Mijn huurhuis kopen

[Maysplace]

Ik huur mijn appartement van een particuliere verhuurder. Het appartement maakt deel uit van een appartementenblok.
Onlangs heeft de eigenaar het appartementenblok laten splitsen in appartementsrechten bij de notaris. Hiertoe is bouwkundig onderzoek uitgevoerd en zijn een aantal zaken hersteld zoals het dak en schilderwerk.

De verhuurder heeft, op mijn vraag, aangegeven dat, nu de splitsing heeft plaatsgevonden, de mogelijkheid voor hem bestaat om de appartementen te verkopen. Hij zal zelf echter voorlopig geen actie hierop ondernemen.

Ik heb de eigenaar aangegeven dat ik geinteresseerd ben om de woning te kopen en heb hem gevraagd naar de mogelijke vraagprijs. Hij zegt echter dat ik maar moet kijken of het voor mij mogelijk is de woning te financieren... uitgaande van de WOZ-waarde en dan met een voorstel kan komen.

Ik heb geen idee wat nu handige stappen zijn om te nemen en wat het belang van de eigenaar is, en zijn motivatie om te gaan splitsen. Is zijn desinteresse een spel?
De WOZ-waarde is 182.000 euro volgens belastingpapieren. Maar is dit ook werkelijk wat het appartement waard is? Is het beter om een taxatie te laten uitvoeren? Handig om een makelaar in de hand te gaan nemen? Hoe zit het met een VVE zolang er nog geen andere eigenaren zijn? Kan ik ook een bod uitbrengen dat lager ligt dan de WOZ-waarde? Als er iemand is die mij kan adviseren, of weet waar ik daarvoor terecht kan, houd ik mij graag aanbevolen.

[rambagts]

Ik vermoed dat de eigenaar het blok heeft laten splitsen om t.z.t. gemakkelijker de woningen te kunnen verkopen als de verhuurders vertrekken (een leeg appartement brengt meer op dan bewoond). Zo te lezen staat hij niet echt te popelen om te verkopen; mogelijk is hij tevreden is met het rendement uit verhuur. Hij kan natuurlijk ook toneel spelen en wel willen verkopen maar daar nu nog niet mee te koop lopen.

Mijn advies is om een keer bij een hyp. adviseur langs te gaan voor een vrijblijvend gesprek en om je max. hypotheek te laten berekenen o.b.v. je inkomen en de woz. waarde (deze hypotheekadviseur kan je ook vertellen wat de effecten zouden zijn als je uiteindelijk wat meer of minder betaalt dan de woz-waarde).
Als dat gesprek positief uitvalt zou je weer contact met je verhuurder kunnen opnemen om tot verdere zaken te komen. Als het echt serieus wordt zou je de woning kunnen laten taxeren, bouwkundig laten keuren, en een aankoopmakelaar zoeken om je te helpen.

Zo lang er 1 eigenaar is heeft een VVE geen zin. Als je de woning zou kopen dan zal oprichting van een VVE nodig zijn waarbij jij 1 stem hebt en de verhuurder de rest van de stemmen totdat er meer flats worden verkocht. Je zult dan ook voor 1/?? deel moeten bijdragen in de jaarlijkse kosten w.o. reservering toekomstig onderhoud.

Uit hoeveel appartementen bestaat het gebouw? Allemaal gelijk en in de zelfde staat?

[Fer]

Zo lang er 1 eigenaar is heeft een VVE geen zin. Als je de woning zou kopen dan zal oprichting van een VVE nodig zijn waarbij jij 1 stem hebt en de verhuurder de rest van de stemmen totdat er meer flats worden verkocht. Je zult dan ook voor 1/?? deel moeten bijdragen in de jaarlijkse kosten w.o. reservering toekomstig onderhoud.

Uit hoeveel appartementen bestaat het gebouw? Allemaal gelijk en in de zelfde staat?

Dit klopt niet. Sterker nog, de topicstarter wordt hiermee op een dwaalspoor gebracht.

De topicstarter gaf duidelijk aan dat het gebouw (bestaande uit meerdere woningen) vrij recent is gesplitst. De Nederlandse wet schrijft voor dat bij een splitsing een VVE dient te worden opgericht. Zie art. 5:112 BW daarvoor. Ook zou je wel gek zijn om een appartement te gaan kopen en zelf daarvoor nog geld te moeten investeren om de splitsing op orde te krijgen met oa alle problemen die dit met zich meebrengt met een financiering.
Ook is het helemaal niet nodig dat ├®├®n appartmentseigenaar ├®├®n stem zal hebben. Dit zal in de splitsingsakte zijn aangegeven.

Ook als er (nu) nog maar ├®├®n eigenaar is, is er een meerwaarde voor de oprichting van een VVE bij een gebouw met meerdere woningen. Zo weet je als koper dat er een meerjarenonderhoudsplan is (of dient te zijn), een reserve dient te worden opgebouwd etc. Ook hoef je bij een verkoop niet een paar maanden te wachten totdat het gebouw alsnog in appartementsrechten is gesplitst. Gelet op alle partijen die daaraan moeten meewerken (hypotheekhouders, bij gebouwen op erfpacht ook de grondeigenaar etc.) kan dit namelijk een poosje duren.

De topicstarter zou ik aanraden een eigen adviseur in de arm te nemen, bijvoorbeeld een makelaar. Gelet dat je al weet wat je wilt kopen, kan die in overleg met jou (jij kent de woning immers goed) een goede inschatting van de waarde maken en een goede strategie bedenken voor een eerste bod. Je hebt deze makelaar dus eigenlijk alleen nodig voor het onderhandelen en enige deskundige input. Kosten zouden daarom wel mee moeten vallen.

[rambagts]

Zo lang er 1 eigenaar is heeft een VVE geen zin.

Ik bedoelde hier te zeggen dat, zolang er slechts 1 eigenaar is (dus 1 lid) , De VVE niet echt actief zal zijn.
Mocht je tot koop overgaan dan wordt je dus het tweede lid van deze VVE. Laat je in ieder geval ook deskundig adviseren door een bouwkundige die niet alleen kijkt naar je eigen apt maar ook globaal naar het hele gebouw. Als er in de (nabije) toekomst nog achterstallig onderhoud moet plaatsvinden zul je daaraan moeten bijdragen en dan kun je daar met je eerste bod rekening mee houden. Een makelaar moet je een indicatie kunnen geven omtrent de hoogte van de te verwachten service kosten en als je die optelt bij de te verwachten netto hypotheekkosten heb je een aardig beeld (versus huidige en toekomstige huurbetalingen).

[Fer]

Zo lang er 1 eigenaar is heeft een VVE geen zin.

Ik bedoelde hier te zeggen dat, zolang er slechts 1 eigenaar is (dus 1 lid) , De VVE niet echt actief zal zijn.
Mocht je tot koop overgaan dan wordt je dus het tweede lid van deze VVE. Laat je in ieder geval ook deskundig adviseren door een bouwkundige die niet alleen kijkt naar je eigen apt maar ook globaal naar het hele gebouw. Als er in de (nabije) toekomst nog achterstallig onderhoud moet plaatsvinden zul je daaraan moeten bijdragen en dan kun je daar met je eerste bod rekening mee houden. Een makelaar moet je een indicatie kunnen geven omtrent de hoogte van de te verwachten service kosten en als je die optelt bij de te verwachten netto hypotheekkosten heb je een aardig beeld (versus huidige en toekomstige huurbetalingen).

Vreemde manier van formuleren dan.

Ook dan klopt het niet helemaal.

Ik heb vaker te maken met professionele partijen die appartementen kopen, opknappen, doorverkopen en daarbij (proberen) winst te maken. Zodra ze eigenaar zijn, zorgen ze ervoor dat eventuele slapende VVE's actief worden. Op die wijze is een potentiële koper duidelijk hoeveel de VVE-bijdrage zal zijn, wordt er vanaf dag 1 een reserve opgebouwd, kan een hypotheekbank een aankoop financieren en komt e.e.a. de verkoopwaarde ten goede.

Het lijkt mij dan ook aan verkoper om aan te geven wat de VVE-bijdrage zal zijn, zeker als de verkoper eigenaar is van de overige appartementen.

[Advies123]

Vond het verhaal van Rambags anders vrij duidelijk.

Ik heb vaker te maken met professionele partijen die appartementen kopen, opknappen, doorverkopen en daarbij (proberen) winst te maken. Zodra ze eigenaar zijn, zorgen ze ervoor dat eventuele slapende VVE's actief worden. Op die wijze is een potentiële koper duidelijk hoeveel de VVE-bijdrage zal zijn, wordt er vanaf dag 1 een reserve opgebouwd, kan een hypotheekbank een aankoop financieren en komt e.e.a. de verkoopwaarde ten goe

TS heeft te maken met een eigenaar die ogenschijnlijk geen interesse heeft in verkoop. Voor hem is een actieve VvE dan ook niet nodig.

Ik zie het al voor me,
VvE heeft 1 lid, alle leden vergaderen 4x per jaar, alle leden betalen elke maand een bijdrage, deze bijdrage is uitgerekend door de voorzitter van de VvE en is o.a. afhankelijk van hoe groot een appartement is. Voorzitter is er verantwoordelijk voor dat elk lid geïnformeerd wordt.

[Fer]

Vond het verhaal van Rambags anders vrij duidelijk.

Ik heb vaker te maken met professionele partijen die appartementen kopen, opknappen, doorverkopen en daarbij (proberen) winst te maken. Zodra ze eigenaar zijn, zorgen ze ervoor dat eventuele slapende VVE's actief worden. Op die wijze is een potentiële koper duidelijk hoeveel de VVE-bijdrage zal zijn, wordt er vanaf dag 1 een reserve opgebouwd, kan een hypotheekbank een aankoop financieren en komt e.e.a. de verkoopwaarde ten goe

TS heeft te maken met een eigenaar die ogenschijnlijk geen interesse heeft in verkoop. Voor hem is een actieve VvE dan ook niet nodig.

Ik zie het al voor me,
VvE heeft 1 lid, alle leden vergaderen 4x per jaar, alle leden betalen elke maand een bijdrage, deze bijdrage is uitgerekend door de voorzitter van de VvE en is o.a. afhankelijk van hoe groot een appartement is. Voorzitter is er verantwoordelijk voor dat elk lid geïnformeerd wordt.

TS heeft duidelijk aangegeven dat het gebouw recentelijk gesplitst is in appartementsrechten. Dat betekent dat er een VVE is opgericht. Zie daarvoor 5:112 BW.
Inschrijving van de VVE bij de KvK is verplicht en opbouwen van een reservefonds is eveneens verplicht waardoor een onderhoudsplan eveneens volgt. Zie hier bijvoorbeeld: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... pen-en-vve

Hoeveel eigenaren er zijn is daarvoor niet relevant. Of de eigenaar wil verkopen ook niet, dat maakt de wet niet uit.

Duidelijker kan ik het niet uitleggen. Wel is het uiteraard zo dat er (vooralsnog) weinig (kans op) sanctie is indien het opbouwen van een reservefonds e.d. niet wordt nageleefd, maar het zelfde geldt voor te hard rijden of frauderen bij je belastingaangifte; ook daar is de kans op een sanctie klein.

[rambagts]

Website KvK vermeldt:

Vraag: Moeten VvE┬┤s die in het bezit zijn van ├®├®n eigenaar ook worden ingeschreven?
Antwoord:
Ja, ook die moeten worden ingeschreven. Als een VvE in bezit is van ├®├®n eigenaar, dan is er gewoon een VvE opgericht. Normaal gesproken ontstaat een Vereniging pas als er meer dan ├®├®n lid is. In het geval van de VvE zijn er meerdere appartementsrechten en ontstaat de vereniging. Daarbij is het niet relevant of de eigendom van de verschillende appartementsrechten van ├®├®n of van meerdere eigenaars is.

[Advies123]

Hoeveel eigenaren er zijn is daarvoor niet relevant. Of de eigenaar wil verkopen ook niet, dat maakt de wet niet uit.

Klopt helemaal. Maar de VvE/eigenaar bepaalt wel zelf hoe actief hij is. Met 1 eigenaar in de VvE zal er weinig gebeuren.

-Wanneer is iets een reservefonds? Als de eigenaar 100.000 op zijn spaarrekening heeft? Of moet dat op de rekening van de VvE staan?
-Waneer heb je een onderhoudsplan? Op papier of in het hoofd van de eigenaar?

[rambagts]

Wanneer is iets een reservefonds? Als de eigenaar 100.000 op zijn spaarrekening heeft? Of moet dat op de rekening van de VvE staan?
-Wanneer heb je een onderhoudsplan? Op papier of in het hoofd van de eigenaar?

Tja. Er moeten dan bankrekeningen geopend worden (voor betaling expl. kosten en voor reservering onderhoud) en daarvoor zijn ter voorkoming van fraude minimaal 2 handtekeningsbevoegden voor nodig en o.a. een kascomissie, een bestuurder, een penningmeester om maar wat te noemen. De enige eigenaar zal het druk krijgen. Voordeel is wel dat agenda's en verslagen van de ledenvergaderingen niet gekopieerd hoeven te worden!

[Rense]

Nadeel van een slapende VvE is dat je bijna nergens een financier vindt die een lening wil verstrekken.

ABN AMRO doet het wel op voorwaarde dat er geen achterstallig onderhoud is en je zelf een opstalverzekering afsluit.

Kortom, je beperkt jezelf nogal in mogelijkheden om te financieren.

[Fer]

Website KvK vermeldt:

Vraag: Moeten VvE┬┤s die in het bezit zijn van ├®├®n eigenaar ook worden ingeschreven?
Antwoord:
Ja, ook die moeten worden ingeschreven. Als een VvE in bezit is van ├®├®n eigenaar, dan is er gewoon een VvE opgericht. Normaal gesproken ontstaat een Vereniging pas als er meer dan ├®├®n lid is. In het geval van de VvE zijn er meerdere appartementsrechten en ontstaat de vereniging. Daarbij is het niet relevant of de eigendom van de verschillende appartementsrechten van ├®├®n of van meerdere eigenaars is.

Fijn dat we je nog iets hebben kunnen leren...

Hoeveel eigenaren er zijn is daarvoor niet relevant. Of de eigenaar wil verkopen ook niet, dat maakt de wet niet uit.

Klopt helemaal. Maar de VvE/eigenaar bepaalt wel zelf hoe actief hij is. Met 1 eigenaar in de VvE zal er weinig gebeuren.

-Wanneer is iets een reservefonds? Als de eigenaar 100.000 op zijn spaarrekening heeft? Of moet dat op de rekening van de VvE staan?
-Waneer heb je een onderhoudsplan? Op papier of in het hoofd van de eigenaar?

Nee, strikt gezien niet. De wet schrijft voor dat de VVE "actief" moet zijn, wat je ook onder actief moge verstaan. In juridisch opzicht hebben alleen gebouwen die v├│├│r 1972 gesplitst zijn niet de verplichting een actieve VVE te hebben, gelet dat die geen VVE hebben (hooguit een 'vergadering van eigenaren').

Gelet dat een VVE een rechtspersoon is, zou het reservefonds op naam moeten staan van de VVE, niet van ├®├®n of meerdere achterliggende eigenaren.
Het is gelukkig niet zo dat de wet precies de details voorschrijft, dat zou ook niet haalbaar zijn.

Tja. Er moeten dan bankrekeningen geopend worden (voor betaling expl. kosten en voor reservering onderhoud) en daarvoor zijn ter voorkoming van fraude minimaal 2 handtekeningsbevoegden voor nodig en o.a. een kascomissie, een bestuurder, een penningmeester om maar wat te noemen. De enige eigenaar zal het druk krijgen. Voordeel is wel dat agenda's en verslagen van de ledenvergaderingen niet gekopieerd hoeven te worden!

3 uit 3 fout? Ook dit klopt niet.

De VVE dient een bestuur te hebben om rechtsgeldig besluiten te nemen. Het is geen enkel probleem voor de VVE om een bestuur te hebben dat maar uit ├®├®n persoon bestaat.
Sterker nog, bij de meeste kleine VVE's (bijvoorbeeld met 2 of 3 leden) bestaat het bestuur uit 1 persoon. Bij VVE's die geadministreerd worden door professionele bureau's komt het ook vaak voor dat alleen het bureau bestuurder is.

Ik zou er zelf ook de voorkeur aan geven als er een bestuur is bestaande uit minimaal twee personen die alleen gezamenlijk bevoegd zijn, maar dat is vaak niet haalbaar. Met een jaarlijkse ALV waarbij oa de jaarrekening goedgekeurd dient te worden is er enige controle op het bestuur, ook als dit uit maar ├®├®n persoon bestaat.

[Advies123]

lees nou eens goed vriend, die appartementen zijn van 1 persoon. die ene persoon heeft alle appartementsrechten in bezit.

[Fer]

lees nou eens goed vriend, die appartementen zijn van 1 persoon. die ene persoon heeft alle appartementsrechten in bezit.

Beetje stank voor dank voor het beantwoorden van je vragen...

Volgens mij begreep je mijn vorige reactie niet. Ik ga het erbij laten, lees het nog maar eens door als je het niet begrijpt. Succes.

[Maysplace]

Hartelijk dank voor alle antwoorden. Ik dacht dat er wel een mailbericht zou komen zodra er gereageerd werd op mijn topic, maar dat bleef uit. Vandaar mijn late reactie... Aangenaam verrast door de vele antwoorden.
Nu geen ruzie maken over wie er gelijk heeft hoor .

Ik ga maar eens even met een hypotheekadviseur kijken wat er financieel mogelijk is. En dan is het puntje van de VVE er wel eentje om in de gaten te houden begrijp ik. Het blok bestaat uit 6 appartementen. Ze zijn niet allemaal even groot, maar verkeren wel in dezelfde staat.
Voor de splitsing heeft de eigenaar een bouwkundige keuring moeten uitvoeren. Aan de hand daarvan zijn een aantal zaken hersteld. Ik neem aan dat nogmaals een bouwkundige keuring daarmee overbodig is geworden.
Wordt vervolgd...