Koopovereenkomst: voorwaarden vanwege beslag belastingdienst

[Diepzeeduiker]

Hallo forum,

Ik heb al e.e.a. gelezen op dit forum, maar nog geen antwoord gevonden op de vraag waar ik mee zit.

Het volgende is het geval:

We zijn op zoek naar een huis. Graag zouden we i.v.m. gezinsuitbreiding ergens tussen 1 november 2012 en 1 februari 2013 willen verhuizen.

Op dit moment huren we, dus dat is geen probleem, we kunnen met 1 maand opzeggen.

Inmiddels hebben we een geschikt huis gevonden. Huis staat 9 maanden te koop. Eerst voor EUR 542.000,- maar sinds twee maanden is de vraagprijs verlaagd naar EUR 445.000,-. Verkopende partij is een persoonlijke holding (100% eigenaar van prive persoon, die in het huis woont, dus waarschijnlijk het pand door zijn BV aan zichzelf verhuurd heeft).

Drie weken geleden hebben we bezichtigd, makelaar wist te melden dat er wel recent een bod gedaan was op het huis, maar dat bod was afgewezen door de verkoper. Het huis is redelijk afgeleefd en van binnen niet onze smaak, er is wel EUR 130K nodig om alles perfecto te krijgen.

In het kadaster staan 2 andere (precies dezelfde) huizen in de laatste 3 jaar verkocht:
1. In 2009: voor 534.000,-, maar daar is later nog voor 130K aan verbouwd (we hebben de eigenaren gesproken van dat huis en een rondleiding gekregen), dus totaal 664.000,-
2. In 2011: voor 705.000,-, en die was al compleet gerenoveerd.

Dus naar onze mening is een huis in die straat, in perfecte staat minimaal EUR 650K waard.

We zijn, na wat bieden uiteindelijk met de makelaar van de verkoper een verkoopprijs van EUR 415.000 overeengekomen.
(Na onze verbouwing zijn we dan EUR 560K kwijt (inc. k.k.), wat een prima prijs is)

Tijdens ons eerste bod meldde de makelaar dat er wel beslag ligt op het huis door de belastingdienst.

Daarnaast vertelde de makelaar dat de hypotheek die er ligt op het pand hoger is dan onze prijs, dus de bank moet akkoord gaan met de verkoop.

Wij hebben tijdens ons laatste bod gevraagd om een bankgarantie door de verkopende partij, omdat wij een risico zien dat de BV wel aan ons verkoopt, maar door de toestemming van de bank en het bodembeslag misschien uiteindelijk niet (of niet op tijd) kan leveren (bij de notaris).

Makelaar meldde dat een bankgarantie door de verkoper onmogelijk is omdat de verkopende BV dermate _klem_ zit dat er totaal geen geld beschikbaar is. Met de verkoop van de woning zou eerst de bank afgelost worden, daarna blijft er niets over, en vist de fiscus achter het net.

We zitten nu te wachten op de koopovereenkomst van de makelaar. Die komt maar niet, dus al een paar keer gebeld.

Na een paar telefoontjes met de makelaar is het verhaal van de makelaar wat veranderd:
- de hypothecaire inschrijving op het pand is weliswaar een stuk hoger dan ons bod, maar de daadwerkelijk nog openstaande hypotheek is een stuk lager. Dus er is sprake van overwaarde.
- de verkoper is nu in gesprek met de belastingdienst m.b.t. het beslag.

Ik verwacht nu eerdaags de (draft) voorlopige koopovereenkomst van de makelaar. Wel hebben we bij ons bod gemeld dat we zelf, gezien de situatie, door een notaris de voorlopige koopovereenkomst laten opstellen. We hebben ook voorbehoud financiering en bouwtechnische keuring gemeld bij het bod.

Nu onze vraag: welke aanvullende voorwaarden kunnen we opnemen in de voorlopige koopovereenkomst (en zijn enigszins gangbaar), zodat we maximaal beschermd worden? En er een duidelijke penalty is voor de verkoper wanneer hij niet of laat levert.

Vanwege het feit dat de BV het huis verhuurd heeft en er beslag ligt op het huis door de belastingdienst, kunnen de volgende situaties zich voordoen (wat wij kunnen bedenken, misschien zijn er nog meer potentiële beren op de weg?):

- tijdens de levering bij de notaris blijkt dat het huis nog niet leeg is en dat de prive persoon er nog woont
- de fiscus gaat niet akkoord met de (ietwat lage) verkoopprijs en haalt het beslag er niet af
- tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en de levering gaat de BV failliet
- verhaal van de makelaar klopt weer niet en bank gaat niet akkoord met royeren hypotheek

Wel hebben wij omstreeks EUR 5.000,- aan kosten gemaakt (hypotheek regelen, taxatie, bouwtechnische keuring, notaris voor koopovereenkomst).

We denken om voor te stellen de volgende (aanvullende) voorwaarden ter onzer bescherming op te nemen in geval van te late levering door nalatigheid verkoper:
- recht op ontbinding (eenzijdig door ons)
- recht op schade vergoeding (0,003% per dag), waarbij de overeenkomst niet ontbonden wordt

Probleem met de schadevergoeding is echter dat de BV in zeer slechte staat verkeerd (laatste faling KvK dateert van 2008 en dat was al slecht) en we achteraan in de rij komen te staan.

Alternatieven hiervoor de we zelf konden bedenken zijn:

- Zou ik bijvoorbeeld het eerste recht op koop kunnen houden, waarbij de opgelopen schadevergoeding in mindering op de verkoopprijs wordt gebracht?
- Wanneer het pand niet aan ons geleverd wordt, maar wel later executoriaal geveild wordt wil ik het eerste recht op koop houden, maar ook een schadevergoeding ontvangen voor de door ons gemaakte kosten.

Of zijn er nog betere/andere manieren om met deze situatie om te gaan? En hoe dat te regelen?

Alvast dank voor de input!
Diepzeeduiker

[rambagts]

Beste diepzeeduiker,
Allereerst mijn complimenten voor je grondige analyse.

Van groot belang is om te achterhalen op wiens naam het huis staat (BV of particulier eigendom). Dit kun je nagaan bij het kadaster voor een paar euro (Kadastraal bericht eigendom)

- Zou ik bijvoorbeeld het eerste recht op koop kunnen houden, waarbij de opgelopen schadevergoeding in mindering op de verkoopprijs wordt gebracht?
- Wanneer het pand niet aan ons geleverd wordt, maar wel later executoriaal geveild wordt wil ik het eerste recht op koop houden, maar ook een schadevergoeding ontvangen voor de door ons gemaakte kosten.

Groot probleem bij niet doorgaan van de koop is dat je kunt verwachten dat de verkoper (de BV of particulier) je niet spontaan de gebruikelijke boete van 10% (of de overeen te komen 0,003% per dag) zal overmaken en dat je die kosten via een civiele procedure bij de rechtbank moet zien te innen met in dit geval het erg grote risico dat er niets te halen valt (denk aan mogelijk faillissement van de BV of de verkoper zelf).

Je kunt niet in contract vastleggen dat je recht van 1e koop hebt als de woning executoriaal geveild wordt. Woning is immers verpand aan een geldverstrekker en deze laatste bepaalt de verkoopvoorwaarden (veiling of verkoop op andere wijze zoals onderhands, via een makelaar o.i.d.). Je zou dan bij de geldverstrekker aan moeten kloppen om woning te kunnen kopen en mogelijk moeten meedingen met andere kandidaten.
Bij een executoriale veiling staat het je vrij om mee te bieden en/of af te mijnen als je bij de veilingnotaris, tijdens de veiling, kunt bewijzen dat je het kan betalen (dus bijvoorbeeld een bankafschrift met paar ton credit saldo of brief van je bank waarin staat dat bank betaling tot een X-bedrag garandeert).

Ik adviseer je advies in te winnen bij een notaris of een jurist. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Mogelijk zijn er meer haken en ogen.
Succes ermee.

[Blomke]

Is het niet zo in het (hypothetische) geval van een executoriale veiling, dat de president van de rechtbank beoordeelt of een pand onderhands mag worden verkocht tegen een bod dat voldoende tegemoet komt aan de schuldeisers? En daarmee de veiling afblaast?

[rambagts]

Ja dat klopt:


http://www.veilingnotaris.nl/kennisbank ... n_veiling/

Ingeval van een veiling door een hypotheekhouder ('executieveiling krachtens artikel 3:268 BW') bestaat de mogelijkheid tot 14 dagen voor de inzetveiling een schriftelijk bod uit te brengen. Dit schriftelijke bod moet worden gedaan aan de notaris, die de veiling in behandeling heeft en moet onvoorwaardelijk zijn. Voorbehouden in de trant van "mits de bank bereid is tot financiering" of "mits ik mijn eigen huis voor die-en-die datum voor minimaal die-en-die prijs kan verkopen" zijn derhalve niet toegestaan.
Indien de hypotheekhouder of de eigenaar van het ge├½xecuteerde onderpand dat wenst kan met ├®├®n van de bieders een koopovereenkomst worden gesloten die vervolgens ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de president van de rechtbank. Door het indienen dan de overeenkomst zal de veilingdatum worden opgeschort. Indien de president instemt met de koopovereenkomst, komt de koop tot stand en zal de veiling worden afgelast.
Een dergelijke 'onderhandse' (dat wil zeggen: niet-openbare) verkoop is niet mogelijk bij een beslagveiling.

[Blomke]

Dan hoeft "diepzeeduiker" daar dus niet achter aan te gaan.

[rambagts]

Lijkt me moeilijk te doen (bod bij rechtbank). Bod moet immers zonder voorbehoud zijn en diepzeeduiker rept over een benodigde hypotheek hertgeen een complicerende factor is (of kan zijn).