Terugdraaien fout notaris onmogelijk???

[Hasje99]

Eerlijk gezegd had ik mijn reactie gebaseerd op boek 2 artikel 15 1e lid.

Verschil t.o.v. de andere reactie is dat artikel 14 uitgaat van nietigheid terwijl artikel 15 uitgaat van vernietigbaarheid.

Voor de doorsnee lezer lijkt dit hetzelfde, maar is er een essentieel verschil.

Is het inderdaad een nietig besluit dan speelt het latere besluit van de VVE geen rol (er is nooit een overeenkomst volgens de wet geweest).

Daarin tegen, is de handeling vernietigbaar dan is het overruled door de VVE besluit. Misleiding is niet aan de orde daar de VVE niet heeft voldaan aan de onderzoeksplicht.

Nogmaals, ik ben geen jurist, maar alvorens iets te roepen adviseer ik een kundig jurist te raadplegen.

Tenslotte waar praten we over; een garagebox. Natuurlijk gaat het om een goede uitvoering van regels, maar het lijkt me dat er wel belangrijkere dingen zijn als een betonnen kast.

Wil toch nog even terugkomen op jouw opmerking aangaande nietig dan wel vernietigbaarheid. Volgens mijis er alleen sprake van vernietigbaarheid als dit in de AvS vermeld staat. Voor zover ik kan nagaan, maar ik ben ook geen jurist, staat hiervan niets in onze AvS vermeld, dus blijft de beslissing van de ALV hiermee nietig. Maar zoals je al opmerkte zal een jurist hierin het laatste woord hebben.

[Hasje99]

Eerlijk gezegd had ik mijn reactie gebaseerd op boek 2 artikel 15 1e lid.

Verschil t.o.v. de andere reactie is dat artikel 14 uitgaat van nietigheid terwijl artikel 15 uitgaat van vernietigbaarheid.

Voor de doorsnee lezer lijkt dit hetzelfde, maar is er een essentieel verschil.

Is het inderdaad een nietig besluit dan speelt het latere besluit van de VVE geen rol (er is nooit een overeenkomst volgens de wet geweest).

Daarin tegen, is de handeling vernietigbaar dan is het overruled door de VVE besluit. Misleiding is niet aan de orde daar de VVE niet heeft voldaan aan de onderzoeksplicht.

Nogmaals, ik ben geen jurist, maar alvorens iets te roepen adviseer ik een kundig jurist te raadplegen.

Tenslotte waar praten we over; een garagebox. Natuurlijk gaat het om een goede uitvoering van regels, maar het lijkt me dat er wel belangrijkere dingen zijn als een betonnen kast.

Nog even iets over jou opmerking over nietig en vernietigbaaarheid. Volgens mij is er alleen sprake van vernietigbaarheid als vermeld staat in de AvS dat de regels van zoals vermeld in de AvS herroepbaar zijn door de ALV. Ik kan hier zelf niets van terug vinden, dus ik ga er voorlopig van uit dat er sprake is van nietigheid. Maar zoals je al terecht opmerkte zal een jurist zich hierover moeten uitspreken.
En verder is er mi sprake van een besluit genomen op onjuiste gronden. Zie hiervoor mijn vorige postings.

[HPM]

Ik mis in het voorgaande (tenzij zijdelings) de rol van de notaris. Dat dit een zg projektnotaris is die is ingeschakeld door Stienstra doet niet terzake (zelfs niet als er von verkocht zou zijn). Als de notaris ervan op de hoogte KAN zijn dat een garage slechts aan een mede eigenaar vervreemd kan worden heeft hij m.i. een cruciale fout gemaakt! Uitsluitend als geen van de mede eigenaren de garabox niet zou willen overnemen had er overwogen kunnen worden om de splitsingsakte te wijzigen (een handeling waaraan alle eigenaren maar ook alle hypotheekhouders hun medewerking zouden moeten verlenen) omdat een registergoed niet onvervreemdbaar mag zijn. Overigens is het niet Stienstra of de administrateur die bepaalt: dat er geen rechter in Nederland is etc.
Ik zou de kwestie eens willen voorleggen aan de KNB (Kon. Notariele Beroepsorganisatie) of aan de tuchtspraak van de notarissen!
Een tip om dergelijke "vergissingen"te voorkomen is om het appartement EN de garage box te laten vallen onder ÉÉN kadastraal nummer, appartementsindex, te regelen op het moment van splitsen en aan te geven op de splitsingstekening.

HPM

[Hasje99]

De notaris heeft zijn fout inmiddels erkend, en hier uitgebreid excuses voor aangeboden. De enige instantie die een dergelijke overeenkomst nietig kan verklaren is de vergadering van de VVE, eventueel door tussenkomst van de rechtbank. Een tuchtraad kan dit bij mijn weten niet, die kan alleen bv een notaris straffen op grond van gemaakte fouten. Ik heb nu zelf een verzoekschrift bij de rechtbank ingediend om de goedkeuring van de vergadering voor deze transactie nietig te verklaren. Dit omdat de goedkeuring is verleend op m.i. onjuiste gronden en het feit dat dit punt niet geagendeerd stond voor deze vergadering. De zittingsdatum is nog niet bekend, maar ik houd jullie hier zeker op de hoogte van de verdere gang van zaken.

[Hasje99]

Het is al weer even geleden, maar de gang naar de rechter is gemaakt, en de beschikking is daar.
Zoals ik hier al eerder aangegeven heb was mijn bezwaar tegen de beslissing van de VVE, om de verkoop van de garage achteraf goed te keuren 2-ledig. Op de eerste plaats het punt was niet geagendeerd enten tweede dat het besluit van de vergadering op onjuiste gronden genomen is.
Om kort te gaan heeft de rechter mij op deze twee punten in het gelijk gesteld, daarnaast had hij grond om nog een reden hieraan toe te voegen. Hij stelt dat in de splitsingsakte dermate expliciet staat aangegeven dat een garage aan een woningeigenaar toebehoort, dat het besluit van de ALV gezien moet worden als een wijziging van de splitsingsakte. Aan een dergelijke wijziging zijn een aantal voorwaarden gesteld, het genomen besluit voldoet absoluut niet aan deze voorwaarden, waarmee het dus ongeldig is.
Voor degenen die het interessant vinden om de gehele uitspraak te lezen verwijs ik naar http://www.rechtspraak.nl Zaaknummer: 795239

[rambagts]

Beste Hasje,

Mooi gedaan. Ik kan niet zo snel opmaken uit het vonnis of de koop nu moet worden teruggedraaid nu VVE in het ongelijk is gesteld.

[Jean henri]

Mijn complimenten.

Het vonnis even rustig doorgenomen.

het viel mij ook op dat de rechter besloot : ....geeft de kantonrechter [S] in overweging hieromtrent een regeling met [X] te treffen.

Dat zal vermoedelijk nog wel een staartje geven, maar de uitspraak heb je.

[rambagts]

Wel een beetje lullig dat je als lid van de VVE je breukdeel moet bijdragen in de kosten van 71 euro waartoe de rechter de VVE veroordeeld heeft.

[Hasje99]

Beste Hasje,

Mooi gedaan. Ik kan niet zo snel opmaken uit het vonnis of de koop nu moet worden teruggedraaid nu VVE in het ongelijk is gesteld.

Het is nu opnieuw aan de leden om te bepalen wat er moet gebeuren met de verkoop. Persoonlijk ben ik van mening dat de koop teruggedraaid zou moeten worden, met als stok achter de deur een forse boete als dit niet binnen een bepaalde tijd gebeurd. Zolang de garage dan niet verkocht is, kan deze worden verhuurd aan een van de eigenaren. Dit is in ieder geval mijn idee, de komende ledenvergadering zal dit uiteraard moeten bepalen.

[Hasje99]

Mijn complimenten.

Het vonnis even rustig doorgenomen.

het viel mij ook op dat de rechter besloot : ....geeft de kantonrechter [S] in overweging hieromtrent een regeling met [X] te treffen.

Dat zal vermoedelijk nog wel een staartje geven, maar de uitspraak heb je.

Zoals ik hierboven al zei moet de verkoop teruggedraaid worden als het aan mij ligt. Dat gaat Stienstra altijd geld kosten, want de huidige eigenaar zal waarschijnlijk geen genoegen nemen met de prijs die hij zelf betaald heeft. Overigens heeft deze eigenaar tijdens de zitting aangegeven niet onwelwillend te staan tegenover een eventuele verkoop aan Stienstra. De tijd zal het leren, en ik zal er hier nog wel op terug komen.

[Hasje99]

Wel een beetje lullig dat je als lid van de VVE je breukdeel moet bijdragen in de kosten van 71 euro waartoe de rechter de VVE veroordeeld heeft.

In principe heb je gelijk, maar als je het bedrag per lid omslaat, kom je uit op 3,94 per eigenaar. Vind het een beetje lullig om zo'n bedrag terug te vorderen van de vereniging. Als het bedrag echt hoger was geweest, had ik dit zeker wel gedaan.