eerste bod

De stand van de huizenmarkt en wat gaan de huizenprijzen doen?

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

BLARUA

eerste bod

Bericht door BLARUA »

Hallo luitjes,

Nieuw op dit forum, en nieuw op de huizenmarkt.

Mijn partner en ik willen hebben een mooi huis op het oog. In een klein dorp gaat alles via via, dus er komt geen makelaar bij kijken.

De vraag prijs is 340.000 euro. Vind ik zelf wat aan de hoge kant, uiteraard heb ik informatie opgevraagd uit het kadaster, en er is geen enkele woning in die straat die voor deze prijs is verkocht. De gemiddelde prijs is 260.000 euro.

Nu is de financiering rond krijgen opzich geen probleem, maar uiteraard wil ik niet zoveel voor een huis betalen als dit het niet waard is.
Wij denken eraan om 280.000 te bieden.

Is dit een reeel openingsbod ?? Ik hoop uiteindelijk op 315.000 euro uit te komen.

Iemand advies ?
Steven
Berichten: 1498
Lid geworden op: vr 21 sep, 2007 4:04 pm
Locatie: Amsterdam

Bericht door Steven »

Beste Blarua,

Dit lijkt me typisch een situatie (jij nieuw op huizenmarkt, enorm verschil tussen voorgenomen bied- en vraagprijs) om een makelaar in te schakelen.

groet

Steven
Gast

Bericht door Gast »

Dag Steven,

Bedankt voor je reactie.
Geen reeel openingsbod dus ? Wat zou dan een goed openingsbod kunnen zijn, gezien de prijs waar ik uiteindelijk op wil uitkomen?

Om verschillende redenen wil ik toch echt geen makelaar inschakelen.
Steven
Berichten: 1498
Lid geworden op: vr 21 sep, 2007 4:04 pm
Locatie: Amsterdam

Bericht door Steven »

Beste Blarua,

Het bod kan best reeel zijn. Ik ken de markt daar niet. Ik denk alleen dat een (goede) makelaar beter in staat is om de situatie in te schatten dan jij en ik. Bij onderhandelingen kan dat een enorm voordeel zijn.

Bijna een kwart onder de vraagprijs bieden is niet niks. Of de verkopers hebben een idioot hoge prijs gevraagd, wat niet uitgesloten is als je zegt dat het allemaal via via is. Gezien de belangen zou ik zelf graag een professioneel oordeel willen. Laat de woning anders taxeren. Je hebt een taxatierapport sowieso nodig voor de financiering

Groeten

Steven
Blarua

Bericht door Blarua »

Hoi Steven.

WE zijn inderdaad van plan de woning te laten taxeren; contact met de taxateur is reeds gelegd.

Ben heel benieuwd wat daaruit komt. We willen dan het bedrag bieden waar de taxateur op uitkomt. (ons vermoeden is uiterlijk 3 ton).
Steven
Berichten: 1498
Lid geworden op: vr 21 sep, 2007 4:04 pm
Locatie: Amsterdam

Bericht door Steven »

Blarua schreef:We willen dan het bedrag bieden waar de taxateur op uitkomt. (ons vermoeden is uiterlijk 3 ton).
Ik denk dat het geen kwaad kan om een beetje onder dat bedrag te bieden
mcloud
Berichten: 147
Lid geworden op: di 14 aug, 2007 2:59 pm

Bericht door mcloud »

precies, omhoog kun je altijd nog, omlaag word lastiger 8)
Blarua

Bericht door Blarua »

Daar ben ik weer. Het pand is inmiddels Bouwtechnisch gekeurd. Alle onderdelen zijn 'matig/voldoende'.

Directe kosten zijn circa 2000 euro, kosten op termijn circa 3000.
jos

makelaar

Bericht door jos »

Hallo, Wat ik niet zo goed begrijp is het volgende. Men wil om diverse redenen geen makelaar inschakelen en de twijfel over de prijs neem toe. Men onderzoekt op een manier bij kadaster die weinig tot niets zegt (immers elk huis is anders, elk perceel in verschillend in omvang, verschillend in al dan niet goede staat enz.) Een makelaar neemt dit allemaal mee in zijn onderzoeken en gaat vaak nog veel verder. Kan vaak ook een goede prijsindicatie geven zonder direct duizenden euro's te moeten verdienen. Dan bij een evt. bod kan deze onderhandelen en wie weet met een heel reeel bod de prijs enorm laten zakken en voila de makelaarskosten zijn lang en breed terugverdient en iedereen is tevreden.
Waarom denken mensen toch zo vaak een specialistisch vak waar een fikse hbo studie van bijna 3 jaar voor nodig is zelf wel even te kunnen fiksen? Ik zie enorme blunders vaak van mensen die denken het allemaal zelf wel te kunnen. Gek genoeg als er een kamer geschilderd moet worden laten ze wel voor voor een paar duizend euro een childer aanrukken. Ik bedoel maar, ieder zijn vak. Waardeer de hulp en kennis van een makelaar dan ook!
Alex055

Re: eerste bod

Bericht door Alex055 »

Hallo allemaal,

Heb de bovenstaande berichten gelezen en toch begrijp ik nog niet waarom ik een makelaar in de arm zou moeten nemen om te gaan onderhandelen. Een makelaar moet toch ook elke keer bij mij aankloppen om te vragen of ik akkoord ga met de prijs? Ben zelf ook opzoek naar een woning en ik had me zo voorgesteld dat als ik een geschikte woning vind om (a) de waarde van het huis te bepalen middels het kadaster (voor hoeveel is het huis verkocht de laaste keer)?, (b) het huis laten taxeren, (c) WOZ-waarden laten vaststellen, (d) naar de omliggende huizen te kijken en (e) te kijken wat de stijging van de huizen de laatste jaren zijn geweest (van het moment dat het huis gekocht is). Daarnaast zou ik willen gaan kijken of ik meer te weten kan komen van de huidge eigenaren (al een nieuw huis gekocht? Dubbele lasten?). Ten slotte zou ik een heel scherp bod (gezien de crisis) willen uitbrengen.

- Is dit een juiste aanpak? Kan dit ook zonder makelaar?

NB: ik vind het niet erg om een makelaar te betalen, maar het moet wel een meerwaarde hebben.

Alvast dank voor de reacties.

Groeten,

Alex
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: eerste bod

Bericht door M_1 »

(a) de waarde van het huis te bepalen middels het kadaster (voor hoeveel is het huis verkocht de laaste keer)?,
Als dit 15 jaar geleden was, hoeveel waarde hecht je daaraan? Hoeveel is er sindsdien verbouwd?

(b) het huis laten taxeren,
Altijd handig.

(c) WOZ-waarden laten vaststellen,
Hoe bedoel je, 'laten vaststellen'? De WOZ-waarde wordt door de gemeente op een vast moment vastgesteld. Vaak wordt die waarde overigens ook wel vermeld. En als de WOZ-waarde niet door de verkopers wordt gemeld, dan vraag ik mij af of je er zo aan kunt komen.

(d) naar de omliggende huizen te kijken
Altijd handig. Maar ik neem aan dat je hier de verkoop-/vraagprijs bedoelt van andere huizen in de buurt? Of bedoel je iets anders?

en (e) te kijken wat de stijging van de huizen de laatste jaren zijn geweest (van het moment dat het huis gekocht is).
'de' stijging van de huizen? In heel Nederland? In de gemeente? Alle huizen, dus appartementen, rijtjeshuizen en villa's? En hoe wil je de stijging definieren, het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs? Dat wordt nogal vertekent als er bv. het ene jaar veel meer apartementen worden verkocht en het andere jaar veel meer vrijstaande huizen. Of als er bijvoorbeeld in een bepaald jaar een nieuwbouwproject verkocht is (nieuwe wijk of grote flat).

Daarnaast zou ik willen gaan kijken of ik meer te weten kan komen van de huidge eigenaren (al een nieuw huis gekocht? Dubbele lasten?).
Hoe wil je daar achter komen? Denk je dat de verkopende makelaar je dat zal zeggen? "O ja, de verkopers zitten in grote financiele nood en moeten het huis binnen een maand verkocht hebben, en niemand heeft nog een bod gedaan. Maar doe vooral een erg hoog bod." Of wil je wellicht bij de buren aanbellen. Die zullen vast niet zo gauw iets negatiefs over hun buren willen zetggen.

Ten slotte zou ik een heel scherp bod (gezien de crisis) willen uitbrengen.
Dat is altijd handig.

- Is dit een juiste aanpak? Kan dit ook zonder makelaar?
Alles kan...

NB: ik vind het niet erg om een makelaar te betalen, maar het moet wel een meerwaarde hebben.
Een makelaar heeft wel een beter zicht op de prijsontwikkelingen van de huizen in de buurt, en op hou courant een huis is. Ook zal een makelaar wellicht wat neutraler kunnen bieden, dus als jij heel enthousiast bent over een huis, dan zule je dat toch wat uitstralen en dat zal een makelaar toch minder hebben. Een makelaar kan wellicht ook wat beter het 'spelletje' dat een andere makelaar speelt doorzien, bijvoorbeeld of een 'uiterste bod' echt een uiterste bod is of niet.

Ik denk dus dat een makelaar zeker toegevoegde waarde heeft. Maar het is de vraag of een makelaar de koopprijs zoveel lager weet te krijgen dan de meerkosten die je hebt.
bosjesman
Berichten: 74
Lid geworden op: za 15 mar, 2008 10:38 pm

Re: eerste bod

Bericht door bosjesman »

ALLEEN EEN RECHTHEBBENDE (LEES EIGENAAR) VAN EEN oz mag de woz waarde opvragen. Vaak wil een gemeente ook nog wel de waarde geven als je een getekende koopakte hebt, maar mijn ervaring is dat ze toch wel redelijk strikt deze 2 groepen bedient.

En zoals ik al eerder schreef op dit forum: een koop is een spel, als je de spelregels niet tot in de puntjes beheersd, begin er dan niet aan. Laat je bijstaan door een aankoopmakelaar. En zoals een eerdere poster al schreef: ieder zijn vak!
mcloud
Berichten: 147
Lid geworden op: di 14 aug, 2007 2:59 pm

Re: eerste bod

Bericht door mcloud »

een spel... en voor sommige mensen ligt juist daar de uitdaging :)

zowel mijn vorige huis als huidige huis heb ik gekocht zonder makelaar, als je een beetje gezond verstand gebruikt
komt het helemaal goed. Bouwkundige keuring is echt een goede investering geweest, neem het mee in de onderhandelingen
en je kunt misschien nog wat van de prijs afhalen ?
alex05

Re: eerste bod

Bericht door alex05 »

Neig nog steeds om geen aankoopmakelaar in de arm te nemen. Hoorde pas van een collega die dat wel had gedaan. Hij had geen goede ervaring met een makelaar. Een makelaar is volgens hem alleen maar uit om het huis snel te verkopen zodat hij/zij de winstpercentage kan innen. Daarnaast hoe hoger het verkoopbedrag hoe hoger zijn percentage. Denk dat ik alles zelf ga doen. Uiteraard moet ik me dan wel heel goed voorbereiden.

Alex
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: eerste bod

Bericht door M_1 »

Daar heb je een ander punt, de kwaliteit van de makelaar. Als je (uit ervaringen van anderen) een goede makelaar kent, dan ligt de keuze voor het nemen van een aankoopmakelaar inderdaad eerder voor de hand dan als je maar op goed geluk een makelaar moet uitkiezen.

Overigens hangt de keuze of je een aankoopmakelaar neemt of niet in mijn ogen ook af van het soort huis dat je wilt. Als je een standaard huis hebt in een wijk waar veel vergelijkbare huizen zijn, dan kun je eenvoudiger de prijs vergelijken met de prijzen van andere huizen. Zeker als je de werkelijke verkoopprijzen makkelijk kunt opzoeken, zoals tegenwoordig bij sites zoals zah. Maar als je een uniek huis wilt, bijvoorbeeld een oud huis in een wijk waarin geen goed vergelijkbare huizen zijn, dan is het moeilijker om een goede prijs te bepalen. Even ter indicatie, ik ken een huis dat te koop stond voor 215.000 en is verkocht voor 157.500. Als je als potentiele koper op dat huis valt en er is geen makkelijk vergelijkbaar ander huis in de buurt, dan zul je al snel geneigd zijn om in de buurt van de vraagprijs te bieden. Terwijl in dit geval de vraagprijs blijkbaar veel te hoog was.
Plaats reactie