De Gouden Aankooptips!
Heb net mijn jaarlijkse toetsing van de sns hypotheek weer ontvangen en wat blijkt, staat de toetsrente op 6,2% (en gaat mijn rentepercentage van naar 5%). Dat terwijl voor andere hypotheekvormen de rentes rond de 5% liggen
Een paar jaar geleden haalde SNS ook dit soort rare fratsen uit, maar nadat de vereniging eigen huis er tegen in het geweer is gekomen, hebben ze hun rentebeleid aangepast.
Herkent iemand zich hierin?
SNS Stabielrente
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
-
Stijn
SNS Stabielrente hypotheek
Ja, ik ben ook verrast. Dat de toetsrente wat hoger zou zijn leek me logisch maar ik heb op toetsdatum 01/05/2007 ook 6% als toetsrente bij een band breedte van 1%.
Wat me overigens ook opvalt dat de SNS voor de zoveelste keer mij niet adviseerd wat te doen:
Ten eerste geven ze mij geen inzage in de huidige toetsrentes behorende bij de diverse bandbreedtes. (Die ga ik dus nu de komende dagen opvragen en hier vermelden)
Ten tweede, adviseren ze mij niet om over te stappen naar een andere bandbreedte die goedkoper voor me kan zijn.
Ter info: In het verleden zouden ze me tijdens een advies gesprek 0.6% door de neus geboord hebben als ik zelf niet scherp was geweest. Ik kon nieuwe contract rentes afsluiten, maar ho maar dat ze je dit adviseren, Wat heet advies gesprek !!!! (Laat me niet lache!!)
Wat de grootste onduidelijkheid is voor mij is de verdeling in de toetsrentes bij de bandbreedtes. Het valt mij op dat deze allen gelijk oplopen. Terwijl je zou denken. Bij de kleine bandbreedte grote schommelingen, bij de Groote bandbreedte in z'n basis hoger maar kleinere schommelingen. Het lijkt erop dat dit niet het geval is.
Ik krijg zelfs het vermoeden dat met de tarieven die de SNS aan toetsrente hanteerd je nog beter een jaar rente kunt afsluiten Je bent gemiddeld 1,7% goedkoper uit. Het valt me op dat de toetsrente (Bandbreedte 1%) gemiddeld 1,7% hoger is dan de normale 1jaars rente.
Conclusie uit bovenstaande. Die verschillende bandbreedtes geven je in werkelijkheid nauwelijks zekerheid. Maar helaas kan ik deze conclusie nu pas trekken omdat de SNS erg wazig is in het verhelderen van de bepaling van hun rente tarieven, en helaas is er ook geen vergelijk.
(Er is me ooit verteld dat de Toetsrente aan de EURIBOR gekoppled zou zijn maar ik kan de link niet helemaal leggen.
Zijn er nog meer mensen met deze hypotheek, en soortgelijke meningen?
Ik overweeg eigenhuis of RADAR in te schakelen want ik vertrouw der geen barst van.
Wat me overigens ook opvalt dat de SNS voor de zoveelste keer mij niet adviseerd wat te doen:
Ten eerste geven ze mij geen inzage in de huidige toetsrentes behorende bij de diverse bandbreedtes. (Die ga ik dus nu de komende dagen opvragen en hier vermelden)
Ten tweede, adviseren ze mij niet om over te stappen naar een andere bandbreedte die goedkoper voor me kan zijn.
Ter info: In het verleden zouden ze me tijdens een advies gesprek 0.6% door de neus geboord hebben als ik zelf niet scherp was geweest. Ik kon nieuwe contract rentes afsluiten, maar ho maar dat ze je dit adviseren, Wat heet advies gesprek !!!! (Laat me niet lache!!)
Wat de grootste onduidelijkheid is voor mij is de verdeling in de toetsrentes bij de bandbreedtes. Het valt mij op dat deze allen gelijk oplopen. Terwijl je zou denken. Bij de kleine bandbreedte grote schommelingen, bij de Groote bandbreedte in z'n basis hoger maar kleinere schommelingen. Het lijkt erop dat dit niet het geval is.
Ik krijg zelfs het vermoeden dat met de tarieven die de SNS aan toetsrente hanteerd je nog beter een jaar rente kunt afsluiten Je bent gemiddeld 1,7% goedkoper uit. Het valt me op dat de toetsrente (Bandbreedte 1%) gemiddeld 1,7% hoger is dan de normale 1jaars rente.
Conclusie uit bovenstaande. Die verschillende bandbreedtes geven je in werkelijkheid nauwelijks zekerheid. Maar helaas kan ik deze conclusie nu pas trekken omdat de SNS erg wazig is in het verhelderen van de bepaling van hun rente tarieven, en helaas is er ook geen vergelijk.
(Er is me ooit verteld dat de Toetsrente aan de EURIBOR gekoppled zou zijn maar ik kan de link niet helemaal leggen.
Zijn er nog meer mensen met deze hypotheek, en soortgelijke meningen?
Ik overweeg eigenhuis of RADAR in te schakelen want ik vertrouw der geen barst van.
-
borderman
SNS stabielrente
Ik verdenk de SNS bank ervan te manipuleren met de toetsrente.
Ben daarop naar de SNS bank gestapt met de volgende vragen:
1 Hoe wordt de toetsrente bepaald ?
Wat is de koppeling met de euribor ?
2 Is de SNS bank bereid de historie van de toetsrente te publiceren ?
De historie van de euribor is bekend. (http://www.euribor.org)
Kreeg daarop het volgende schriftelijke antwoord:
Stabielrente volgt het 12 maands euribor. Er is geen harde koppeling met het Euribor. Het Euribor tarief is door de klant te volgen in nieuwsbladen en op de site van DNB. De site van DNB heeft ook een historie. De afgelopen twee jaar is het 12 maands euribor sterk gestegen en is de lange rente aanzienlijk gedaald waardoor een vlakke rentecurve is ontstaan.
Daarnaast is het niet zinvol om een tarief te publiceren omdat iedere klant zijn eigen bandbreedte en tarief heeft. De historie wordt niet gepubliceerd, maar de oorspronkelijke tarieven en daarbij behorende bandbreedtes staan in de offerte die de klant destijds heeft getekend.
Ik trek hieruit de volgende conclusie:
De SNS stabielrente leent zich uitstekend om te manipuleren om zodanig de klanten op te zadelen met een te hoge rente.
Immers door op de toetsingsdag de klant een toetsrente voor te schotelen die iets boven de bandbreedte uitspringt, wordt de klant geconfronteerd met een contractrenteverhoging voor minstens een jaar. Waarschijnlijk echter voor een veel langere periode want de contractrente zal pas weer dalen als de toetsrente daalt met een waarde gelijk aan de bandbreedte.
De kans dat dit voorkomt, is bij de huidige lage rentevoet, praktisch gesproken nul.
Een dag later kan de bank de toetsrente weer verlagen, het leed is dan reeds geschiedt. Niemand kan dit controleren want de toetsrente wordt niet gepubliceerd.
Bij het aangaan van deze hypotheek heeft men mij verzekerd dat de toetsrente gekoppeld is aan de euribor.
Nu lees ik echter dat er geen harde koppeling is. Lees: er is dus geen koppeling.
Zelf had ik al eerder vastgesteld dat de koppeling tussen (1 jaars) euribor en de toetsrente niet constant is.
De SNS bank misleidt haar klanten op dit punt omdat dit in de produktwijzer niet vermeld wordt.
De bank schrijft op haar website dat de toetsrente een ÔÇ£actueel tarief van de stabielrenteÔÇØ is. Hiermee suggereert zij dat het gaat om een soort hypotheekrente die, net als bij andere hypotheekproducten, gepubliceerd wordt. Dit is toetsrente duidelijk niet. Waar je ook zoekt op de SNS site; nergens wordt de toetsrente vermeld. De toetsrente is een goed bewaard geheim.
De bank antwoordt: ÔÇ£omdat iedere klant zijn eigen bandbreedte en tarief heeftÔÇØ
Hiermee geeft de bank al een beetje toe dat iedere klant geconfronteerd kan worden met een willekeurige toetsrente.
De SNS bank kan zich op eenvoudige wijze vrijpleiten van deze verdenking door de historie van de toetsrente te publiceren.
Dan is iedere klant met een stabielrente hypotheek in staat te controleren of hij een gemanipuleerde rente betaalt.
Doordat de bank dit halsstarig weigert kun je gevoegelijk aannemen dat veel klanten een gemanipuleerde contractrente betalen. Ik ben benieuwd hoe lang de SNS bank dit volhoudt.
Enige jaren geleden heeft de ÔÇ£Vereniging Eigen HuisÔÇØ met de SNS bank overlegd naar aanleiding van een grote hoeveelheid klachten. Hieruit is een overeenstemming bereikt met de bank. Het resultaat bestond hoofdzakelijk uit overstapmogelijkheden van klanten naar andere hypotheekvormen, al of niet met wat korting en:
ÔÇ£SNS bank verbetert de voorlichting richting het intermediair en consumenten, waardoor onduidelijkheden rond de begrippen bandbreedte, toetsrente en toetstarief worden weggenomenÔÇØ.
Dit laatste is dus niet gebeurt. Zeker niet mbt de toetsrente.
Het is jammer dat de VEH heeft nagelaten de angel eruit te halen en de nevel om de toetsrente heeft laten voortduren.
Ben daarop naar de SNS bank gestapt met de volgende vragen:
1 Hoe wordt de toetsrente bepaald ?
Wat is de koppeling met de euribor ?
2 Is de SNS bank bereid de historie van de toetsrente te publiceren ?
De historie van de euribor is bekend. (http://www.euribor.org)
Kreeg daarop het volgende schriftelijke antwoord:
Stabielrente volgt het 12 maands euribor. Er is geen harde koppeling met het Euribor. Het Euribor tarief is door de klant te volgen in nieuwsbladen en op de site van DNB. De site van DNB heeft ook een historie. De afgelopen twee jaar is het 12 maands euribor sterk gestegen en is de lange rente aanzienlijk gedaald waardoor een vlakke rentecurve is ontstaan.
Daarnaast is het niet zinvol om een tarief te publiceren omdat iedere klant zijn eigen bandbreedte en tarief heeft. De historie wordt niet gepubliceerd, maar de oorspronkelijke tarieven en daarbij behorende bandbreedtes staan in de offerte die de klant destijds heeft getekend.
Ik trek hieruit de volgende conclusie:
De SNS stabielrente leent zich uitstekend om te manipuleren om zodanig de klanten op te zadelen met een te hoge rente.
Immers door op de toetsingsdag de klant een toetsrente voor te schotelen die iets boven de bandbreedte uitspringt, wordt de klant geconfronteerd met een contractrenteverhoging voor minstens een jaar. Waarschijnlijk echter voor een veel langere periode want de contractrente zal pas weer dalen als de toetsrente daalt met een waarde gelijk aan de bandbreedte.
De kans dat dit voorkomt, is bij de huidige lage rentevoet, praktisch gesproken nul.
Een dag later kan de bank de toetsrente weer verlagen, het leed is dan reeds geschiedt. Niemand kan dit controleren want de toetsrente wordt niet gepubliceerd.
Bij het aangaan van deze hypotheek heeft men mij verzekerd dat de toetsrente gekoppeld is aan de euribor.
Nu lees ik echter dat er geen harde koppeling is. Lees: er is dus geen koppeling.
Zelf had ik al eerder vastgesteld dat de koppeling tussen (1 jaars) euribor en de toetsrente niet constant is.
De SNS bank misleidt haar klanten op dit punt omdat dit in de produktwijzer niet vermeld wordt.
De bank schrijft op haar website dat de toetsrente een ÔÇ£actueel tarief van de stabielrenteÔÇØ is. Hiermee suggereert zij dat het gaat om een soort hypotheekrente die, net als bij andere hypotheekproducten, gepubliceerd wordt. Dit is toetsrente duidelijk niet. Waar je ook zoekt op de SNS site; nergens wordt de toetsrente vermeld. De toetsrente is een goed bewaard geheim.
De bank antwoordt: ÔÇ£omdat iedere klant zijn eigen bandbreedte en tarief heeftÔÇØ
Hiermee geeft de bank al een beetje toe dat iedere klant geconfronteerd kan worden met een willekeurige toetsrente.
De SNS bank kan zich op eenvoudige wijze vrijpleiten van deze verdenking door de historie van de toetsrente te publiceren.
Dan is iedere klant met een stabielrente hypotheek in staat te controleren of hij een gemanipuleerde rente betaalt.
Doordat de bank dit halsstarig weigert kun je gevoegelijk aannemen dat veel klanten een gemanipuleerde contractrente betalen. Ik ben benieuwd hoe lang de SNS bank dit volhoudt.
Enige jaren geleden heeft de ÔÇ£Vereniging Eigen HuisÔÇØ met de SNS bank overlegd naar aanleiding van een grote hoeveelheid klachten. Hieruit is een overeenstemming bereikt met de bank. Het resultaat bestond hoofdzakelijk uit overstapmogelijkheden van klanten naar andere hypotheekvormen, al of niet met wat korting en:
ÔÇ£SNS bank verbetert de voorlichting richting het intermediair en consumenten, waardoor onduidelijkheden rond de begrippen bandbreedte, toetsrente en toetstarief worden weggenomenÔÇØ.
Dit laatste is dus niet gebeurt. Zeker niet mbt de toetsrente.
Het is jammer dat de VEH heeft nagelaten de angel eruit te halen en de nevel om de toetsrente heeft laten voortduren.
SNS Stabielrente
Ook wij hebben een hoge toetsrente, 6,4% (01-06-07)
Ik heb zelf moeten bellen wat de rente gaat worden want ik heb van de SNS geen brief gehad dat de rente per 1 juni wordt herzien.
Ik ga dit zeker niet accepteren en overweeg ook andere instanties in te schakelen zoals Stijn schrijft.
Wat hebben jullie hieraan gedaan?
Samen staan we misschien wat sterker.
Ik hoop op jullie reactie's
Ik heb zelf moeten bellen wat de rente gaat worden want ik heb van de SNS geen brief gehad dat de rente per 1 juni wordt herzien.
Ik ga dit zeker niet accepteren en overweeg ook andere instanties in te schakelen zoals Stijn schrijft.
Wat hebben jullie hieraan gedaan?
Samen staan we misschien wat sterker.
Ik hoop op jullie reactie's
Ik had eerder de Vereniging Eigen Huis (als lid) hierover benaderd.
Zij willen hier echter niets meer aan doen omdat zij enkele jaren eerder aktie hadden genomen.
Het resultaat van die aktie is echter onvoldoende omdat de oorzaak van het probleem blijft bestaan.
Ik zal de VEH wederom contacteren en de argumenten nogmaals duidelijk neerzetten. Mogelijk staan we als groep sterker. Geinteresseerden meld u !
Zo dit niet moge helpen, wat ik me niet kan voorstellen, dan zal ik de consumentenbond (als lid) benaderen.
Zij willen hier echter niets meer aan doen omdat zij enkele jaren eerder aktie hadden genomen.
Het resultaat van die aktie is echter onvoldoende omdat de oorzaak van het probleem blijft bestaan.
Ik zal de VEH wederom contacteren en de argumenten nogmaals duidelijk neerzetten. Mogelijk staan we als groep sterker. Geinteresseerden meld u !
Zo dit niet moge helpen, wat ik me niet kan voorstellen, dan zal ik de consumentenbond (als lid) benaderen.
-
Gast
Sns Stabielrente
Ook ik wordt geconfronteerd met een hogere rentepercentage.
Toetsrente 6,3% (1-juni 2007)
Uit onderstaande verhalen merk ik op dat hier alleen al een verschil in zit.
Raar maar waar.
Toetsrente 6,3% (1-juni 2007)
Uit onderstaande verhalen merk ik op dat hier alleen al een verschil in zit.
Raar maar waar.
SNS Stabielrente
Heb jij wel een maand geleden bericht gehad dat de renteherziening er aan kwam? Ik namelijk niet.
Ik heb toen zelf gebeld en toen bleek de toetsrente 6,4% te zijn. Nu krijg ik dit weekend de bevestiging en is de rente zelfs 6,5%. Moet niet gekker worden.
Maar ik ga zeker niet akkoord. Ze gaan een mooie brief ontvangen bij de SNS Bank.
Wat ga jij eraan doen?
Borderman schreef : Geinteresseerden meld u !
Ik heb hem inmiddels een prive bericht gestuurd. Op deze manier kunnen we elkaar op de hoogte houden.
Groeten,
Saskia
Ik heb toen zelf gebeld en toen bleek de toetsrente 6,4% te zijn. Nu krijg ik dit weekend de bevestiging en is de rente zelfs 6,5%. Moet niet gekker worden.
Maar ik ga zeker niet akkoord. Ze gaan een mooie brief ontvangen bij de SNS Bank.
Wat ga jij eraan doen?
Borderman schreef : Geinteresseerden meld u !
Ik heb hem inmiddels een prive bericht gestuurd. Op deze manier kunnen we elkaar op de hoogte houden.
Groeten,
Saskia
SNS Stabielrente - Overzicht Rente percentages
Beste lotgenoten.
Ik denk om een goed beeld te krijgen wat de SNS nu daadwerkelijk doet met die toets rentes is het zaak dat we de percentages gedurende de tijd in kaart brengen.
Zoals reeds aangegeven door Borderman, geloof ik inderdaad dat er een link bestaat naar de Euribor. Echter waar het mij om gaat is de verhouding constant. Ik vermoed dat de huidige toetsrente beduidend hoger is dan als in 2001 (Toen de euribor ook tijdelijk hoger stond) Dus dit riekt naar manipulatie door de SNS. Maar dit krijgen we alleen hard als we weten hoe het werkelijk zit, Dus
Geef hierbij mijn toets rente percentages over de afgelopen 7 jaar.
Toetsdatum is 1 mei van elk jaar. Als het goed is moeten allen die een zelfde toetsdatum hebben het zelfde percentage hebben. Dus ik ben ook met name geinteresseerd in de jaarlijkse toetsrentes van andere toetsdatums, om een compleet beeld te krijgen.
Bandbreedte 1% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% Werkelijk betaald
01/05/2000 5.0 - 5.3 - 5.6 - 5.9 - 6.2 - 6.5 -- 5.0 << aanvang Hypotheek
01/05/2001 6.4 - 6.8 - 7.2 - 7.7 - 8.1 - 8.5 -- 5.3
01/05/2002 5.7 - 6.1 - 6.5 - 7.0 - 7.4 - 7.8 -- 5.0
01/05/2003 4.4 - 4.8 - 5.2 - 5.7 - 6.1 - 6.5 -- 4.4 *
01/05/2004 4.0 - 4.4 - 4.8 - 5.3 - 5.7 - 6.1 -- 4.0 *
01/05/2005 4.2 - 4.6 - 5.0 - 5.5 - 5.9 - 6.3 -- 4.0
01/05/2006 5.1 - 5.5 - 5.9 - 6.4 - 6.8 - 7.2 -- 4.1
01/05/2007 6.0 6.4 6.8 7.3 7.7 8.1 4.8
* Mogelijk een tip: Omdat er in mijn contract (maar waarschijnlijk bij jullie allen) een clausule in het cotract staat dat ik voor FL 250 (nu EUR110,-) nieuwe contractrente kan afsluiten heb ik dat natuurlijk direct gedaan in de jaren 2003 en 2004.
Als ik dit bv niet had gedaan dan had ik vanaf 2003 ieder jaar gewoon 5% betaald. Maw ik heb in de periode 2003/2006 3.5% bespaard Op een Hypo van 200.000 spreek je dus over EUR 7.000 Bruto. in 4 jaar tijd.
Voor diegenen onder jullie die het niet gedaan hebben, helaas heeft nu geen zin meer, maar zogauw de toets rente onder je contract rente komt moet dit direct doen (Alleen op de toetsdatum mogelijk!!)
Tot slot.
Ik heb me maar ingeschreven dus kunnen jullie mij ook een PB Sturen.
Als er iemand is die alle gegevens wil verzamelen en het evt op een site kwijt kan dan hoor ik het graag. Tot die tijd zal ik proberen gegevens te verzamelen (indien men wat stuurd) voor toekomstige publikatie.
Tevens kunnen we dit evt. gebruiken indien Borderman naar de "Vereniging Eigen Huis" stapt.
We zijn nu og met een paar man (Maarten / Borderman / Sakia / Stijn)
maar ik zie wel 1750 hits. Dus er zijn meer mensen !!
Voor ieder die komt kijken. Stuur Borderman of anders mij een PB met je E-mail adres en je rente percentages. Kunnen we later nog contact opnemen.
Ik denk om een goed beeld te krijgen wat de SNS nu daadwerkelijk doet met die toets rentes is het zaak dat we de percentages gedurende de tijd in kaart brengen.
Zoals reeds aangegeven door Borderman, geloof ik inderdaad dat er een link bestaat naar de Euribor. Echter waar het mij om gaat is de verhouding constant. Ik vermoed dat de huidige toetsrente beduidend hoger is dan als in 2001 (Toen de euribor ook tijdelijk hoger stond) Dus dit riekt naar manipulatie door de SNS. Maar dit krijgen we alleen hard als we weten hoe het werkelijk zit, Dus
Geef hierbij mijn toets rente percentages over de afgelopen 7 jaar.
Toetsdatum is 1 mei van elk jaar. Als het goed is moeten allen die een zelfde toetsdatum hebben het zelfde percentage hebben. Dus ik ben ook met name geinteresseerd in de jaarlijkse toetsrentes van andere toetsdatums, om een compleet beeld te krijgen.
Bandbreedte 1% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% Werkelijk betaald
01/05/2000 5.0 - 5.3 - 5.6 - 5.9 - 6.2 - 6.5 -- 5.0 << aanvang Hypotheek
01/05/2001 6.4 - 6.8 - 7.2 - 7.7 - 8.1 - 8.5 -- 5.3
01/05/2002 5.7 - 6.1 - 6.5 - 7.0 - 7.4 - 7.8 -- 5.0
01/05/2003 4.4 - 4.8 - 5.2 - 5.7 - 6.1 - 6.5 -- 4.4 *
01/05/2004 4.0 - 4.4 - 4.8 - 5.3 - 5.7 - 6.1 -- 4.0 *
01/05/2005 4.2 - 4.6 - 5.0 - 5.5 - 5.9 - 6.3 -- 4.0
01/05/2006 5.1 - 5.5 - 5.9 - 6.4 - 6.8 - 7.2 -- 4.1
01/05/2007 6.0 6.4 6.8 7.3 7.7 8.1 4.8
* Mogelijk een tip: Omdat er in mijn contract (maar waarschijnlijk bij jullie allen) een clausule in het cotract staat dat ik voor FL 250 (nu EUR110,-) nieuwe contractrente kan afsluiten heb ik dat natuurlijk direct gedaan in de jaren 2003 en 2004.
Als ik dit bv niet had gedaan dan had ik vanaf 2003 ieder jaar gewoon 5% betaald. Maw ik heb in de periode 2003/2006 3.5% bespaard Op een Hypo van 200.000 spreek je dus over EUR 7.000 Bruto. in 4 jaar tijd.
Voor diegenen onder jullie die het niet gedaan hebben, helaas heeft nu geen zin meer, maar zogauw de toets rente onder je contract rente komt moet dit direct doen (Alleen op de toetsdatum mogelijk!!)
Tot slot.
Ik heb me maar ingeschreven dus kunnen jullie mij ook een PB Sturen.
Als er iemand is die alle gegevens wil verzamelen en het evt op een site kwijt kan dan hoor ik het graag. Tot die tijd zal ik proberen gegevens te verzamelen (indien men wat stuurd) voor toekomstige publikatie.
Tevens kunnen we dit evt. gebruiken indien Borderman naar de "Vereniging Eigen Huis" stapt.
We zijn nu og met een paar man (Maarten / Borderman / Sakia / Stijn)
maar ik zie wel 1750 hits. Dus er zijn meer mensen !!
Voor ieder die komt kijken. Stuur Borderman of anders mij een PB met je E-mail adres en je rente percentages. Kunnen we later nog contact opnemen.
SNS stabielrente manipulatie
Hallo Stijn,
Om manipulatie aan te tonen is het ook van belang te weten of de contractrente is gewijzigd.
Immers, men mag verwachten dat de toetsrente alleen manipulatief verhoogd wordt als het een verhoogde contractrente oplevert.
De volgende 4 gegevens zijn dan denk ik van belang:
1 Bandbreedte: 1%, 1.5%, 2.0%, 2.5%, 3.0% of 3.5% (omdat iedere bandbreedte een andere rente heeft)
2 Toetsdatum: (nodig om de 12 maands euribor te bepalen)
3 Toetsrente: door de SNS aangegeven.
4 Rentewijziging: -, =, of + (verlaagd, gelijkgebleven of verhoogd)
Op 6 juni 07 heb ik de stabielrenteproblematiek nogmaals bij de VEH aangekaart en wacht op antwoord.
Om manipulatie aan te tonen is het ook van belang te weten of de contractrente is gewijzigd.
Immers, men mag verwachten dat de toetsrente alleen manipulatief verhoogd wordt als het een verhoogde contractrente oplevert.
De volgende 4 gegevens zijn dan denk ik van belang:
1 Bandbreedte: 1%, 1.5%, 2.0%, 2.5%, 3.0% of 3.5% (omdat iedere bandbreedte een andere rente heeft)
2 Toetsdatum: (nodig om de 12 maands euribor te bepalen)
3 Toetsrente: door de SNS aangegeven.
4 Rentewijziging: -, =, of + (verlaagd, gelijkgebleven of verhoogd)
Op 6 juni 07 heb ik de stabielrenteproblematiek nogmaals bij de VEH aangekaart en wacht op antwoord.
Hallo Borderman en overige geinteresseerden.
OK we wachten de bericht van de VEH even af.
(Sorry voor het wederom lange verhaal maar ik denk dat het voor sommigen verhelderend kan zijn)
Wat we verder nodig hebben is inderdaad het geen jij reeds aangeeft, echter enige aanvullingen:
Eerst wat tekst en uitleg: (Voor diegenen die misschien nog niet weten hoe deze hypotheek vorm werkt)
E├®nieder van ons heeft een contract waarbij per bandbreedte een contract rente is vastgelegd (in princype voor 30 jaar vast). De keuze welke bandbreedte door jezelf gekozen wordt hangt natuurlijk af van die keuze die voor jouw het voordeligst is.
Simpel gezegt, bij welke bandbreedte betaal ik uiteindelijk de laagste rente.
Ieder jaar op de toetsdatum (gelijk aan je aanvang contract datum) worden je contract rentes (per bandbreedte) getoetst aan de toetsrentes (per bandbreedte). Op basis hiervan moet je dus zelf (want de SNS doet het in mijn geval dus niet) zelf uitrekenen wat voor jouw het voordeligst is.
Een klein (Sorry, het is wat langer geworden) voorbeeld gebasserd op mijn eigen contract.
De bandbreedtes_____________1,0%_|_1,5%_|_2,0%_|_2,5% ... etc.
Mijn contract rentes zijn resp____4,0%_|_4,4%_|_4,8%_|_overige % voor het voorbeeld verder niet relevant.
Ondergrens percentages_______!!!!!! Niet van toepassing !!!!! Lees verder in dit bericht.
Bovengrens percentages_______5,0%_|_5,9%_|_6,8%_|
Deze contract rentes heb ik op 01/05/2004 opnieuw afgesloten omdat de toen geldende toetsrente (per bandbreedte) lager was dan de op dat moment geldende contract rentes (per bandbreedte). (hierover verder in dit bericht meer.)
Over mei 2004 tm apr 2005 heb ik dus 4% betaald.
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2005______4,2%_|_4,6%_|_5,0% << alles valt binnen de bandbreedte.
Evt te betalen rente wordt dus___4,0%_|_4,4%_|_4,8% << Mijnkeuze valt dus op 4,0 (bandbreedte 1%)
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2006______5,1%_|_5,5%_|_5,9% << De rente is dus reeds met gemiddeld 0,9% gestegen.
Evt te betalen rente wordt dus___4,1%_|_4,4%_|_4,8% << Mijnkeuze valt dus op 4,1% (bandbreedte 1%) De verhoging valt nog mee.
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2007______6,0%_|_6,4%_|_6,8%
Evt te betalen rente wordt dus___5,0%_|_4,9%_|_4,8% < Mijnkeuze valt dus op 4,8 (bandbreedte 2%)
De verhoging is aanzienlijk in mijn geval is het zinvol over te stappen naar bandbreedte 2%. Dit scheelt me immers 0,2% op jaarbasis.
-----------------------------------------------------------------------------
Enige weetjes: (e.e.a. hangt natuurlijk af van wat in jouw eigen contract staat aan voorwaarden !!)
- Overstappen bandbreedte: Indien je een hypotheek hebt van EUR110.000 of meer is het zinvol EUR 110 te betalen om over te stappen naar een andere bandbreedte indien je dit 0,1% of meer bespaard ipv te blijven zitten in de bandbreedte die je op dat moment hebt.
- Nieuwe contract rentes afsluiten: Indien de toetsrente op de toetsdatum (ooit misschien nog eens een keer) onder je contractrente komt is het direct zinvol EUR 110 te betalen om nieuwe contract rentes af te sluiten (kan alleen op de toetsdatum). Die ondergrens die de SNS aangeeft (immers bandbreedte + of - X%) is dus bulshit. Die ondergrens is niet relevant want je moet (zelf) immers direct nieuwe contract rentes afsluiten in z'n geval. Uiteraard adviseerd de SNS dit niet want der heeft er ├®├®n in het verleden een vlinke fuck-up gemaakt deze voorwaarde zo in het contract op te nemen.
MAW We hebben een ondergrens die gelijk is aan je contract rente, en een boven grens gelijk aan contract rente + Bandbreedte.
E├®n maar Bij een hypotheek van Minder dan EUR 110.000 levert het je misschien niet het eerste jaar al voordeel op, maar op de lange duur altijd.
Ik denk dat iedereen die voor 2004 reeds een hypotheek hadden, gedurende het jaar 2004 in de mogelijkheid geweest zijn, nieuwe contract rentes af te sluiten. (Je moet er dan wel even aan gedacht hebben!) en ik durf bijna te stellen dat de percentages voor iedereen niet ver van mijn percentages af hadden moeten liggen.
Bandbreedte 1% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
01/05/2004 4.0 - 4.4 - 4.8 - 5.3 - 5.7 - 6.1
OK dat was het even. Wat een gel.. als ik het zo terug lees maar hopenlijk opent dit je ogen en beweegt het je tot actie over te gaan.
Wat we nodig hebben.
1. Vanaf aanvang Hypotheek voor ieder jaar Per Bandbreedte: 1%, 1.5%, 2.0%, 2.5%, 3.0% en 3.5% de toetsrentes opgeven, en tot slot de voor dat jaar (vanaf de toetsdatum) werkelijk betaalde percentage *
Voor het eerste jaar geef je de contract rentes op, daarna dus alleen de toetsrentes. Geef aan of je nieuwe contract rentes hebt afgesloten in een bewust jaar.
2. de Toetsdatum opgeven (nodig om de 12 maands euribor te bepalen/vergelijken)
* Indien je dit niet compleet hebt geef dan je;
1. Contract rentes op, en eventuele nieuwe contractrentes vanaf een bepaald moment (Jaar vermelden), uiteraard per bandbreedte.
2. de Toetsdatum (Welke maand en dag)
3. Toetsrente: Per jaar door de SNS opgegeven op jouw toetsdatum
4. Rentewijziging: Je werkelijk betaalde rente per jaar.
Alle bijdragen worden op prijs gesteld. Als we de gegevens samen voegen moet hieruit een conclusie getrokken kunnen worden. En waarschijnlijk de volgende:
- SNS adviseerd zijn klanten niet "goed" genoeg !!! igv Nieuwe contract rentes afsluiten, Keuze van de voordeligste bandbreedte.
- Toetsrentes zijn niet voldoende transparant. Er is geen duidelijke link met de Euribor.
Dus reageer!!! en we kunnen misschien een vuist maken (Mmv Radar of VEH)
Groet Stijn.
OK we wachten de bericht van de VEH even af.
(Sorry voor het wederom lange verhaal maar ik denk dat het voor sommigen verhelderend kan zijn)
Wat we verder nodig hebben is inderdaad het geen jij reeds aangeeft, echter enige aanvullingen:
Eerst wat tekst en uitleg: (Voor diegenen die misschien nog niet weten hoe deze hypotheek vorm werkt)
E├®nieder van ons heeft een contract waarbij per bandbreedte een contract rente is vastgelegd (in princype voor 30 jaar vast). De keuze welke bandbreedte door jezelf gekozen wordt hangt natuurlijk af van die keuze die voor jouw het voordeligst is.
Simpel gezegt, bij welke bandbreedte betaal ik uiteindelijk de laagste rente.
Ieder jaar op de toetsdatum (gelijk aan je aanvang contract datum) worden je contract rentes (per bandbreedte) getoetst aan de toetsrentes (per bandbreedte). Op basis hiervan moet je dus zelf (want de SNS doet het in mijn geval dus niet) zelf uitrekenen wat voor jouw het voordeligst is.
Een klein (Sorry, het is wat langer geworden) voorbeeld gebasserd op mijn eigen contract.
De bandbreedtes_____________1,0%_|_1,5%_|_2,0%_|_2,5% ... etc.
Mijn contract rentes zijn resp____4,0%_|_4,4%_|_4,8%_|_overige % voor het voorbeeld verder niet relevant.
Ondergrens percentages_______!!!!!! Niet van toepassing !!!!! Lees verder in dit bericht.
Bovengrens percentages_______5,0%_|_5,9%_|_6,8%_|
Deze contract rentes heb ik op 01/05/2004 opnieuw afgesloten omdat de toen geldende toetsrente (per bandbreedte) lager was dan de op dat moment geldende contract rentes (per bandbreedte). (hierover verder in dit bericht meer.)
Over mei 2004 tm apr 2005 heb ik dus 4% betaald.
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2005______4,2%_|_4,6%_|_5,0% << alles valt binnen de bandbreedte.
Evt te betalen rente wordt dus___4,0%_|_4,4%_|_4,8% << Mijnkeuze valt dus op 4,0 (bandbreedte 1%)
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2006______5,1%_|_5,5%_|_5,9% << De rente is dus reeds met gemiddeld 0,9% gestegen.
Evt te betalen rente wordt dus___4,1%_|_4,4%_|_4,8% << Mijnkeuze valt dus op 4,1% (bandbreedte 1%) De verhoging valt nog mee.
-----------------------------------------------------------------------------
Toetsrente op 01/05/2007______6,0%_|_6,4%_|_6,8%
Evt te betalen rente wordt dus___5,0%_|_4,9%_|_4,8% < Mijnkeuze valt dus op 4,8 (bandbreedte 2%)
De verhoging is aanzienlijk in mijn geval is het zinvol over te stappen naar bandbreedte 2%. Dit scheelt me immers 0,2% op jaarbasis.
-----------------------------------------------------------------------------
Enige weetjes: (e.e.a. hangt natuurlijk af van wat in jouw eigen contract staat aan voorwaarden !!)
- Overstappen bandbreedte: Indien je een hypotheek hebt van EUR110.000 of meer is het zinvol EUR 110 te betalen om over te stappen naar een andere bandbreedte indien je dit 0,1% of meer bespaard ipv te blijven zitten in de bandbreedte die je op dat moment hebt.
- Nieuwe contract rentes afsluiten: Indien de toetsrente op de toetsdatum (ooit misschien nog eens een keer) onder je contractrente komt is het direct zinvol EUR 110 te betalen om nieuwe contract rentes af te sluiten (kan alleen op de toetsdatum). Die ondergrens die de SNS aangeeft (immers bandbreedte + of - X%) is dus bulshit. Die ondergrens is niet relevant want je moet (zelf) immers direct nieuwe contract rentes afsluiten in z'n geval. Uiteraard adviseerd de SNS dit niet want der heeft er ├®├®n in het verleden een vlinke fuck-up gemaakt deze voorwaarde zo in het contract op te nemen.
MAW We hebben een ondergrens die gelijk is aan je contract rente, en een boven grens gelijk aan contract rente + Bandbreedte.
E├®n maar Bij een hypotheek van Minder dan EUR 110.000 levert het je misschien niet het eerste jaar al voordeel op, maar op de lange duur altijd.
Ik denk dat iedereen die voor 2004 reeds een hypotheek hadden, gedurende het jaar 2004 in de mogelijkheid geweest zijn, nieuwe contract rentes af te sluiten. (Je moet er dan wel even aan gedacht hebben!) en ik durf bijna te stellen dat de percentages voor iedereen niet ver van mijn percentages af hadden moeten liggen.
Bandbreedte 1% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
01/05/2004 4.0 - 4.4 - 4.8 - 5.3 - 5.7 - 6.1
OK dat was het even. Wat een gel.. als ik het zo terug lees maar hopenlijk opent dit je ogen en beweegt het je tot actie over te gaan.
Wat we nodig hebben.
1. Vanaf aanvang Hypotheek voor ieder jaar Per Bandbreedte: 1%, 1.5%, 2.0%, 2.5%, 3.0% en 3.5% de toetsrentes opgeven, en tot slot de voor dat jaar (vanaf de toetsdatum) werkelijk betaalde percentage *
Voor het eerste jaar geef je de contract rentes op, daarna dus alleen de toetsrentes. Geef aan of je nieuwe contract rentes hebt afgesloten in een bewust jaar.
2. de Toetsdatum opgeven (nodig om de 12 maands euribor te bepalen/vergelijken)
* Indien je dit niet compleet hebt geef dan je;
1. Contract rentes op, en eventuele nieuwe contractrentes vanaf een bepaald moment (Jaar vermelden), uiteraard per bandbreedte.
2. de Toetsdatum (Welke maand en dag)
3. Toetsrente: Per jaar door de SNS opgegeven op jouw toetsdatum
4. Rentewijziging: Je werkelijk betaalde rente per jaar.
Alle bijdragen worden op prijs gesteld. Als we de gegevens samen voegen moet hieruit een conclusie getrokken kunnen worden. En waarschijnlijk de volgende:
- SNS adviseerd zijn klanten niet "goed" genoeg !!! igv Nieuwe contract rentes afsluiten, Keuze van de voordeligste bandbreedte.
- Toetsrentes zijn niet voldoende transparant. Er is geen duidelijke link met de Euribor.
Dus reageer!!! en we kunnen misschien een vuist maken (Mmv Radar of VEH)
Groet Stijn.
SNS Stabielrente
Hallo Stijn,
Wat ook belangrijk is is de soort hypotheek.
Wij hadden bij het aflsuiten nl. een tophypotheek en dan ligt de rente weer 0,2 hoger dan de basishypotheek (tm 75% executiewaarde)
Dus als je wilt gaan vergelijken is dat ook belangrijk.
Voor omzetting naar basistarief is geen taxatierapport nodig maar volstaat je WOZ waarde.
Berekening SNS:
Executiewaarde is 90% van de WOZ waarde (was voorheen 87,5%)
En als je hypotheek tot 75% van de executiewaarde is kan je hem omzetten naar basistarief.
Dat is snel 0,2% verdient maar je moet er waarschijnlijk wel even zelf om vragen.......hier zullen ze niet uit zichzelf mee komen denk ik.
Wat voor hypotheek heb jij?
Groeten,
Saskia
Wat ook belangrijk is is de soort hypotheek.
Wij hadden bij het aflsuiten nl. een tophypotheek en dan ligt de rente weer 0,2 hoger dan de basishypotheek (tm 75% executiewaarde)
Dus als je wilt gaan vergelijken is dat ook belangrijk.
Voor omzetting naar basistarief is geen taxatierapport nodig maar volstaat je WOZ waarde.
Berekening SNS:
Executiewaarde is 90% van de WOZ waarde (was voorheen 87,5%)
En als je hypotheek tot 75% van de executiewaarde is kan je hem omzetten naar basistarief.
Dat is snel 0,2% verdient maar je moet er waarschijnlijk wel even zelf om vragen.......hier zullen ze niet uit zichzelf mee komen denk ik.
Wat voor hypotheek heb jij?
Groeten,
Saskia
Klopt Saskia!
Hypotheek type is ook belangrijk.
Ik ga ervan uit dat dit hooguit invloed kan hebben op de contract rentes.
Toetsrentes zouden gelijk moeten zijn, voor ├®├®nieder zou ik aannemen.
Op zich wel interessant dit eens te onderzoeken. (Als we tenminste reacties krijgen, want tot op heden geen!)
Mij Hypotheek vorm is er ├®├®n met Nationale Hypotheek garantie.
Dus vandaar dat ik mogelijk lagere contract rentes heb.
Zover ik weet heb ik geen toeslag. Ik weet ook effe niet of je een korting krijgt bij een NHG-Hypotheek. Zal eens kijken of dat ergens nog terug te vinden is.
Groet Stijn
Hypotheek type is ook belangrijk.
Ik ga ervan uit dat dit hooguit invloed kan hebben op de contract rentes.
Toetsrentes zouden gelijk moeten zijn, voor ├®├®nieder zou ik aannemen.
Op zich wel interessant dit eens te onderzoeken. (Als we tenminste reacties krijgen, want tot op heden geen!)
Mij Hypotheek vorm is er ├®├®n met Nationale Hypotheek garantie.
Dus vandaar dat ik mogelijk lagere contract rentes heb.
Zover ik weet heb ik geen toeslag. Ik weet ook effe niet of je een korting krijgt bij een NHG-Hypotheek. Zal eens kijken of dat ergens nog terug te vinden is.
Groet Stijn
-
Marcel
Hypotheekrente
Hallo allen,
Ook ik voel me een weinig gefopt, o.a. omdat ik geen uitnodiging voor een update heb ontvangen. Na behoorlijk wat speurwerk, ben ik erachter gekomen dat het inderdaad lonend is om de bandbreedte ruimer te maken (in mijn geval van 1 naar 2%). Per saldo ga ik daarmee voor het komende jaar alsnog naar een rente van 5,3% (zonder aanpassing van de bandbreedte was dit 5,5%). Hiermee betaal ik niet 104 euro meer p/m maar 'slechts' 81 euro meer p/m. De hiermee gemoeide kosten van 110 euro haal ik er dus ruimschoots uit, te meer omdat dit bedrag belastingaftrekbaar is!!!
Dank overigens aan de anderen voor de uitgebreide info op dit forum!
Marcel.
Ook ik voel me een weinig gefopt, o.a. omdat ik geen uitnodiging voor een update heb ontvangen. Na behoorlijk wat speurwerk, ben ik erachter gekomen dat het inderdaad lonend is om de bandbreedte ruimer te maken (in mijn geval van 1 naar 2%). Per saldo ga ik daarmee voor het komende jaar alsnog naar een rente van 5,3% (zonder aanpassing van de bandbreedte was dit 5,5%). Hiermee betaal ik niet 104 euro meer p/m maar 'slechts' 81 euro meer p/m. De hiermee gemoeide kosten van 110 euro haal ik er dus ruimschoots uit, te meer omdat dit bedrag belastingaftrekbaar is!!!
Dank overigens aan de anderen voor de uitgebreide info op dit forum!
Marcel.
Reactie Vereniging Eigen Huis op SNS stabielrentehypotheek
De Vereniging Eigen Huis heeft vandaag na diverse tefoontjes mijnerzijds eindelijk telefonisch gereageerd op mijn schrijven. Hun standpunt is alsvolgt: De VEH doet hier niets. Ook het ÔÇ£collectief ledenbelangÔÇØ binnen deze organisatie doet niets.
Zij gaf hiervoor de volgende argumenten:
1) Er zijn, buiten de mijne, geen klachten zijn over de stabielrente hypotheek.
Zij nemen pas aktie als er veel klachten zijn. Hoeveel klachten er moeten zijn om aktie te nemen kon zij niet beantwoorden.
Ik heb er op gewezen dat er veel klachten onder de oppervlakte zijn.
2) Zij hebben in 2001 reeds aktie ondernomen.
Ik heb hierop gereageerd dat deze aktie geen resultaat heeft opgeleverd, immers de oorzaak van de klachten is niet weggenomen. Er is alleen een alternatief geboden voor de klagers van toen.
3) Binnen de toenmalige afspraken met de SNS is het niet mogelijk opnieuw aktie te ondernemen.
Er bleek dat buiten de gepubliceerde afspraken er ook niet gepubliceerde afspraken waren.
Welke dit waren kon zij niet vertellen. Ik heb haar erop gewezen dat de SNS bank zich niet aan de toenmalige afspraken houdt, immers ÔÇ£de SNS bank verbetert de voorlichting richting het intermediair en consumentenÔÇØ is niet waargemaakt.
Kortom, een teleurstellend resultaat.
Zij gaf hiervoor de volgende argumenten:
1) Er zijn, buiten de mijne, geen klachten zijn over de stabielrente hypotheek.
Zij nemen pas aktie als er veel klachten zijn. Hoeveel klachten er moeten zijn om aktie te nemen kon zij niet beantwoorden.
Ik heb er op gewezen dat er veel klachten onder de oppervlakte zijn.
2) Zij hebben in 2001 reeds aktie ondernomen.
Ik heb hierop gereageerd dat deze aktie geen resultaat heeft opgeleverd, immers de oorzaak van de klachten is niet weggenomen. Er is alleen een alternatief geboden voor de klagers van toen.
3) Binnen de toenmalige afspraken met de SNS is het niet mogelijk opnieuw aktie te ondernemen.
Er bleek dat buiten de gepubliceerde afspraken er ook niet gepubliceerde afspraken waren.
Welke dit waren kon zij niet vertellen. Ik heb haar erop gewezen dat de SNS bank zich niet aan de toenmalige afspraken houdt, immers ÔÇ£de SNS bank verbetert de voorlichting richting het intermediair en consumentenÔÇØ is niet waargemaakt.
Kortom, een teleurstellend resultaat.
-
Peter Verhoeven
ondoorzichtige bepaling stabiel rente
Hallo allemaal,
Ook ik ben geconfronteerd met een verhoogde rente.
Ik had een stabielrente van 4.3% met een bandbreedte van 1 %.
De bijbehorende stabielrente op 1 aug 2007 is volgens de SNS bank nu 6.45% waardoor ik nu 5.45% moet gaan betalen.
In het verleden ben ik elk jaar op een gesprek geweest (viel elke keer net binnen de bandbreedte) waardoor er niets hoefde te gebeuren.
Dit jaar kreeg ik gewoon en brief met de mededeling.
Na een telefoontje bleek dat ik op dit moment beter af zou zijn als mijn bandbreedte naar 2% zou gaan. De bijbehorende rente zou dan 6.25% Scheelt maar enkele tientjes op jaarbasis.
Moet nog nakijken of het inderdaad voordeliger is.
Kan nog wel met terugwerkende kracht gewijzigd worden.
Ik zal ook een lijstje maken van mijn tarieven vanaf 2000.
Ik heb wel een keertje mijn bandbreedte gewijzigd.
Ook ik ben lid van VeH en wil ook daar kenbaar maken dat ik niet tevreden ben.
Vooral de onduidelijkheid van de rente bepaling stoort mij.
groeten peter
Ook ik ben geconfronteerd met een verhoogde rente.
Ik had een stabielrente van 4.3% met een bandbreedte van 1 %.
De bijbehorende stabielrente op 1 aug 2007 is volgens de SNS bank nu 6.45% waardoor ik nu 5.45% moet gaan betalen.
In het verleden ben ik elk jaar op een gesprek geweest (viel elke keer net binnen de bandbreedte) waardoor er niets hoefde te gebeuren.
Dit jaar kreeg ik gewoon en brief met de mededeling.
Na een telefoontje bleek dat ik op dit moment beter af zou zijn als mijn bandbreedte naar 2% zou gaan. De bijbehorende rente zou dan 6.25% Scheelt maar enkele tientjes op jaarbasis.
Moet nog nakijken of het inderdaad voordeliger is.
Kan nog wel met terugwerkende kracht gewijzigd worden.
Ik zal ook een lijstje maken van mijn tarieven vanaf 2000.
Ik heb wel een keertje mijn bandbreedte gewijzigd.
Ook ik ben lid van VeH en wil ook daar kenbaar maken dat ik niet tevreden ben.
Vooral de onduidelijkheid van de rente bepaling stoort mij.
groeten peter