Huis nu kopen of afwachten?

[Moesker]

Je hebt inderdaad gelijk in situaties waarin een woning ├®cht te klein is. Wat ik wilde zeggen is, dat dit voor veel mensen nog best een rekbaar begrip is in deze tijden.

Als je na een tijd rondkijken een woning tegenkomt die perfect bij j├│uw woonwensen past, is het blijkbaar nog steeds een kwestie van vraag, aanbod, kan ik het betalen en durf ik het te betalen.
- Er is best veel aanbod, dat lijkt me duidelijk.
- Vraag is ook niet het probleem. Een groot percentage huizenbezitters zou graag willen doorgroeien op de wooncarrièreladder.
- Betaalbaarheid was een probleem geworden met minder krediet, lagere aftrekbaarheid, minder dubbel-inkomenshuishoudens etc etc. Doordat de gemiddelde koopsom nu flink (ge)zakt (is), wordt die betaalbaarheid natuurlijk wel beter/minder slecht.
- En dan is er nog vertrouwen in de eigen financiële situatie. Durft iemand nu nog een tophypotheek te nemen op twee salarissen terwijl je niet 100% zeker bent van je relatie, je baan, onevenredige kostenstijgingen, je gezondheid of je gezinssituatie binnen nu en 5-10 jaar. Het zwaard van Damocles is dan een flinke restschuld als het misgaat.

Ik spreek regelmatig met makelaars en adviseurs uit het bankwezen en moet zeggen dat ze tegenwoordig een reele kijk op de zaak hebben. Klanten worden geadviseerd een lage vraagprijs in te zetten t.o.v. de markt. Daarbij wordt nu elk bod serieus genomen en wordt ingecalculeerd dat de verkoopprijs wel eens 10% (of meer) lager ligt dan de vraagprijs, ook als je al twee keer bent gezakt in prijs.

[M_1]

- En dan is er nog vertrouwen in de eigen financiële situatie. Durft iemand nu nog een tophypotheek te nemen op twee salarissen terwijl je niet 100% zeker bent van je relatie, je baan, onevenredige kostenstijgingen, je gezondheid of je gezinssituatie binnen nu en 5-10 jaar. Het zwaard van Damocles is dan een flinke restschuld als het misgaat.

Ik vind (en vond) het sowieso onverstandig om een hypotheek te nemen die aan je maximale leencapaciteit zit, nog los van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Gelukkig ben ik daarin tegenwoordig niet meer een rare kwibus, maar komen steeds meer mensen er achter dat de maximale hypotheek en de maximale koopsom wel eens heel anders kunnen zijn dan wat jíj maximaal zou moeten willen lenen.

Maar wat ik vooral ook wil zeggen is dat bij een huis kopen veel meer komt kijken dan alleen een rationele afweging van de prijs/maandlasten van nu en van de toekomst. Een huis is ook een plek om te wonen en te leven. Als je bijvoorbeeld al een paar jaar aan het kijken bent naar een ander huis en steeds uitstelt omdat je denkt dat de huizen het jaar vast goedkoper zullen zijn, dan kan het best zijn dat je behoorlijk ongelukkig wordt van hoe/waar je nu woont.

[Moesker]

Ik vind (en vond) het sowieso onverstandig om een hypotheek te nemen die aan je maximale leencapaciteit zit, nog los van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Gelukkig ben ik daarin tegenwoordig niet meer een rare kwibus, maar komen steeds meer mensen er achter dat de maximale hypotheek en de maximale koopsom wel eens heel anders kunnen zijn dan wat jíj maximaal zou moeten willen lenen.

Helemaal mee eens.

Je krijgt in de Randstad alleen nog niet zo heel veel woning voor laten we zeggen 75% van je maximale leencapaciteit. En dan te bedenken dat nog maar 15 jaar geleden de gemiddelde koopsom onder de ton euro's lag.

Ik heb vrienden die in de jaren negentig hun eerste huis kochten, vervolgens nog 2x een nieuwbouw huis hebben gekocht en nu in een huis zitten van 450K met een hypotheek van 175K. Zelf zouden ze maar een hypotheek kunnen krijgen voor max 2 ton.
Daar zit nu ook het probleem: Ze kunnen geen kopers vinden voor hun huis omdat de groep mensen die het nu zou kunnen financieren veel kleiner is (veelverdieners zoals artsen, piloten en ondernemers) dan de meeste mensen die nu in de straat wonen. Een hele grote groep huizenbezitters zou hun eigen huis nu niet kunnen financieren. Pas als dat weer genormaliseerd is, is de huizenmarkt weer gezond.

[M_1]

Daarmee zeg je dus impliciet: ze wonen in een huis dat niet bij hun inkomen past. Met een huis dat zo'n 10 keer duurder is dan hun jaarinkomen en zo'n 2› keer duurder dan wat je zonder 'woongeschiedenis' zou kunnen kopen. Als je dan wilt verkopen, dan zul je dat ofwel moeten doen aan mensen die in het verleden in een vergelijkbare situatie hebben gezeten en nu ook een fikse overwaarde hebben, ofwel aan mensen die 2› keer je eigen salaris verdienen.

Maar die situatie was er in feite 5 of 10 jaar geleden ook al. Maar dan een stapje eerder en een slagje goedkoper. En 10 jaar geleden had je ook mensen die in de jaren 80 een goedkoop huis hebben gekocht en in een vergelijkbare zaten.

En op zich is er ook in de randstad genoeg te koop voor een redelijke prijs, maar dan moet je wel je wensen aanpassen. En d├ít is iets wat veel mensen niet willen. Die willen koste wat het kost op het favoriete plekje wonen in het perfecte woningtype en dat kost geld. De afweging is dan niet: is die extra slaapkamer of garage mij zoveel geld waard, de houding is/was: ik w├¡l die extra slaapkamer ├®n garage, want ik kan nog voldoende lenen.

[M_1]

Ik heb vrienden die in de jaren negentig hun eerste huis kochten, vervolgens nog 2x een nieuwbouw huis hebben gekocht en nu in een huis zitten van 450K met een hypotheek van 175K. Zelf zouden ze maar een hypotheek kunnen krijgen voor max 2 ton.
Daar zit nu ook het probleem: Ze kunnen geen kopers vinden voor hun huis omdat de groep mensen die het nu zou kunnen financieren veel kleiner is (veelverdieners zoals artsen, piloten en ondernemers) dan de meeste mensen die nu in de straat wonen. Een hele grote groep huizenbezitters zou hun eigen huis nu niet kunnen financieren. Pas als dat weer genormaliseerd is, is de huizenmarkt weer gezond.

En nog een aanvulling, eigenlijk zitten die vrienden dus met een luxe-probleem. Zelfs als de huizenprijzen halveren, hebben ze nog steeds overwaarde! Natuurlijk is het niet leuk als je zo bv. een ton van je fictieve bezit kwijt raakt, maar als het huis waar je naar wil verhuizen ook een ton (of meer) goedkoper is, dan verandert er voor die vrienden in feite niets. Het is voor hen dus vooral een psychologisch probleem, dat deze mensen een huis niet goedkoper willen verkopen.

Een andere situatie is het voor de groep mensen die pas een paar jaar geleden hun eerste huis heeft gekocht en nu nog niet uit de kosten zijn. DIe zitten wel met een reëel probleem als de huizenprijzen dalen. Maar die zitten in het algemeen juist in de wat relatief goedkopere huizen en niet in de duurdere doorgroei-woningen waar jij het over hebt.

[Moesker]

En nog een aanvulling, eigenlijk zitten die vrienden dus met een luxe-probleem. Zelfs als de huizenprijzen halveren, hebben ze nog steeds overwaarde! Natuurlijk is het niet leuk als je zo bv. een ton van je fictieve bezit kwijt raakt, maar als het huis waar je naar wil verhuizen ook een ton (of meer) goedkoper is, dan verandert er voor die vrienden in feite niets. Het is voor hen dus vooral een psychologisch probleem, dat deze mensen een huis niet goedkoper willen verkopen.

Een andere situatie is het voor de groep mensen die pas een paar jaar geleden hun eerste huis heeft gekocht en nu nog niet uit de kosten zijn. DIe zitten wel met een reëel probleem als de huizenprijzen dalen. Maar die zitten in het algemeen juist in de wat relatief goedkopere huizen en niet in de duurdere doorgroei-woningen waar jij het over hebt.

Voor de scheefwoners met overwaarde is verhuizen natuurlijk geen probleem. Die behouden met de verhuizing gewoon hun overwaarde, mochten ze die weten te verzilveren. Ze komen pas in de problemen bij met name scheidingen. Dan moet ineens een ex aan de getaxateerde waarde worden uitgekocht.

Zit je bovenop de golf, zijn er dus weinig problemen. Dat zijn ook het gros van de huizen die nu nog w├®l verkocht worden en dat zijn er nog steeds 10.000 per maand. Mensen die net achter die golf zitten wachten gewoon op laag water.

Dat idee van starterswoningen of doorgroeiwoningen is taalgebruik dat niet meer voldoet in deze markt. Je hebt woningen en woningen en het verschil is de prijs.
Zelf heb ik mijn zogenaamde starterswoning uit de jaren '90 verkocht aan hoog opgeleide DINKY's met een meerdere keren modaal, anders was de hypotheek niet op te hoesten. Niet bepaald starters waar de woningen ooit door de gemeente voor bedoeld waren.

En op zich is er ook in de randstad genoeg te koop voor een redelijke prijs, maar dan moet je wel je wensen aanpassen. En d├ít is iets wat veel mensen niet willen. Die willen koste wat het kost op het favoriete plekje wonen in het perfecte woningtype en dat kost geld. De afweging is dan niet: is die extra slaapkamer of garage mij zoveel geld waard, de houding is/was: ik w├¡l die extra slaapkamer ├®n garage, want ik kan nog voldoende lenen.

Ik denk dat je gelijk hebt maar niet zozeer een afweging van die extra slaapkamer. Het is vooral locatie locatie locatie. In de Randstad speelt mee dat veel mensen zo hoog mogelijk willen wonen op de sociale ladder. Dus veel zwarte wijken worden gemeden en wijken met veel koopwoningen en hoog opgeleiden zijn populair en dus duur.

[Moesker]

Wat ik hier ook al een aantal jaar gelden vertelde, kan je hier op grafiek goed aflezen: Demografie bepaalt alles.

In bijna elk land ging de piek in onroerend goed samen met de piek van de verhouding van rendabelen t.o.v. onrendabelen. Hoe minder rendabelen, hoe moeilijker het wordt een huis te verkopen. Ergo hoe lager de huizenprijs wordt. Kijk goed naar Japan, die lopen 20 jaar op ons voor.

[M_1]

Dat idee van starterswoningen of doorgroeiwoningen is taalgebruik dat niet meer voldoet in deze markt. Je hebt woningen en woningen en het verschil is de prijs.
Zelf heb ik mijn zogenaamde starterswoning uit de jaren '90 verkocht aan hoog opgeleide DINKY's met een meerdere keren modaal, anders was de hypotheek niet op te hoesten. Niet bepaald starters waar de woningen ooit door de gemeente voor bedoeld waren.

Ik vind ook dat de term 'starterswoning' te pas en te onpas wordt gebruikt, terwijl het dan vaak gaat om serieuze woningen waar je zonder overwaarde alleen in zou kunnen als je een flink salaris zou hebben. Dus geen starters-salaris... Wat ik met 'doorgroei-woningen' bedoel is ook het segment woningen dat je alleen kunt kopen als je een top-inkomen hebt of een flinke zak geld. En die zak geld komt toch vaak uit de overwaarde van een vorige woning.

De mensen die nu in zulke dure huizen zitten, zijn (in mijn optiek) dus vaak mensen die na een paar verhuizingen een flinke overwaarde hebben opgebouwd en die puur om die reden dat huis kunnen kopen. Wil je dan verhuizen, dan betekent dat dat je een koper moet zien te vinden die ├│├│k zo veel overwaarde heeft of een heel hoog inkomen of spaarpot, of je moet met de prijs zakken. Aangezien er weinig mensen zijn die puur op het inkomen of met een gewone spaarpot die duurdere huizen kunnen kopen, zul je het van de overwaarde moeten hebben of je zult de prijs moeten verlagen. Omdat door de hele overwaarde-bubbel de hoeveelheid dure huizen zo veel groter is dan wat op grond van het inkomen zou passen, zijn de hoge prijzen alleen nog te houden als er andere mensen met een fikse overwaarde zijn. Maar omdat die overwaarde niet meer evident is, zijn er ook steeds minder mensen die zo'n hoge overwaarde hebben dat ze die dure huizen kunnen kopen. Dan ontkom je er dus niet aan om in het dure segment flink de prijzen te laten zakken.

Is dat erg? Wat ik duidelijk wil maken is dat het voor het grote deel van de mensen die die dure huizen dankzij de grote overwaarde hebben kunnen kopen niet heel erg is als een deel van die overwaarde verdampt. Het wordt alleen een probleem als je weinig overwaarde had of hebt. En toch wil/moet verhuizen. Maar dat zijn dus niet heel veel mensen in dat duurdere segment. Vandaar dat ik zeg dat voor veel mensen in dat segment het vooral een psychologisch effect is: ze zijn gewend dat je je huis verkoopt tegen een hogere prijs dan je het hebt aangekocht en dan is het moeilijk te accepteren dat je het huis misschien goedkoper moet verkopen dan de aankoopprijs. En dat je (een deel van) het geld dat je hebt gekregen door de verkoopwinst van andere huizen, weer kwijt raakt.

De echte probleemgevallen zie je juist bij de goedkopere huizen, waar mensen (nog) nauwelijks overwaarde hebben en ze het huis w├®l puur op het inkomen hebben kunnen/moeten kopen. Daar is weinig ruimte voor prijsdalingen. Er is dan een groep huizen dat 'gedwongen' verkocht zal (moeten) worden, met de grote problemen die daarbij komen kijken. Maar ik denk dat veel mensen die in die groep de keus hebben, de vraagprijs niet veel naar beneden kunnen doen. Dus daar zul je naar mijn mening vooral huizen hebben die lang te koop zullen blijven staan, wachtend op een koper of op betere tijden. Dus dat de prijzen voor de meeste huizen in dat segment niet extreem naar beneden zullen gaan, op de 'gedwongen' verkopen na. Terwijl bij de duurdere huizen de prijzen misschien makkelijker naar beneden kunnen gaan.

En op zich is er ook in de randstad genoeg te koop voor een redelijke prijs, maar dan moet je wel je wensen aanpassen. En d├ít is iets wat veel mensen niet willen. Die willen koste wat het kost op het favoriete plekje wonen in het perfecte woningtype en dat kost geld. De afweging is dan niet: is die extra slaapkamer of garage mij zoveel geld waard, de houding is/was: ik w├¡l die extra slaapkamer ├®n garage, want ik kan nog voldoende lenen.

Ik denk dat je gelijk hebt maar niet zozeer een afweging van die extra slaapkamer. Het is vooral locatie locatie locatie. In de Randstad speelt mee dat veel mensen zo hoog mogelijk willen wonen op de sociale ladder. Dus veel zwarte wijken worden gemeden en wijken met veel koopwoningen en hoog opgeleiden zijn populair en dus duur.

Dat is ook een keus die je zelf moet maken. Dat is ook wat ik bedoel met dat je je wensen misschien moet aanpassen aan de realiteit. Maar mensen zijn verwend en gewend dat ze alles kunnen krijgen wat hun hartje begeert.

En natuurlijk is die extra slaapkamer maar ├®├®n van de aspecten waar aan gedacht wordt, maar mensen zweven soms wel erg op een roze wolk als het gaat om mogelijkheden en wat een en ander kost. Dan is bijvoorbeeld de noodzaak van een kinderslaapkamer eigenlijk de druppel die de aanleiding geeft om op zoek te gaan naar een ander huis, waarbij tegelijk allerlei andere wensen komen kijken. Met als gevolg dat je een ton of meer duurder uit bent dan je oude huis. Het zou dan wel handig kunnen zijn om zo af en toe even weer met je voeten op de aarde te komen en even voor jezelf af te vragen of die wensen ook werkelijk zo belangrijk zijn, dat je daarmee in feite uitkomt op een slaapkamertje dat een ton kost.

[Moesker]

De echte probleemgevallen zie je juist bij de goedkopere huizen, waar mensen (nog) nauwelijks overwaarde hebben en ze het huis w├®l puur op het inkomen hebben kunnen/moeten kopen. Daar is weinig ruimte voor prijsdalingen. Er is dan een groep huizen dat 'gedwongen' verkocht zal (moeten) worden, met de grote problemen die daarbij komen kijken. Maar ik denk dat veel mensen die in die groep de keus hebben, de vraagprijs niet veel naar beneden kunnen doen. Dus daar zul je naar mijn mening vooral huizen hebben die lang te koop zullen blijven staan, wachtend op een koper of op betere tijden. Dus dat de prijzen voor de meeste huizen in dat segment niet extreem naar beneden zullen gaan, op de 'gedwongen' verkopen na. Terwijl bij de duurdere huizen de prijzen misschien makkelijker naar beneden kunnen gaan.

Wij zijn het op de meeste punten eens volgens mij.

Op ├®├®n ding na: Ik denk dat ├│├│k mensen die onder water staan de vraagprijs naar beneden zullen blijven bijstellen. Simpelweg omdat om hen heen de prijzen langzaam blijven dalen en je huis never nooit verkoopt als het ver boven de gemiddelde straatprijs te koop staat.


Ik denk dat dit ├®├®n van de grote leedveroorzakers is:

De kans dat een huwelijk voortijdig strandt, is in Nederland 36% (CBS 2010). En dit zijn nog huwelijken. Ik denk dat het met andere samenlevingsvormen veel erger is gesteld.
Het percentage scheidingen is in de afgelopen 10 jaar gestaag omhooggegaan. Het stijgende scheidingspercentage is een veel langere tendens waarbij we de VS achterna gaan met percentages van 50%.

[rambagts]

Volgens de laatste cijfers van de Ned. Bank komen er de volgende 2 jaren ca 100.000 werklozen bij. Als er onder die werklozen ook eigenaren zijn die onderwater (komen te) staan en moeten verkopen als lasten niet meer zijn op te brengen wordt alles nog erger.

[Moesker]

De Nederlandse Bank voorspelt +100.000 werklozen en een daling van de huizenprijzen in 2013 en 2014.
De Rabobank voorspelt -7% van de huizenprijzen in 2013.
De ING voorspelt -7% in 2013 en nog eens -5% in 2014.
SNS Reaal voorspelt dat er nog 20% van de huizenprijzen af zal gaan.

Voor 2008, tijdens de kredietcrisis van 2008/2009 en zelfs tot voor kort hoorde je al deze instanties roepen dat de huizenprijzen nog vrolijk door bleven stijgen. De voorspellingsbetrouwbaarheid is dus zeer klein.
Op basis hiervan zou je kunnen voorspellen dat er binnenkort gebodemd gaat worden.

[M_1]

Ik denk dat ├│├│k mensen die onder water staan de vraagprijs naar beneden zullen blijven bijstellen. Simpelweg omdat om hen heen de prijzen langzaam blijven dalen en je huis never nooit verkoopt als het ver boven de gemiddelde straatprijs te koop staat.

Voor een deel van de huizen zal dat zeker gelden. Maar er is ook een grote groep mensen die simpelweg niet k├║nnen dalen, omdat ze dan met een restschuld achterblijven die ze niet kunnen financieren. Dan is de enige keus dus blijven wachten op betere tijden en de schuld proberen te verkleinen.

Dat hoeft op zich geen probleem, mits je de keus hebt. Maar daarnaast heb je natuurlijk de echte probleemgevallen die vanwege scheiding/ werkloosheid etc. het huis wel m├│eten verkopen.

[andru]

er is ook een grote groep mensen die simpelweg niet k├║nnen dalen, omdat ze dan met een restschuld achterblijven die ze niet kunnen financieren. Dan is de enige keus dus blijven wachten op betere tijden en de schuld proberen te verkleinen.

Kunnen wel, maar willen niet. Wat die mensen realiseren niet, is dat de huizenprijzen gaan nog verder dalen, duz hoe langer je wacht, hoe groter het verlies wordt, (net als met KPN aandelen ). Dus het is of verlies of grotere verlies. Stiekem hopen die mensen dat de huizenprizen gaan wel opnieuw stijgen, zoals in 2004, maar het gaat niet gebeuren - kijk maar rond naar de economie. In 2004 was Philips nog sterk en vele andere bedrijven in NL. Nu Philips bestaat niet meer, bijna alle bedrijven of gesloten of naar andere landen vertrokken. Dus daar is geen motor meer die kan impulsje geven.
"This is it". M. Jackson.

[M_1]

Hoe zouden die mensen hun huis dan moeten verkopen? Als ze geen (spaar-)geld hebben om de restschuld te betalen en ze ook geen lening kunnen afsluiten die groot genoeg is, dan k├║nnen ze simpelweg niet verkopen. Ook al zouden ze weten dat het huis alleen maar minder waard wordt, ze zullen toch m├│eten blijven zitten.

[Michel]

er is ook een grote groep mensen die simpelweg niet k├║nnen dalen, omdat ze dan met een restschuld achterblijven die ze niet kunnen financieren. Dan is de enige keus dus blijven wachten op betere tijden en de schuld proberen te verkleinen.

Kunnen wel, maar willen niet. Wat die mensen realiseren niet, is dat de huizenprijzen gaan nog verder dalen, duz hoe langer je wacht, hoe groter het verlies wordt, (net als met KPN aandelen ). Dus het is of verlies of grotere verlies. Stiekem hopen die mensen dat de huizenprizen gaan wel opnieuw stijgen, zoals in 2004, maar het gaat niet gebeuren - kijk maar rond naar de economie. In 2004 was Philips nog sterk en vele andere bedrijven in NL. Nu Philips bestaat niet meer, bijna alle bedrijven of gesloten of naar andere landen vertrokken. Dus daar is geen motor meer die kan impulsje geven.
"This is it". M. Jackson.

Das handig zo'n glazen bol.

Altijd heerlijk als Jan en Alleman lekker ongefundeerd van alles kunnen roepen gebasseerd op onderbuikgevoelens.
Wie zegt dat de woningen nog veel meer gaan zakken. Lees dit eens : http://fd.nl/economie-politiek/columns/mathijs-bouman/ en dan het artikel koopmomentje op de huizenmarkt.