Verhuur 1e woning met hypotheek

Hypotheekrenteaftrek, familieleningen, gevolgen relatiebreuk, schenk- en erfbelasting, overdrachtsbelasting.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor JantjeBeton » do 19 nov, 2020 12:22 am

Hoi allemaal,

Ik ga binnenkort samenwonen met mijn vriend waardoor ik dubbele lasten ga krijgen door mijn eigen koopwoning.
Daarom denk ik erover na om mijn huis te verhuren. Het verhuren van de woning wordt zowel financieel als technisch beheerd door een verhuurorganisatie waardoor ik er geen omkijken naar heb. Ik betaal deze organisatie voor het beheer. Ook hebben zij de huurders voor mij gevonden en regelen zij alles met de huurders.
Ik wil ingeschreven blijven op het adres in verband met de hypoteekverstrekker zodat het brp niet wijzigt. Ook mijn post van de bank blijft op het woonadres komen.

Ik heb enkele vragen:

1. Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek? De constructie is dat er een of twee andere mensen met mij gaan samenwonen. Aangezien de woning op papier mijn primair woonadres blijft verandert er volgens mij niks maar wellicht zie ik iets over het hoofd.

2. In welke box moet ik de huurinkomsten opgeven? Is dat box 1 of box 3? Ik heb begrepen dat wanneer men 'passief' verhuurt, de huurinkomsten kunnen worden opgevoerd in box 3. Wat is het verschil van de huurinkomsten opvoeren in box 1 vs. box 3 behalve verschil in belastingpercentage?

3. Moet ik bij mijn inkomstenbelastingaangifte aangeven dat er andere mensen met mij samenwonen want zij zijn geen fiscaal partners van mij.

4. Waar moet ik op letten bij het indienen van mijn inkomstenbelastingaangifte aangezien de bank dus niet weet dat ik mijn woning ga verhuren?
Naar mij weten hebben de belastingdienst en de banken niks met elkaar van doen maar wellicht heb ik dit mis.

Dank voor de antwoorden.
Laatst bijgewerkt door JantjeBeton op vr 20 nov, 2020 11:27 am, in totaal 1 keer bewerkt.
JantjeBeton
 
Berichten: 6
Geregistreerd: wo 28 okt, 2020 5:35 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor M_1 » do 19 nov, 2020 4:01 am

Voor de Belastingdienst en de renteaftrek is niet de brp van belang, maar gaat het om de feitelijke situatie. Als je feitelijk niet meer in de woning woont, dan telt deze fiscaal ook niet meer als eigen woning.

De huurinkomsten van de verhuur van (een deel van) de woning vallen in box 3. Daarbij geldt voor het deel van de woning dat verhuurd is dat je hier naar rato ook geen renteaftrek of eigenwoningforfait over hebt. Daarentegen moet je de waarde (in verhuurde staat) en de schuld in box 3 meenemen.

Houd er ook rekening mee dat sommige gemeentelijke heffingen hoger zijn voor meerpersoons huishoudens.

Even los van deze praktische zaken is het nogal dubieus en illegaal om je ingeschreven te laten staan in de woning waarin je niet meer woont. Ik weet niet hoe hoog je hypotheek nog is, maar een echte verhuur hypotheek hoeft tegenwoordig niet heel veel meer te kosten dan een gewone hypotheek. Wellicht kun je de woning ook tegen een hogere prijs verhuren als je niet meer de haken en ogen hebt die je in jouw constructie hebt.
M_1
 
Berichten: 3018
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor rambagts » do 19 nov, 2020 9:29 am

ad 1:
Als de fiscus constateert dat je rentekosten aftrekt van een verhuurde woning (waar je zelf niet meer woont) kun je na verloop van tijd een leuke naheffing met hoge boete verwachten.

Verder is het onverstandig om dit soort vragen op een open forum te stellen waar ook de belastingdienst kennis van kan nemen en je IP- en dus ook je woonadres gemakkelijk kan achterhalen.
rambagts
 
Berichten: 2146
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor Rense » do 19 nov, 2020 1:46 pm

Gekozen constructie heeft alleen maar nadelen. Voor meer advies verwijs ik je naar B. de Haas.
Rense
 
Berichten: 1597
Geregistreerd: di 26 mei, 2009 1:39 pm
Woonplaats: Zuid Groningen

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor JantjeBeton » vr 20 nov, 2020 9:56 am

Dus als ik er feitelijk wel woon, dan verandert er niks en moet ik alleen de huurinkomsten in box 3 opgeven?
Deze mensen zouden dan een kamer huren in mijn woning en de gemeenschappelijke ruimten met mij delen.
JantjeBeton
 
Berichten: 6
Geregistreerd: wo 28 okt, 2020 5:35 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor Rense » vr 20 nov, 2020 10:17 am

Dat is al iets beter. Je bent op de goede weg.
Rense
 
Berichten: 1597
Geregistreerd: di 26 mei, 2009 1:39 pm
Woonplaats: Zuid Groningen


Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor JantjeBeton » vr 20 nov, 2020 10:56 am

Snelle leerling :)

Rekenvoorbeeld: Huis is 100m2 groot. Ik verhuur een kamer van 20m2 aan deze mensen + de gemeenschappelijke ruimten (60m2) delen we.
Dus deze mensen huren 80% van mijn woning. Of moet dit anders worden berekend, bijvoorbeeld 3 mensen wonen op 100m2. Dus 66% is verhuurd?
En dan moet ik 66% of 80% van de huurinkomsten opgeven in box 3? En de waarde van de woning en de schuld die erop zit.

En dan verlies ik mijn recht op hypotheekrenteaftrek. Het eigen woningforfait wordt dan hoger dan mijn aftrekbare kosten en dat zou betekenen dat Hillen aftrekpost van toepassing gaat zijn om dat te compenseren? Want dit stukje is mij nog onduidelijk.
JantjeBeton
 
Berichten: 6
Geregistreerd: wo 28 okt, 2020 5:35 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor JantjeBeton » vr 20 nov, 2020 11:04 am

[quote="rambagts"]Hier de juiste weg:

[url]https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/verhuur-kamer-belasting-betalen[/url][/quote]

Wat als de huurinkomsten meer dan €5500 bedragen? Zeg €15000. Want er staat daaronder:

Voldoet u níet aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling?
- Ook dan hoeft u uw huuropbrengsten níet aan te geven. En betaalt u dus niet direct belasting over de huur.

Dat klinkt leuk maar wat moet je dan doen? De huur alsnog niet opgeven?

En als ze zeggen huurinkomsten, is dat de huur die de huurder overmaakt? Of mag je hiervan ook je eigen kosten aftrekken zoals de hypotheek die je moet afbetalen?
JantjeBeton
 
Berichten: 6
Geregistreerd: wo 28 okt, 2020 5:35 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor rambagts » vr 20 nov, 2020 6:32 pm

Het is een ingewikkelde materie. Bel de belasting telefoon of ga eens langs bij een fiscalist.
rambagts
 
Berichten: 2146
Geregistreerd: do 13 sep, 2007 5:19 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor JantjeBeton » vr 20 nov, 2020 7:05 pm

[quote="rambagts"]Het is een ingewikkelde materie. Bel de belasting telefoon of ga eens langs bij een fiscalist.[/quote]

Dat ga ik zeker doen maar als iemand hier mij verder helpt, is dat natuurlijk ook welkom. Maar bedankt voor jouw informatie.
JantjeBeton
 
Berichten: 6
Geregistreerd: wo 28 okt, 2020 5:35 pm

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor schakel » za 21 nov, 2020 12:26 am

U bent niet duidelijk in uw informatie. Goede informatie en duidelijk aangeven wat u van plan bent is van wezenlijk belang voor het antwoord.
Er zijn in uw situatie twee mogelijkheden:
A. U verhuurt de volledige woning. U woont er niet zelf.
De woning komt in zijn geheel in Box 3. De betaalde hypotheekrente is niet aftrekbaar. De ontvangen huuropbrengsten zijn belastingvrij.
Voor het vermogen Box 3 telt de WOZ-waarde. Als de woning verhuurd wordt voor langere duur (permanent) is er huurbescherming. En is het zogenaamde leegwaarderatio van toepassing. Waardoor de WOZ-waarde vermindert met een percentage dat afhankelijk is van de hoogte van de huur, De hypotheekschuld wordt in mindering gebracht op de WOZ-waarde. N.B: voor tijdelijke verhuur gelden andere regels! Als u dat van plan bent meldt u zich weer op dit forum.
Zie: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... ende_zaak/

B. U verhuurt een deel van uw woning. U woont er zelf.
Als de verhuur valt onder de kamerverhuurvrijstelling (huur maximaal € 5506 per jaar) behoudt u uw volledige hypotheekrenteaftrek. De verhuuropbrengsten zijn]belastingvrij.
Als de huur van het verhuurde deel woning meer is dan € 5506 moet u een splitsing aanbrengen in: deel eigen woning waar u zelf woont (Box 1) en deel eigen woning dat u verhuurt (Box 3) Een voorbeeld hoe het dan werkt.

Stel dat de WOZ-waarde € 200.000 is en u verhuurt 50% van de woning. Huuropbrengsten: € 9000
De betaalde hypotheekrente mag u in de voorbeeld voor de helft in aftrek nemen. Het programma berekent de helft van het EWF.
De betaalde huuropbrengsten zijn belastingvrij. De woning komt voor € 100.000 in Box 3. Eventueel wordt de waarde van de woning verminderd met het leegwaarderatio.
De hypotheekschuld wordt voor de helft in mindering gebracht op de WOZ-waarde.

Het programma rekent dit helemaal voor u uit. U kunt wat oefenen door een leeg formulier in te vullen: De OLA-aangifte. (online-aangifte) Dit simulatieprogramma rekent de verschillende mogelijkheden door..
Zie: https://opleiding-ola.belastingdienst.n ... #menuintro
schakel
 
Berichten: 351
Geregistreerd: do 23 jul, 2009 9:48 am

Re: Verhuur 1e woning met hypotheek

Berichtdoor schakel » za 21 nov, 2020 12:25 pm

Ik schreef hierboven: De hypotheekschuld wordt voor de helft in mindering gebracht op de WOZ-waarde.
Dit gedeelte is onjuist. Moet geschrapt worden.
schakel
 
Berichten: 351
Geregistreerd: do 23 jul, 2009 9:48 am


Keer terug naar Belasting

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Google [Bot] en 4 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling