Nog niet geleverd en toch al grondvergoedingsrente

[Braveboy]

Hallo. Wij hebben een nog te bouwen nieuwbouwwoning uit een project van x woningen op het oog en nu heb ik van de projectmakelaar een koopovereenkomst m.b.t. de bouwgrond en een aannemingsovereenkomst ontvangen.

Vaste gegevens
1) De verkoper (=bouwonderneming) gaat pas bouwen als 70% voorverkocht is,
2) De grond wordt pas geleverd bij het passeren bij de notaris na 70% voorverkoop.
3) In de contractstukken is niet opgenomen wanneer er gepasseerd wordt bij de notaris.

Nu staat er in de aannemingsovereenkomst van de grond het volgende;

5. Zolang de grond met de eventueel daarop reeds gebouwde opstallen niet aan de verkrijger is
geleverd, heeft de verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de
aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de ondernemer rente te vergoeden van 5% per
jaar, te berekenen als volgt:
a. over de in lid 3 vermelde termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het
hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van levering;
b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de
datum van levering.
Deze rente dient eveneens bij de levering te worden voldaan. Op de dag van de levering wordt
het op dat moment reeds verschuldigde deel van de aanneemsom opeisbaar.

Tegelijkertijd staat er in de gekoppelde koopovereenkomst van de bouwgrond het volgende;

4.3 Zolang het Verkochte niet aan de Koper is geleverd, heeft de Koper recht op uitstel van
betaling, waar tegenover hij verplicht is aan de Verkoper rente te vergoeden van 7% per
jaar over het bedrag van de grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd
van deze akte genoemde datum van overeenkomen, doch niet eerder dan vanaf
01.01.2015, tot aan de datum van levering.
Deze rente, te vermeerderen met omzetbelasting, dient eveneens bij de levering te
worden voldaan. Op de dag van levering wordt de koopsom opeisbaar.
Koper verklaart gebruik te maken van uitstel betaling koopsom, zoals hiervoor bedoeld.
Zolang de Ondernemer geen schriftelijke mededeling aan de Koper heeft verzonden
(waaruit kan worden opgemaakt dat (1.) de opschortende voorwaarden genoemd in
artikel 18 (indien het een aannemingsovereenkomst van SWK betreft)/ artikel 15 (indien
het een aannemingsovereenkomst van Woningborg betreft) van de
aannemingsovereenkomst zijn vervuld, of (2.) de Ondernemer de Verkrijger heeft
geïnformeerd, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen
uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen), zal de Verkoper de hiervoor
genoemde rente en voor zover deze betrekking heeft op de periode tot (ten minste) 2
weken na dagtekening van de schriftelijke mededeling, niet bij de Koper in rekening
brengen. Koper is deze rente dus niet aan de Verkoper verschuldigd.
Indien deze schriftelijke mededeling na de hiervoor genoemde datum aan de Koper wordt
verzonden, dan zal hierin tevens de nieuwe datum voor onderhavig artikellid worden
vermeld.

Buiten het feit dat in beiden contractstukken met verschillende vergoedingsrentes werken voor de grond is mijn vraag eigenlijk of het wel klopt dat de koper bij het ondertekenen van het koopcontract praktisch onmiddellijk rentevergoedingsschuld aan het opbouwen is voor de grond terwijl deze feitelijk nog niet aan hem geleverd is (middels de notaris) en het ook onbekend is wanneer dit zal gebeuren waardoor deze rentevergoedingsschuld alleen maar kan oplopen.

Mijn adviseur kon zich hier kwaad over maken en vond dat het een ondernemersrisico betreft welke op deze manier wordt omgezet naar een kopersrisico. Wat vinden jullie?

[rambagts]

Adviseur heeft wel een punt. Aan de andere kant:
Als je de grond koopt en geleverd krijgt moet je de grond betalen en dus je spaargeld aanspreken waardoor je minder rente ontvangt (of bedrag opnemen uit je hypotheekdepot waarover je dan rente moet betalen). De projectontwikkelaar heeft kosten gemaakt voor aankoop van de grond en hij loopt dus rente mis en wil deze verrekenen. Hij had dat ook kunnen doen door de bouwprijs wat te verhogen. Dat hij rente in rekening brengt is dus verklaarbaar.

[Braveboy]

Adviseur heeft wel een punt. Aan de andere kant:
Als je de grond koopt en geleverd krijgt moet je de grond betalen en dus je spaargeld aanspreken waardoor je minder rente ontvangt (of bedrag opnemen uit je hypotheekdepot waarover je dan rente moet betalen).

Dat klopt maar dat zou juist een wenselijke situatie zijn omdat dan de zekerheid is gegeven dat men gaat bouwen en de grond van jou is. Men passeert immers bij de notaris als de grond geleverd wordt. Nu heb je geen enkele zekerheid en die rentevergoeding loopt alleen maar op en je bent overgeleverd aan de grillen van de ontwikkelaar.

De projectontwikkelaar heeft kosten gemaakt voor aankoop van de grond en hij loopt dus rente mis en wil deze verrekenen. Hij had dat ook kunnen doen door de bouwprijs wat te verhogen. Dat hij rente in rekening brengt is dus verklaarbaar.

Dit is inderdaad wat hij sowiezo al gedaan heeft. Dezelfde reeks woningen zijn onder de vorige bouwfasenummer vorig jaar verkocht (worden nu gebouwd) en waren allemaal gemiddeld 4000 euro goedkoper. De woningen zijn in de nieuwe bouwfase dus al allemaal duurder geworden.
Verklaarbaar is het wel maar klopt het eigenlijk wel. Je kan namelijk contractueel vastleggen wat je wil tussen twee partijen maar juridisch is die grond niet van jou als je het voorlopige koopcontract wel hebt getekend maar deze nog niet bij de notaris is gepasseerd. Zou je bijvoorbeeld na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst op een later tijdstip nog kunnen ontbinden volgens de opgenomen ontbindende voorwaarden dan zou je mogelijk nog een naheffing kunnen krijgen van nog te betalen grondrentevergoedingsschuld?

[Rense]

Dit heet bouwrente, en is een volstrekt legitiem onderdeel van de aanneemovereenkomst;

Zie hieronder: Bron Nationale Hypotheekbond

Bouwrente en renteverlies tijdens de bouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning zijn de termen ÔÇÿbouwrenteÔÇÖ en ÔÇÿrenteverlies tijdens de
bouwÔÇÖ van toepassing. Deze termen worden regelmatig met elkaar verward. Ook is vaak onduidelijk
wat wel en niet aftrekbaar is.

Het volgende voorbeeld illustreert dit verschil, wij gaan hierbij uit van de volgende gegevens:
ÔÇó Een aannemer koopt op 1 januari de bouwgrond voor uw nieuwbouwwoning.
ÔÇó U tekent op 1 mei de koop-/aanneemovereenkomst.
ÔÇó Op 1 juli gaat u naar de notaris (uw hypotheek gaat in).
ÔÇó Op 1 oktober is de woning klaar en gaat u er in wonen.

In dit geval krijgt u met het volgende te maken:
ÔÇó Bouwrente ÔÇÿdeel 1ÔÇÖ1; dit is de rente die de aannemer rekent over het geld dat hij heeft
uitgegeven voordat u de koop-/aanneemovereenkomst heeft getekend (dus alles voor 1 mei).
ÔÇó Bouwrente ÔÇÿdeel 2ÔÇÖ; dit is de rente die de aannemer rekent over het geld dat hij heeft uitgegeven
tussen 1 mei en 1 juli.
ÔÇó Renteverlies tijdens de bouw; dit is de rente die u vanaf 1 juli moet betalen aan de
hypotheekverstrekker omdat uw hypotheek dan is ingegaan, terwijl u nog niet in de woning
woont. Deze loopt tijdens de bouw op, omdat de bouwtermijnen betaald worden.

De betaalde rente over deel 1 is niet aftrekbaar. De rente over de overige twee fases is dat wel.

[Braveboy]

Dit heet bouwrente, en is een volstrekt legitiem onderdeel van de aanneemovereenkomst;

Zie hieronder: Bron Nationale Hypotheekbond

Over de bouwrente en renteverlies heb ik het niet. Hier heb je pas mee te maken vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest en feitelijk je hypotheek passeert. Ik heb het over de periode ervoor dat alleen nog maar het koopcontract is getekend.

[Braveboy]

In het voorbeeldstukje van Rense hebben ze het over "Bouwrente ÔÇÿdeel 1ÔÇÖ1; dit is de rente die de aannemer rekent over het geld dat hij heeft uitgegeven voordat u de koop-/aanneemovereenkomst heeft getekend. Als die vergoeding (van 7% exl btw op jaarbasis) voor nog niet geleverde grond daarin is ondergebracht dan zou je het in dit voorbeeld inderdaad bouwrente kunnen noemen maar...
Hoe je het beestje ook noemt (bouwrente deel 1, 2, uitstelrente ect), verwerk dat gewoon in de koopsom is mijn mening. Is het nog aftrekbaar ook. het blijft vreemd te moeten betalen voor iets wat niet geleverd is en voorlopig nog niet geleverd gaat worden. Vooral omdat de leveringsdatum niet bekend is en je daarmee een maandelijks groeiende schuld opbouwt waarvan het einde niet in zicht is. Je wordt op deze manier gestraft i.p.v. beloond als vroege koper.

[Rense]

@Braveboy

Verwerken in de koopsom is geen optie, bovendien is het ook dan niet aftrekbaar. De koopsom is immers niet aftrekbaar, hooguit de rente over de koopsom. Dit geldt echter ook voor de rente over de meegefinancierde bouwrente deel 1'1 (met dank aan de belastingdienst; leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker).

Ik snap je redenatie wel maar de aannemer heeft al kosten gemaakt en wil de rente over deze kosten doorbelasten aan de toekomstige koper. Zie het als vergoeding voor het in optie houden van de grond voor jou. Hij kan er niets anders meer mee omdat jij hebt aangegeven het te willen kopen. De prijs is bepaald en hij moet leveren voor deze prijs, ook als de prijzen weer oplopen.

Als je deze bouwrente gewoon betaald ontstaat er geen oplopende schuld.

Zoals je zelf al aangeeft is alles in de aannemersovereenkomst te onderhandelen, dus als je het plekje echt graag wilt hebben ga dan in onderhandeling. Succes.