Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele adviezen.

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele adviezen.

Berichtdoor Hypotheek zenuwen » do 15 jun, 2017 7:23 pm

Beste,
Na een hoop slapeloze nachten en een verwarrend gesprek bij de hypotheker, hier dan toch mijn vraag.
Hopelijk kunnen en willen jullie mij helpen!
Wij hebben in 2007 een huis gekocht, waarvan 64.000 aflossingsvrij en 80.000 spaarhypotheek.
Daarbij een rente van 4,7%.

Nu, tien jaar later verloopt deze periode en nu staan wij voor de keuze om het opnieuw vast te zetten.
Onze voorkeur gaat uit voor 20 jaar.
Daarbij behorende rente zou 2,75% zijn (jkp.2,78%)

In de brief staat vermeldt dat de premie van de spaarhypotheek zal stijgen bij een lagere rente, maar niet in bedragen.

Wij zijn naar de hypotheker gegaan voor advies, en die heeft ons gezegd dat in ons geval de maandlasten voor de spaarhypotheek nagenoeg gelijk zullen blijven.
Hierbij gevraagd om een berekening, maar deze kon hij niet maken zei hij?
Uiteraard gaan de maandlasten van het aflosvrije deel omlaag.

Ik ben er niet gerust op dat de woorden van deze beste man correct zijn.
Alvorens ik een keuze moet maken vraag ik hier maar om advies.

Kan iemand mij hierbij helpen?
Alvast heel erg bedankt,

Chantal Zahradnik
Hypotheek zenuwen
 
Berichten: 2
Geregistreerd: do 15 jun, 2017 7:11 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor SimpleMind » do 15 jun, 2017 9:30 pm

Allereerst geen paniek. Dit gaat zeker goed komen.

Dan 20 jaar vast. Voor de spaarhypotheek zou ik dat persoonlijk niet adviseren. Op dit moment is een lagere rente gunstig.
En als over 10 jaar de rente hoger is zou de hypotheek juist goedkoper worden.....

Voor aflossingsvrije deel zou je kunnen overwegen om rente langer vast te zetten. Maar als je dat korter vastzet (net als spaardeel) ben je naar verwachting goedkoper uit. En als de rente dan later hoger is zal dit (grotendeels) worden gecompenseerd door het spaardeel.

Dan concreet wat bedragen bij 2.75% (indien geen extra stortingen of andere wijzigingen sinds 2007, en bij tarief inkomstenbelasting 40.8%).
Premie van de verzekering kan iets variëren maar zal niet heel veel kunnen afwijken.
Voor het spaardeel wordt de rente €130 lager, spaarpremie ongeveer €73.50 hoger, totaal bruto 56.50 lager en netto ongeveer €3.50 goedkoper...
Voor het aflossingsvrije deel de bruto rente €104 lager, netto ruim €60 lager.
Totale hypotheek dus ongeveer €65 lagere netto lasten.....

Indien jullie in het 52% IB-tarief zouden vallen is het net iets minder gunstig. totaal ±44 netto lager (spaardeel ± €8 duurder, afl.vrij. €52,- goedkoper).

Overigens is naast de lagere lasten ook de opbouw in de spaarverzekering hoger bij lagere lasten. Dit heeft voordeel als rente later hoger wordt... (en daarom dus geen 20 jaar vastzetten....
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor royhulswit » zo 18 jun, 2017 4:43 pm

ik kan je vertellen dat de man van de Hypotheker gelijk heeft.
royhulswit
 
Berichten: 8
Geregistreerd: wo 08 jun, 2016 9:46 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor webka » zo 18 jun, 2017 7:23 pm

De maandlasten zullen idd nagenoeg gelijk blijven, daarin heeft de beste man van de Hypothekeer gelijk.
Echter, uiteraard niet op het dan op het punt dat hij deze niet kan maken. Iedere fatsoenlijke adviseur kan deze berekening tot op 2 cijfers achter de komma in minder dan 20 seconden maken.
webka
 
Berichten: 1800
Geregistreerd: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor Rense » ma 19 jun, 2017 7:43 am

Benieuwd hoe je dat in 20 seconden doet. Kun je de berekeningsmethodiek hier uitleggen?
Rense
 
Berichten: 1499
Geregistreerd: di 26 mei, 2009 1:39 pm
Woonplaats: Zuid Groningen

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor SimpleMind » ma 19 jun, 2017 10:33 am

Ik heb het net in 20 seconden geprobeerd maar het is net niet gelukt. :oops: Maar ik ben dan ook geen adviseur. :lol:
Maar webka heeft natuurlijk wel gelijk. De berekening is (als je de gegevens bij elkaar hebt) heel snel gemaakt.....

Bij gelijkblijvende ORV-premie hoef je alleen het verschil tussen nodige maandelijkse inleg bij 2.75% t.o.v. de huidige 4.7% uit te rekenen.
Op een financiële calculator of rekentools is dat natuurlijk kinderspel voor een adviseur. (Voor amateurs is Excel ook toegestaan :shock: ).

Waar het mij vooral om gaat in de vraag van TS is het volgende:
Na een hoop slapeloze nachten en een verwarrend gesprek bij de hypotheker, hier dan toch mijn vraag.

Dan zijn er denk ik toch een paar zaken niet goed gegaan in het gesprek:
  • TS heeft geen duidelijk beeld gekregen van consequenties bij keuze nieuwe periode
  • Er is grote onzekerheid ontstaan/gebleven bij TS
  • Vraag me af of er gesproken is over mogelijkheid van een kortere periode dan 20 jaar rentevast.....

En dan zou men zich af kunnen vragen of de betreffende adviseur misschien niet veel zin heeft gehad en TS zo snel mogelijk weer naar buiten heeft willen sturen....
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor Rense » ma 19 jun, 2017 11:20 am

Ik denk dat je gelijk hebt betreffende de adviseur Simple Mind.

Ik vraag om de simpele wijze omdat het bij een bankspaar inderdaad niet heel lastig is maar bij een spaarhypotheek inclusief ORV heb ik nog geen snelle en correcte berekening kunnen achterhalen.
Vandaar mijn vraag omdat het me zou helpen dit wel snel te kunnen berekenen.
Rense
 
Berichten: 1499
Geregistreerd: di 26 mei, 2009 1:39 pm
Woonplaats: Zuid Groningen

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor SimpleMind » ma 19 jun, 2017 12:48 pm

Verschil tussen bankspaar en traditionele spaar zit inderdaad in de ORV. In de meeste gevallen is de aanpassing van de ORV premie vrij klein.
Exacte verschil kan per verzekeraar een beetje verschillen en kan niet op basis van een eenvoudige formule exact worden vastgesteld.. maar de verandering is t.o.v. de overige aanpassingen natuurlijk zeer klein. In het grotere plaatje is daarom een prima indicatie te geven. Alternatief is opvragen bij verzekeraar.
Overigens zou bij een rentedaling (dus hogere afkoopwaarden tijdens resterende looptijd) een stijging van de ORV-premie niet logisch zijn.... dus de adviseur had redelijk eenvoudig een goede inschatting kunnen maken en TS gerust kunnen stellen.

Blijft mijn vraag aan Chantal (en natuurlijk ook haar adviseur): waarom 20 jaar vast?
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor Hypotheek zenuwen » vr 23 jun, 2017 10:45 am

Hoi,

Ontzettend bedankt iedereen voor de feedback.
Allereerst antwoord op de vraag waarom 20 jaar rentevast, dit omdat wij onszelf voor zo'n lang mogelijke tijd zekerheid in lasten willen bieden.

Ik heb mijn hypotheek onder de loep genomen en nu zit ik helemaal in de zorgen!
Hopelijk kan iemand mij helpen!

Ik heb dus al tien jaar een spaarhypotheek van 80.000 en een aflosvrije hypotheek van 64.000.
Totaal beiden goed voor een rente van 4,7%.
De rente die ik betaal op mijn spaar per jaar is 3.760 euro, voor het aflosvrije deel 3009.00
Deze bedragen bij elkaar opgeteld kom ik op 6769.
Dit gedeeld door 12, kom ik op bruto per maand €564.
Dit is ook mijn maandlast die van mijn rekening wordt geschreven!!!
Daarnaast een bedrag van 126 voor een overlijdensverzekering.
Zou dit betekenen dat er ergens een foutje zit in dit hele verhaal waardoor ik al die jaren geen premie voor mijn spaardeel heb betaald en dus niks heb opgebouwd?
Help!

Groetjes Chantal
Hypotheek zenuwen
 
Berichten: 2
Geregistreerd: do 15 jun, 2017 7:11 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor M_1 » vr 23 jun, 2017 10:55 am

Die 126 zal niet voor een overlijdensrisicoverzekering zijn, maar voor een levensverzekering. Dat is hoe het opbouwdeel van een spaarhypotheek ook wel genoemd wordt. Zo'n levensverzekering keert na dertig jaar oud bij eerder overlijden en x-bedrag uit. De premie bestaat daarom voor een deel uit overlijdensdekking en voor een deel uit opbouw.
M_1
 
Berichten: 2882
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor SimpleMind » vr 23 jun, 2017 3:20 pm

Zoals M_1 al aangaf is die ORV premie zeer waarschijnlijk inclusief de premie die nodig is om het spaardoel op te bouwen. Op dit moment is van de totale premie ongeveer €101,58 nodig om het vermogen op te bouwen. De rest is daadwerkelijk bedoeld voor de ORV.....

Overigens heb ik in de vorige post een fout gemaakt in de berekeningen! (Ik ben per ongeluk uitgegaan van een kortere looptijd van 25 jaar. Geen idee waarom....)
De nieuwe bedragen zijn daarom nog iets gunstiger...

Huidige situatie (bedragen exclusief Huurwaardeforfait....om dit mee te nemen is WOZ-waarde nodig....):
Rente €564.- (€313.33 + €250.67)
Premie: ±€126,- (€101,58 + €24,42)
Totaal bruto: €690,- (€564.- + €126,-)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: €459,89
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: €408,-

Bij een nieuwe rente van 2.75% zal het plaatje er ongeveer als volgt uitzien (bedragen exclusief Huurwaardeforfait):
Nieuwe rente: €330,- (€183.33 + €146.67)
Nieuwe premie: ±€190.67 (€166.24 + €24.42)
Totaal bruto: €520,67 (€330,- + €190.67)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: €386.03
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: €355.67

Hopelijk stelt dit je gerust....maar nog steeds adviseer ik om, in ieder geval voor het spaardeel, de rente maximaal 10 jaar vast te zetten want.......
Dan wordt de nieuwe rente op dit moment nog iets lager. En als de rente over 10 jaar hoger is dan profiteer je van de hogere rente!

Stel nieuwe rente op aflossingsvrije deel is 20 jaar met 2.75% en voor het spaardeel 10 jaar met bijvoorbeeld 2.2%. Dan wordt het plaatje nu:
Nieuwe rente: €293.33 (€146.67 + €146,77)
Nieuwe premie: ±€210,08 (€185.66 + €24.42)
Totaal bruto: €503.41 (€293.33 + €210.08)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: €383,73
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: €356,75

En bovendien wordt er veel sneller gespaard in het spaardeel waardoor in 2027:
als de rente over 10 jaar hoor is, zeg 5% (voor het spaardeel, indien nu keuze 20 jaar voor aflossingsvrij):
Nieuwe rente: €480,- (€333.33 + €146,77)
Nieuwe premie: ±€70.46 (€46,04 + €24.42)
Totaal bruto: €550,46 (€480,- + €70,46)
Totaal netto bij 40,8% belastingtarief: €354.62
Totaal netto bij 52,0% belastingtarief: €334,46

Wellicht helpt dit om de 20 jaar (deels) te heroverwegen. Dan worden nu de nieuwe lasten nog lager maar ik 2027 mogelijk weer iets hoger...
Door compensatie spaardeel zal dit echter meevallen. Je zou ook de lagere lasten kunnen gebruiken om wat extra af te lossen (of te sparen).
Maar als je echt zoekt naar meer zekerheid zou mijn advies zijn: 20 jaar voor aflossingsvrij en 10 jaar voor spaardeel....
Vraag in ieder geval de rente voor 10 jaar op het spaardeel even op.... wellicht is het nog gunstiger dan 2.2%......
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor webka » vr 23 jun, 2017 10:19 pm

De ORV premie is (meestal) constant. En uiteraard staat of valt alles bij het beschikbaar zijn van de juiste gegevens. De ORV premie staat op de polis.
De ORv premie wijzgt dus niet bij veranderen van rente. Dus kan je de spaarrpemie eenvouwdig berekenen. (= totale premie - ORV-premie). De berekening is daarna gelijk aan een berkening bij banksparen (kosten zijn nihil).
Dit is is inderdaad eenvoudig in te voeren op een financiele calculator.
5 toetsen bovenaan invoeren. Wel even op modus "begin' zetten, en dan is het minder dan 20 sec werk.
Dus de nieuwe premie wordt:
[resterende aantal maanden invoeren] ; [rente invoeren] ; [huidige waarde polis invoeren] ; [doelkapitaal invoeren] en vervolgens druk je op [ premie/PMT] en voila daar kom de nieuwe spaarinleg te voorschijn. Daar tel je ORV-premie weer bij op en je hebt de juiste nieuwe inleg.
webka
 
Berichten: 1800
Geregistreerd: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Help!Rentevaste periode spaarhyp. loopt af!Dubbele advie

Berichtdoor SimpleMind » za 24 jun, 2017 9:11 am

@webka: Helemaal eens! En ik denk dat Rense dit ook wel weet. Maar er zijn weleens kleine (afronding?) verschillen waardoor het niet helemaal constant is. Geldt overigens niet alleen voor ORV. Berekeningen van bedrijven (hoe geautomatiseerd ook) kunnen wel eens licht afwijken (uiteraard is dat dan een fout in de software). Heb in het verleden ook opvolgende polisbladen gezien waarbij afkoopwaarden simpelweg enkele Euro's afwijken (en alles op magische wijze in het laatste jaar ineens weer klopt)... maar goed we dwalen af...wellicht anders voortzetten in een nieuw topic onder adviseurs. Voor Chantal is het belangrijk dat de onzekerheid verdwijnt (en dat ze geholpen wordt om de juiste keuzes te maken...)
SimpleMind
 
Berichten: 1193
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm


Keer terug naar Hypotheekrente

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 2 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling