Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele adviezen.

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Hypotheek zenuwen
Berichten: 2
Lid geworden op: do 15 jun, 2017 8:11 pm

Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele adviezen.

Bericht door Hypotheek zenuwen »

Hoi, ik ben Kim en heb een vraagje over mijn hypotheek.
Laatst gewijzigd door Hypotheek zenuwen op wo 31 jul, 2019 10:38 am, 2 keer totaal gewijzigd.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door SimpleMind »

Allereerst geen paniek. Dit gaat zeker goed komen.

Dan 20 jaar vast. Voor de spaarhypotheek zou ik dat persoonlijk niet adviseren. Op dit moment is een lagere rente gunstig.
En als over 10 jaar de rente hoger is zou de hypotheek juist goedkoper worden.....

Voor aflossingsvrije deel zou je kunnen overwegen om rente langer vast te zetten. Maar als je dat korter vastzet (net als spaardeel) ben je naar verwachting goedkoper uit. En als de rente dan later hoger is zal dit (grotendeels) worden gecompenseerd door het spaardeel.

Dan concreet wat bedragen bij 2.75% (indien geen extra stortingen of andere wijzigingen sinds 2007, en bij tarief inkomstenbelasting 40.8%).
Premie van de verzekering kan iets variëren maar zal niet heel veel kunnen afwijken.
Voor het spaardeel wordt de rente Ôé¼130 lager, spaarpremie ongeveer Ôé¼73.50 hoger, totaal bruto 56.50 lager en netto ongeveer Ôé¼3.50 goedkoper...
Voor het aflossingsvrije deel de bruto rente Ôé¼104 lager, netto ruim Ôé¼60 lager.
Totale hypotheek dus ongeveer Ôé¼65 lagere netto lasten.....

Indien jullie in het 52% IB-tarief zouden vallen is het net iets minder gunstig. totaal ┬▒44 netto lager (spaardeel ┬▒ Ôé¼8 duurder, afl.vrij. Ôé¼52,- goedkoper).

Overigens is naast de lagere lasten ook de opbouw in de spaarverzekering hoger bij lagere lasten. Dit heeft voordeel als rente later hoger wordt... (en daarom dus geen 20 jaar vastzetten....
royhulswit
Berichten: 8
Lid geworden op: wo 08 jun, 2016 10:46 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door royhulswit »

ik kan je vertellen dat de man van de Hypotheker gelijk heeft.
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door webka »

De maandlasten zullen idd nagenoeg gelijk blijven, daarin heeft de beste man van de Hypothekeer gelijk.
Echter, uiteraard niet op het dan op het punt dat hij deze niet kan maken. Iedere fatsoenlijke adviseur kan deze berekening tot op 2 cijfers achter de komma in minder dan 20 seconden maken.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door Rense »

Benieuwd hoe je dat in 20 seconden doet. Kun je de berekeningsmethodiek hier uitleggen?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door SimpleMind »

Ik heb het net in 20 seconden geprobeerd maar het is net niet gelukt. :oops: Maar ik ben dan ook geen adviseur. :lol:
Maar webka heeft natuurlijk wel gelijk. De berekening is (als je de gegevens bij elkaar hebt) heel snel gemaakt.....

Bij gelijkblijvende ORV-premie hoef je alleen het verschil tussen nodige maandelijkse inleg bij 2.75% t.o.v. de huidige 4.7% uit te rekenen.
Op een financiële calculator of rekentools is dat natuurlijk kinderspel voor een adviseur. (Voor amateurs is Excel ook toegestaan :shock: ).

Waar het mij vooral om gaat in de vraag van TS is het volgende:
Na een hoop slapeloze nachten en een verwarrend gesprek bij de hypotheker, hier dan toch mijn vraag.
Dan zijn er denk ik toch een paar zaken niet goed gegaan in het gesprek:
  • TS heeft geen duidelijk beeld gekregen van consequenties bij keuze nieuwe periode
  • Er is grote onzekerheid ontstaan/gebleven bij TS
  • Vraag me af of er gesproken is over mogelijkheid van een kortere periode dan 20 jaar rentevast.....
En dan zou men zich af kunnen vragen of de betreffende adviseur misschien niet veel zin heeft gehad en TS zo snel mogelijk weer naar buiten heeft willen sturen....
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door Rense »

Ik denk dat je gelijk hebt betreffende de adviseur Simple Mind.

Ik vraag om de simpele wijze omdat het bij een bankspaar inderdaad niet heel lastig is maar bij een spaarhypotheek inclusief ORV heb ik nog geen snelle en correcte berekening kunnen achterhalen.
Vandaar mijn vraag omdat het me zou helpen dit wel snel te kunnen berekenen.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door SimpleMind »

Verschil tussen bankspaar en traditionele spaar zit inderdaad in de ORV. In de meeste gevallen is de aanpassing van de ORV premie vrij klein.
Exacte verschil kan per verzekeraar een beetje verschillen en kan niet op basis van een eenvoudige formule exact worden vastgesteld.. maar de verandering is t.o.v. de overige aanpassingen natuurlijk zeer klein. In het grotere plaatje is daarom een prima indicatie te geven. Alternatief is opvragen bij verzekeraar.
Overigens zou bij een rentedaling (dus hogere afkoopwaarden tijdens resterende looptijd) een stijging van de ORV-premie niet logisch zijn.... dus de adviseur had redelijk eenvoudig een goede inschatting kunnen maken en TS gerust kunnen stellen.

Blijft mijn vraag aan Chantal (en natuurlijk ook haar adviseur): waarom 20 jaar vast?
Hypotheek zenuwen
Berichten: 2
Lid geworden op: do 15 jun, 2017 8:11 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door Hypotheek zenuwen »

Super bedankt, groetjes Kim Lantsheer
Laatst gewijzigd door Hypotheek zenuwen op wo 31 jul, 2019 10:38 am, 2 keer totaal gewijzigd.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door M_1 »

Die 126 zal niet voor een overlijdensrisicoverzekering zijn, maar voor een levensverzekering. Dat is hoe het opbouwdeel van een spaarhypotheek ook wel genoemd wordt. Zo'n levensverzekering keert na dertig jaar oud bij eerder overlijden en x-bedrag uit. De premie bestaat daarom voor een deel uit overlijdensdekking en voor een deel uit opbouw.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door SimpleMind »

Zoals M_1 al aangaf is die ORV premie zeer waarschijnlijk inclusief de premie die nodig is om het spaardoel op te bouwen. Op dit moment is van de totale premie ongeveer Ôé¼101,58 nodig om het vermogen op te bouwen. De rest is daadwerkelijk bedoeld voor de ORV.....

Overigens heb ik in de vorige post een fout gemaakt in de berekeningen! (Ik ben per ongeluk uitgegaan van een kortere looptijd van 25 jaar. Geen idee waarom....)
De nieuwe bedragen zijn daarom nog iets gunstiger...

Huidige situatie (bedragen exclusief Huurwaardeforfait....om dit mee te nemen is WOZ-waarde nodig....):
Rente Ôé¼564.- (Ôé¼313.33 + Ôé¼250.67)
Premie: ┬▒Ôé¼126,- (Ôé¼101,58 + Ôé¼24,42)
Totaal bruto: Ôé¼690,- (Ôé¼564.- + Ôé¼126,-)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: Ôé¼459,89
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: Ôé¼408,-

Bij een nieuwe rente van 2.75% zal het plaatje er ongeveer als volgt uitzien (bedragen exclusief Huurwaardeforfait):
Nieuwe rente: Ôé¼330,- (Ôé¼183.33 + Ôé¼146.67)
Nieuwe premie: ┬▒Ôé¼190.67 (Ôé¼166.24 + Ôé¼24.42)
Totaal bruto: Ôé¼520,67 (Ôé¼330,- + Ôé¼190.67)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: Ôé¼386.03
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: Ôé¼355.67

Hopelijk stelt dit je gerust....maar nog steeds adviseer ik om, in ieder geval voor het spaardeel, de rente maximaal 10 jaar vast te zetten want.......
Dan wordt de nieuwe rente op dit moment nog iets lager. En als de rente over 10 jaar hoger is dan profiteer je van de hogere rente!

Stel nieuwe rente op aflossingsvrije deel is 20 jaar met 2.75% en voor het spaardeel 10 jaar met bijvoorbeeld 2.2%. Dan wordt het plaatje nu:
Nieuwe rente: Ôé¼293.33 (Ôé¼146.67 + Ôé¼146,77)
Nieuwe premie: ┬▒Ôé¼210,08 (Ôé¼185.66 + Ôé¼24.42)
Totaal bruto: Ôé¼503.41 (Ôé¼293.33 + Ôé¼210.08)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: Ôé¼383,73
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: Ôé¼356,75

En bovendien wordt er veel sneller gespaard in het spaardeel waardoor in 2027:
als de rente over 10 jaar hoor is, zeg 5% (voor het spaardeel, indien nu keuze 20 jaar voor aflossingsvrij):
Nieuwe rente: Ôé¼480,- (Ôé¼333.33 + Ôé¼146,77)
Nieuwe premie: ┬▒Ôé¼70.46 (Ôé¼46,04 + Ôé¼24.42)
Totaal bruto: Ôé¼550,46 (Ôé¼480,- + Ôé¼70,46)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: Ôé¼354.62
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: Ôé¼334,46

Wellicht helpt dit om de 20 jaar (deels) te heroverwegen. Dan worden nu de nieuwe lasten nog lager maar ik 2027 mogelijk weer iets hoger...
Door compensatie spaardeel zal dit echter meevallen. Je zou ook de lagere lasten kunnen gebruiken om wat extra af te lossen (of te sparen).
Maar als je echt zoekt naar meer zekerheid zou mijn advies zijn: 20 jaar voor aflossingsvrij en 10 jaar voor spaardeel....
Vraag in ieder geval de rente voor 10 jaar op het spaardeel even op.... wellicht is het nog gunstiger dan 2.2%......
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door webka »

De ORV premie is (meestal) constant. En uiteraard staat of valt alles bij het beschikbaar zijn van de juiste gegevens. De ORV premie staat op de polis.
De ORv premie wijzgt dus niet bij veranderen van rente. Dus kan je de spaarrpemie eenvouwdig berekenen. (= totale premie - ORV-premie). De berekening is daarna gelijk aan een berkening bij banksparen (kosten zijn nihil).
Dit is is inderdaad eenvoudig in te voeren op een financiele calculator.
5 toetsen bovenaan invoeren. Wel even op modus "begin' zetten, en dan is het minder dan 20 sec werk.
Dus de nieuwe premie wordt:
[resterende aantal maanden invoeren] ; [rente invoeren] ; [huidige waarde polis invoeren] ; [doelkapitaal invoeren] en vervolgens druk je op [ premie/PMT] en voila daar kom de nieuwe spaarinleg te voorschijn. Daar tel je ORV-premie weer bij op en je hebt de juiste nieuwe inleg.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Bericht door SimpleMind »

@webka: Helemaal eens! En ik denk dat Rense dit ook wel weet. Maar er zijn weleens kleine (afronding?) verschillen waardoor het niet helemaal constant is. Geldt overigens niet alleen voor ORV. Berekeningen van bedrijven (hoe geautomatiseerd ook) kunnen wel eens licht afwijken (uiteraard is dat dan een fout in de software). Heb in het verleden ook opvolgende polisbladen gezien waarbij afkoopwaarden simpelweg enkele Euro's afwijken (en alles op magische wijze in het laatste jaar ineens weer klopt)... maar goed we dwalen af...wellicht anders voortzetten in een nieuw topic onder adviseurs. Voor Chantal is het belangrijk dat de onzekerheid verdwijnt (en dat ze geholpen wordt om de juiste keuzes te maken...)
Plaats reactie