Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Vragen en discussies over makelaars en het kopen/verkopen van een woning.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

Na een relatie van 6 jaar is het samenlevingscontract tussen mij en mijn vriendin beëindigd.
Als gevolg daarvan is nu het grootste probleem de verdeling van de 7 jaar geleden gekochte woning waarvan ieder bij helften eigenaar is.

Voor de woning is destijds een hypotheek afgesloten van Ôé¼ 220.000,-.
Bij de aankoop heeft mijn vriendin Ôé¼ 55.000,- als depotstorting t.b.v. de spaarverzekering ingebracht. De spaarverzekering en depot is bij de hypotheekverstrekker ondergebracht.

In het samenlevingscontract is hierover vastgelegd dan zij dienaangaande een vordering op mij heeft van Ôé¼ 27.500,-. De huidige waarde van deze verzekering is Ôé¼ 59.000,- met in depot Ôé¼ 15.500,-.
De recente taxatiewaarde van de woning is Ôé¼ 178.000,- en WOZ-waarde Ôé¼ 158.000,-

Omdat mijn vriendin geen inkomsten heeft/had zijn alle gemeenschappelijke kosten gedurende de samenwoning door mij voldaan.

Voor geen van beiden is het mogelijk de hypotheek over te nemen.

Wat zal de te verwachten financiële uitkomst voor ieder afzonderlijk zijn als de woning voor de getaxeerde waarde van
Ôé¼ 178.000,- verkocht zou worden?

Met vriendelijke groet,
Fred
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

Beste Fred,

Omdat mijn vriendin geen inkomsten heeft/had zijn alle gemeenschappelijke kosten gedurende de samenwoning door mij voldaan.
Wat is de reden van deze toevoeging? Wat is er 6 jr geleden afgesproken met haar aangaande de verdeling van hypotheekkosten en andere kosten (gemeentelijke belastingen, energie- en onderhoudskosten? Moeten deze kosten nu ook nog worden verrekend?

De huidige waarde van deze verzekering is Ôé¼ 59.000,- met in depot Ôé¼ 15.500,-.
De stijging van 55.000 tot 59.000: voor wie is deze winst? Zit er nu 59.000 + 15.500 = 74.500 in het spaardeel?
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

Als ik even snel reken zonder rekening te houden met mogelijke andere bepalingen in jullie overeenkomst:
verkoop 178.000
gespaard/In depot 74.500
Totaal 252.500
min hyp. 220.000
over: 32.500 gedeeld door 2 = 16.250 p.p.
Je moet je ex vriendin dan nog 27.500 betalen.
Dus je ex vangt dan 43.750 en ze lijdt een verlies van 55.000 minus 43.750 = 11.250
en het kost jou dan (27.500 - 16.250) = 11.250

Ik neem aan dat er nog wat makelaarskosten komen.
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

Rambagts bedankt voor je snelle reactie op mijn vraag.

Met de toevoeging:
ÔÇ£Omdat mijn vriendin geen inkomsten heeft/had zijn alle gemeenschappelijke kosten gedurende de samenwoning door mij voldaanÔÇØ
hoopte ik op een mogelijkheid nog iets van deze uitgaven te kunnen verrekenen. Hierover is echter niets in het samenlevingscontract (slc) vastgelegd.
Rambagts schreef:
ÔÇ£De stijging van 55.000 tot 59.000: voor wie is deze winst? Zit er nu 59.000 + 15.500 = 74.500 in het spaardeel?ÔÇØ
Zoals je in je volgende bericht ook al aangeeft lijkt mij deze veronderstelling juist.
Naar mijn idee, en ook dat geef je al aan, zal de winst verdeeld moeten gaan worden.
Mijn vriendin eist echter het volledig door haar ingebrachte bedrag van 55k terug. Waar bovenop dan nog de winst zou komen.
In het slc is hierover letterlijk het volgende vastgelegd:

4. Indien door partijen een door hen gezamenlijk te bewonen woning gezamenlijk wordt verkregen, zal de partij die uit eigen middelen meer dan zijn/haar aandeel van de koopsom en de kosten heeft betaald voor het meerdere een vordering hebben op de andere partij. Deze vordering is opeisbaar bij vervreemding van de woning danwel bij ontbinding van deze overeenkomst. De vordering zal geen rente dragen.
5. Het appartementsrecht. plaatselijk bekend (......straat ... te ....) waar de comparanten gaan samenwonen, zal door de comparanten, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom worden verkregen.
De op dit appartementsrecht betrekking hebbende (hypothecaire) geldlening wordt door hen beiden gezamenlijk aangegaan.
Aan de financiering van dit appartementsrecht zal de partner sub 1 geen eigen middelen bijgedragen en de partner sub 2 een bedrag van vijfenvijftigduizend euro (Ôé¼ 55.000,00) .
Ten gevolge van deze ongelijke bijdrage aan de financiering heeft de partner sub 2 een vordering op de partner sub 1 van zevenentwintigduizend vijfhonderd euro (Ôé¼ 27.500,00).
Op deze vordering is het hiervoor onder 4 bepaalde van toepassing.


Naar mijn mening houdt dit in dat zij slechts de helft van het door haar ingebrachte bedrag kan en mag terugvorderen. Over ÔÇ£winstÔÇØ (rente) is niets vermeld. In je berekening is die ÔÇ£winstÔÇØ echter al meegenomen en aldus verdeelt, lijkt mij

Aansluitende vraag is: met welke bijkomende kosten heb ik verder nog rekening te houden?
Ik denk hierbij aan:
- Mogelijke boetes i.v.m. het verbreken van de hypotheekovereenkomst en spaarverzekering.
- Notariskosten
- Belastingen over het vrijgekomen bedrag van de spaarverzekering en depotstorting.
- Verrekening hypotheekrenteaftrek
- etc.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

hoopte ik op een mogelijkheid nog iets van deze uitgaven te kunnen verrekenen. Hierover is echter niets in het samenlevingscontract (slc) vastgelegd.
Dus niets te verrekenen!
Mijn vriendin eist echter het volledig door haar ingebrachte bedrag van 55k terug. Waar bovenop dan nog de winst zou komen.
Stelling van je vriendin is juist maar alleen als er tenminste 55.000 over blijft bij de verkoop van de woning.
Als woning met verlies wordt verkocht is het verlies voor jullie beiden (ieder de helft). Dit geldt ook voor een eventuele winst.
Winst of verlies kan ik niet bepalen omdat aankoopprijs incl. belasting niet wordt vermeld.
Aansluitende vraag is: met welke bijkomende kosten heb ik verder nog rekening te houden?
Ik denk hierbij aan:
- Mogelijke boetes i.v.m. het verbreken van de hypotheekovereenkomst en spaarverzekering.
- Notariskosten
- Belastingen over het vrijgekomen bedrag van de spaarverzekering en depotstorting.
- Verrekening hypotheekrenteaftrek
Boetes: Meestal zijn er geen renteboetes bij verkoop. Maar vraag dit voor de zekerheid na bij je geldverstrekker of je hyp. adviseur.

Notariskosten. Kopers van de woning storten 178.000 op de rekening van de notaris. Notaris moet echter 220.000 overmaken aan jullie huidige geldverstrekker en de vraag is of het verschil op dat zelfde moment al kan worden verrekend met spaarsaldo. Soms lukt dat maar soms lukt dat pas met vertraging en dan moet er dus even bijgestort worden op de rekening van de notaris (anders kan de notaris de woning niet leveren aan de nieuwe kopers). Kopers betalen de kosten van het transport en voor de verkopers zijn er geen of weinig kosten. Stel dat spaarsaldo wel vrijkomt op de zelfde dag (dag van transport aan de kopers) dan zal de notaris beschikken over 252.500 waarvan hij voor 220.000 de hyp. aflost. De resterende 32.500 zal hij pas overmaken als jullie beiden het eens zijn en hiervoor een verklaring ondertekenen bij de notaris. Hier zou je dan kunnen afspreken dat deze 32.500 naar je vriendin wordt overgemaakt en dan moet jij haar nog 22.500 betalen.

Belasting spaarsaldo: Bij gedwongen verkoop vervalt de tijdsklem (dus geen belasting over de spaarwinst) van 20 jaar maar check dat nog even bij je geldverstrekker of de belastingdienst.

Verrekening hypotheekrenteaftrek.
Als je vriendin niet meebetaald heeft aan de rentekosten en dus ook niets heeft kunnen aftrekken valt hier niets meer te verrekenen.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

Hier zou je dan kunnen afspreken dat deze 32.500 naar je vriendin wordt overgemaakt en dan moet jij haar nog 22.500 betalen.
Deze zin is wat voorbarig en mogelijk niet juist. Je kunt maar beter de notaris die SLC heeft opgemaakt om een exacte berekening vragen. Neem dan wel de nota mee die je destijds hebt gehad toen jullie de woning kochten (aankoopprijs, overdrachtsbelasting, kosten hypotheek e.d.)
Notaris kan je dan precies aangeven welke kosten wel/niet voor verrekening in aanmerking komen en een verdeling maken o.b.v. geschatte verkoopprijs (minus makelaarskosten).
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

Sorry, maar het begint mij nu en beetje te duizelen...
Stelling van je vriendin is juist maar alleen als er tenminste 55.000 over blijft bij de verkoop van de woning.
Als woning met verlies wordt verkocht is het verlies voor jullie beiden (ieder de helft). Dit geldt ook voor een eventuele winst.
Op basis waarvan trek je deze conclusie?
Mijn vriendin kan die 55k wel eisen maar in het SLC is dat niet met zoveel woorden omschreven. Daar is slechts sprake van 27,5k.
In een vorig bericht was de uitkomst nog als volgd:
Als ik even snel reken zonder rekening te houden met mogelijke andere bepalingen in jullie overeenkomst:
verkoop 178.000
gespaard/In depot 74.500
Totaal 252.500
min hyp. 220.000
over: 32.500 gedeeld door 2 = 16.250 p.p.
Je moet je ex vriendin dan nog 27.500 betalen.
Dus je ex vangt dan 43.750 en ze lijdt een verlies van 55.000 minus 43.750 = 11.250
en het kost jou dan (27.500 - 16.250) = 11.250
Komt mij uiteraard beter uit ook...omdat ik volgens je laatste berekening het dubbele hiervan zou moeten gaan betalen.
Notaris moet echter 220.000 overmaken aan jullie huidige geldverstrekker en de vraag is of het verschil op dat zelfde moment al kan worden verrekend met spaarsaldo. Soms lukt dat maar soms lukt dat pas met vertraging en dan moet er dus even bijgestort worden op de rekening van de notaris (anders kan de notaris de woning niet leveren aan de nieuwe kopers).
Omdat de spaarverzekering ├®n hypotheek bij dezelfde hypoheekverstrekker is ondergebracht ga ik er van uit dat de bank dit intern gaat verrekenen.

Kun je mij ook aangeven wat mij te doen staat welke stappen ik moet gaan ondernemen om te woning te gaan verkopen?

Verder vraag ik mij af of er niet de mogelijkheid is om gebruik te maken van de compensatieregeling van NHG?
In ieder geval voldoe ik aan de vereiste voorwaarden;
- Er is sprake van het verbreken van een samenlevingscontract
- Geen van beide is in staat de hypotheek zelfstandig over te nemen.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

In jullie SLC staat:

4. Indien door partijen een door hen gezamenlijk te bewonen woning gezamenlijk wordt verkregen, zal de partij die uit eigen middelen meer dan zijn/haar aandeel van de koopsom en de kosten heeft betaald voor het meerdere een vordering hebben op de andere partij. Deze vordering is opeisbaar bij vervreemding van de woning danwel bij ontbinding van deze overeenkomst. De vordering zal geen rente dragen.

5. Ten gevolge van deze ongelijke bijdrage aan de financiering heeft de partner sub 2 een vordering op de partner sub 1 van zevenentwintigduizend vijfhonderd euro (Ôé¼ 27.500,00).
Op deze vordering is het hiervoor onder 4 bepaalde van toepassing.

Ik leid uit deze 2 bepalingen af dat je vriendin recht heeft op terugbetaling van haar inbreng van 55.000 als de deze 55.000 betaald kan worden uit de opbrengst. In het onverhoopte geval dat deze 55.000 verloren is gegaan (bijvoorbeeld door een forse waardedaling van de woning) heeft je vriendin nog een vordering op jou van 27.500 (zij verliest dan 27.500 en jij ook). Dit zijn gebruikelijke voorwaarden bij samenwoning, fiscaal partnerschap en bij huwelijk op huwelijkse voorwaarden.

Ook rechtbanken hanteren het principe dat bij beëindiging van een SLC beide partijen recht hebben op terugbetaling van ieders inbreng (als het geld er natuurlijk nog is).

NHG:
Ik adviseer je kennis te nemen van de NHG-voorwaarden op www.nhg.nl.
Je kunt ook op dit forum zoeken onder NHG.
Neem contact op met je geldverstrekker bij een restschuld voordat jullie samen een makelaar aanstellen om woning te gaan verkopen.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Rense »

Beste Fre,

Even simpel. Je ex heeft het recht haar ingebrachte Ôé¼ 55.000 op te eisen conform het samenlevingscontract. Je gedachte dat ze slechts Ôé¼ 27.500 kan eisen snap ik maar je moet het zo zien. De helft van die Ôé¼ 55.000 is door de 50/50 verdeling sowieso al van haar. Ze hoeft dus alleen jouw deel op te eisen.

Als je de verzekering even loslaat dan is er een schuld van Ôé¼ 220.000 en een waarde van Ôé¼ 178.000. Per saldo een onderwaarde van Ôé¼ 42.000. Omdat jullie beide voor 50% eigenaar zijn draaien beide dus op voor een schuld van Ôé¼ 21.000.

Dan de verzekering: Er is een waarde van Ôé¼ 74.500. Hiervan kan jouw ex Ôé¼ 55.000 opeisen. Resteert een bedrag van Ôé¼ 19.500.
Deze Ôé¼ 19.500 wordt weer door twee gedeeld zodat beide Ôé¼ 9.750 ontvangen.

Per saldo is er dus voor jouw een schuld van Ôé¼ 21.000 en een bezit van Ôé¼ 9.750. Totaal tekort dus Ôé¼ 11.250

Bovenstaande is de vereenvoudigde versie van de berekening van Rambragts.
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

rambragts en Rense bedankt voor jullie heldere uitleg.
Het is mij nu duideijk. :wink:

Rest mij de vraag welke stappen ik nu moet gaan nemen om dit uit te gaan voeren?

Verder ga ik nog even uitvissen hoe dat met de NHG zit.

Naar mijn idee voldoe ik aan enkele voorwaarden om in aanmerking te komen voor kwijtschelding.
Omdat uit de volgende berekening blijkt dat er ondanks de waardevermindering van de woning toch sprake is van "overwaarde" lijkt dat echter ni├®t zo te zijn is mij gezegd.

Hypotheek Ôé¼ 220.000,-
Verz. + depot Ôé¼ 74.500,-
Restschuld Ôé¼ 145.500,- (220.000,- minus 74.500,-)
Taxatie Ôé¼ 178.000,-
Overwaarde Ôé¼ 32.500,- (178.000,- minus 145.500,-)

Als deze berekening inderdaad juist is zou ik ni├®t in aanmerking komen voor kwijtschelding door NHG
Klopt dat?
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

Als deze berekening inderdaad juist is zou ik ni├®t in aanmerking komen voor kwijtschelding door NHG
Klopt dat?
Je stelling klopt. Er is immers geen restschuld mede door de hoge inleg van 55.000 van je ex vriendin.

Te ondernemen stappen:
- Bij jullie huidige hypotheekverstrekker nagaan of er nog zaken zijn die aandacht verdienen. Ik denk aan boeterente (meestal niet van toepassing bij verkoop) en vragen of er problemen verwachtbaar zijn als op de dag van transport "slechts" ca 178.000 beschikbaar is ipv 220.000 (dus of het depot van 74.500 die dag ook vrijgemaakt kan worden opdat de notaris woning die zelfde dag kan transporteren aan de nieuwe kopers). Leg e.e.a. schriftelijk vast. Als er iets mis gaat kunnen de kopers schade in rekening brengen en die kan oplopen tot 10% (boete beding in verkoopovereenkomst) van de verkoopprijs.

Hierna:
- Samen met je ex een makelaar zoeken en opdracht geven de woning te verkopen.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door rambagts »

Nog een kort vraagje:
Je zegt:
Omdat mijn vriendin geen inkomsten heeft/had zijn alle gemeenschappelijke kosten gedurende de samenwoning door mij voldaan.
en:
In het samenlevingscontract is hierover vastgelegd dan zij dienaangaande een vordering op mij heeft van Ôé¼ 27.500,-. De huidige waarde van deze verzekering is Ôé¼ 59.000,- met in depot Ôé¼ 15.500,-.
Met in depot 15.500. Als jij deze 15.500 hebt ingebracht is de rekensom nog wat positiever als ik art 4 in de slc goed lees.
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

Sorry dat ik wat laat reageer, maar druk...
In ieder geval bedankt voor je opmerking.
Klopt maar ook die 15.500,- zullen we moeten delen. Ieder 7.750,- dus...
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

"Samen een makelaar zoeken" zit er, vanwege de 'gespannen verhoudingen' echter helaas niet in, integendeel!
Fr@
Berichten: 14
Lid geworden op: di 25 nov, 2014 3:37 pm

Re: Hoeveel restschuld na verkoop woning?

Bericht door Fr@ »

Met in depot 15.500. Als jij deze 15.500 hebt ingebracht is de rekensom nog wat positiever als ik art 4 in de slc goed lees.
Je veronderstelling is (helaas) niet juist.
Er is bij de koop van de woning door mijn vriendin 55.000,- in een depot ingelegd t.b.v. de spaarverzekering.
Hiervan worden de premies voor de levensverzekering betaald.
De waarde van deze verzekering is op dit moment 56.000,-
Van de 55.000,- rest in depot nog 15.500,-

Ik betaal vanaf aanvang alle vaste lasten.

Neem ik aan dat de berekening zo ongeveer blijft zoals je die op 'do 27 nov, 2014 10:21 am' hebt voorgerekend.
Weliswaar zullen hier nog de belastingheffing, noodzakelijke kosten voor de verkoop van de woning, etc. moeten worden meegerekend.
Plaats reactie