteren. Wellicht een optie door directe inbreng van de schenking. Hierdoor is geen NHG benodigd (en dus ook geen NHG kosten) en is direct schenken sowieso financieel aantrekkelijker dan wachten tot december.