een bouwgrond kopen en erop bouwen.

Vragen en discussies over makelaars en het kopen/verkopen van een woning.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

een bouwgrond kopen en erop bouwen.

Berichtdoor renaar » wo 26 jul, 2017 9:40 pm

Dag allemaal.

Ik woon in belgië en kom op het internet raad vragen aan derden.

Ik en mijn vader runnen momenteel een aannemersbedrijf. Mijn vader heeft al ettelijke bouwgronden maar doet hier niets mee.
Ik heb nu al een tijd kunnen sparen en ben aan het nadenken geweest waar ik mijn centen in moet investeren.... en hoe natuurlijk.
Zelf ben ik niet 100% thuis in de wetgeving en dergelijke. Maar als ik zelf een kleine simulatie doe om een bouwgrond te kopen, hierop te bouwen en dan te verkopen. Kom ik uit op verlies
(deze gatallen zijn gebruikt naarmate mijn eigen kennis en kunnen dus evengoed helemaal incorrect zijn). Zie hieronder mijn zelfgemaakte simulatie. Klopt dit? Wat is jullie mening
hierover?

Zijn er betere investeringen??

Kopen bouwgrond en andere opties:

Bouwgrond:
Kostprijs: minstens 100.000 euro
Bijkomende kosten bij een bouwgrond?

- registratiekosten: 10% of 5% bij klein beschrijf (zie klein beschrijf)

Maar ik kom niet in aanmerking voor klein beschrijf want 1 van de voorwaarden zijn dat je jezelf er 3 jaar op domicilieert. (Dit ben ik niet van plan)
- notariskosten: deze bestaat uit 2 delen; het ereloon en de aktekosten
het ereloon is ongeveer 1% van de verkoopprijs. In mijn geval ongeveer 1000 euro. De aktekosten (voorbereiding van de opzoekingen van de grond enz enz…) liggen meestal tussen 700 en 1100 euro.
- Lening (zie lening) Als je een lening aangaat om je bouwgrond te financieren, moet je ook hiervoor registratierechten en notariskosten betalen. Die staan los van de kosten die je aan de bank moet betalen, Reken toch op zo'n 2 % van het kredietbedrag. (vb. als ik enkel een lening aanga voor de bouwgrond moet ik al zeker 115.000 euro lenen. Hier 2% van is 2300 euro aan bijkomende kosten.)
- Verkaveling- en metingskosten, de gaande prijs voor de verkavelingskosten liggen tussen de 200-500 euro , de metingskosten zijn meestal rond de 800 euro.







Als je de totaalprijs voor een bouwgrond van 100.000 even bekijkt:

- Kostprijs: 100.000 euro
- Registratiekosten: 10.000 euro
- Notariskosten: 2000 euro
- Lening: 2300 euro (zonder de intrest)
- Verkaveling- en metingskosten: 1200 euro

Totale kostprijs: 115500 euro (zonder de intrest van de lening)
Vraag: wat krijg je als je een bouwgrond koopt met de prijs van 100.000, maar deze na 2 jaar wilt verkopen??? Hoe zit het dan met die 15500 euro , ben je deze kwijt??

kostprijs bouwen op deze bouwgrond:

Ik heb de grond gekocht, nu wil ik hierop bouwen.
Stel , de grond is 5a en we nemen een ruime bouwoppervlakte van 100m²
Het is de bedoeling de woning casco af te werken.
Kostenplaatje:
- We nemen een kostprijs voor de ruwbouw van 1300 euro/m² (dit is inclusief architectkosten) ruwbouw = 130.000
- We nemen 15.000 euro als reserve voor onvoorzien kosten zoals keuren riolering, aansluiten nutsvoorzieningen, EPB, veiligheid enz enz….

Totale kostprijs: 145.000 euro





Kosten Verkopen van het huis:

het huis is nu gebouwd voor een totale kostprijs van 260.500 euro
dit is dus zonder de interest van de lening.
stel: ik krijg een lening van 260.000 euro met 3% rente

We gaan dit huis nu verkopen, Ik hoop op een verkoopprijs van 295.000 euro.
Hoeveel belastingen en bijkomende kosten komen hierbij?
- Kosten makelaar 4% = 11800 euro
- Kosten meerwaardebelasting (zie meerwaardebelasting)
(295.000/100) x33 = 97350 euro
- Kosten vervroegde terugbetaling van de lening
tijdens de loop van de bouw (geschat op 2 jaar) betalen we elke maand 650 euro af , na 2 jaar komt dat neer op 15600 euro (+3% intrest = 468 euro) we betalen de rest van het bedrag terug aan de bank , dit kost 3 maanden intrest (wederbeleggingskost) dit kost dus 1950 euro. (de lening heeft dus in totaal 2418 euro gekost??)
Proficiat, het huis is nu verkocht
Winst??

we hebben du in totaal 262.918 euro uitgegeven aan het huis + lening
het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro
Wil ik dit verkopen moet ik 109150 euro aan belasting + makelaarskosten betalen.
Dan maak ik dus een verlies van 77068 euro???? (295.000 – 262918 – 109150)




2DE SIMULATIE

we kopen deze keer dezelfde bouwgrond maar met een klein beschrijf en ik behoud de woning 5 jaar (om onder de meerwaardebelasting onderuit te komen)

we kopen de bouwgrond voor: 110500 euro (zie vorige simulatie)
we bouwen het huis voor: 145000 euro (zie vorige simulatie)
totale kostprijs: 255500 euro

het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro en ik krijg een lening voor 250.000 euro
ik behoud het huis 5 jaar (2023)
we gaan nu het huis verkopen:
- kosten makelaar: 11800 euro
- kosten meerwaardebelasting (16%): 47200 euro
- kosten vervroegde terugbetaling van de lening
- deze keer zijn we de lening al 5 jaar aan het afbetalen aan 650 euro per maand (1170 euro reeds intrest betaald) + 1950 euro voor de wederbeligginskost van de bank

winst??
Ik heb dus 258120 euro betaald voor het huis + lening
Het huis heeft een marktwaarde van 295.000 euro
Wil ik dit verkopen moet ik 59000 euro aan belastingen + makelaarskosten betalen
Dan maak ik nog steeds een verlies van 22120 euro

Andere opties

het huis verhuren?
Een huis ( liefst met klein beschrijf) kopen en renoveren
Geld de meerwaardebelasting dan nog steeds??



ALVAST BEDANKT!!
renaar
 
Berichten: 1
Geregistreerd: wo 26 jul, 2017 9:29 pm

Re: een bouwgrond kopen en erop bouwen.

Berichtdoor M_1 » do 27 jul, 2017 5:40 am

Aan de termen en percentages te zien, gaat het hier om een woning in België. De regels verschillen sterk tussen Nederland en België, ik denk dat je dus geen gedegen gedetailleerd antwoord op dit forum zult krijgen.

In zijn algemeenheid geldt wel dat het sterk afhangt waar je de woning bouwt of investeringen zich terugbetalen. Even simpel gezegd, in het ene deel van het land levert iedere geïnvesteerde euro nog geen halve euro waardevermeerdering op, in andere delen levert het twee euro op.

Maar het bouwen van één enkele woning alleen voor de verkoop, zal vaak weinig winst opleveren. Zeker als het maar een waarde van drie ton zou hebben.
M_1
 
Berichten: 2944
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: een bouwgrond kopen en erop bouwen.

Berichtdoor Tukker » do 27 jul, 2017 8:42 am

Beste Renaar,

Je bent niet de eerste Belg en ook niet de laatste denk ik, die denkt dat dit een Nederlands/Belgisch forum is.
Dit is een Nederlands forum, met geen of weinig kennis over Belgische financiële en fiscale kennis.
Ik kan je alleen maar aanraden je goed te laten adviseren in deze kwestie, bij een financieel adviseur/fiscalist.

Succes,
Tukker
Avatar gebruiker
Tukker
 
Berichten: 4517
Geregistreerd: za 23 jun, 2007 7:51 pm


Keer terug naar Makelaar

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 3 gasten


Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling