Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Rovalo
Berichten: 16
Lid geworden op: za 22 dec, 2012 10:31 pm

Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door Rovalo »

Dag allemaal,

Met de zeer lage spaar- en hypotheekrente willen we ons spaargeld voor een deel gebruiken voor aflossing en/of het betalen van boeterente om de hypotheekrente te verlagen. Het lukt mij niet (volgens mijn ondeskundige mening) om in de Hypo-hype berekeningen onze situatie goed in te vullen en de consequenties te overzien. Hopelijk kunnen jullie ons op weg helpen met advies.

Ons doel is om meer rendement te krijgen op het spaargeld, de maandlasten te verlagen en de restschuld te verlagen, al naar gelang wat verstandig is. Daarnaast willen we geen omkijken naar de hypotheek hebben en zoeken dus een rentevast periode tot einde looptijd van de hypotheek. Binnen Mijn Florius hebben we de consequenties van de mogelijkheden van renteverlaging bekeken, we schrokken in eerste instantie van de enorme boeterente.

Ons inkomen is ca. Ôé¼ 75.000 (├®├®n kostwinner van 1967) en vermogen ca. Ôé¼ 70.000, een deel daarvan is beschikbaar voor het aanpassen/aflossen van de hypotheek. Wij verwachten voor einde looptijd van de hypotheek niet te willen verhuizen, en de grootste verwachtte uitgaven zijn de studiekosten voor onze dochter de komende 10 jaar.

Onze Florius hypotheek van Ôé¼ 197.000 met NHG is in 2005 afgesloten voor ons huis met WOZ waarde Ôé¼ 168.000 fout Ôé¼ 155.000 en bestaat uit:
- Ôé¼ 90.000 aflossingsvrij, 4.45%, 30 jaar vast;
- Ôé¼ 107.000 leven, 4.45%, 30 jaar vast (sparen bij de Onderlinge 's Gravenhage, premie Ôé¼ 107/mnd + ORV Reaal Opstaphypotheekverzekering, premie Ôé¼ 55/mnd);
- Bruto rentelast Ôé¼ 731/mnd.

Ik heb op Mijn Florius gekeken naar de mogelijkheden die ons worden geboden, dit zijn
- Rentemiddeling levert geen besparing, dat zal vast komen door 30 jaar rentevast;
- Rente-afkoop (boete-rente) Ôé¼ 47.200;
- Florius nieuwe rente 2,54% voor 20 jaar vast;
- Nieuwe bruto rentelast Ôé¼ 417/mnd.

Of de nieuwe hypotheekrente en het betalen van de boeterente verstandig zijn zou ik graag in een berekening zetten, maar ik zit eerst nog met een paar vragen:
1. Kunnen wij voor deze hypotheek zonder gevolgen voor de renteaftrek de rente bij Florius wijzigen of eventueel zelfs oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker?
2. Is deze hoge rente-afkoop/boeterente volledig aftrekbaar en geeft dat in ons geval mogelijk nadelige gevolgen?
3. Is het voordeel van de rentewijziging zo beperkt dat we het geld van deze hoge boeterente beter gewoon gebruiken om af te lossen?

Wij stellen jullie advies zeer op prijs, alvast dank!

Mvg, Rob.
Laatst gewijzigd door Rovalo op zo 02 okt, 2016 3:35 pm, 1 keer totaal gewijzigd.
edgardenb
Berichten: 6
Lid geworden op: zo 02 okt, 2016 2:19 pm

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door edgardenb »

Een hypotheek oversluiten die nog 20 jaar vaststaat om vervolgens de nieuwe rente weer 20 jaar vast te zetten, klinkt mij niet als de meest verstandige optie, omdat het verschil in rente, buiten het deel dat boetevrij mag worden afgelost, met de boeterente betaald zal moeten worden. Die is aftrekbaar in het jaar dat die betaald wordt maar omdat die zo hoog is, is de renteaftrek over dat geheel ook weer lager dan wanneer deze nog over de komende 20 jaar betaald en afgetrokken kan worden.

De volgende opties lijken mij interessant in jullie geval om door te rekenen:
- Oversluiten en de nieuwe rente voor 10 jaar vastzetten (dat idee van we willen er geen omkijken naar hebben zou ik sowieso ontraden, mogelijk dat jullie dat 11 jaar geleden ook dachten en daar komen jullie nu op terug); dan is er nl wel nog voordeel te halen in de betaalde rente. Het is wel ook goed om na te gaan of de premie voor het spaardeel van de levensverzekering omhoog gaat bij een gewijzigde rente en zo ja, met hoeveel.
- Boetevrij aflossen van een zo'n groot mogelijk deel van het aflossingsvrije deel. Op de website van Florius lees ik dat dit zonder boererente kan wanneer eigen middelen worden gebruikt. Daarmee gaat en de hypotheekschuld omlaag en dus een restschuld aan het eind, en de maandelijkse rentelast.
Rovalo
Berichten: 16
Lid geworden op: za 22 dec, 2012 10:31 pm

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door Rovalo »

edgardenb schreef:Een hypotheek oversluiten die nog 20 jaar vaststaat om vervolgens de nieuwe rente weer 20 jaar vast te zetten... met de boeterente betaald zal moeten worden. Die is aftrekbaar in het jaar dat die betaald wordt maar omdat die zo hoog is, is de renteaftrek over dat geheel ook weer lager dan wanneer deze nog over de komende 20 jaar betaald en afgetrokken kan worden.
Dank voor je advies. Kun je nog iets toelichten hoe het komt dat de renteaftrek van de boeterente in 1 jaar hoger zal zijn dan uitgesmeerd over 20 jaar? Ik dacht daarbij aan het afnemende percentage van renteaftrek, die is nu nog 50+% en wordt ieder jaar 0,5% lager. Wat zie ik over het hoofd?
edgardenb
Berichten: 6
Lid geworden op: zo 02 okt, 2016 2:19 pm

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door edgardenb »

Rovalo schreef:
edgardenb schreef:Een hypotheek oversluiten die nog 20 jaar vaststaat om vervolgens de nieuwe rente weer 20 jaar vast te zetten... met de boeterente betaald zal moeten worden. Die is aftrekbaar in het jaar dat die betaald wordt maar omdat die zo hoog is, is de renteaftrek over dat geheel ook weer lager dan wanneer deze nog over de komende 20 jaar betaald en afgetrokken kan worden.
Dank voor je advies. Kun je nog iets toelichten hoe het komt dat de renteaftrek van de boeterente in 1 jaar hoger zal zijn dan uitgesmeerd over 20 jaar? Ik dacht daarbij aan het afnemende percentage van renteaftrek, die is nu nog 50+% en wordt ieder jaar 0,5% lager. Wat zie ik over het hoofd?
Als je boeterente betaalt heb je in 1 jaar heel veel renteaftrek, waardoor een groot deel in een lagere schijf dan de topschijf zal vallen, terwijl als diezelfde rente als normale hypotheekrente in de komende 20 jaar betaald wordt, deze bij gelijkblijvend inkomen in al die jaren wel in de topschijf zal vallen, en dus tot uiteindelijk een lagere netto rente leidt (zelfs met een dalend maximale aftrek%; het duurt nog 20 jaar voordat dat maximum gelijk is aan het % van de op-een-na-hoogste schijf).

Of oversluiten met gelijkblijvend hypotheekbedrag ook echt mogelijk is durf ik niet met zekerheid te zeggen. Ik heb het 5 jaar geleden gedaan en moest toen wel officieel aangeven dat er voor een bepaald bedrag (100 euro) aan verbetering van de woning zou worden besteed en voor het overstappen naar een andere aanbieder was ook een nieuwe taxatie van de woning nodig, allerlei bijkomende kosten dus, waarbij de hoogte van de nieuwe lening ook beperkt was door de waarde van de woning (die lager was dan het oude hypotheekbedrag); mogelijk dat je in dat geval dus ook wat eigen geld zou moeten gebruiken voor het verlagen van het hypotheekbedrag. Bij dezelfde hypotheekaanbieder blijven indien deze bereid is een of beide leningsdelen aan te passen naar een nieuwe, kortere rentevast periode met een lagere rente (met betaling van boeterente) lijkt in zo'n geval de beste optie te zijn.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door M_1 »

Eerst even over de polissen. Ik zie dat je een levensverzekering bij Onderlinge 's-Gravenhage hebt ├®n een opstaphypotheekverzekering bij Reaal. Klopt dat? Daar gaan mijn wenkbrauwen wel even van fronsen.

Volgens mij is die opstaphypotheekverzekering in feite normaliter juist ook bedoeld voor het opbouwen van kapitaal. En is dat een beleggingsverzekering, waarbij ook een stuk overlijdensdekking is ingebouwd, maar dat lijkt mij wel een behoorlijk dure manier om je overlijdensrisico af te dekken. Heeft of had wel trekjes van een woekerpolis. Misschien dat je in je jaarlijkse papieren nog even kunt nagaan of je in die polis ook opbouwt en, zo ja, hoeveel de waarde inmiddels is. En hoeveel kosten er in zitten.

En die levensverzekering van de Onderlinge, wat voor soort levensverzekering is dat? Is het een klassieke levensverzekering met een 'vast' eindbedrag (met eventueel winstdeling) waarbij het rendement of de rente los staat van de hypotheekrente? Of is het meer een spaarhypotheek met de rente gekoppeld aan de hypotheekrente? Of is het misschien een beleggingspolis waarbij het rendement onzeker is? Wat is het 'doelbedrag'?
Als de rentevergoeding gekoppeld is aan de leenrente, dan zal openbreken van dat deel waarschijnlijk sowieso niet voordelig zijn.

Dan over oversluiten of het openbreken van de rente.
Gewoonlijk is het oversluiten als de rente nog zo lang vast staat niet vaak voordelig. Je hebt weliswaar lagere maandlasten en in de boete wordt rekening gehouden met 10% of 20% boetevrij aflossen, maar je moet dan eenmalig wel een groot bedrag betalen. Wat edgardenb ook aangeeft, dat is wel aftrekbaar, maar dit valt voor het grootste deel in een lager belastingtarief (40%). Je moet dus 60% van de boete zelf betalen, terwijl als je niets doet, je maar ongeveer 50% van de hogere rente zou moeten betalen.
Even voor de beeldvorming: je betaalt nu ongeveer 8700 rente, na het eigenwoningforfait blijft er ong. 7500 over wat af te trekken is. Je belasting wordt dan geheven over 67.500 ipv 75.000; die besparing valt volledig in de hoogste schijf. Zou je nu gaan oversluiten, dan kun je daar bovenop ook nog de boeterente aftrekken. Dan wordt belasting geheven over ong. 20.000. Omdat je tussen de 20.000 en 66.000 ong. 40% belastingen betaalt, is het belastingvoordeel over het grootste deel van die boete maar 40%.

Is de boete hoog? In dit geval is de boete eigenlijk juist wat aan de lage kant. Omdat de boete betrekking heeft op de volledige toekomstige 19 jaar die de rente nog vast stond, is je besparing dus 19 * 12 maanden * (731 - 417) = ruim 70 duizend euro. Omdat dit over zo'n lange termijn nog 'contant moet worden gemaakt' (zeg maar dat er nog 'rente op rente' kan worden gerekend over de boete), is het bedrag dat je nu zou moeten betalen aan boete veel lager. En omdat er ook rekening wordt gehouden met een deel dat je boetevrij kunt aflossen, is de 'contante waarde' van de besparing bruto hoger dan de boete. Even simpel gezegd, je houdt aan het eind van de rit meer over aan de besparing dan wat de boete je kostte.

Maar... netto wordt het een heel ander verhaal. Omdat je de boete maar tegen zo'n 40% kunt aflossen terwijl de rente gedurende de looptijd tegen rond de 50% afgetrokken kan worden, ben je met de boete zelfs ietsje duurder uit. Je moet immers 60% van de boete zelf betalen, terwijl je maar ong. 50% van de rente zelf hoeft te betalen. In feite is de boete dan dus ongeveer 20% duurder (60/50) dan gewoon jaarlijkse rentebetalingen. Even simpel gezegd, je komt aan het eind van de rit net wat tekort. Ook als je rekening houdt met het dalende aftrekpercentage wordt dit m.i. niet snel heel voordelig.

Ik zou dan meer zien in je geld gebruiken voor aflossen of (indien mogelijk) bijstorten in de spaarverzekering. Maar nogmaals, voordat je iets doet, kijk eerst even nar die polissen om te zien of dat geen heel dure of onzekere polissen zijn.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door Rense »

Zie aub niet over het hoofd dat deze boete lang niet in zijn geheel aftrekbaar is.

Je kunt nooit meer aftrekken dan je aan belasting betaald en met zo'n inkomen is dat nooit ruim 47k.
Een groot deel van de boeterente zal dus niet aftrekbaar zijn en daarmee wordt het ineens een stuk duurder.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door M_1 »

De renteaftrek is geen aftrek op de te betalen belastingen, maar op het fiscaal inkomen. Wat daarvan overblijft is nog altijd rond de 20.000... Wel is het zo, wat ik al aangaf, dat dit grotendeels slechts een vermindering geeft van het deel dat tegen 40% belast wordt.
Anneke1958
Berichten: 13
Lid geworden op: wo 14 sep, 2016 4:57 pm

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door Anneke1958 »

Misschien is het nog aantrekkelijk om te middelen.
Rovalo
Berichten: 16
Lid geworden op: za 22 dec, 2012 10:31 pm

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door Rovalo »

Allen hartelijk dank voor deze reacties, uitleg en adviezen! Hiermee is mij eea veel duidelijker geworden.

Ik zie wat huiswerk voor mezelf om eea beter in beeld te krijgen, met name over de polissen waar M_1 naar vraagt. Ik zoek dat uit en kom erop terug. We hebben een jaar of 2 geleden onze situatie door onze adviseur laten bekijken, hij zei dat de constructie nog steeds logisch was en dat we het zo moesten laten.

Het oversluiten naar de lagere rente op de voorgestelde manier is duidelijk onverstandig. Ook met het oversluiten van ├®├®n leningdeel per jaar blijf ik dus ook in het 40% tarief en blijft ruwweg dezelfde rekensom van kracht. Dat ga ik morgen dus nog maar niet regelen :wink: . Het is dus zo dat dit eventuele oversluiten met gelijke leningdelen door Florius als mogelijkheid wordt geboden. De optie van rentemiddeling wordt niet geboden, waarschijnlijk omdat dit door kosten en opslagen sowieso duurder zou worden.

Met veel opmerkingen in jullie berichten zou ik in een rekensheet eea al behoorlijk kunnen vergelijken, maar daarvoor is het kwartje is nog niet volledig gevallen. Ik vermoed dat ik voor het doorrekenen het beste de vorm van Hypohype berekeningen kan aanhouden, per jaar weergeven wat de consequenties van een scenario (oversluiten/boete, aflossen, niets doen, wijzigingen ORV etc.) zijn en dan per scenario optellen wat het tot einde looptijd zou kosten en die bedragen vergelijken. Is dat logisch?
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Spaargeld voor aflossen, rente wijzigen of oversluiten?

Bericht door M_1 »

Klinkt wel enigszins logisch.

Dat rentemiddeling niet wordt aangeboden heeft vooral te maken met de lange rentevaste periode die je hebt. Rentemiddeling kan alleen als je kiest voor een langere rentevaste periode dan wat je al hebt. Omdat je de rente al voor 30 jaar hebt vast staan, kun je de rente niet meer voor een langere periode vastzetten en valt rentemiddeling af. (Nog afgezien van de sigaar uit eigen doos die het eigenlijk is...)
Plaats reactie