Huizenprijzen stijgen ! of ?

De stand van de huizenmarkt en wat gaan de huizenprijzen doen?

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Gebruikersavatar
Cnorretje
Moderator
Berichten: 1219
Lid geworden op: vr 08 sep, 2006 5:00 pm
Locatie: Regio Waalwijk / Oosterhout

Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door Cnorretje »

De huizenprijs stijgt
15-11-2008
Frank Kalshoven

Nu de geld-, kapitaal- en aandelenmarkten zich iets te lijken stabiliseren, en een afname van de economische groei onvermijdelijk is geworden ÔÇô krimp komend jaar? Wie het weet, mag het zeggen! ÔÇô kijkt menigeen met argusogen naar de Nederlandse huizenmarkt. Houdt ie het of houdt ie het niet?

Er zijn tekenen dat de huizenmarkt aan het afkoelen is. Het aantal verkochte huizen krimpt iets; volgens een recent bericht in de Volkskrant verlaagt meer dan het gebruikelijke aantal verkopers zijn vraagprijs; bij makelaarskantoren is het rustig. Het zou raar zijn als het anders was.
Maar de ultieme vraag op de huizenmarkt is natuurlijk: wat gebeurt er met de prijzen? En juist op dat punt is het zaak de goede getallen in de gaten te houden. Omdat de Nederlandse journalistiek hiermee nogal slordig is ÔÇô men neemt het verkeerde getal en trekt vaak onjuiste conclusies ÔÇô verwijs ik graag naar de juiste bron: de ÔÇÿprijsindex bestaande koopwoningenÔÇÖ van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster (http://www.cbs.nl).

Veel van wat we in de kranten lezen en op de televisie zien over de huizenmarkt is gebaseerd op getallen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De makelaars turven netjes de verkochte huizen (van appartement tot vrijstaande woning) en de bijbehorende verkoopprijzen. Dat tellen ze op (en dan hebben ze het totale marktvolume in een periode) en ze berekenen het gemiddelde (en dan hebben ze de gemiddelde transactieprijs).

Deze gemiddelde transactieprijs haalt het nieuws. In de eerste grafiek is te zien dat die de afgelopen jaren lekker door is gestegen van 210.000 euro in het derde kwartaal van 2003 tot 251.000 euro in het tweede kwartaal van dit jaar. In het derde kwartaal van 2008 daalde de gemiddelde transactieprijs tot 248.000 euro, en dus kopten de kranten ÔÇÿHuizenprijs omlaagÔÇÖ. Dat zal in menige huiskamer tot onrustig geschuifel hebben geleid.

Wat is er mis met deze voorstelling van zaken? De gemiddelde transactieprijs is niet hetzelfde als de gemiddelde huizenprijs. Ik geef even een extreem voorbeeld, ontleend aan de toelichting van het CBS en het Kadaster op hun prijsindex. Stel dat in een willekeurig kwartaal alleen Amsterdamse grachtenpanden verkocht worden voor een miljoen euro het stuk. Stel dat in een willekeurig tweede kwartaal alleen eengezinshuizen verkocht worden voor twee ton het stuk. Is dan van het ene op het andere kwartaal de huizenprijs met tachtig procent gedaald? Nee, zegt ons gezonde verstand. Ja, laat de krant ons weten. Nee, zegt de om deze reden veel zinniger prijsindex.

Anders dan de ÔÇÿrauweÔÇÖ NVM-getallen corrigeert de prijsindex voor de kwaliteit van de verkochte huizen. Dat gebeurt op basis van de zogeheten WOZ-waarde van huizen; WOZ staat voor Wet Onroerende Zaakbelasting, en is een taxatiewaarde. De grachtenpanden uit het voorbeeld zullen een veel hogere WOZ-waarde hebben gehad dan de eengezinswoningen. Als er al een prijsdaling uit de prijsindexmethode zou rollen in dit voorbeeld, is die in elk geval veel gematigder (en dus realistischer) dan de rauwe NVM-getallen suggereren.

Deze prijsindex nu, laat voor de Nederlandse markt in het derde kwartaal helemaal geen daling zien. De prijzen in september zijn gestegen met 2,5 procent ten opzichte van september 2007. Die prijsstijging neemt wel af, want de afgelopen jaren schommelde die tussen de 3,5 en 4,5 procent.
Als u echt heeft opgelet, denk u: h├® Frank, je vergelijkt nu met een andere periode. Bij de NVM ging het om een daling van het derde ten opzichte van het tweede kwartaal 2008 (min drieduizend euro) en bij de prijsindex vergelijk je met vorig jaar (plus 2,5 procent). Dat klopt.

Check bij berichten over de huizenmarkt de komende tijd steeds drie dingen: de gebruikte indicator; de verandering van maand op maand of kwartaal op kwartaal (de korte beweging, die vaak vervuild is door seizoensinvloeden); de verandering ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder (de langere beweging zonder seizoensinvloeden).

Ik zeg niet dat het leven makkelijker wordt als u de goede feiten gaat onderscheiden van de slechte, wel dat u beter in gaten kunt houden wat er gebeurt op de Nederlandse huizenmarkt.

http://www.vn.nl/Opinie/FrankKalshoven.htm
Steven
Berichten: 1498
Lid geworden op: vr 21 sep, 2007 4:04 pm
Locatie: Amsterdam

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door Steven »

There are lies, damned lies and statistics
Gast

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door Gast »

Dames en heren,

Zojuist toch wel een interessant nieuwtje van onze vriend de heer Bert Heemskerk.

Hij verwacht de aankomende 2 jaar een daling van de huizenprijzen van 20%. Misschien nu voor hen een mooi moment om de spaartarieven de verhogen om alvast een buffer op te bouwen voor de afboekingen die ze dan zullen moeten doen. Mooi een marktaandeel van 30% in goede tijden maar tja het tij kan ook keren en dan kan het zwaard van damocles aardig boven je hoofd komen te hangen als je 30% hebt..............

Het wordt nog een interessante tijd, aankomende 2 jaar!

Trader648
Manhattan Flash
Berichten: 1
Lid geworden op: wo 14 jan, 2009 7:30 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door Manhattan Flash »

Ja zeker spannende tijden!
Ik ben blij dat ik nog even kan wachten met het aanschaffen van een nieuwe woning.
Volgens de NVM gaan de huizenprijzen toch wel flink dalen. 5% !!

Mvgr


link weggehaald, leuk geprobeerd
Tukker, moderator
satbuggy

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door satbuggy »

Mensen de reden waarom er geen huizen verkocht worden is vrij simpel.

Er zijn wel mensen die een huis willen kopen.

Maar banken geven nu geen geld voor een hypotheek.

Om de simpele reden , omdat de bank het huis wat jij wilt kopen , niet het bedrag waard vind waar jij het nu voor wilt kopen.

Ze weten dat de prijzen gaan zakken.

Als straks de huizenprijzen gezakt zijn met 50 % , dan kan je weer een hypotheek bij de bank krijgen.

Eerder niet.

Dus wachten de banken nu rustig af , totdat er mensen komen die het door geld problemen , scheiding enz niet meer kunnen betalen.

Deze groep mensen groeit met de dag.
En zullen vroeg of laat de prijs moeten laten zakken , anders verkoop de bank het voor je onder de hamer.

De enigste reden waarom nu de prijzen nog hoog zijn , is omdat de mensen die deze huizen kochten , er niet veel geld af kunnen doen , omdat ze dan met een restschuld blijven zitten.

Het wachten is nu dus op de huizen die onder de hamer gaan.

Heel triest en erg , want deze mensen betalen straks een schuld hypotheek en een huur voor de woning die ze moeten huren.

Terwijl deze mensen juist niet wilden huren....

Het verhuren van je woning , is ook nog heel moeilijk gemaakt , want als je dat doet , ben je de Hypotheek aftrek weer kwijt.

Dus met andere woorden , de banken klappen straks in hun handen.

Deze banken hebben geld uit het niets gemaakt , en de mensen die een hypotheek namen tot slaaf gemaakt.

Triest maar waar.
Gebruikersavatar
MaaikeB
Berichten: 170
Lid geworden op: wo 20 feb, 2008 5:27 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door MaaikeB »

Volgens mij valt dat allemaal wel mee.
Als wat jij zegt klopt dan zou dat via lagere taxaties moeten gaan.
Als je voldoende inkomen hebt (vast of intentieverklaring) in relatie tot de hypotheek dan lukt het best nog om een huis te kopen. En ja, sommigen zijn in waarde gedaald, maar 50% van de oude waarde zie je volgens mij niet terug in taxaties.

En natuurlijk krijgen we uiterst trieste situaties als de woningmarkt inderdaad zo extreem in elkaar zou klappen.
Gebruikersavatar
jari
Berichten: 2244
Lid geworden op: ma 02 okt, 2006 6:22 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door jari »

Maaike,
Het valt inderdaad allemaal wel mee. Hypotheken worden nog gewoon verstrekt, daarvoor hoeven we echt niet te wachten tot de huizenprijzen met 50% dalen, dat is grote onzin zelfs.

Gewoon je gezonde verstand gebruiken.
ήÎ×Îó ÎÖήοÎÉΣ ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉΣÎöÎÖÎáÎò ÎÖÎö-ÎòÎö ÎÉÎùÎô
Gebruikersavatar
MaaikeB
Berichten: 170
Lid geworden op: wo 20 feb, 2008 5:27 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door MaaikeB »

Ik maak me niet druk. Al hou ik berichten over de huizenmarkt wel nauwlettend in de gaten.
S├│mmige huizen mogen van mij trouwens wel 50% goedkoper worden (15% is ook goed). Heb verhuiskriebels.
Spaarvarken

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door Spaarvarken »

@saltbuggy

Volgens mij valt het best nog wel mee met het verhaal dat banken geen hypotheken meer willen verstrekken. Wat ze niet meer doen is tegen 5x je inkomen een hypotheek verstrekken. Als je zelf financieel gezond bent, heb ik de indruk dat je weinig moeite zal hebben een hypotheek af te sluiten. Ik kan me voorstellen dat het voor starters wat lastiger is. Die brengen wat meer onzekerheid met zich mee, hebben misschien een tijdelijk contract of een studieschuld.

Volgens mij zit daar de oorzaak van de terugloop in de huizenmarkt. Mensen die willen doorstromen naar een grotere woning, raken hun starterswoning minder makkelijk kwijt omdat minder starters zich op de markt wagen.

Nu ben ik geen econoom, maar banken zitten volgens mij ook niet te wachten op een huizenmarkt die in elkaar stort. Want dan gaat de waarde van al hun onderpand mee. Executieverkoop is een noodmaatregel om de schade te beperken. De opbrengst is meestal niet eens voldoende om de openstaande schuld mee te compenseren, laat staan de extra kosten die worden gemaakt door het deurwaarderstraject.

Helaas is er denk ik ook wel een psychologisch effect. Als maar voldoende media gaan roepen dat de huizenprijzen gaan zakken, dan wordt dat een self-fulfilling prophecy. Dan gaan kopers zitten wachten op de verlagingen die dan inderdaad komen omdat de mensen die lang hun huis te koop hebben staan er toch een keer vanaf willen.
satbuggy schreef:Het verhuren van je woning , is ook nog heel moeilijk gemaakt , want als je dat doet , ben je de Hypotheek aftrek weer kwijt.
Dat is niet meteen het grootste probleem. Want verhuur levert natuurlijk ook weer inkomsten op. Maar je mag je koopwoning waar nog een hypotheek op zit, helemaal niet verhuren tenzij je hypotheeknemer daarvoor toestemming geeft. Een huurder geniet huurbescherming en dit maakt dat de bank niet meer vrij kan beschikken over het onderpand mocht jij je verplichtingen jegens de bank niet meer nakomen.
voogdj

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door voogdj »

De Rabobank verwacht thans een daling van de huizenprijs in 2009 met 3,5 %. Zie:
http://overons.rabobank.com/content/ima ... -81295.pdf
voogdj
Berichten: 30
Lid geworden op: vr 27 mar, 2009 12:52 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door voogdj »

zie http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/
Het lijkt erop dat de vraagprijs van (te koop staande) woningen (ook in prijs per m2) weer voor het eerst gestegen is in April.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door M_1 »

In het voorjaar stijgen de prijzen volgens mij altijd, dus het zegt niet heel veel dat de prijzen gestegen zijn. Ik heb zo snel niet kunnen vinden hoe de prijzen van april 2009 zich verhouden tot die van april 2008. (En het zelfde bij maart.) Heb je daar misschien informatie over?
voogdj
Berichten: 30
Lid geworden op: vr 27 mar, 2009 12:52 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door voogdj »

Inderdaad stijgen de woningprijzen in het voorjaar sterker dan in andere seizoenen. De website waar ik naar verwees geeft (in prijzen per m2) een zeer lichte stijging van de prijs van maart op april. De NVM site geeft een historisch overzicht van prijzen per kwartaal vanaf 1985. Daaruit blijkt dat inderdaad de stijging van kwartaal 1 op kwartaal 2 meestal veel groter is dan die bij andere kwartalen. Het is dus nog maar de vraag of de licht hogere prijs in april 2009 een trendbreuk in de al enige maanden durende daling zou betekenen. zie voor de historie: http://www.nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=n ... oningmarkt
voogdj
Berichten: 30
Lid geworden op: vr 27 mar, 2009 12:52 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door voogdj »

zie kwartaalbericht Rabobank: 5% daling woningprijs in 2009 verwacht. http://overons.rabobank.com/content/ima ... -85749.pdf
voogdj
Berichten: 30
Lid geworden op: vr 27 mar, 2009 12:52 pm

Re: Huizenprijzen stijgen ! of ?

Bericht door voogdj »

De prijs van verkochte woningen is van april 2008 tot april 2009 gedaald met 2,9% volgens CBS en Kadaster. Zie voor een kort bericht:

http://www.huizenzoeker.nl/nieuws/huize ... dalen.html
Plaats reactie