Hypotheekrenteaftrek wanneer je samen eigenaar bent

[Bertw]

Hallo forumleden

Wat begon als een eenvoudig idee lijkt toch complex te zijn.

Mijn vriendin heeft een leuk huis op het oog maar kan daarvoor net niet de benodigde hypotheek krijgen. En omdat we allebei ons pensioen naderen wordt ook het te verwachten pensioen in de berekening nmeegenomen waardoor er extra aflossing verlangd wordt (haar pensioen is niet zo hoog)
Nu had ik bedacht dat we het dan wel samen kunnen kopen maar naar wat ik hoor en lees zitten daar wat haken en pogen aan.
Van belang is daarbij dat zij alleen in dat huis gaat wonen, omdat ik voorlopig elders nog economisch gebonden ben zit samenwonen er voorlopig niet in.

Ons is verteld dat we toch samen dat huis kunnen kopen. Maar dat deze constructie ook betekent dat zij (hoewel ze de hypotheek volledig gaat betalen) maar recht heeft op 50% hypotheekrenteaftrek.

Mijn vraag is a: is dat zo?
En zo ja: is er een mogelijkheid om die 50% op de een op andere manier substantieel te verhogen? Naar bijv 80 of90%?

Zijn dus eigenlijk twee vragen

[schakel]

Uw vriendin hoeft de woning niet te kopen in de verhouding 50/50. Dat kan ook bijvoorbeeld ook 70/30 zijn of 80/20. Bij de hypotheekrenteaftrek is de eigendomsverhouding bepalend. Stel de eigendomsverhouding is 70/30. Dan kan uw vriendin als bewoner van de eigen woning 70% van de hypotheekrente in aftrek nemen. Zij mag alleen de hypotheekrente en de eenmalige finncieringskosten aftrekken voor het deel van de hypotheekschuld dat tot haar eigenwoningschuld wordt gerekend - in het voorbeeld 70% of 80%. Hierbij is het niet van belang wie de hypotheekrente werkelijk heeft betaald.

Het aangifteprogramma vraagt of uw vriendin de enige eigenaar is van de woning. Antwoord: nee. Bij Eigenwoningforfait kan uw vriendin vervolgens het eigendomsdeel (bijvoorbeeld 70%) invullen. Het programma berekent automatisch het deel Eigenwoningforfait (EWF) voor uw vriendin uit als bijtelling inkomen.

U bent geen fiscaal partners dus er zal gescheiden aangifte moeten worden gedaan. U woont niet in de woning van uw vriendin. U geeft uw eigendomsaandeel aan in Box 3, dus bij 70/30 eigendom is dat 30% van de WOZ-waarde woning. Hierbij kan uw aandeel van de hypothecaire schuld bij schulden in Box 3 worden opgenomen.

[Rense]

Indien u de woning met NHG kunt financieren dan stelt NHG dat wanneer uw inkomen nodig is voor de financiering u eigenaar van de woning moet zijn. Zij vermelden hierbij echter geen percentage. U mag dus bv voor 1% eigenaar worden om te voldoen aan de voorwaarden van NHG. Verschillende banken accepteren dit ook en nemen uw inkomen volledig mee (minus eventuele eigen woonlasten) voor de nieuwe hypotheek.

Bedenk wel dat u ondanks dat u maar voor 1% eigenaar bent u wel voor 100% hoofdelijk aansprakelijk bent!

[Advies123]

Van belang is daarbij dat zij alleen in dat huis gaat wonen, omdat ik voorlopig elders nog economisch gebonden ben zit samenwonen er voorlopig niet in

Hoe is jullie relatie?

Gaan jullie ooit wel samenwonen en dat jij gaat meebetalen?

[kevinnnn]

Aangezien Bert er niet verder op doorgaat, wil ik heel graag inhaken op ditzelfde onderwerp als dat mag...?

Ik heb ook een 'probleem' op dit vlak. Ik wil samen met mijn ouders een huis kopen.
De bedoeling is dat ik circa 30% eigenaar wordt met inbreng van eigen vermogen; ik leen dus zelf niets.
Mijn ouders worden dan voor circa 70% eigenaar door het afsluiten van een hypotheek, waarvan de rente ook door hen betaalt zal worden.

Is het nu echt zo dat mijn ouders nu maar 70% van die rente mogen aftrekken, terwijl zij wel de hypotheekrente voor 100% gaan betalen?

Alvast bedankt voor de informatie.

[schakel]

Uw ouders nemen een lening bijvoorbeeld Ôé¼ 140.000
De rente van deze lening mogen ze voor100% in hun aangifte aangeven, voor zover ze niet te maken hebben met de bijleenregeling.
Als eigendomsdeel vullen ze 70% in. Er komt dus een bijtelling inkomen ouders van 0,6% x 70% x WOZ-waarde.

U heeft geen lening, maar een eigendomsdeel. Er is over dit deel dus niets aftrekbaar. Aannemende dat u niet zelf in de woning woont valt dit deel voor u in Box 3. Uw ouders moeten u formeel huur betalen over dit deel van de woning. Deze rente is ├│├│k aftrekbaar mits het deel beschreven staat als lening. U heeft dan een vordering op uw ouders. Maar het kan zijn dat de bank niet akkoord gaat met de aanvullende familielening en dat de lening aan uw ouders in deze constructie niet door kan gaan.

[kevinnnn]

Geachte schakel,

bedankt voor uw professionele reactie. Ik heb toch nog wat aanvullende punten als u het niet erg vindt?

Ik ga voorlopig wel in het huis wonen, dus dat betekent dat ik alleen het eigenwoningforfait hoef op te geven voor 30% toch?

Ik heb ook al nagedacht over de familielening (waarmee je separaat een groot deel per jaar weer zou kunnen terugschenken; een vorm van belastingontwijking), maar u heeft gelijk, de bank zal daar moelijk over doen omdat formeel de lasten van mijn ouders dan toenemen.
Als ik mede eigenaar word dan neem ik aan dat de bank niet moeilijk doet, want ik zal ook tekenen voor hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek.

Puur schenken is geen optie want dan betalen mijn ouders helemaal veel belasting.

Het enigste probleem is dus nu begrijp ik dat als ik weer uit de woning vertrek. Dan kan ik dus het beste huur vragen aan mijn ouders? Wat is daar dan de goedkoopste constructie voor, want ik wil mijn ouders zo min mogelijk belasten?

Bij voorbaat dank voor uw inzichten

[schakel]

Uw ouders vullen inderdaad 70% als eigendomsdeel in. U vult in uw aangifte dus 30% in. Het programma berekente het bijbehorende EWF.

Als u de woning zou verlaten komt de woning voor uw eigendomsdeel in Box 3.
U zou aan uw ouders bijvoorbeeld voor dit deel Ôé¼ 170 huur per maand kunnen berekenen.
Zodat het gratis wonen niet als een onbelaste schenking wordt gezien.
Totale huurkosten per jaar Ôé¼ 2040. Eventueel kunt u in een aparte oveboeking dit geld terugschenken.
Het mamimum onbelast schenkbedrag kind - ouder is Ôé¼ 2057 per jaar.

[kevinnnn]

schakel, weeral bedankt voor het informatieve antwoord.
Tot slot heb ik toch nog wat vragen om het 100% helder te krijgen voor mezelf...

1. Ik lees dat bij verhuur het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt. Ik neem aan dat dat alleen voor mij is en dat mijn ouders voor hun 70% eigendom nog steeds de hypotheekrente kunnen aftrekken (ook al staat mijn handtekening ook in de hypotheekakte)?

2. Ik heb gelezen dat er eerst toestemming aan de bank moet worden gevraagd voor het verhuren. Denkt u dat die mogelijk kunnen weigeren? Mijn handtekening voor hoofdelijk aansprakelijkheid garandeert hen toch in alle gevallen van het hypotheekrecht op het pand?

3. Zover ik het begrijp moet de huur 6% van de WOZ-waarde bedragen. Bij uw suggestie van Ôé¼ 170 euro ben u dus uitgegaan van een WOZ-waarde van circa Ôé¼ 113.000? ( 170 x 12 = 2.040 --> 2.040 : 30 x 100 = Ôé¼ 6.800 huur hele huis --> 6.800 : 6 x 100 = Ôé¼ 113.333 WOZ-waarde)
Wanneer het huis een hogere WOZ-waarde heeft dan zijn mijn ouders dus alles dat boven ongeveer Ôé¼ 170 huur ligt definitief kwijt?

4. Die 6% die de Belastingdienst hanteert voor marktconforme zaken; is dit perentage stabiel of kan die nog veranderen?

Alvast bedankt weer voor uw zeer informatieve antwoorden!

[Advies123]

Waarik benieuwd naar ben, en volgens mij ook bepalend kan zijn wat voor jullie het beste is om te doen.


Wat is de reden om op deze manier een woning te kopen?
Hoe lang wil je er zelf blijven wonen?

[schakel]

1. Als u de woning verlaat behouden de ouders hun hypotheekrenteaftrek over hun eigendomsdeel.
2. Hoe de bank tegen de 70-30% constructie aankijkt kan ik u niet zeggen.
3. Uw berekening klopt. Als u de woning verlaat en uw deel van de woning aan uw ouders verhuurt tegen een marktconforme huur en dit op papier vastlegt, zal niemand moeilijk doen over een lager percentage. Marktconform hoeft niet per se precies 6% te zijn. Hypotheekrente kan immers op dit moment varieren van 2% tot boven de 6%.
In de politiek en in den lande is veel te doen geweest over deze 6%. Waar u op moet letten is dat u een schenking niet verrekent met de huur. De betaling van de huur en de eventuele schenking moeten gescheiden plaatsvinden. Anders ziet de belastingdienst de huur als niet marktconform.
4. De 6% is een percentage dat weer kan veranderen. U kunt uw opgesteld contract bijvoorbeeld per jaar nalopen of de inhoud nog klopt.

[kevinnnn]

1. Als u de woning verlaat behouden de ouders hun hypotheekrenteaftrek over hun eigendomsdeel.
2. Hoe de bank tegen de 70-30% constructie aankijkt kan ik u niet zeggen.

De bank zei mij dat zij alleen 100% eigendom van alle personen accepteren? Ik vond dat ook wat vaag klinken, maar volgens mij bedoelen ze gewoon dat iedereen voor 100% achter de hypotheek gaat staan. Anders hebben ze natuurlijk een probleem: als ik niet teken dan kunnen ze niet zomaar mijn 30%-deel opeisen.

3. Uw berekening klopt. Als u de woning verlaat en uw deel van de woning aan uw ouders verhuurt tegen een marktconforme huur en dit op papier vastlegt, zal niemand moeilijk doen over een lager percentage. Marktconform hoeft niet per se precies 6% te zijn. Hypotheekrente kan immers op dit moment varieren van 2% tot boven de 6%.
In de politiek en in den lande is veel te doen geweest over deze 6%. Waar u op moet letten is dat u een schenking niet verrekent met de huur. De betaling van de huur en de eventuele schenking moeten gescheiden plaatsvinden. Anders ziet de belastingdienst de huur als niet marktconform.
4. De 6% is een percentage dat weer kan veranderen. U kunt uw opgesteld contract bijvoorbeeld per jaar nalopen of de inhoud nog klopt.

schakel, hartelijk dank voor alle informatieve en heldere antwoorden. Ik ben geheel verzadigd wat betreft mijn behoefte aan informatie! Nogmaals DANK!

[kevinnnn]

Waarik benieuwd naar ben, en volgens mij ook bepalend kan zijn wat voor jullie het beste is om te doen.

Wat mij betreft is dat dus het gedeelde eigenaarschap, want...

a) geen schenkbelasting
b) geen gedoe met de bank/belastingdienst voor een familielening
c) het is toch ook wel leuk om echt mede-eigenaar te zijn van iets waar je woont

Wat is de reden om op deze manier een woning te kopen?

Verschillende redenen, met name de 'crisis' en het woonbeleid.
Minister Blok is mijns inziens bezig om de huizenmarkt weer kunstmatig in leven te houden door de huurders te pesten met immens hoge huursverhogingen.
Zowel mijn vader als ik (allebei huurders) oriënteren ons dus op het mogelijk kopen van een huis.

Daarnaast is voorlopig mantelzorg een motief. Zeker nu de regering wil dat families meer zelf de zorg voor ouderen moeten gaan regelen.
Ik trek dus in feite weer bij mijn ouders in en om de privacy van ons beiden wat te waarborgen, willen we een ruim huis zodat ik een hele verdieping voor mijzelf kan hebben. Een ruim huis kost meer en mijn vader krijgt geen torenhoge hypotheek meer op zijn leeftijd. Vandaar het idee om het samen te financieren.

Wel jammer...Aangezien de regering dus wil dat families weer voor elkaar gaan zorgen zouden ze wellicht ook kunnen overwegen om de grote vrijstelling van schenkbelasting bij het kopen van een huis voor alle familierelaties mogelijk te maken. Zo stimuleer je ook nog eens de beweging op de huizenmarkt.

Hoe lang wil je er zelf blijven wonen?

Geen idee...dat ligt aan de intensiviteit van de mantelzorg, de ontwikkeling van mijn carriere en/of het aangaan van een relatie met een partner.

[Advies123]

Je geeft de volgende redenen voro fiscaal partnerschap:

-Geen schenkbelasting:
Wat voor bedrag is jouw inleg waar eventueel schenkbelasting voor moet worden betaald, mischien zijn er wel andere manieren om deze belasting te ontlopen.

-Geen gedoe met de bank/belastingdienst voor een familielening.

Dat gedoe valt wel mee. Ik denk dat het meer gedoe geeft om met zijn drieen een woning te kopen en hypotheek te sluiten dan een goede familielening. Daarnaast levert het zeker gedoe op als jij over aantal jaar ergens anders wil gaan wonen. De kans dat je nu je inleg weer uit de woning kan halen is klein. Dat levert je dan weer moeite op om een nieuwe lening te krijgen. Een deel van deze lening valt dan namelijk in BOX3.

Wat ik proef is dat je nu besluit om samen iets te kopen omdat allebei alleen iets kopen lastig is. Maar ook dat de kans reeel is dat je over een x-aantal jaar wel alleen gaat wonen.

Hoe oud ben je en zijn er nog broers en zussen?
Stel dat je ouders overlijden, wat gebeurt er dan met de woning?