vragen over ontbindende voorwaarden koopcontract

[HuisKopen2013]

Hoi,

Ik ben al maanden met een makelaar in overleg over een woning.
De mensen gaan scheiden. Volgens de makelaar krijgen ze het "gat" niet rond met de bank/NHG. Ruzie onderling, etc.
Dit loopt echter heel stroef, vandaar dat ik mijn bod ook al verlaagd heb in een ultimatum.

Mocht dit echter toch nog tot een koop leiden, wat zouden jullie me aanraden?

* voorlopig koopcontract via de makelaar (wat wss een standaard VEH doc zal zijn; maar kan ook dingen weghalen/toevoegen in zijn voordeel) of via de Notaris (deze hebben toch een juridische achtergrond en zijn neutraler)
* wat op voorgaande vraag aansluit; voorlopig koopcontract direct in laten schijven bij het kadaster?
Hier schijnt een notaris bij nodig te zijn. De bank schijnt dan niet meer beslag te kunnen leggen op de woning. En ook kan de verkoper hem niet ondertussen nogmaals verkopen. Wat mij niet precies duidelijk is, de bank is toch eerste belanghebbende bij problemen. Of is bij het inschrijven de koop al rond (financieel) en gaat het om vervolg schulden die later voor het licht komen?
* is het in mijn voordeel of nadeel specifieker in te gaan op het financieringsvoorbehoud (lees: aantal afwijzingen, etc)
Overigens verwacht ik geen problemen op dit gebied.
* kan ik de verkoper ook dwingen mij te betalen wanneer zij het niet kunnen waarmaken? (ik moet ook kosten maken; plukken van een kale kip zal overigens best lastig gaan; en mss schrik ik ze af met te veel voorwaarden?)


mijn overige punten voor het koopcontract zullen ongeveer zijn:

- Voorbehoud financiering (financieringsvoorbehoud 1 AFWIJZING ??? BINNEN HOEVEEL TIJD?)
- gedurende <aantal> weken na ter hand stellen koopovereenkomst.
- Waarborgsom 10% van de koopsom (dit is ook mogelijk door middel van een bankgarantie) 5 weken na ter hand stellen koopovereenkomst.
- Oplevering: <datum>
- Keuze notaris: aan koper
- Huisvestingsvergunning gemeente
- Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
- Geldigheidsduur van bod: tot <datum/tijd>.

[rambagts]

Ga er maar vanuit dat de verkopers ook een ontbindende voorwaarde willen. Te weten: voorbehoud toestemming bank tot verkoop en betaling restschuld door NHG. Bank zal geen beslag leggen op de woning want woning is al van de bank (immers verpand d.m.v. de hypotheek die op de woning rust).
Je lagere bod kan leiden tot een hogere restschuld en als die schuld niet (volledig) wordt vergoed en door de twee kopers (die ruzie hebben) niet kan worden gefinancierd kan deze woning niet worden getransporteerd.
Ik zou in dit geval de koopakte door je notaris laten opstellen of door je notaris laten controleren voordat je tekent. Er is ook een risico dat verkopers niet allebei de handtekening willen plaatsen.

Gebruikelijk is vermelding bedrag X en voorbehoud financiering voor dit bedrag binnen 6 weken na ondertekening koopakte maar 8 weken is wellicht ook te onderhandelen.Z'n termijn kan meestal ook worden verlengd als het tegen zit.

Gebruikelijk is dat als kopers hiervan gebruik willen maken, de kopers bewijs van twee hyp. verstrekkers moeten overleggen dat aanvraag voor (zelfde) bedrag X is afgewezen. Datum dat aanbetaling (of bankgarantie) binnen moet zijn bij de notaris kun je onderhandelen. 5 weken is niet ongebruikelijk in deze tijden.

Ik zou er nog eens over nadenken als ik jou was.

[HuisKopen2013]

Welke kosten/risico's staan mij allemaal te wachten? En hoe kan ik die afwentelen op de verkoper of tijdig de boel laten ontbinden?
ik zoek dus een stappenplan zodat ik kosten aan mijn kant in de perken blijven bij problemen aan de verkoperskant.


kosten:
notaris: koopakte (voorlopig koopcontract)
notaris: koopakte laten inschrijven
notaris: hypotheekakte

notaris: transportakte
gemeente: inschrijven?


Is het vreemd of ongebruikelijk om een bewijs te vragen van de bank en NHG van de verkoper dat de koop door mag gaan voor mijn bod?

[rambagts]

Is het vreemd of ongebruikelijk om een bewijs te vragen van de bank en NHG van de verkoper dat de koop door mag gaan voor mijn bod?

Lijkt me een eerste vereiste voordat je verdere stappen zet.

Notaris zal minimaal 1000 rekenen voor transport- en hypotheekakte + paar honderd euro voor opstellen koopakte en inschrijving. Verder annuleringskosten voor je hypotheek (als die al rond zou zijn) als je de koop op het laatste moment moet annuleren en de kosten die je hypotheekadviseur bij je in rekening hebt gebracht/ zal brengen. Je zit dan al snel op 5.000 euro.

Bedenk wel dat verkopers schulden hebben w.o. betalingsachterstanden voor de hypotheek. In het geval dat je kosten wil verhalen op de verkopers moet je er vanuit gaan dat er bij hen niets te halen valt.

[HuisKopen2013]

Ga er maar vanuit dat de verkopers ook een ontbindende voorwaarde willen. Te weten: voorbehoud toestemming bank tot verkoop en betaling restschuld door NHG.

Goeie punten. Zijn er hier officiele documenten voor die ik kan vragen aan de verkoper?
Als ik de bank bel zullen die dat dan kunnen aangeven?

Volgens NHG sturen zij alleen een document naar de verkopers. Ik kan deze vragen natuurlijk, maar:
* hier kunnen gegevens op staan die de verkopers liever niet willen delen
* het komt van de tegenpartij. Ik vraag het liever na bij een onafhankelijke partij.

[rambagts]

Zijn er hier officiele documenten voor die ik kan vragen aan de verkoper?
Als ik de bank bel zullen die dat dan kunnen aangeven?

Stel dat de verkopers een ontbindende voorwaarde willen met bijvoorbeeld de zin dat ze van de verkoop af kunnen als ze op datum X (datum tussen jullie overeen te komen) geen toestemming krijgen dan zullen ze dus op dag X een brief of verklaring van NHG aan je moeten overleggen waarin dat bevestigd wordt. Eventuele zaken die in z'n brief of verklaring staan die persoonlijk zijn kunnen ze dan onzichtbaar voor je maken.

[HuisKopen2013]

ok duidelijk, echter hoor ik al liever van te voren of alles in orde is, voordat ik alles begin te regelen

[rambagts]

ok duidelijk, echter hoor ik al liever van te voren of alles in orde is, voordat ik alles begin te regelen

Idd. Probeer dus te voorkomen dat je kosten gaat maken (denk aan zaken als taxatie, kosten hyp. adviseur e.d.) als je nog niet zeker weet dat verkopers de woning wel op tijd kunnen leveren tegen de overeengekomen prijs.