Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor drm » di 20 jun, 2017 7:56 pm

Ls,

Hier M, 34jr, getrouwd, 2 kids.
Na veel lezen op internet, alsmede dit forum, wil ik toch zelf een topic openen voor advies.
Ik kom er, ondanks vergelijkbare post (viewtopic.php?f=4&t=14580) zelf niet helemaal uit.
Neigde naar eerst naar 20 jaar, maar gezien die post twijfel ik daar toch weer over.

Alvast dank voor de adviezen!

Situatie;

Hypotheeksom: 298K, 2012
Aflossingsvrij 137.500 x 1,9% 5 jaar vast (vorig jaar vervroegd geregeld met kleine "boeterente")
Bankspaar 160.500 x 3,85% (rente 514,94 inleg 237,50. tot nu toe gespaard 14,8K)

Overl.risicoverzekering apart, dus niet van belang in berekeningen

IB: dit jaar nog 40,8 op alleen mijn salaris + partner wel >67K. Vanaf volgend jaar 50,8 op alleen mijn salaris.

Voorstellen van de bank:

1 jaar 1,74%
5 jaar 1,84%
6 jaar 1,89%
10 jaar 1,98%
15 jaar 2,52%
20 jaar 2,81%
25 jaar 4,05%

Grootste probleem waardoor ik er niet uitkom; kan zelf niet goed overzien wat nou de invloed van de hypotheekrente aftrek op mijn beslissingen is. (snap dat ik 50% van de hypotheekrente kan aftrekken van het inkomen, maar wat scheelt dat nou daadwerkelijk aan inkomsten belasting?)
Tevens heb ik nog nooit extra stortingen gedaan, hoewel dat best zou kunnen. Is dat wel of niet aantrekkelijk?

Laatste complicerende factor is dat ik de komende jaren een aanzienlijke inkomensstijging verwacht, maar dientengevolge ook een vrij grote kans heb op een verhuizing.

Hoop dat iemand mij kan adviseren.
Bij voorbaat dank.
drm
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di 20 jun, 2017 7:40 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor SimpleMind » wo 21 jun, 2017 8:14 am

Ik zou de rente niet te lang vastzetten. Op dit moment is lagere rente gunstig maar over 10-15 jaar wordt juist een hogere rente gunstig.
Bovendien bouw je met een lagere rente sneller aan je spaarsaldo zodat een toekomstige renteverhoging nog gunstiger zal zijn.
Daarnaast heb je een verwachte inkomensstijging en daaraan gekoppelde verhuisplannen. Nog twee goede redenen om de rentevastperiode korter te houden.

Verschil tussen 1 en 5 jaar is erg beperkt. Persoonlijk zou ik adviseren om 5 of 10 jaar vast te zetten, op basis van je verwachte inkomensstijging neig ik naar 5, ook een beetje afhankelijk van hoe zeker je bent van de verhuisplannen. Verschillen tussen 5 en 10 jaar zijn echter niet heel groot... 15 jaar of langer is naar mijn idee geen goede keuze. Nu ben je goedkoper uit met lagere rente en daarmee bouw je ook sneller aan je spaarsaldo. Als de rente over 10-15 jaar hoger is heb je op dat moment ook extra voordeel van de hoge rente op het hogere spaarsaldo.

Wat bedragen exclusief ORV en huurwaardeforfait (HWF is ook afhankelijk van IB-tarief!):
Code: Selecteer alles
Rentevast periode   Rentepercentage  Nieuwe spaarinleg  Bruto lasten  Netto lasten bij 40.8% IB  Netto lasten bij 52% IB
Nu                  3.85%            € 237.50           € 1,328.57    € 1,041.43                 € 980.40
 1 jaar             1,74%            € 362.91           € 1,171.76    € 1,002.80                 € 964.70
 5 jaar             1.84%            € 356.48           € 1,178.71    € 1,004.29                 € 964.96
 6 jaar             1.89%            € 353.29           € 1,182.20    € 1,005.06                 € 965.11
10 jaar             1.98%            € 347.57           € 1,188.52    € 1,006.46                 € 965.41
15 jaar             2.52%            € 314.07           € 1,227.25    € 1,015.72                 € 968.02
20 jaar             2.81%            € 296.66           € 1,248.63    € 1,021.28                 € 970.01
30 jaar             4.05%            € 226.70           € 1,344.51    € 1,049.50                 € 982.97

Overigens is de stap van 40.8% naar 52% IB een geleidelijk process. Bij verhoging ga je eerst deels 40.8% en deels 52% (50% aftrek) betalen. Pas als je fiscale inkomen na aftrek van de totale hypotheekrente boven de 52% grens komt is de aftrek volledig op basis van 52%.
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor M_1 » wo 21 jun, 2017 8:49 am

Even heel simpel en kort door de bocht geldt de eerste 10 jaar dat je voordeel hebt van lage rente, de laatste tien jaar heb je voordeel van hoge rente (groei van spaarpot heeft meer invloed dan netto rentelasten) en de tien jaar er tussenin maakt het niet zo heel veel uit of je iets hogere of iets lagere rente hebt. Jij bent al een eindje op weg, maar je hebt nog niet zo heel veel in de pot zitten. Hogere rente betekent dan nog steeds dat je wat hogere lasten krijgt, zoals je ook in het overzicht van SimpleMind kunt zien. Maar het zijn geen extreem grote verschillen.

Belangrijker in jouw situatie is de opmerking die je plaatst, dat je wellicht meer gaat verdienen en daarom mogelijk ook gaat verhuizen. Als de kans groot is dat je binnen vijf jaar zou verhuizen, dan zou het jammer van de extra kosten zijn om je rente nu voor langer dan bijvoorbeeld 5 jaar vast te zetten. Je zou dan immers (iets) meer betalen voor de zekerheid van tien jaar, terwijl je eigenlijk niets aan die zekerheid hebt. Bovendien zal een eventuele rentestijging over vijf jaar op je netto lasten weinig invloed hebben. Ik zou daarom zelf kiezen voor vijf jaar.

Dan je opmerking over extra storten. In het algemeen is dat inderdaad erg gunstig bij een spaarhypotheek. Het gaat misschien tegen je gevoel in, maar juist als de rente lager wordt, kan een extra storting meer zin hebben, omdat daarmee de hoger geworden maandelijkse spaarinleg omlaag kan. Maar als je er over denkt om over niet al te lange tijd misschien te gaan verhuizen, dan kan een extra buffer aan 'los geld' ook handig zijn. Ik zou daarbij ook kijken naar hoe je verkoop- of WOZ-waarde is. Loop je het risico dat de verkoopopbrengst lager is dan de huidige hypotheek, dan is het verstandig om het geld voor die 'restschuld' nog apart te houden. En daar bovenop nog een flinke buffer voor de kosten koper en eventuele inrichtingskosten.
M_1
 
Berichten: 2882
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor drm » wo 21 jun, 2017 11:07 am

Hartelijk dank alvast voor de reacties.
Een en ander begint duidelijker te worden.

De berekening is ook erg accuraat, in de huidige situatie betaal ik inderdaad 970,- voor de totale hypotheek.

Nog enkele vragen;
- De verschillen op de lange termijn zijn netto wel echt minimaal als ik het goed begrijp?
5 vs. 30 jaar = ~18/maand = 216,- per jaar. Dus al zou je voor de "ongunstigste" kiezen qua nettolasten, dan spreek je over een verschil van 6K in 30 jaar? Dat zie ik toch juist?

- Tav verhuisplannen, tja hoe reëel zijn die. Inkomstenstijging van 2,5-3,5x gaat binnen nu en 12-16mnd zeker gebeuren. Dus 50,8% aftrek zeker.
Al zou ik qua locatie niet perse hoeven te verhuizen, gezien die situatie dan zal en verhuizing naar een ruimere woning hoogstwaarschijnlijk toch plaatsvinden.

M_1 schrijft dat het jammer zou zijn van de extra kosten om voor 10 ipv 5 te kiezen. Maar dat is netto 1 euro per maand toch???
Maakt het perse uit om daar nu rekening mee te houden? Als ik dat bankspaardeel nu zo gunstig mogelijk wegzet kan ik het toch ook meenemen naar een volgende woning?

- Tav het vroegtijdig extra inleggen. Die regels begreep ik niet goed, want je kan niet straffeloos gewoon zeggen datje 3x in het jaar bijv. 500,- stort als het uitkomt? En als je in 1x fors meer stort, dan beperkt het ook je mogelijkheden in de toekomst?
drm
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di 20 jun, 2017 7:40 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor M_1 » wo 21 jun, 2017 12:04 pm

Niet bij iedere geldverstrekker kun je de rente bij verhuizing meenemen. Ook is het maar de vraag of je wel bij je huidige geldverstrekker zou willen blijven, als zij tegen die tijd voor het extra leendeel misschien niet de beste rente hebben.

Maar bij de hogere rente gaat het niet alleen om iets meer lasten, maar ook om lagere spaarinleg. Als je over vijf jaar zou verhuizen, dan zou je bij tien jaar rentevast niet alleen onnodig die euro per maand hebben betaald, maar dan zou je ook elke maand 9 euro minder in de spaarpot hebben gestopt. Dan zou je dus een kleine 600 euro minder in de spaarpot hebben.

Het is natuurlijk maar een relatief klein bedrag, maar toch iets om even bij stil te staan.
M_1
 
Berichten: 2882
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor SimpleMind » wo 21 jun, 2017 7:02 pm

Aanvullend op de opmerkingen van M_1:
5 vs. 30 jaar = ~18/maand = 216,- per jaar. Dus al zou je voor de "ongunstigste" kiezen qua nettolasten, dan spreek je over een verschil van 6K in 30 jaar? Dat zie ik toch juist?

Bijna. Probleem is dat dit de initiele lasten zijn (2017). In het scenario met 52% aftrek is, door de afbouw van de HRA (met 0.5% per jaar) het verschil over de resterende looptijd tussen 5 en 30 jaar rentevast ruim €11.000! (Als de rente daarna gelijk zou blijven..) Zelfs als rente in 2022 dan 4% zou zijn is het voordeel nog meer dan €9000...
Bij 1.98% voor 10 jaar is voordeel ruim 10.500 tov 30 jaar vast. Indien rente in 2027 dan 4% zou worden wordt het verschil bijna 14.000!
(Bij het 42% scenario is het verschil nu al duidelijk groter...)

Aan jouw de keuze. Maar zoals in de eerste post al aangegeven zou ik net als M_1 voor 5 jaar gaan.
Lagere lasten, sneller opbouw en dan later (hopelijk) profiteren van een hogere rente (vanaf ± 15 a 20 jaar looptijd is dit zeer gunstig!!!)

- Tav het vroegtijdig extra inleggen. Die regels begreep ik niet goed, want je kan niet straffeloos gewoon zeggen datje 3x in het jaar bijv. 500,- stort als het uitkomt? En als je in 1x fors meer stort, dan beperkt het ook je mogelijkheden in de toekomst?

Een aantal jaar achter elkaar enkele duizenden euro's extra inleggen levert zeker lagere maandlasten en een behoorlijk rendement op!
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor drm » ma 26 jun, 2017 9:58 am

Hartelijk dan voor alle adviezen.

De verschillen lijken echt minimaal.
Met name de argumenten omtrent de inkomensverandering, en vrijwel zekere verhuizing de komende jaren hebben me doen besluiten voor 5 jaar te kiezen, conform de adviezen.

Nogmaals dank. Fijn forum voor adviezen die de bank mij niet zomaar kon geven!
drm
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di 20 jun, 2017 7:40 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor SimpleMind » ma 26 jun, 2017 10:07 am

Dat lijkt mij een prima keuze. Succes verder.

Nogmaals dank. Fijn forum voor adviezen die de bank mij niet zomaar kon geven!

Niet persoonlijk maar het blijft mij verbazen hoeveel mensen hun bank gebruiken om een hypotheekadvies te krijgen...
Deze adviseurs zijn nooit helemaal onafhankelijk en vaak is hypotheek maar een onderdeel van hun werkzaamheden.
En op het forum kunnen adviseurs je misschien wel iets helpen, maar het is hier onmogelijk om alle details mee te wegen.
Mijn advies: (be)zoek volgende keer een goede onafhankelijke adviseur. Kost misschien net iets meer maar levert (meestal) ook meer op.
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor drm » ma 26 jun, 2017 10:19 am

SimpleMind schreef:Dat lijkt mij een prima keuze. Succes verder.

Nogmaals dank. Fijn forum voor adviezen die de bank mij niet zomaar kon geven!

Niet persoonlijk maar het blijft mij verbazen hoeveel mensen hun bank gebruiken om een hypotheekadvies te krijgen...
Deze adviseurs zijn nooit helemaal onafhankelijk en vaak is hypotheek maar een onderdeel van hun werkzaamheden.
En op het forum kunnen adviseurs je misschien wel iets helpen, maar het is hier onmogelijk om alle details mee te wegen.
Mijn advies: (be)zoek volgende keer een goede onafhankelijke adviseur. Kost misschien net iets meer maar levert (meestal) ook meer op.


Ik heb voornamelijk online gezocht.
Vervolgens de bank gebeld met de vraag omtrent mogelijkheden tot advies, waarop het oppervlakkig bleef danwel richting advies a 350,- ging, en ik hier terecht kwam.

Een adviseur bezoeken... Tja, dan betaal ik dus 150-300 euro? En dan dus voor adviezen die naar nu blijken gaan over 12 euro per jaar, en wellicht 600 euro minder in een spaarpot over 5 jaar. Eigenlijk dus helemaal geen verschil.
De enige reden dat ik nu kies voor 5 jaar is de verhuizing die eraan komt. Anders had ik voor die minimale verschillen gezegd 10-15 jaar vast, dan hoef ik daar niet meer over na te denken.
Dit zijn zulke minimale bedragen aan besparing, dat je toch nooit de kosten van je adviseur eruit haalt?
drm
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di 20 jun, 2017 7:40 pm

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor M_1 » ma 26 jun, 2017 10:36 am

Als je dit forum een tijdje zou volgen, dan zie je dat er soms behoorlijke verschillen kunnen zijn tussen wat mensen in eerste instantie zouden willen doen en wat ze uiteindelijk voor beslissing nemen. Denk alleen maar aan de groep "zo snel mogelijk van de hypotheeklasten af, dat is voordelig", die de spaarhypotheek willen inkorten maar daarmee per saldo duizenden euro's duurder uit zijn. Zonder advies of dit forum zouden die dus duizenden euro's door de wc spoelen. Maar op een forum kan ook niet altijd in detail worden bekeken wat in jouw specifieke situatie het handigste is. Daarom kan een gesprek met een adviseur soms zeer verhelderend zijn. En soms ook meer waard zijn dan de paar honderd euro die het kost.
M_1
 
Berichten: 2882
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Advies mbt rentewijziging bankspaar.

Berichtdoor drm » ma 26 jun, 2017 10:41 am

M_1 schreef:Als je dit forum een tijdje zou volgen, dan zie je dat er soms behoorlijke verschillen kunnen zijn tussen wat mensen in eerste instantie zouden willen doen en wat ze uiteindelijk voor beslissing nemen. Denk alleen maar aan de groep "zo snel mogelijk van de hypotheeklasten af, dat is voordelig", die de spaarhypotheek willen inkorten maar daarmee per saldo duizenden euro's duurder uit zijn. Zonder advies of dit forum zouden die dus duizenden euro's door de wc spoelen. Maar op een forum kan ook niet altijd in detail worden bekeken wat in jouw specifieke situatie het handigste is. Daarom kan een gesprek met een adviseur soms zeer verhelderend zijn. En soms ook meer waard zijn dan de paar honderd euro die het kost.


Ja precies dat begrijp ik. En zeer terechte opmerking ook.

Ik zal mijn antwoord nuanceren; ik probeerde de volgorde van mijn eigen traject uit te leggen. Met eerst inventarisatie bij bank, waarop weinig respons, naar screening hier, waaruit blijkt dat voor mij een adviseur op dit moment zeker niet de moeite waard is.
Als de verschillen inderdaad om relevante bedragen zouden gaan zou ik de tussenstap naar een adviseur nog maken, echter obv van deze verschillen en berekeningen durf ik het in mijn situatie aan.
drm
 
Berichten: 5
Geregistreerd: di 20 jun, 2017 7:40 pm


Keer terug naar Hypotheekrente

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 4 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling