Verkoper houdt zich niet aan voorwaarden toestemming bank

[NoelleS85]

Afgelopen november hebben we een koopcontract ondertekend van een huis. Het was een gedwongen verkoop (echtscheiding) dus de prijs was erg gunstig, maar tegelijkertijd moest er door de verkopende bank toestemming worden gegeven.

De ontbindende voorwaarden waren als volgt:
ÔÇó Toestemming bank 5 weken
ÔÇó Financiering 7 weken

Wij hebben al bijna alles rond voor de financiering en hebben dus al aardig wat kosten gemaakt (hypotheker, taxatie, bouwkundig rapport). Nu zijn de 5 weken al bijna verstreken (a.s. maandag is de 'deadline', het is nu zaterdag) en we hebben niks gehoord. Afgelopen donderdag heb ik de makelaar gebeld om te vragen of er al iets bekend is over de status. Ik kreeg als antwoord "er is nog geen duidelijkheid. We nemen contact met u op als we meer weten."

Nu geloof ik niet dat ze de 5 weken zullen halen... Dit betekent dus dat de verkopers ons 10% van de verkoopprijs schuldig zijn.

Wat zouden jullie in ons geval doen? Wachten op toestemming, of direct een brief schrijven / contact opnemen dat we van de koop afzien en de 10% graag uitbetaald willen hebben? We zijn een beetje geïrriteerd dat we al zoveel kosten hebben gemaakt en zij weinig actief zijn.

Wat zijn precies onze opties? Als zij voorbij de deadline gaan en ons ineens laten weten dat de bank geen toestemming geeft, dan gelden de ontbindende voorwaarden niet meer, toch? Wat betekend dat wij de 10% (plus compensatie Wellicht) uitbetaald krijgen?

[webka]

Nu geloof ik niet dat ze de 5 weken zullen halen... Dit betekent dus dat de verkopers ons 10% van de verkoopprijs schuldig zijn.

Dat is een misvatting. Het is slechts een datum waarop een ontbindende voorwaarde vervalt. De 10% (deze staat ook vermeld?) zijn ze pas verschuldigd indien ze ook niet leveren op de geplande transportdatum. Overigens kun je de verkopers pas 8 dagen na de geplande transportdatum in gebreke stellen en de 10% opeisen.

Jij hebt dus geen enkel recht om van de koop af te zien. Sterker nog, indien jij dat doet ben je 10% verschuldigd.

Wellicht dat ze maandag vragen om een verlenging van de ontbindende voorwaarde(n). Dit kan je weigeren, waarna zij het recht hebben om van de verkoop af te zien door een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden... uiteraard zonder kosten voor hun.
Verstandiger is dan vaak om wel die 1 of 2 weken extra te geven.

[rambagts]

Ik voeg hier nog aan toe dat als de kopers in gebreke blijven en je de 10% wilt opeisen je er niet vanuit kunt gaan dat ze dan binnen 14 dagen zullen betalen. In dat geval zul je een civiele procedure via een advocaat bij de rechtbank moeten opstarten. Waarschijnlijk zal de rechtbank je in het gelijk stellen en de tegenpartij veroordelen tot betaling en vergoeding van je advocaatkosten. Maar als er niets meer te halen valt vis je achter het net. Je stelt dat er sprake is van een gedwongen verkoop. Dus ga er maar vanuit dat er niets te halen valt! .

[NoelleS85]

Nu geloof ik niet dat ze de 5 weken zullen halen... Dit betekent dus dat de verkopers ons 10% van de verkoopprijs schuldig zijn.

Dat is een misvatting. Het is slechts een datum waarop een ontbindende voorwaarde vervalt. De 10% (deze staat ook vermeld?) zijn ze pas verschuldigd indien ze ook niet leveren op de geplande transportdatum. Overigens kun je de verkopers pas 8 dagen na de geplande transportdatum in gebreke stellen en de 10% opeisen.

Jij hebt dus geen enkel recht om van de koop af te zien. Sterker nog, indien jij dat doet ben je 10% verschuldigd.

Wellicht dat ze maandag vragen om een verlenging van de ontbindende voorwaarde(n). Dit kan je weigeren, waarna zij het recht hebben om van de verkoop af te zien door een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden... uiteraard zonder kosten voor hun.
Verstandiger is dan vaak om wel die 1 of 2 weken extra te geven.

Als de ontbindende voorwaarde vervalt, betekent dit toch dat ze aan de verkoop vast zitten? In het contract staat dat zij alleen beroep op de o.v. kunnen doen door ons schriftelijk bewijs te leveren dat de bank/hypotheekverstrekker het heeft afgewezen, ze kunnen niet zomaar van de verkoop afzien. Blijven zij dan alsnog in gebreke (als de bank geen toestemming geeft en ze kunnen ons het huis dus niet verkopen), moeten zij dan schadevergoeding (en/of 10%) betalen? Verlenging zal betekenen dat we ze nog 1 of 2 weken geven om eronder uit te komen (zonder te betalen), dus voor ons is dat geen optie aangezien wij alles al bijna rond hebben en we het huis echt graag willen hebben.

Wat te doen als wij dinsdag nog niks gehoord hebben?

[webka]

Ja,
Maar als jij de toestemming tot verlenging niet geeft dan kunnen zij ontbinden.
Zij geen boete, jij geen huis.

[NoelleS85]

Ja,
Maar als jij de toestemming tot verlenging niet geeft dan kunnen zij ontbinden.
Zij geen boete, jij geen huis.

Maar zij kunnen niet ontbinden als de datum al gepasseerd is, toch?
Ook: ze kunnen niet zomaar ontbinden zonder schriftelijk bewijs dat het afgewezen is (hebben wij in het contract laten opnemen).

[webka]

Uiteraard moet er bewijs worden angeleverd en
indien de datum gepasseerd is, is ook de ontbindende voorwaarde vervallen. Dus indien zij maandag niet ontbinden of vragen om verlenging dan is de voorwaarde 'toestemming van de bank' vervallen. Zij kunnen daar dan dus geen beroep meer op doen.

[NoelleS85]

Bedankt voor de duidelijke reactie. Er blijft inderdaad de 'dreiging' dat als we nee zeggen, ze toch in 1 dag ineens met een bewijs komen, en dan hebben wij inderdaad niks (alleen een investering gemaakt dat op niks uitloopt).

We willen het huis graag dus geven ze dan toch maar de tijd om toch een akkoord van hun hypotheekverstrekker krijgen. We hebben zover besloten dat als zij morgen of dinsdag vragen om verlenging, we akkoord gaan, maar op voorwaarde dat wij dan ook verlenging op onze ontbindende voorwaarden (financiering) krijgen. We hebben al een offerte getekend, moeten alleen nog een paar stukken (bewijzen) leveren en dan is het wachten tot dit is afgerond. Ga ervan uit dat dit in de regel geen probleem is.

Horen we tot woensdag niks, dan zitten zij in ieder geval er aan vast en is dat voor ons alleen maar positief.

Nog een vraag: enig idee wat er gebeurt indien de ontbindende voorwaarde vervalt (zeg: ze laten niks weten de komende dagen), en hun hypotheekverstrekker geeft uiteindelijk geen toestemming. Wat is dan hun situatie? Ik ga er vanuit dat de verkopers dan een probleem hebben? (wat erg rot is, aangezien zij er weinig aan kunnen doen... behalve er actiever in te zijn)

[rambagts]

Ik ga er vanuit dat de verkopers dan een probleem hebben? (wat erg rot is, aangezien zij er weinig aan kunnen doen... behalve er actiever in te zijn

Idd. De verkopers hebben dan een probleem als ze (zoals Webka al aangaf) op de transportdatum de woning niet kunnen leveren. Alsdan is het aan jullie om ze in gebreke te stellen en de boete op te eisen.

[NoelleS85]

Ik ga er vanuit dat de verkopers dan een probleem hebben? (wat erg rot is, aangezien zij er weinig aan kunnen doen... behalve er actiever in te zijn

Idd. De verkopers hebben dan een probleem als ze (zoals Webka al aangaf) op de transportdatum de woning niet kunnen leveren. Alsdan is het aan jullie om ze in gebreke te stellen en de boete op te eisen.

Moeten wij nog iets ondernemen als wij woensdag nog niks gehoord hebben? Of laten we het zoals het is omdat de ontbindende voorwaarde dan sowieso verlopen is?

[rambagts]

Jullie hoeven niets te ondernemen. Ik zou nu ook nog geen slapende honden wakker maken,

[NoelleS85]

Het is woensdag en we hebben helemaal niks gehoord. Wij weten nu niet wat we moeten doen. We vinden het alleen maar heel vreemd. We hebben het artikel nog eens heel goed doorgelezen, en nu hebben we natuurlijk angst en lezen we ineens van alles anders in het artikel. We zijn bang dat ze het artikel net zo hebben gedraaid dat het nu in ons nadeel kan zijn, hoewel ons dat vreemd lijkt. (moet erbij zeggen dat ze het ons precies zo hebben uitgelegd: als jullie 21 januari niks horen, zit het goed. en zo hoort een ontbindende voorwaarde ook te werken...).

Dit is het artikel:

"Deze overeenkomst zal, mits inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten aan een der partijen in het volgende geval:
Als verkoper niet voor 20 januari 2014 toestemming heeft verkregen van XXX Hypotheken om de woning te verkopen voor een koopprijs van Ôé¼ xxx.xxx k.k.
Indien verkoper geen toestemming ontvangt voor de verkoop van het Verkochte, zal hij koper uiterlijk ├®├®n dag na de in dit artikel genoemde datum een schriftelijk bewijs van de afwijzing van XXX Hypotheken doen toekomen"

Dit betekent dus ├®cht dat dit nu vervalt en zij dus niet meer zonder vergoeding kunnen ontbinden? We vinden het vreemd dat "kunnen" tussen haakjes staat. Aan de andere kant, het kan niet ontbonden worden als zij ons niks laten weten...

[rambagts]

Dit betekent dus ├®cht dat dit nu vervalt en zij dus niet meer zonder vergoeding kunnen ontbinden? We vinden het vreemd dat "kunnen" tussen haakjes staat. Aan de andere kant, het kan niet ontbonden worden als zij ons niks laten weten.

De ontbindende voorwaarde is verlopen dus de verkopers moeten zich verder aan de overige bepalingen houden en woning op de afgesproken dag, die in het contract staat, opleveren.

Het woordje kunnen staat tussen haakjes. Dit is gebruikelijk.
De koop wordt immers ontbonden op 21 januari als de verkoper geen toestemming heeft gekregen van zijn bank en de koop kan worden ontbonden als de verkoper geen toestemming krijgt van zijn bank voor die datum.

Ik neem aan dat je een aanbetaling van 10% moet regelen voor een bepaalde datum. Ik zou in dit bijzondere geval wel even nagaan (via de notaris) of de verkopers ook echt die toestemming kunnen overleggen.

[klerkje]

Niet om meteen heel vervelend te doen, maar mocht de bank van de verkoper toch geen toestemming geven voor de overdracht dan heeft koper alsnog een probleem aangezien de bank dan kennelijk niet mee zal werken aan het doorhalen van de hypotheek op de woning.

In dat geval kan er niet overgedragen worden. Zeker, het is het risico van verkoper en die is met het verlopen van de ontbindende voorwaarde ook zeker aansprakelijk, maar het is in dit geval natuurlijk maar de vraag in hoeverre er wat te halen valt bij verkoper.

Je zou kunnen navragen bij de verkoopmakelaar of de bank toestemming heeft gegeven. Anders even navragen bij de notaris, die moeten immers de aflosnota opvragen en zullen dus ook contact hebben met die bank.