Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor Sjoerd1 » di 22 nov, 2016 10:52 am

Wat is wijsheid wanneer rentevaste periode pas over acht jaar afloopt.

Hypotheek bij NN:
50% banksparen , nog 8 jaar vast tegen 3.75%, wel al een stuk inleg aanwezig
50% aflossingsvrij, nog 8 jaar vast tegen 3.75%

Banksparen natuurlijk gewoon zo laten.

Maar het aflossingsvrije deel, zou graag van de huidige late rentes profiteren.
Door boeterentes is maximale wat ik zou kunnen regelen bij NN

1)om hem 20 jaar vast te zetten tegen 3.64% met rentemiddeling. Voordeel dan wel langere tijd zekerheid en marginaal lager dan nu.

2)of een idiote hoge boete betalen nu van 15 duizend en dan 10 jaar vast 2.3% of 15 jaar 2.7% en 20 jaar 2.9%.

3)Of ongewijzigd laten



Kans op verhuizen is er.. aan andere kant wat is kansberekening dat ik over 8 jaar rente voor 10 jaar vast kan zetten lager dan 3.64 ?
( het zijn rentes tot 90% martkwaarde bij NN, omdat bij hun waarde bankspaardeel wel meetelt voor opslag bepaling)


Wat zou een buitenstaander mij adviseren, verlengen naar 20 jaar tegen 3.64% .., zo laten en over acht jaar kijken.... wat is wijsheid ?
Sjoerd1
 
Berichten: 52
Geregistreerd: do 17 okt, 2013 11:09 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor M_1 » di 22 nov, 2016 1:21 pm

Het verschil tussen de huidige 8 of 10 jaarrente en de rente voor 20 jaar vast is behoorlijk groot. Het verschil tussen jouw rente en de huidige 8 of 10 jaarrente is dan ook relatief groot, terwijl het voordeel - bij vastzetten voor 20 jaar - de komende 8 jaar relatief laag is. Ook bij rentemiddeling met twintig jaar zal het voordeel de komende 8 jaar niet zo groot zijn, maar het geeft je dan wel de zekerheid voor de 12 jaar daarna.

Zelf zou ik met dit maar kleine voordeel niet zo snel een nieuwe rente voor 20 jaar vast zetten. Het is net wat je zegt, hoe groot acht je de kans dat de rente over 8 jaar hoger of juist lager is dan 3,64%? Dat zal een grote vraag blijven, waarop je pas over 8 jaar zekerheid hebt.

Je kunt natuurlijk wel wat gaan filosoferen. Er zal op de lange duur wel enig verband zijn tussen de rente en inflatie en loonstijgingen. Even extreem gezegd, als de rente 10% zou worden, dan zal dit waarschijnlijk samengaan met een flink hoge inflatie en dito loonstijgingen. Andersom, als de rente 0% wordt, dan zal de inflatie ook rond de nul zitten en zullen lonen ook niet extreem veel stijgen. Als de rente over 8 jaar een stuk hoger is, dan zal er dus waarschijnlijk in de tussentijd ook wel enige stijging van inflatie en lonen zijn geweest. Dat betekent dat de zelfde hypotheeklasten ook veel minder 'zwaar' zullen voelen. Zou het dan erg zijn als de hypotheeklasten ook zouden stijgen?

Trouwens, als over 8 jaar de rente stijgt, dan zullen de lasten voor het bankspaardeel waarschijnlijk juist dalen.

Voor jezelf kun je ook nog nagaan of je die aflossingsvrije hypotheek zou willen blijven houden, of dat je juist langzaam maar zeker zou willen aflossen als je geld 'over' hebt. Bij NN kun je volgens mij geen extra stortingen op de bankspaarrekening doen, dus als je iets in de hypotheek wilt stoppen, dan moet dat in het aflossingsvrije deel. Stel dat je die over 8 jaar al flink hebt afgelost, is er dan reden om je druk te maken over een veranderende rente?
M_1
 
Berichten: 2858
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor Sjoerd1 » di 22 nov, 2016 2:22 pm

IIk snap je overwegingen..

Aan de andere kant, 3.64 % dat is historisch ook geen superhoge rente , en er valt wel wat voor te zeggen om dat risico dan af te dekken ?
Of hoe moet ik 3.64 tov historisch zien ?

En Trump lijkt een inflationaire president te worden...

(aflossen zit er op korter en middellange termijn helaas niet veel extra in)
Laatst bijgewerkt door Sjoerd1 op di 22 nov, 2016 2:51 pm, in totaal 1 keer bewerkt.
Sjoerd1
 
Berichten: 52
Geregistreerd: do 17 okt, 2013 11:09 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor M_1 » di 22 nov, 2016 4:22 pm

Ja, 3,64% is natuurlijk historisch gezien erg laag. Aan de andere kant, als je het vergelijkt met de tienjaarsrente van 2,3%, dan zit daar nog een groot gat tussen. Als je anders over 8 jaar de rente weet voor 10 jaar vast zou willen zetten, dan zou de rente nog 1,3% kunnen stijgen zonder dat je duurder uit bent. Het is maar net waar je voorkeur naar uit gaat. Ook zul je met het betalen van boeterente vermoedelijk een stuk goedkoper uit zijn, tenzij je binnenkort gaat verhuizen. In de middel-rente zit namelijk een extra risico-opslag van 0,2% die je anders niet hebt.
M_1
 
Berichten: 2858
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor Sjoerd1 » wo 14 dec, 2016 8:18 pm

US fed besluit 0.25% erbij en drie rate hikes in 2017
Sjoerd1
 
Berichten: 52
Geregistreerd: do 17 okt, 2013 11:09 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor M_1 » do 15 dec, 2016 8:35 am

Ik zou als ik jou was eens even narekenen hoeveel je nettolasten over 8 jaar in totaal wijzigen als de rente zou stijgen of dalen. Daarvoor moet je natuurlijk weten hoeveel er nu in de pot zit, hoeveel je per maand bijspaart en hoe lang de hypotheken al lopen. (En de hoogte van de lening...)

Je geeft niet alle gegevens van de hypotheek, dus ik kan dat niet voor je doen. Ik kan slechts van aannames uitgaan. Maar als je een bankspaarhypotheek met looptijd 30 jaar hebt en je zou de eerste 20 jaar tegen 3,75% sparen, dan zit na 20 jaar ruim de helft van het doelbedrag in de pot. Ik kan mij voorstellen dat bij jou over 8 jaar ook een vergelijkbaar bedrag in de pot zit. Stijgt de rente na die 20 jaar, dan daalt je spaarinleg. Als je op dat moment in het 40% IB-tarief valt, dan betekent iedere 100 euro netto extra rente op het bankspaardeel dat je ongeveer 180 euro minder spaarinleg hoeft te betalen.

In jou geval heb je 50% banksparen en 50% aflossingsvrij. Als over 8 jaar de te betalen rente op het bankspaardeel met 100 euro toeneemt, dan neemt de rente op het aflossingsvrije deel ook met 100 euro toe. In totaal moet je dan dus netto 200 euro meer rente betalen, maar hoef je 180 euro minder spaarinleg te betalen. De lasten stijgen dan per saldo dus maar met 20 euro. Dus als de bruto rente voor je hypotheek met 333 euro zouden toenemen, dan betekent dat dat je netto maar 20 euro duurder uit bent. (Zou je in het 50% tarief vallen, dan zouden je lasten zelfs iets afnemen bij een rentestijging.)

Je hebt nu dus (waarschijnlijk) al een heel sterk gedempt effect van rentestijgingen op je totale lasten. Ik zou daarom -even van deze cijfers uitgaan- zelf absoluut geen extra kosten maken om nu extra 'zekerheid' te 'kopen'. Sterker nog, daarmee wordt het zo mooie dempende effect juist grotendeels teniet gedaan, omdat een wijziging op je bankspaardeel dan over 8 jaar niet wordt gecompenseerd door een wijziging in het aflossingsvrije deel. Stop je geld dus liever in een stukje extra aflossing dan in boeterente.
M_1
 
Berichten: 2858
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor Sjoerd1 » di 20 dec, 2016 7:48 pm

beste M1,

Dank voor de moeite die je hebt genomen met je antwoord, word zeker gewaardeerd en hopelijk ook behulpzaam voor anderen.

1)Boeterente betalen niet verstandig, niet doen dus.

2) Dus of zo laten en inderdaad banksparen demping vs aflossingsvrije deel.

3) Of wanneer ik denk dat komende 8 jaar kans op behoorlijk hogere rentes mogelijk dan alleen verlengen naar 20jr voor aflossingsvrije deel EN alleen indien iets lagere rente (door middeling) dan er nu voor komende acht jaar is.
Dan in ieder geval niet duurder uit, kan ervanaf als ik verhuis.. en als ik wel blijf zekerheid voor dat scenario.

Wel fijn om te spiegelen zo, inderdaad beperkt risico mogelijk maar toch goed om te overwegen.
Optie 3 goed als ik denk dat rente >5% kan worden .. dan rente 20jaar vast naar naar 3.65 ipv 3.75 nu.. en 250 euro omzetkosten.
Anders optie 2... niets doen dus, geen kosten en over 8 jaar nieuw kiesmoment.


325k waarvan
150k bankspaar, iets minder dan 1/4 inleg al aanwezig, loopt pas 5 jaar, in begin maximaal extra gestort. Rente nog 8jr vast 3.75
168 aflossingsvrij, rente nog 8jr vast 3.75
4k annuitair, rente nog 8jr vast 3.75
Laatst bijgewerkt door Sjoerd1 op di 20 dec, 2016 7:50 pm, in totaal 1 keer bewerkt.
Sjoerd1
 
Berichten: 52
Geregistreerd: do 17 okt, 2013 11:09 am

Re: Rentemiddeling NN ..duur... verstandig ?

Berichtdoor Sjoerd1 » di 20 dec, 2016 7:49 pm

.
Sjoerd1
 
Berichten: 52
Geregistreerd: do 17 okt, 2013 11:09 am


Keer terug naar Hypotheekrente

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 1 gast

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling