afm gevolgen?

De stand van de huizenmarkt en wat gaan de huizenprijzen doen?

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

amber78
Berichten: 17
Lid geworden op: do 08 jul, 2010 9:34 am

afm gevolgen?

Bericht door amber78 »

beste allen,

zie onderstaand bericht:
. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost.

Nu willen wij doorstromen, echter geen overwaarde huidig huis. Dus wanneer wij nu een nieuw huis willen kopen en de 10% meefinancieren komen we de eerste 7 jaren met een flinke extra hypotheeklast? m.a.w. wij zouden onderhand ons eigen huis niet kunnen kopen ivm extra lasten?!?
het lijkt mij erg krom of niet?
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Moesker »

Dit is precies wat er aan de hand is amber78. Om tophypotheken tegen te gaan maar vooral om te voorkomen dat mensen in de schuldsanering komen bij onderwaarde van hun huis. Zoals dat nu het risico is bij scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, etc. Op zich is het niet zo vreemd dat een bank je niet meer leent dan dat het onderpand waard is nietwaar? Het vervelende in Nederland, is dat je te maken hebt met circa 10% kopers kosten, waarvan 6% overdrachtsbelasting is. En dan heb je nog niet eens leuk verbouwd of de Ikea leeggekocht.

De eerste 7 jaar zal je dus een flinke kostenstijging hebben. Aan de andere kant heb je na 7 jaar een flink deel afgelost i.p.v. alles aflossingsvrij te doen wat zo populair was de laatste jaren. De betaalbaarheid van woningen gaat dus in het algemeen wat teruglopen en als gevolg daarvan zullen ook de huizenprijzen lager worden.
amber78
Berichten: 17
Lid geworden op: do 08 jul, 2010 9:34 am

Re: afm gevolgen?

Bericht door amber78 »

is er met NHG nog enig verschil in bovengenoemde maatregel of niet?
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Voorstel banken wordt om minimaal 50% af te lossen in 30 jaar (of te sparen). De max van 112% van de aankoopsom zou wel blijven. Die is echter ook nog redelijk rampzalig, want zo kun je geen verbouwing meer meefinancieren. Juist kleine woningen met achterstallig onderhoud zijn aantrekkelijk voor starters, met een relatief laag inkomen. Door veel zelf te doen worden de meerkosten van de verbouwing ├®├®n op ├®├®n doorvertaald in een hogere executiewaarde.
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Weet iemand hoe het nu zit met die max van 112%? Als je nu bv een huis koopt van 250.000 euro, dan zou je 30.000 euro extra kunnen lenen. Daar gaat ca. 22.500 euro weer vanaf aan kosten koper (9%). Dan zou je nog maar 7.500 euro extra mogen lenen voor eventuele verbetering van de woning? Voor dat geld kun je net een goedkope keuken of badkamer doen.
Moesker
Berichten: 84
Lid geworden op: zo 02 jan, 2011 8:33 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Moesker »

Superkees schreef:Weet iemand hoe het nu zit met die max van 112%? Als je nu bv een huis koopt van 250.000 euro, dan zou je 30.000 euro extra kunnen lenen. Daar gaat ca. 22.500 euro weer vanaf aan kosten koper (9%). Dan zou je nog maar 7.500 euro extra mogen lenen voor eventuele verbetering van de woning? Voor dat geld kun je net een goedkope keuken of badkamer doen.
Verven en behangen van je nieuwe huis, nieuwe gordijnen, hang en sluitwerk, verlichting, nieuwe vloerbedekking hier en daar. Misschien iets doen aan de tuin en wat vergeet ook het daadwerkelijke verhuizen niet. Weg is je Ôé¼7.5000.

Maar de echte vraag moet zijn: Hoeveel onderwaarde wil je (men) hebben? Stel je koopt samen met je partner een woning voor die Ôé¼250.000 en leent die 112%. Over een aantal jaar hebben we een kabinet met een wat linksere signatuur en dan gaat de HRA aan banden gelegd worden en de woning doet nog maar Ôé¼220.000 als jullie besluiten uit elkaar te gaan. Elk van jullie heeft vervolgens een schuld van Ôé¼30.000 wat voor de part-time werkende partner mogelijk een enkeltje schuldsanering oplevert. Je wil niet weten hoeveel soortgelijke gevallen ik NU al (dus nog met HRA) in mijn praktijk tegenkom.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door rambagts »

De onlangs failiet gegane DSB bank werd in programma's als Radar of Kassa verweten te hoge hypotheken (gelet op waarde woning) te hebben verstrekt waardoor eigenaren in geval van scheiding, werkeloosheid en dergelijke in de problemen zijn gekomen nog afgezien van zaken als dure koopsompolissen die eigenaren werden aangesmeerd.
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Nieuws: de max wordt 110% van de marktwaarde van de woning en minimaal de helft moet worden afgelost. Uit het bericht op FD begrijp ik dat je extra's ├®├®n op ├®├®n kunt mee financieren. Een huis van 280.000 euro plus 20.000 euro voor een keuken en badkamer geeft een marktwaarde van 300.000 euro en dan mag je dus 330.000 euro lenen. Dat geeft toch weer een voordeel voor de opknaphuizen, omdat je daar relatief weinig overdrachtsbelasting betaald
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door rambagts »

Nu moet je ca 70.000 verdienen om 330.000 te kunnen lenen. Maar als je in 30 jr. de helft (= 165.000) moet aflossen en dus per maand ca 450 netto uit je inkomen opzij moet zetten om af te kunnen lossen kun je geen 330.000 meer lenen. Dus nog minder kopers die kunnen kopen en ik verwacht dat de huizenprijzen fors zullen dalen.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door rambagts »

Tukker,

Dank voor correctie. Ik probeerde eigenlijk te vertellen dat nieuwe kopers per 1/8 met een inkomen van ca 70.000 geen woning meer van 330.000 kunnen kopen aannemende dat deze kopers geen hogere maandlasten kunnen/willen betalen. Er zijn theorien dat hoge woningprijzen gevolg zijn van hoge belastingaftrek waardoor maandlasten meevallen. Bij hogere maandlasten als gevolg van deze nieuwe regel zullen woningen wel eens verder in waarde kunnen dalen.
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Zoals iemand in een column op FD al heeft betoogt: de spaarhypotheek is maar vrijgesteld tot twee keer 151.000 euro, in totaal dus 302.000 euro. Als je straks een huis wilt kopen met een hypotheek van meer dan 604.000 euro, ben je dus relatief meer kwijt aan maandlasten, omdat je een deel annuitair of lineair moet aflossen. Die huizen zullen dus waarschijnlijk nog wel wat in prijs gaan zakken. Voor huizen die boven de NHG-grens zitten, maar onder die 604.000 euro zal waarschijnlijk ook toch wat minder vraag zijn, daar je maandlasten straks hoger zijn dan wat nu mogelijk is. Voor de huizen onder de NHG-grens zal het niet heel veel uitmaken. De mogelijkheden om een huis te kopen zonder dat je aan de NHG voldoet zijn tegenwoordig toch al minimaal.

Waarschijnlijk zakt de huzienprijs dus boven de NHG-grens en stijgt die wellicht voor huizen onder de NHG-grens.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door SimpleMind »

Zijn we niet erg negatief over de mogelijke gevolgen voor de huizenprijs. Onder de NHG moest je toch al 50% sparen/aflossen. En boven NHG is 100% aflossingsvrij ook geen goed advies. Ook zouden mensen die prijsklasse en meer dan 50% aflossingsvrij (kunnen) lenen geen moeite hoeven hebben met iets hogere maandlasten (impact voor max 50% aflossingsvrij is ┬▒10%). Tot slot is het met de onzekerheid over de (onvermijdelijke) toekomstige aanpassingen op gebied van HRA toch al niet verstandig om volledig aflossingsvrij te lenen.

De redenatie over spaarhypotheek versus annuitair begrijp ik niet helemaal. Ja, de spaarpot is fiscaal beperkt (overigens wordt deze regelmatig geindexeerd). Maar voor de initiele maandlasten maakt dit niet uit (1ste maand annuitair of spaar hypotheek met zelfde rente geeft zelfde bruto en netto lasten en dat is waar mensen vooral naar kijken: zeker degene met grote aflossingsvrije leningen....)

Ik verwacht dat dit niet echt negatieve gevolgen zal hebben voor de prijzen (sterker nog: misschien laten een paar randgevallen de prijs tot 1/8 nog wel stijgen). Dit helpt misschien wel om een stukje duidelijkheid in de markt te krijgen.
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Feit is dat dure huizen in de nieuwe situatie hogere maandlasten geven dan in de oude situatie. Volgens de wet van de grote aantallen kan het niet anders dan dat de vraag en daarmee de prijs naar beneden gaat.

Betreffende spaarhypotheek en annuiteitenhypotheek: ik dacht altijd dat de eerste goedkoper was. Maar ik zat net nog even de twee vormen uit te rekenen met een hypotheekbedrag van 290.000 euro en 300.000 euro, maar annuiteiten is inderdaad goedkoper. Maar wat is dan eigenlijk het voordeel van een spaarhypotheek? Voor de bank ken ik ze wel, maar voor de consument is het best knellend.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door SimpleMind »

Betreffende spaarhypotheek en annuiteitenhypotheek: ik dacht altijd dat de eerste goedkoper was. Maar ik zat net nog even de twee vormen uit te rekenen met een hypotheekbedrag van 290.000 euro en 300.000 euro, maar annuiteiten is inderdaad goedkoper. Maar wat is dan eigenlijk het voordeel van een spaarhypotheek?
Volgens mij raken we nu een beetje off topic.

Het grootste verschil is dat bij annuiteitenhypotheek tijdens de looptijd wordt afgelost,terwijl bij spaarhypotheek alleen wordt gespaard.
Uitgaande van zelfde getallen (kapitaal, rente, looptijd) zijn de bruto lasten eigenlijk identiek (los van verzekeringspremies en ervan uitgaande dat spaar en hypotheekrente gelijk worden gesteld). Tijdens de looptijd blijven deze getallen dus ook gelijk.

Het voordeel voor de spaarhypotheek is dat er niet wordt afgelost waardoor tijdens de looptijd de rente volledig aftrekbaar blijft. Hierdoor blijft bij een spaarhypotheek ook de nettolast tijdens de looptijd (eigenlijk rentevaste periode) gelijk. Bij een annuiteitenhypotheek wordt afgelost waardoor er minder renteaftrek mogelijk is en de netto lasten ieder jaar stijgen (tot bijna bruto lasten aan het einde van de looptijd).

Indien er ook eigen inleg wordt gebruikt is een bijkomend voordeel van spaarhypotheek is dat met inleg van eigen middelen een lagere nettolast gerealiseerd kan worden door hogere hypotheek en daarmee hogere renteaftrek.....

Beperking is de maximale vrijstelling van het spaarkapitaal..... hoewel deze wel regelmatig wordt geindexeerd.

Tot zover het stukje een beetje off topic
Superkees
Berichten: 345
Lid geworden op: di 24 mar, 2009 2:38 pm

Re: afm gevolgen?

Bericht door Superkees »

Het zal wel komen dat het vrijdag was, maar door de aflopende renteaftrek nemen de netto lasten toe. :oops:
Plaats reactie