berekening oppervlakte en inhoud

[baldert]

Hallo,
ik heb een paar vragen omtrend de berekening van oppervlakte en inhoud:

- moet ik de binnenmaten of buitenmaten gebruiken? En voor inhoud: telt de hoogte tot het plafond, of de hoogte inclusief plafond?
- voor oppervlakte moet de stahoogte minimaal 1m50 zijn, geldt dit ook voor de inhoud of moet deze dan wel worden meegenomen?
- tellen muurkasten mee?
- telt een aangebouwde schuur mee?

Ik heb de oppervlakte en inhoud nagerekend aan de hand van de tekeningen. Ik kom op 84m2 (inclusief schuur, stahoogte > 1m50) terwijl de brochure 95m2 zegt. De inhoud kom ik ook 25% lager uit (inclusief schuur en stahoogte lager dan 1m50 ook meegerekend).

alvast bedankt

[rambagts]

Veel makelaars meten lengte x breedte (buitenmuren). Bijvoorbeeld 10 x 10 en dan vermelden ze in de brochure:
Woonoppervlakte = 100 m2. Stel plafond hoogte is 2.40 en dan is de inhoud ineens 240 m3.

Als je verder doorleest in de brochure zie je vaak de netto maten van de diverse vertrekken. Als je al deze maten optelt + WC, gang , berging e.d. dan kom je nooit uit op 100m2 maar bijvoorbeeld op 70. Verschil gaat dan op aan buitenmuren, binnenmuren, soms ook balkons of zelfs wachtruimte bij de lift bij de voordeur.

Dus de maten in brochures moet je met een grote korrel zout nemen. Het gaat uiteindelijk om de netto woonoppervlakte en die moet je zelf uitrekenen.
Er is een NEN-2580 norm maar die wordt zelden gebruikt.

[baldert]

Veel makelaars meten lengte x breedte (buitenmuren). Bijvoorbeeld 10 x 10 en dan vermelden ze in de brochure:
Woonoppervlakte = 100 m2. Stel plafond hoogte is 2.40 en dan is de inhoud ineens 240 m3.

Als je verder doorleest in de brochure zie je vaak de netto maten van de diverse vertrekken. Als je al deze maten optelt + WC, gang , berging e.d. dan kom je nooit uit op 100m2 maar bijvoorbeeld op 70. Verschil gaat dan op aan buitenmuren, binnenmuren, soms ook balkons of zelfs wachtruimte bij de lift bij de voordeur.

Dus de maten in brochures moet je met een grote korrel zout nemen. Het gaat uiteindelijk om de netto woonoppervlakte en die moet je zelf uitrekenen.
Er is een NEN-2580 norm maar die wordt zelden gebruikt.

Het gaat mij inderdaad om de NEN-2580 norm, maar wat me niet duidelijk wordt is of de aangebouwde berging meegerekend moet/mag worden.
Als ik alle binnenmaten vermenigvuldig volgens de NEN-2580 norm - dus exclusief buitenmuren en berging, maar inclusief binnenmuren, wc, muurkasten etc - kom ik precies op 95m2, alleen zit daar dan wel het stuk lager dan 1m50 ook bij. De inhoud heeft de makelaar "berekend" door dit x 3m te doen, wat 285m3 geeft. Dit klopt van geen kanten aangezien de maximale hoogte in het huis 2m50 is en bij het schuine dak hier ook nog een flink stuk vanaf gaat.
Kan ik de makelaar hier op aanspreken?

Ben wel benieuwd of die berging nou wel of niet moet/mag worden meegenomen.

[rambagts]

Volgens mij wordt bergruimte dat buiten het woonoppervlak ligt niet meegenomen in de oppervlakte berekening. Ook een eventuele garage valt daar buiten.

Je kunt de makelaar er op aanspreken maar daar zou ik geen energie in steken. Huizenprijzen en flatprijzen worden gebaseerd op prijzen van soortgelijke objecten in dezelfde buurt. Als een makelaar een flat aanbiedt van 100 m2 met prijs van 200.000 en bij nameten blijkt er 80m2 te zijn dan gaat hij je echt de prijs niet verlagen met 20% tot 160.000. Je kunt het natuurlijk wel als argument gebruiken om te pingelen.

[baldert]

Volgens mij wordt bergruimte dat buiten het woonoppervlak ligt niet meegenomen in de oppervlakte berekening. Ook een eventuele garage valt daar buiten.

Je kunt de makelaar er op aanspreken maar daar zou ik geen energie in steken. Huizenprijzen en flatprijzen worden gebaseerd op prijzen van soortgelijke objecten in dezelfde buurt. Als een makelaar een flat aanbiedt van 100 m2 met prijs van 200.000 en bij nameten blijkt er 80m2 te zijn dan gaat hij je echt de prijs niet verlagen met 20% tot 160.000. Je kunt het natuurlijk wel als argument gebruiken om te pingelen.

Ik heb de makelaar geconfronteerd met het enorme verschil. De buitenruimte had hij meegerekend, maar dan nog zit er een verschil van 11% in de gegeven oppervlakte en de werkelijke NEN2580 oppervlakte. Hij ontkende niet dat dit zo was en zou er naar gaan kijken. M.a.w. er gebeurt niks mee.

[baldert]

Reactie van de makelaar gehad. Hij heeft het opnieuw berekend en komt op hetzelfde oppervlakte als hij eerst had.
Of de makelaar kan niet rekenen, of ik snap de NEN2580 code niet.

[rambagts]

Als een makelaar niet vermeldt dat het aantal m2 volgens NEN2580 is gemeten dan kun je ze weinig maken. Punt is wel dat het meten volgens de nen2580-norm niet zo gemakkelijk is.
Zie ook:
http://nl.wikipedia.org/wiki/NEN_2580

Er staat bijvoorbeeld dat een technische ruimte > 0,5 m2 buiten beschouwing moet blijven. Maar hoe bereken je dan de ruimte waar de CV-ketel en luchtafvoer zitten maar waar ook een wasmachine en droger komen te staan?

[baldert]

Als een makelaar niet vermeldt dat het aantal m2 volgens NEN2580 is gemeten dan kun je ze weinig maken. Punt is wel dat het meten volgens de nen2580-norm niet zo gemakkelijk is.
Zie ook:
http://nl.wikipedia.org/wiki/NEN_2580

Er staat bijvoorbeeld dat een technische ruimte > 0,5 m2 buiten beschouwing moet blijven. Maar hoe bereken je dan de ruimte waar de CV-ketel en luchtafvoer zitten maar waar ook een wasmachine en droger komen te staan?

Oh de CV-"ruimte" heb ik gewoon meegenomen hoor, sterker nog, ik vermenigvuldig simpelweg de binnenmaten van de buitenmuren met elkaar voor de begane grond en 1e verdieping en doe dat ook voor het stuk dat 1m50 of hoger is op de 2e verdieping. Simpel sommetje (en volgens mij is dat precies volgens de NEN2580 norm).

Er staat idd nergens dat de makelaar het volgens de NEN2580 norm heeft berekend. Hij heeft het stuk lager dan 1m50 dan ook doodleuk meegerekend. Kan ik dit nu nog wel als argument voor mijn (lagere) bod gebruiken? Ik vind van wel. Als makelaars zelf hun rekensommetjes mogen bedenken dan hoort de tuin straks ook nog bij het woonoppervlak...

[rambagts]

Natuurlijk kun je kleiner aantal m2 dan vermeld in de brochure als argument gebruiken bij een lager bod maar ik denk niet dat de makelaar of verkoper daarvan echt onder de indruk zullen zijn. De vraagprijs zal echt niet gebaseerd zijn op aantal m2 meters maar op basis van andere gegevens.
Probeer wat meer argumenten te vinden bij je lager bod. Als je bijv. bewijs kunt vinden dat er onlangs identieke appartementen voor minder zijn verkocht (www.kadaster.nl) zet dat waarschijnlijk wat meer zoden aan de dijk. Je kunt je ook wel voorstellen dat een lager bod op een appartement dat al een jaar te koop staat eerder wordt geaccepteerd dan in het geval dat een appartement pas net te koop is aangeboden.

Je kunt ook een beetje blufpokeren. Doe een scherp bod met mededeling dat je verkoper 3 dagen de tijd geeft omdat je ook een ander pand op het oog hebt waarop je 4 dagen optie hebt. Dus alles of niets!! Of wacht nog een paar maanden; dan sta je wat sterker in de onderhandelingen.

[baldert]

Natuurlijk kun je kleiner aantal m2 dan vermeld in de brochure als argument gebruiken bij een lager bod maar ik denk niet dat de makelaar of verkoper daarvan echt onder de indruk zullen zijn. De vraagprijs zal echt niet gebaseerd zijn op aantal m2 meters maar op basis van andere gegevens.
Probeer wat meer argumenten te vinden bij je lager bod. Als je bijv. bewijs kunt vinden dat er onlangs identieke appartementen voor minder zijn verkocht (http://www.kadaster.nl) zet dat waarschijnlijk wat meer zoden aan de dijk. Je kunt je ook wel voorstellen dat een lager bod op een appartement dat al een jaar te koop staat eerder wordt geaccepteerd dan in het geval dat een appartement pas net te koop is aangeboden.

Je kunt ook een beetje blufpokeren. Doe een scherp bod met mededeling dat je verkoper 3 dagen de tijd geeft omdat je ook een ander pand op het oog hebt waarop je 4 dagen optie hebt. Dus alles of niets!! Of wacht nog een paar maanden; dan sta je wat sterker in de onderhandelingen.

Er zijn zat andere argumenten voor het lagere bod hoor, dit is er maar 1 van de 7
Het belangrijkste/sterkste argument is wat mij betreft dat het huis wordt verkocht alsof het af is, maar dat zeker niet is. In de brochure staat bijvoorbeeld dat het huis een moderne keuken en badkamer heeft, in werkelijkheid zijn deze 10 jaar oud en moeten beiden eigenlijk gewoon worden vervangen.
Helaas is het geen appartement maar een huis in een wijk waar alle huizen anders zijn, de waardeschatting op basis van kadaster komt dan ook zo'n 35% lager uit dan wat de vraagprijs nu is. Niet echt betrouwbaar dus, maar ook zeker niet in het voordeel van de verkopende partij!

[rambagts]

Makelaars hebben hun eigen vakjargon. Een ruimte met een aanrecht, geiser, koelkast en 4 gaspitten noemt men al een moderne keuken. Woning in originele staat (bouwval).
Oplevering kan snel (woning staat leeg en eigenaars hebben veel haast).

[baldert]

Makelaars hebben hun eigen vakjargon. Een ruimte met een aanrecht, geiser, koelkast en 4 gaspitten noemt men al een moderne keuken. Woning in originele staat (bouwval).
Oplevering kan snel (woning staat leeg en eigenaars hebben veel haast).

Precies, en een ruime slaapkamer betekent dat er precies een 1m40 bed in past.

Maar dat van die moderne keuken en badkamer is dus ook al geen sterk argument? Ik vond vooral de keuken nogal een teleurstelling, kost toch weer 10 - 20.000 extra. En rotzooi, tijd, werk.