advies bij hypotheekvrij huis verhuren

[anoniempje22]

• Beste Forum gebruikers,
  
  Ik ben een dame van 22 jaar jong en heb een huis van mijn vader geerfd toen ik 16 was , nadat hij helaas is overleden (ik was de enige erfgenaam).
  Mijn vader had een verzekering op het huis waardoor de gehele hypotheek is vervallen en het huis dus hypotheek vrij is. Het huis heeft een WOZ waarde van 446.000 euro. Mijn moeder en stiefvader zijn na de dood van mijn vader in feite bij mij in komen wonen. Nu ik afgestudeerd ben en een fulltime job heb hebben zij besloten ook hun eigen leven op te bouwen door het kopen van een eigen woning. Ze gaan medio juli op zichzelf. Nu wil het zo zijn dat ik graag voor een jaar of twee naar het buitenland wil en dus mijn huis wil verhuren. Graag doormiddel van een tweejarig contract (vraag 1: is dit mogelijk). Daarnaast vraag ik mij af wat ik aan huur kan vragen (vraag 2: hoeveel kan ik vragen aan huur/ hoe kom ik hierachter) en hoe zit het met de belastingdienst. Ik heb straks ongeveer 500 euro aan vaste lasten (gas/ water & licht, rioolheffing, waterschapsbelasting, afvalheffing, verzekeringen woonhuis inboedel aansprakelijkheid etc. ). Ik zou er graag een beetje winst uit willen halen. (vraag 3 hoeveel moet ik gezien de kosten en vaste lasten vragen om nog winst te maken? En is dit een realistisch bedrag wat mensen in deze tijden willen betalen?) en last best (vraag 4: zie ik nog dingen over het hoofd?)
  
  Alvast ontzettend bedankt voor de hulp!
  
  M.v.g. Anoniem

[M_1]

Er zijn buro's die woningen tijdelijk verhuren. Met name in de steden (vooral universiteitssteden), maar vermoedelijk ook elders wel. Zij kunnen je precies de voor- en nadelen uitleggen. Zo'n buro kost wel een deel van de huur, maar ze regelen dan ook wel de dingen die er mis kunnen gaan, in de tijd dat je in het buitenland zit. Wat je aan huur kunt vragen hangt er ook van af hoe gewild je huis is, en hoeveel vraag er naar tijdelijke woonruimte is. Dat is ook iets wat een lokaal buro beter weet. Wij kunnen nu wel dingen gaan roepen zoals dat je met gemak bv. 2000 euro per maand kunt vragen, maar er moet dan natuurlijk ook wel iemand zijn die dat wil betalen en er voor over heeft.

[MaaikeB]

Let ook op dat je echt TIJDELIJK verhuurt.
Pas op dat je huurders niet opeens huurbescherming krijgen, bijvoorbeeld door het verlengen van een tijdelijk contract of door het door laten lopen van de huur nadat het tijdelijke contract geëindigd is. Dan kan je namelijk zomaar in de situatie komen dat jij terugkomt en er zelf niet meer in kan...
Verdiep je dus goed in de regels voor tijdelijke verhuur.

[anoniempje22]

Bedankt voor de tips tot dusver!

Stel nou dat ik Ôé¼1500,- aan huur vraag. Stel dat het voor deze prijs verhuurd wordt.
Hoeveel houdt ik dan over met bovengenoemde gegevens. Want normaal wordt de belasting berekend over de nog openstaande hypotheek.
Wat gebeurt er wanneer er geen hypotheek aanwezig is?


Alvast bedankt!

[rambagts]

Het hypotheekvrije huis valt in Box 3 van de belasting en daarover betaal je 30% x (4% x 446000) = 5352 belasting.
Stel dat er een hypotheek van 100.000 op zit dan betaal je belasting over 346.000. Als je naar het buitenland vertrekt en buiten Nl. belasting gaat betalen ontstaat er mogelijk een andere situatie.

[anoniempje22]

Bedankt voor alle adviezen.

Maar box 3? klopt dat? Ik kwam het volgende tegen:

Wat valt er binnen box 3?
In box 3 worden de inkomens uit sparen en beleggen belast. Het belastbaar inkomen wordt berekend door alle inkomensbronnen bij elkaar op te tellen en daarvan alle aftrekposten af te trekken. De belangrijkste posten hebben we hieronder voor u op een rij gezet:
bij elkaar optellen de waarde van uw bezittingen:

beleggingen in aandelen, beleggingsfondsen, obligaties en andere beleggingstitels
onroerende zaken, exclusief uw eigen woning
rechten op onroerende zaken (bijv. vruchtgebruik)
waarden van beleggings/spaarverzekeringen, voor zover niet in box 1
daarvan aftrekken uw schulden:

schulden (behalve schulden ivm eigen woning of aanmerkelijk belang)

Zelfs bij de belastingtelefoon beginnen ze te haperen als ik mijn vraag stel.
Het lijkt wel of niemand precies weet hoe het zit.

Ik wacht weer op reactie.
Alvast bedankt voor de genomen moeite

[rambagts]

Als u op uw belastingaangifte de help-knop indrukt bij box 1 (eigen woning) zie u de volgende tekst staan:
-----------------
Eigen woning
Met 'eigen woning' bedoelen we de woning die uw hoofdverblijf is, dus niet een vakantiewoning of een verhuurd pand. Had u of uw fiscale partner in 2008 een eigen woning? Dan moet u voor deze woning een bedrag bij uw inkomen in box 1 tellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Daarnaast mag u bepaalde kosten voor uw eigen woning aftrekken, zoals de (hypotheek)rente over en kosten van de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is de (hypotheek)schuld die u hebt afgesloten voor uw hoofdverblijf.
Een tweede woning, bijvoorbeeld een vakantiewoning, en andere onroerende zaken vermeldt u niet hier, maar in box 3.
------
Zie laatste zin. De Help-knop onder box 3 laat zien:
-------------------
Had u of uw minderjarige kinderen in 2008 bezittingen in box 3, zoals spaargeld, aandelen of een tweede woning?
--------------

Dus een woning die niet in gebruik is als uw eigen woning en waarvoor u geen hypotheekaftrek geniet wordt door fiscus beschouwd als 2e woning en dan valt deze woning in Box 3 (onder overige bezittingen).
Als u nu nog twijfelt kunt u maar beter de belastingtelefoon bellen.

[anoniempje22]

Bedankt voor de snelle terugkoppeling.
Ik heb de belastingtelefoongebeld, maar dan krijg je de volgende reactie:
Uh momentje, even overleggen.... uh het valt onder uhhh box 1 dus er wordt inkomsten belasting over de geincaseerde huur verekend. Niet echt overtuigend dus. Daarnaast verteld het verhuur bedrijf mij dat het valt onder box drie, maar dat ik geen belasting hoef te betalen omdat ik onder de Ôé¼20.000,- blijf aan huurinkomsten en mijn woning daar het hypotheek vrij is niet belast is door wet hillen. Op internet lees ik het volgende:

Tijdelijke verhuur
Misschien bent u van plan om een wereldreis te maken of een tijdje in het buitenland te gaan werken. Om de kosten van uw huis te kunnen betalen verhuurt u het huis aan iemand anders. Geldt uw woning nu wel of niet als ÔÇÿeigen woningÔÇÖ voor de belasting?

Tijdelijke verhuur eigen woning
Als het gaat om verhuur voor een tijdelijke periode, dan mag u uw woning gewoon als ÔÇÿeigen woningÔÇÖ blijven opgeven. U moet echter wel belasting over de huurinkomsten betalen (is dit ook het geval als het hypotheek vrij is? En in welke box valt dit dan?). In het kort komen de regels hier op neer:
ÔÇó De hypotheekrente blijft gewoon aftrekbaar.
ÔÇó Het eigenwoningforfait vervalt helemaal. (is door wet hillen al vervallen, maar wat betekend dit nu?)
ÔÇó De huurinkomsten zijn voor 75% belast. De overige 25% is bedoeld om te kunnen gebruiken voor onderhoud. Dat kunt u gebruiken, maar dat hoeft niet
-------------

Kortom kunnen jullie een rode draad vinden in alle adviezen? Ik krijg bijna het idee dat ik me in grijs gebied bevind.
Ikzelf denk dat ik geen belasting hoef te betalen als je alles bij elkaar optelt, vind ik fijn, maar zou erg vreemd zijn?
Ideeen / tips? Wie is de aangewezen persoon voor mijn vragen?

Nou goed weer genoeg beschreven. Ik hoop dat jullie me niet inmiddels moe zijn, maar het zien als een uitdaging om deze puzzel op te lossen

Groetjes,
Leoni

[rambagts]

Sorry,
Had onderstaand antwoord al gepost onder belastingen:
Ten vervolge daarop n.a.v. uw vragen:
Wet Hillen levert dus geen verder voordeel op. Forfait blijft nul. Huur moet u als inkomen in Box 1 opvoeren.
verder:
quote:
Daarnaast verteld het verhuur bedrijf mij dat het valt onder box drie, maar dat ik geen belasting hoef te betalen omdat ik onder de Ôé¼20.000 blijf.
-------------
Volgens mij is dit onzin. In Box 3 moet u de waarde van uw gemiddele bezittingen opgeven (stand van 1/1/ en stand per 31/12) en fiscus rekent gemiddelde uit. Raadpleeg ook eens eens een Kluwer- of Elsevier belasting gids.
++
Bij tijdelijke verhuur dient u 75% van de huurinkomsten van de huur als inkomen in box 1 op te voeren. Het eigen woning forfait vervalt dan.
Dus 75% x (12 x 1.600-160) = ca 17.000 + uw eigen inkomen (12 x 1390) is ongeveer 33.680 per jaar. Met uw aangifte-software kunt u uitrekenen hoeveel belasting en premie hiervan afgaat. Deze regeling is bedoeld voor eigenaren die hun hypotheekaftrek kunnen behouden.

MIsschien is het ook mogelijk om de woning voor een deel van de 2 kalenderjaren naar Box 3 over te hevelen. Als u verder geen vermogen heeft :
In box 3 moet u saldo per 1/1/2009 opgeven = 0 en saldo per 31 dec. 2009 = 446.000. Gemiddeld is dat 223.000 en daarover betaalt u, rekening houdend met vrijstelling van ca 20.000 in 2009: 30% x (4% x 203.000) = ca 2.440 aan belasting. In 2010 ook ongeveer dit bedrag aannemende dat u de woning voor 31 dec. 2010 weer betrekt (en het saldo in box 3 per 31/12/2010 weer 0 is). Vraag vooral advies aan belastinginspecteur of bel de belastingtelefoon. Als deze tweede construcutie mogelijk is betaalt u geen inkomstenbelasting over de rente in box 1.

NB: Als u een wereldreis gaat maken kijk dan vooral ook naar uw polisvoorwaarden van uw ziektekostenverzekering. Dekking is beperkt in het buitenland en u heeft mogelijk een aanvullende ziektekostenverzekering nodig met werelddekking.